房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來 成本水平的定量描述和邏輯推理。 成本預(yù)測是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟(jì)活動實觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。成本預(yù)測方法很多。 從成本預(yù)測的進(jìn)行時間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測和中期成本預(yù)測兩類。先期成本預(yù)測所謂先期成本預(yù)測分析，就是在編制成本計劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測。一般來說，先期成本預(yù)測包括兩方面內(nèi)容。 其一是新項目開發(fā)前的成本預(yù)測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，

2、在進(jìn)行可行性研究時， 必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測出項目的 開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項目開發(fā)前的成本預(yù)測大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務(wù)計劃前， 對計劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預(yù)測過程 實際上就是測算成本指標(biāo)與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措 施，挖掘成本潛力的過程。這 且主要介紹第二項內(nèi)容， 即編制企業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計劃前的成本 水平預(yù)測。關(guān)于開發(fā)項目的成本預(yù)測留待以后討論。從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測和定量 預(yù)測兩

3、類。定性預(yù)測是利用直觀材料，憑借預(yù)測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測分析。定性預(yù)測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測中，多用此法。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。 定量預(yù)測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型， 由數(shù)據(jù)的運算結(jié)果對未來作出估計。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測方法。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。

4、固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計劃期的開發(fā)工程量計劃或房大經(jīng)營計劃，預(yù)測出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測關(guān)鍵就是固定成本與變動成本的分離。（1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 費用分解法即按成本項目的性質(zhì)逐項歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費、配套設(shè)施費

5、、固定資產(chǎn)折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。費用分解法一般都是按上一年度的成本實際發(fā)生值進(jìn)行逐項歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實情況，但計算麻煩，一般在預(yù)測分析中用得不多。 統(tǒng)計分析法當(dāng)無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成 本與變動成本。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。A. 高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù) 為代表

6、，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變 動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計算固定成本總額與變動成本總額。計算公式如下：變動成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/ （最高工程量-最低工程量）*100% 變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量固定成本總額=成本總額-變動成本總額 為了便于統(tǒng)計分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價值）指標(biāo)來代替。二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、 取費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省

7、、市、自治區(qū) 情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項內(nèi)容：1 土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算）土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設(shè)計費等。（1）征地補償費征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括： 土地補償費。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。 青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。 安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。 農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置

8、費。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補助費及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補貼費。 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當(dāng) 地民政部門負(fù)責(zé)管理 新菜田建設(shè)基金。 它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費用。（2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設(shè)基金”。（3 ）拆遷及安置費用（包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范 圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，

9、以及障礙物拆遷、處理費。其中包括： 拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費或購買商品房的費用。 拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。 拆除地上物的補償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費及補償費。 其它費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關(guān)的 法、公證、咨詢等費用。（4）七通一平費。七通一平費是指為了滿足建設(shè)的需要，對被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 的費用。“七通”包括道路通、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。(5)勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造

10、、水文條件和各種 自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評 價等工作發(fā)生的費用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費用。2. 建筑安裝工程預(yù)算建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費、間接費、計劃利潤和稅金四部分(1) 直接費直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、材料費、施 工機(jī)械使用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下： 人工費，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括：A. 生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼(包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通 補貼等

11、)；B. 生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的病(六個月以內(nèi))、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等；C. 生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費；D. 生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護(hù)用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。 材料費，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價格計算的費用。 施工機(jī)械使用費，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺班量按相應(yīng)機(jī)械臺班費定額計 算的建筑安裝工程施

12、工機(jī)械使用費，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場費和定額所列其它機(jī)械費。 其它直接費，是指概預(yù)算定額分項定額規(guī)定以外發(fā)生的費用，內(nèi)容包括：A冬雨季施工增加費；B 夜間施工增加費；C 流動施工津貼；D. 因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運費；E. 生產(chǎn)工具用具使用費，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費；F. 檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。 不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費和建設(shè)單位要求對具有出廠合格證明的材料進(jìn)

13、行檢驗、對構(gòu)件破壞性試驗及其它特殊要求檢驗試驗的費用；G. 工程定位復(fù)測、工程點交、清理場地費用。其它直接費可直接計入預(yù)算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額(元)表示計取，但不得重復(fù)計算。(2) 間接費間接費由施工管理費和其它間接費組成： 施工管理費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。它包括：A.工作人員工資；B .工作人員工資附加費； C.工作人員勞動保護(hù)費；D.職工教育經(jīng)費；E.辦公費；F.差旅交通費；G.固定資產(chǎn)使用費；H.行政工具用具使用費G.利息

14、；J .其它費用。 其它間接費。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費和施工管理費范圍內(nèi)的費用，它包括臨時設(shè)施費和勞動保險基金。（3 ）計劃利潤計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。（4）稅金稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費3 其他預(yù)算房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項工程綜合概項目（主要參考北京市的規(guī)定）：（1 ）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費（4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費（7 ）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù)（1

15、0 ）；臨時用地費和臨時建設(shè)費（預(yù)）算的一些費用。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費用（2）市政支管線分?jǐn)傎M（3）供電貼費（5）工程質(zhì)量監(jiān)督費（6）編制竣工圖費（8）用電權(quán)費（9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費（11）建材發(fā)展補充基金（12）綠化建設(shè)費（13）施工圖預(yù)算編制費（14）招標(biāo)投標(biāo)管理費（15）合同公證費（16）施工執(zhí)照費（17）工程監(jiān)理費（18）施工機(jī)械遷移費（19）工程保險費（20）商業(yè)網(wǎng)點費（21）人防費 （22）管理費（23 ）貸款利息（24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價指數(shù)以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預(yù)見費，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總

16、成本， 是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。 在商品房定價時，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的 利潤和應(yīng)繳納的稅金。三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序1 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù)編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下：（1）設(shè)計資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項目的初步設(shè)計或擴(kuò)大初步設(shè)計為依據(jù)編制；預(yù)算文件 應(yīng)以施工圖（包括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。（2 ）概（預(yù)）算定額及間接費定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定 額或指標(biāo)、間接費定額、材料預(yù)算價格、概算單價表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費定額、材料預(yù)算價格、建筑材料手冊、施工組織

17、設(shè)計等進(jìn)行編制。（3 ）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價文件/取費項目/費率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項費用的文件等 等。2 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個后綜合，先局部后整體，層層匯總編制而成。它包括（1）單位工程概（預(yù)算書單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如一 般土建工程、衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、 自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費用的文件（2

18、）單項工程綜合概（預(yù)）算書綜合概（預(yù)）算書是確定各個單項工程所需建設(shè)費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用是根據(jù)各個單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 整個房地產(chǎn)開發(fā)項目有多少單項全部費 用，是根據(jù)各個單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應(yīng)編制多少 單項工程的綜合概（預(yù)）算書。（3 ）土地開發(fā)及其它費用概（預(yù)）算書土地開發(fā)及其它費用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費用 的文件，以獨立項目列入總概（預(yù)）算書。如果某一費用只屬于某一單項工程，則不列入總 概（預(yù)）算書而只列入單項工程綜合概（預(yù)）算書。（4）總概（預(yù)）算書總概（預(yù)）算書是設(shè)計文件的重要組成

19、部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌建工作到按下斷收的個部律沒費用的文件由各個單項工程綜合概（預(yù)算書和土地開發(fā)慨（預(yù)）算對 竣工驗收的全部建設(shè)費用的文件，由各個單項工程綜合概 （預(yù)）算書和土地書及其它費用概（預(yù)）算書匯編而成。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。第一部分：土地開發(fā)費用項目征地補償費；拆遷安置費；七通一平費；勘察設(shè)計費等第二部分：開發(fā)工程費用項目 主要開發(fā)項目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 附建項目，包括：A.公共設(shè)施項目；B 行政管理項目； C 文化、教育、衛(wèi)生項目等。第三部分：其它費用項目其它費用項目包括代收的費用和向有關(guān)部門繳納的費用，如質(zhì)量監(jiān)督費、商業(yè)網(wǎng)點費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”

20、建設(shè)費、電貼費等。第一、二、三部分項目費用合計之后，應(yīng)列出第四部 分：總預(yù)備費，即未能預(yù)見工程費用。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價值和可以 回收的金額。3 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是：（1）收集各項基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、間接費定額、材料預(yù)算價 格、施工機(jī)械臺班費用定額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件 等資料。（2 ）根據(jù)上述資料編制單位估價表和單位估價江總表。（3）熟悉設(shè)計圖紙，然后根據(jù)圖紙計算工程量。（4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。（5）根據(jù)計算的直接費和間接費定額、計劃利潤率和稅率計算間

21、接費、計劃利潤和稅金， 并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。（6） 根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)） 算書。四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、房屋銷售、房屋租金三方面分別討論其成本的構(gòu)成。1. 城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。即開發(fā)好的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)， 實

22、現(xiàn)價值補償，這一過程中 發(fā)生的費用，如管理費、營業(yè)稅等。2. 房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費用。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括：（1）銷售流通直接費包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù)費、供熱采暖費、保養(yǎng)費、有形與無形損失費等。（2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費。3. 房屋經(jīng)租成本構(gòu)成房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。房屋經(jīng)租

23、成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)交換價值所發(fā)生的房產(chǎn)費用的總和。它應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費用。主要有房產(chǎn)價值補償費。維修費、 管理費、稅金、保險費、投資利息和地租等七項。（1 ）房產(chǎn)價值補償費（折；田費）房產(chǎn)價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平 均損耗。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現(xiàn)房屋價值的過程。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。其計算分式為：年折舊費=房屋造價（1-參值率）/耐用年限房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價來表示。耐用年限應(yīng)指房

24、屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限， 即房屋能夠正常使用的年限。房屋耐用年限 隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。 因此，在考慮耐用年限時，不可能很準(zhǔn)確， 往往只是對同類 結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標(biāo)準(zhǔn)。房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質(zhì)的價值。殘值與房屋造價的比率為殘值率。其計算公式為：殘值率=每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）*100%各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零， 磚混結(jié)構(gòu)為2%6%磚木結(jié)構(gòu)為3%4%簡易房屋為3%（2 ）維修費房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財力進(jìn)行定期

25、修繕與維護(hù)，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費。維修費在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位， 這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費用的主要構(gòu) 成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品 租賃流通的主要標(biāo)志。維修費的計算比較復(fù)雜。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。即屬于各成本核算對象各自單獨發(fā)生的費用。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價值比率法分?jǐn)偝杀?。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。為了簡化手續(xù)，也可

26、按實際發(fā)生數(shù)求出一個標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核算受益對象進(jìn)行分配。（3）管理費管理費是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的開支。如工作人員的工 資功、公費、差旅費、勞動保護(hù)費、教育費等。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。管理費構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積 應(yīng)攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應(yīng)攤的管理費額。（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義務(wù)。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)

27、稅、印花稅等。房屋租賃經(jīng)營的稅金， 大部分是以租征稅的形式計征的，即按租金收入的一定比例征稅。國家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。由于租金水平較低，我國大部分地 區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。以上四項，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。房屋經(jīng)祖實行商品化經(jīng)營后， 經(jīng)用成本除了上述四項以外，還應(yīng)包括如下幾項：（5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。土地實行所有權(quán)與使用權(quán)分離， 開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。（6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。

28、出租房屋投保后，其投保費用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。（7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當(dāng)通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營時投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計息計入成本。正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質(zhì)?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)。對于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言， 仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經(jīng)營管理費四項。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實 現(xiàn)了商品租金。但隨著住房制度

29、改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡。五、成本分析原理如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費的補償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個重要的綜合指標(biāo)，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的效果。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分析機(jī)制。1成本分析的職能企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析， 查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。具體地講，可歸納為如下三方面。（1）計劃為預(yù)測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì)條件下. 編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動成效影響

30、更大。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測功能。所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法， 對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計。 在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業(yè)的利潤。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預(yù)測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報價決，因而，成本分析的計劃與預(yù)測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。（2 ）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。然而，成本降低并不會自發(fā)地實現(xiàn)， 企業(yè)在執(zhí)行計劃的過程中， 由于種種因素的影響，

31、總會發(fā)生一些脫 離計劃的偏差，為了實現(xiàn)計劃所確定的成本降低目標(biāo)， 必須實施必要的管理與控制， 隨時發(fā) 現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風(fēng)尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。（3 ）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動事后的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟(jì)活動效益情況進(jìn)行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據(jù)。2 成本分析與成本核算的區(qū)別作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。成本核算是企業(yè)會計核算的內(nèi)容之一， 其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項生產(chǎn)費用支出情況，反映和監(jiān)督成本開

32、支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。（1） 依據(jù)的會計規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行分析。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計成本科目進(jìn)行統(tǒng)計分析。（2） 分析的用途不同成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)核查、審計和征稅服務(wù)、為企業(yè)財務(wù) 決算服務(wù)的。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動過程中進(jìn)行控制與管理時，提供重要的分析資料。當(dāng)然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。

33、（3） 采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法， 計算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計指標(biāo)。 而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要， 采用多種靈活的計算分析方法， 沒有什么特殊的 限制?？傊杀痉治鲈硎瞧髽I(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開， 因此它不受通行的財務(wù)會計觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲， 毫無規(guī)則可言。仔何企業(yè)，為一 J實現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng)營特點和實際

34、需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部費用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價格、勞動力價格、取費標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征收的各種稅費時有變動，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要作用如下：1 是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù)通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。2 是合理確定商品房銷售價格的依據(jù)商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機(jī)

35、制健全、運轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。3 是實行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù)工程項目實行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高 工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項 目，要通過招標(biāo)投標(biāo)來進(jìn)行。 在招標(biāo)過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制 標(biāo)底，進(jìn)行開標(biāo)和決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。4. 是設(shè)計方案進(jìn)行比較的依據(jù)要衡量設(shè)計方

36、案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。因為設(shè)計只有實物指標(biāo)，根據(jù)實物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的， 必須有一個相同的貨幣計量單位。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建 筑面積造價等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計方案。5 能促進(jìn)開發(fā)公司實行經(jīng)濟(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價， 實際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價 格的基礎(chǔ)資料。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。6是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅

37、是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展， 使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算工作。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成 本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段 具體談一下成本控制。前期階段-在整個開發(fā)過程中，項

38、目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測， 通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā) 項目；二是選擇定價目標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說， 利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進(jìn)行準(zhǔn) 確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種： 一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)

39、的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷， 剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”不會延長騰地時間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資 較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)， 還可縮短建設(shè)周期， 所以一些有實力的公司常傾向于采 取這種方式獲取土地使用權(quán)。在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。 優(yōu)秀的設(shè)計是項目盈利最基本的保障。 設(shè)計采取什么樣

40、的結(jié)構(gòu)形式、 布局，選用何種材料等與成本有著直 接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強(qiáng)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。 因為科學(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使 用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖 等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底， 盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。開發(fā)商在工程招標(biāo)時應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合

41、同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。建設(shè)階段-前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個施工過程當(dāng)中， 要抓好施工調(diào)度，及時掌握工程進(jìn)度情況， 合理安排每一道工序。 另一個重要工作就是融資。

42、融資工作的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發(fā)項目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現(xiàn)企業(yè)效益， 達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。 在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。要設(shè)法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實現(xiàn)銷售目的。后期階段-在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工

43、階段。在室外 工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此 外，在進(jìn)行竣工驗收時， 開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終一一從謀劃運作到全部房屋銷售出去。 成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場 競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)效益。實例：129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費用如下：（一）、土地

44、費用：征地管理費：129畝X 10萬元/畝X 3%=38.7萬元（二）、拆遷安置補償費：1、委托拆遷費：241戶X 450元/戶=10.85萬元2、拆遷管理費：241戶X 8元/M2X 90M2/戶=17.35萬元3、搬家補助：241戶X 600元/戶=14.46萬元4、臨時安置：241戶X 90M2/戶X 6元/月X 18月=234.25萬元5、無證房補助費：1500M2X 500元/M2=75萬元6、搬遷獎勵費：241戶X 5000元/戶=120.5萬元7、舊房評估費：241戶X 6萬元/戶X 1%=14.46萬元小計：486.87萬元（三）、前期手續(xù)費：1、綜合開發(fā)費：10.3萬M2X 120元/M2=1236萬元2、開發(fā)管理費：1236萬元X 1.5%=18.54萬元3、人防費：10.3萬M2X 13=133.9萬元4、網(wǎng)點費：10.3萬M2X 21元/M2=216.3萬元5、白蟻防治費：10.3萬M2X 2=20.6萬元6、水土保持：10.3萬M2X 2=20.6萬元7、物業(yè)管理基金：10.3萬M2X 21/2=108.15萬元8、資源綜合利用