房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)開發(fā)的幾大基本環(huán)節(jié)與要點(diǎn)提示（甲方運(yùn)作管理基礎(chǔ)手冊(cè)）項(xiàng)目選擇及項(xiàng)目起動(dòng)的有關(guān)工作 ：（略）組織專業(yè)人員完成“詳細(xì)可行性研究報(bào)告” ，完成“項(xiàng)目建議書”審定二、特定項(xiàng)目的市場(chǎng)研究與前期準(zhǔn)備：1、特定項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值判斷與目標(biāo)客戶選定，項(xiàng)目決策分析；2、“投入產(chǎn)出比”分析， 成本收益預(yù)期與現(xiàn)金流分析， 報(bào)批“投資估算”；3、特定產(chǎn)品的定性、定量化確認(rèn)與同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析；確定“投資限額” ；4、資金籌措方案與項(xiàng)目開發(fā)周期策劃； 專人負(fù)責(zé)“投資控制”環(huán)節(jié)。5、組建項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)團(tuán)隊(duì) （項(xiàng)目公司成立）： 含“營銷管理、設(shè)計(jì)管理、投資管理及工程管理”等專業(yè)人員。6、其它相關(guān)前期準(zhǔn)備工作。三、勘察設(shè)計(jì)與產(chǎn)

2、品定型深化價(jià)值塑造： 專人負(fù)責(zé)“設(shè)計(jì)管理”環(huán)節(jié)。1、根據(jù)規(guī)劃要求，確定方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀資源規(guī)劃；2、建筑方案設(shè)計(jì) （規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，調(diào)整、確認(rèn)方案設(shè)計(jì) ），“投資概算”；3、建筑施工圖設(shè)計(jì) （ 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) ），“投資預(yù)算”；4、景觀園林設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、泛光照明、產(chǎn)品 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)等相關(guān)設(shè)計(jì)工作。四、報(bào)批、報(bào)建環(huán)節(jié) （甲方的工作重點(diǎn) ）： 專人負(fù)責(zé) “報(bào)批報(bào)審”環(huán)節(jié) 必須專人負(fù)責(zé)，配合整個(gè)開發(fā)流程，全程跟進(jìn)有關(guān)主管部門，辦理各種 報(bào)批、報(bào)審、驗(yàn)收環(huán)節(jié)，確保各種手續(xù)齊全。如土地使用證、規(guī)劃許可證、消防審批、人防批文、建設(shè)許可證、施工 許可證、預(yù)售許可證等。各類施工準(zhǔn)備手

3、續(xù)， 臨時(shí)用水、用電、占用道路、 環(huán)保等市政設(shè)施手續(xù)。五、開工后的施工全程管理階段：專人負(fù)責(zé) “施工管理” 環(huán)節(jié)1、施工“總包單位”的招、投標(biāo)管理及合同管理； 組建“招投標(biāo)管理部門” ，應(yīng)含設(shè)計(jì)、施工、投資、營銷等管理人員參與； 把好“招投標(biāo)”關(guān)，是工程建設(shè)管理的最關(guān)健環(huán)節(jié)。 對(duì)總包施工要進(jìn)行嚴(yán)格的合同管理、專業(yè)施工監(jiān)理工作；專人負(fù)責(zé) “合同管理” 環(huán)節(jié)2、施工監(jiān)理單位的招標(biāo)確認(rèn)工作， 合格的監(jiān)理公司， 是項(xiàng)目管理的必要條件， 也是我們實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化管理的科學(xué)保障。3、“總包”選定之后，重點(diǎn)“分包”大項(xiàng)的分包及技術(shù)難點(diǎn)管理： 基坑工程的單項(xiàng)技術(shù)方案論證，專家評(píng)定與招投標(biāo)分包管理：土方開挖、

4、基坑及施工降水、護(hù)坡、運(yùn)輸方案 ；遷移地下管線、文物管理、市 政、環(huán)保等手續(xù)。 樁基工程的單項(xiàng)技術(shù)方案論證及招投標(biāo)分包管理；樁型選擇、造價(jià)控制、施工方案、驗(yàn)樁等專項(xiàng)內(nèi)容。 地下室工程及人防工程專項(xiàng)技術(shù)管理與實(shí)施：地下室施工難度高，周期長，各類規(guī)范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強(qiáng)的施工能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，其中，專項(xiàng)地下室防水工程與人防工程應(yīng)單列分包與 專業(yè)公司。主體結(jié)構(gòu)施工及分包工程專項(xiàng)招標(biāo)：專人負(fù)責(zé) “主體結(jié)構(gòu)”環(huán)節(jié)主體結(jié)構(gòu)施工是對(duì)“綜合質(zhì)量、工期、成本、安全”影響最大的環(huán)節(jié)， 也要求 我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結(jié)構(gòu)必須由總包單位完成） 。各類分包必須服從“總包管理”及“監(jiān)理管理

5、” ，配合總體進(jìn)度、質(zhì)量要求。招 標(biāo)時(shí)須明確水電費(fèi)，施工界面、與主體施工單位的各類配合費(fèi)用（如腳手架、提升 機(jī)使用）等問題。對(duì)于有專項(xiàng)“幕墻”施工的樓宇，主體結(jié)構(gòu)施工必須與外“幕墻”施工同步進(jìn) 行，做好“幕墻”的結(jié)構(gòu)預(yù)埋工作。（專項(xiàng)幕墻施工必須由專業(yè)的甲類幕墻公司施工，專項(xiàng)招標(biāo)，深化幕墻施工方案和技術(shù)節(jié)點(diǎn)方案，幕墻施工方在主體結(jié)構(gòu)開始后，即進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)同步開工，以確保 吻合度與綜合質(zhì)量及工期。 ）室內(nèi)公共部分的裝修工程；專人負(fù)責(zé)一一“二次裝修”環(huán)節(jié)售樓處、樣板間、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、賓館、酒樓、主要 會(huì)議廳等必經(jīng)過二次裝修， 應(yīng)單獨(dú)招標(biāo)， 另行深化設(shè)計(jì)、 由甲類裝修公司專業(yè)施工，

6、以確保品質(zhì)。©主要大宗設(shè)備采購（甲方重點(diǎn)工作）:專人負(fù)責(zé) “設(shè)備采購”環(huán)節(jié)冷水機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)柜、專用小型中央空調(diào)機(jī)、發(fā)電機(jī)組，電梯選購，冷 卻塔、水泵、主干電纜、橋架、防火設(shè)備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項(xiàng)涂料等，以 上設(shè)備、設(shè)施應(yīng)由甲方控制價(jià)格與質(zhì)量。©7 園林廣場(chǎng)環(huán)境景觀工程： 應(yīng)對(duì)整體景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，在完整的施工圖指導(dǎo)下，應(yīng)由專業(yè)景觀公司配合 土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場(chǎng)地、照明、 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍。©8 大廈夜景“泛光亮化”工程 （專項(xiàng)招標(biāo) ）： “泛光照明設(shè)計(jì)”應(yīng)在主體施工結(jié)束前

7、完成細(xì)化，由專業(yè)景觀燈光工程公司完成。©9 消防工程：消防工程是一個(gè)綜合的概念：含建筑消防、水消防、電消防及暖通工程中的消 防要求；由統(tǒng)一的消防工程公司完成“系統(tǒng)對(duì)接控制” 。消防工程的驗(yàn)收關(guān)系到樓宇的整體起用，必須慎重選擇相關(guān)施工單位。1©0空調(diào)工程：對(duì)于住宅類產(chǎn)品，應(yīng)合理預(yù)留室外機(jī)位和相關(guān)孔洞置，配置好相 關(guān)電源與控制系統(tǒng)，把美觀與實(shí)用統(tǒng)一起來，對(duì)于商業(yè)類產(chǎn)品，除主機(jī)設(shè)備系統(tǒng)外，主要是公共空間的安裝，必須要在二次 裝修方案確認(rèn)后，才能進(jìn)行各支管與末端設(shè)備的重新設(shè)計(jì)與安裝。1©1電梯專項(xiàng)工程：應(yīng)按“住宅類”和“商業(yè)公建類”區(qū)分，明確功能與綜合質(zhì) 量要求，以合理的

8、“性價(jià)比”選取擇設(shè)備，要及早確定，以配合建筑施工圖要求。對(duì)電梯單項(xiàng)招標(biāo)，由甲方選型。不僅重品牌，更要重視施工安裝質(zhì)量。©12智能化專項(xiàng)工程：專人負(fù)責(zé)“智能化工程” 環(huán)節(jié)應(yīng)按不同的建筑類型，區(qū)分功能需求實(shí)質(zhì)，合理投資配置，以最優(yōu)化組合完成系統(tǒng)要求，不應(yīng)過分超前。主要應(yīng)對(duì)“電話、寬帶系統(tǒng)” ；“監(jiān)控、對(duì)講、應(yīng)急報(bào)警”以及“車輛 IC 卡管理” 系統(tǒng)；“閉路電視”等進(jìn)行“市場(chǎng)化優(yōu)選設(shè)計(jì)” 。在初步設(shè)計(jì)階段，通過詳細(xì)任務(wù)書的方式預(yù)以明確，利于設(shè)計(jì)單位細(xì)化落實(shí)專 項(xiàng)智能化設(shè)計(jì)。須選擇專業(yè)隊(duì)伍施工（閉路電視除外） 。六、“價(jià)值工程學(xué)”原理為統(tǒng)領(lǐng)的“投資控制”工作（全程控制） ： 以“性價(jià)比優(yōu)選法

9、”為核心工作方法，通過多方案比選的方式，確定最適合項(xiàng) 目市場(chǎng)價(jià)值的產(chǎn)品或組合技術(shù)。1、在設(shè)計(jì)階段，通過詳細(xì)設(shè)計(jì)任務(wù)書傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位（ 70準(zhǔn)確性）；2、在施工階段，根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)銷售要求，調(diào)控變更（ 30準(zhǔn)確性）。3、在開發(fā)過程中， 根據(jù)市場(chǎng)銷售的需要， 合理變更設(shè)計(jì)與施工， 以配合銷售價(jià)值 最大化。七、售策劃與組織實(shí)施 （銷售費(fèi)用控制 ）：1、選擇合適的策劃代理公司、制定銷售方案。 全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，緊密結(jié)合市變化，關(guān)注目標(biāo)客戶的需求及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手態(tài)勢(shì)、 避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，突出本產(chǎn)品特質(zhì)與個(gè)性化銷售策略；2、產(chǎn)品整體 VI 系統(tǒng)與宣傳設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)整合營銷； 專業(yè)特色包裝，有節(jié)奏、有系統(tǒng)地進(jìn)行市場(chǎng)

10、推廣和銷售組織。產(chǎn)品品牌的 市場(chǎng)認(rèn)知度”推廣、媒體覆蓋”的選擇與“投放強(qiáng)度”控制； 定向目標(biāo)客戶的選擇、培育與忠誠度確認(rèn)。 籌劃成立“榮勛置業(yè)會(huì)” ，廣泛培育市場(chǎng)，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。3、銷售方式的確認(rèn)與變化策劃：散客戶的市場(chǎng)培育；2 “定向招商”的大客戶談判、簽約 （需進(jìn)行專項(xiàng)的商業(yè)策劃研究）；4、銷售合作方的管理模式：21 自銷 22包銷、代銷 23二者結(jié)合 借代理商的客源及品牌渠道，大牌的銷售公司本身就是產(chǎn)品的有力廣告。八、物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營 .（略）1、物業(yè)管理： 針對(duì)不同類型的客戶，選擇合適的物業(yè)管理公司，通過提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服 務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)、吸引更多的市場(chǎng)客戶。2、物業(yè)經(jīng)營：

11、 物業(yè)“整體市場(chǎng)品牌”價(jià)值的推廣與增值，提高物業(yè)在市場(chǎng)上的定位、提高租 售水平，讓物業(yè)長久實(shí)現(xiàn)整體增值。建筑方案優(yōu)化對(duì)建筑平面布置、立面造型、柱網(wǎng)布置等提出合理的建議和 要求，使結(jié)構(gòu)的高度、復(fù)查程度、不規(guī)則程度均在控制合理范圍內(nèi)，避免抗震審 查，保證建筑物的安全性和經(jīng)濟(jì)性?？辈旆桨竷?yōu)化獲得項(xiàng)目后需先進(jìn)行初步勘察，以初略了解場(chǎng)地性質(zhì)，為初 步設(shè)計(jì)和工程概算提供依據(jù)。開始正式施工圖設(shè)計(jì)之前需要做詳細(xì)勘察設(shè)計(jì)，為 基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)。需對(duì)勘察院的初勘和詳勘方案進(jìn)行審查，使布孔數(shù) 量、間距和深度滿足設(shè)計(jì)要求，同時(shí)進(jìn)行必要的優(yōu)化工作，減少不必要的勘探， 為項(xiàng)目節(jié)約成本。結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)選型優(yōu)化主要通過對(duì)

12、結(jié)構(gòu)體系、結(jié)構(gòu)布置、建筑材料、設(shè)計(jì)參 數(shù)、基礎(chǔ)型式等內(nèi)容的多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)型比較，選出最優(yōu)方案，整體降低項(xiàng)目含 鋼量，為公司節(jié)約成本?；又ёo(hù)評(píng)審為保證地下室開挖安全，需要進(jìn)行基坑支護(hù)。由于造價(jià)高， 需要對(duì)安全性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)審。需組織有關(guān)專家和項(xiàng)目工程師、施工單位對(duì)基 坑支護(hù)方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性、施工可實(shí)施性以及工期長短進(jìn)行評(píng)估，選出做合TlTt ）亠理方案。景觀建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如各類亭子-瀑布、擋土墻、 親水平臺(tái)、室外橋梁、河道等，對(duì)這些的安全性經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估。幕墻設(shè)計(jì)與優(yōu)化對(duì)幕墻設(shè)計(jì)進(jìn)行審查把關(guān)，查出漏洞，避免浪費(fèi)，使幕墻 的安全性和經(jīng)濟(jì)性得到保障。對(duì)各類構(gòu)筑物，如廣告牌、高炮等也需要審核優(yōu)化

13、。結(jié)構(gòu)加固改造 |尋找合適能力的加固公司進(jìn)行改造設(shè)計(jì)與施工。 通過對(duì)設(shè)計(jì) 和材料、施工的把關(guān)，使改造后的建筑物安全、好用，改造費(fèi)用適當(dāng)。房子質(zhì)量問題處理建造后的房屋常常種種原因發(fā)生開裂、滲水等情況，需 查明原因，給出整改方案。設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)度把控甲方將設(shè)計(jì)委托給設(shè)計(jì)單位后， 需要有專人對(duì)設(shè)計(jì)院的 設(shè)計(jì)進(jìn)行全程跟蹤，保證設(shè)計(jì)的安全經(jīng)濟(jì)合理性，保證甲方的設(shè)計(jì)意圖得以體現(xiàn)， 保證設(shè)計(jì)任務(wù)在合理時(shí)間內(nèi)完成。這一步做的不好，在施工中會(huì)出現(xiàn)大量問題， 影響工程進(jìn)度并浪費(fèi)金錢。圖紙會(huì)審與改進(jìn)對(duì)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出的圖紙進(jìn)行檢查， 對(duì)一些影響建筑品質(zhì)的 設(shè)計(jì)進(jìn)行整改。如室內(nèi)露梁露柱、房間內(nèi)局部構(gòu)件突出影響使用等。設(shè)計(jì)交底與變更正式施工前，要組織設(shè)計(jì)單位、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底， 交代設(shè)計(jì)意圖，解答施工單位疑惑。施工過程中，要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)情況和甲方意 圖的改變進(jìn)行設(shè)計(jì)變更?，F(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)遇到的技術(shù)難題、 圖紙疑惑，需及時(shí)給予解答， 對(duì)項(xiàng)目工程師提供技術(shù)支持。技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定公司走標(biāo)準(zhǔn)化、大批量開發(fā)之路，必需要制定一套滿 足這種發(fā)展模式的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。 可制定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指引