房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)開發(fā)的幾大基本環(huán)節(jié)與要點提示（甲方運作管理基礎(chǔ)手冊）項目選擇及項目起動的有關(guān)工作 ：（略）組織專業(yè)人員完成“詳細(xì)可行性研究報告” ，完成“項目建議書”審定二、特定項目的市場研究與前期準(zhǔn)備：1、特定項目的市場價值判斷與目標(biāo)客戶選定，項目決策分析；2、“投入產(chǎn)出比”分析， 成本收益預(yù)期與現(xiàn)金流分析， 報批“投資估算”；3、特定產(chǎn)品的定性、定量化確認(rèn)與同類競爭產(chǎn)品分析；確定“投資限額” ；4、資金籌措方案與項目開發(fā)周期策劃； 專人負(fù)責(zé)“投資控制”環(huán)節(jié)。5、組建項目運作專業(yè)團隊 （項目公司成立）： 含“營銷管理、設(shè)計管理、投資管理及工程管理”等專業(yè)人員。6、其它相關(guān)前期準(zhǔn)備工作。三、勘察設(shè)計與產(chǎn)

2、品定型深化價值塑造： 專人負(fù)責(zé)“設(shè)計管理”環(huán)節(jié)。1、根據(jù)規(guī)劃要求，確定方案設(shè)計任務(wù)書，建筑規(guī)劃設(shè)計與景觀資源規(guī)劃；2、建筑方案設(shè)計 （規(guī)劃概念設(shè)計，調(diào)整、確認(rèn)方案設(shè)計 ），“投資概算”；3、建筑施工圖設(shè)計 （ 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 ），“投資預(yù)算”；4、景觀園林設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、泛光照明、產(chǎn)品 VI 系統(tǒng)設(shè)計等相關(guān)設(shè)計工作。四、報批、報建環(huán)節(jié) （甲方的工作重點 ）： 專人負(fù)責(zé) “報批報審”環(huán)節(jié) 必須專人負(fù)責(zé)，配合整個開發(fā)流程，全程跟進有關(guān)主管部門，辦理各種 報批、報審、驗收環(huán)節(jié)，確保各種手續(xù)齊全。如土地使用證、規(guī)劃許可證、消防審批、人防批文、建設(shè)許可證、施工 許可證、預(yù)售許可證等。各類施工準(zhǔn)備手

3、續(xù)， 臨時用水、用電、占用道路、 環(huán)保等市政設(shè)施手續(xù)。五、開工后的施工全程管理階段：專人負(fù)責(zé) “施工管理” 環(huán)節(jié)1、施工“總包單位”的招、投標(biāo)管理及合同管理； 組建“招投標(biāo)管理部門” ，應(yīng)含設(shè)計、施工、投資、營銷等管理人員參與； 把好“招投標(biāo)”關(guān)，是工程建設(shè)管理的最關(guān)健環(huán)節(jié)。 對總包施工要進行嚴(yán)格的合同管理、專業(yè)施工監(jiān)理工作；專人負(fù)責(zé) “合同管理” 環(huán)節(jié)2、施工監(jiān)理單位的招標(biāo)確認(rèn)工作， 合格的監(jiān)理公司， 是項目管理的必要條件， 也是我們實現(xiàn)規(guī)范化、制度化管理的科學(xué)保障。3、“總包”選定之后，重點“分包”大項的分包及技術(shù)難點管理： 基坑工程的單項技術(shù)方案論證，專家評定與招投標(biāo)分包管理：土方開挖、

4、基坑及施工降水、護坡、運輸方案 ；遷移地下管線、文物管理、市 政、環(huán)保等手續(xù)。 樁基工程的單項技術(shù)方案論證及招投標(biāo)分包管理；樁型選擇、造價控制、施工方案、驗樁等專項內(nèi)容。 地下室工程及人防工程專項技術(shù)管理與實施：地下室施工難度高，周期長，各類規(guī)范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強的施工能力和相關(guān)經(jīng)驗，其中，專項地下室防水工程與人防工程應(yīng)單列分包與 專業(yè)公司。主體結(jié)構(gòu)施工及分包工程專項招標(biāo)：專人負(fù)責(zé) “主體結(jié)構(gòu)”環(huán)節(jié)主體結(jié)構(gòu)施工是對“綜合質(zhì)量、工期、成本、安全”影響最大的環(huán)節(jié)， 也要求 我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結(jié)構(gòu)必須由總包單位完成） 。各類分包必須服從“總包管理”及“監(jiān)理管理

5、” ，配合總體進度、質(zhì)量要求。招 標(biāo)時須明確水電費，施工界面、與主體施工單位的各類配合費用（如腳手架、提升 機使用）等問題。對于有專項“幕墻”施工的樓宇，主體結(jié)構(gòu)施工必須與外“幕墻”施工同步進 行，做好“幕墻”的結(jié)構(gòu)預(yù)埋工作。（專項幕墻施工必須由專業(yè)的甲類幕墻公司施工，專項招標(biāo)，深化幕墻施工方案和技術(shù)節(jié)點方案，幕墻施工方在主體結(jié)構(gòu)開始后，即進入現(xiàn)場同步開工，以確保 吻合度與綜合質(zhì)量及工期。 ）室內(nèi)公共部分的裝修工程；專人負(fù)責(zé)一一“二次裝修”環(huán)節(jié)售樓處、樣板間、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、賓館、酒樓、主要 會議廳等必經(jīng)過二次裝修， 應(yīng)單獨招標(biāo)， 另行深化設(shè)計、 由甲類裝修公司專業(yè)施工，

6、以確保品質(zhì)。©主要大宗設(shè)備采購（甲方重點工作）:專人負(fù)責(zé) “設(shè)備采購”環(huán)節(jié)冷水機組、風(fēng)機盤管、風(fēng)柜、專用小型中央空調(diào)機、發(fā)電機組，電梯選購，冷 卻塔、水泵、主干電纜、橋架、防火設(shè)備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項涂料等，以 上設(shè)備、設(shè)施應(yīng)由甲方控制價格與質(zhì)量。©7 園林廣場環(huán)境景觀工程： 應(yīng)對整體景觀設(shè)計進行控制，在完整的施工圖指導(dǎo)下，應(yīng)由專業(yè)景觀公司配合 土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場地、照明、 標(biāo)識系統(tǒng)等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍。©8 大廈夜景“泛光亮化”工程 （專項招標(biāo) ）： “泛光照明設(shè)計”應(yīng)在主體施工結(jié)束前

7、完成細(xì)化，由專業(yè)景觀燈光工程公司完成。©9 消防工程：消防工程是一個綜合的概念：含建筑消防、水消防、電消防及暖通工程中的消 防要求；由統(tǒng)一的消防工程公司完成“系統(tǒng)對接控制” 。消防工程的驗收關(guān)系到樓宇的整體起用，必須慎重選擇相關(guān)施工單位。1©0空調(diào)工程：對于住宅類產(chǎn)品，應(yīng)合理預(yù)留室外機位和相關(guān)孔洞置，配置好相 關(guān)電源與控制系統(tǒng)，把美觀與實用統(tǒng)一起來，對于商業(yè)類產(chǎn)品，除主機設(shè)備系統(tǒng)外，主要是公共空間的安裝，必須要在二次 裝修方案確認(rèn)后，才能進行各支管與末端設(shè)備的重新設(shè)計與安裝。1©1電梯專項工程：應(yīng)按“住宅類”和“商業(yè)公建類”區(qū)分，明確功能與綜合質(zhì) 量要求，以合理的

8、“性價比”選取擇設(shè)備，要及早確定，以配合建筑施工圖要求。對電梯單項招標(biāo)，由甲方選型。不僅重品牌，更要重視施工安裝質(zhì)量。©12智能化專項工程：專人負(fù)責(zé)“智能化工程” 環(huán)節(jié)應(yīng)按不同的建筑類型，區(qū)分功能需求實質(zhì)，合理投資配置，以最優(yōu)化組合完成系統(tǒng)要求，不應(yīng)過分超前。主要應(yīng)對“電話、寬帶系統(tǒng)” ；“監(jiān)控、對講、應(yīng)急報警”以及“車輛 IC 卡管理” 系統(tǒng)；“閉路電視”等進行“市場化優(yōu)選設(shè)計” 。在初步設(shè)計階段，通過詳細(xì)任務(wù)書的方式預(yù)以明確，利于設(shè)計單位細(xì)化落實專 項智能化設(shè)計。須選擇專業(yè)隊伍施工（閉路電視除外） 。六、“價值工程學(xué)”原理為統(tǒng)領(lǐng)的“投資控制”工作（全程控制） ： 以“性價比優(yōu)選法

9、”為核心工作方法，通過多方案比選的方式，確定最適合項 目市場價值的產(chǎn)品或組合技術(shù)。1、在設(shè)計階段，通過詳細(xì)設(shè)計任務(wù)書傳達給設(shè)計單位（ 70準(zhǔn)確性）；2、在施工階段，根據(jù)項目情況和市場銷售要求，調(diào)控變更（ 30準(zhǔn)確性）。3、在開發(fā)過程中， 根據(jù)市場銷售的需要， 合理變更設(shè)計與施工， 以配合銷售價值 最大化。七、售策劃與組織實施 （銷售費用控制 ）：1、選擇合適的策劃代理公司、制定銷售方案。 全程跟進項目進展，緊密結(jié)合市變化，關(guān)注目標(biāo)客戶的需求及競爭對手態(tài)勢、 避免同質(zhì)化競爭，突出本產(chǎn)品特質(zhì)與個性化銷售策略；2、產(chǎn)品整體 VI 系統(tǒng)與宣傳設(shè)計，實現(xiàn)整合營銷； 專業(yè)特色包裝，有節(jié)奏、有系統(tǒng)地進行市場

10、推廣和銷售組織。產(chǎn)品品牌的 市場認(rèn)知度”推廣、媒體覆蓋”的選擇與“投放強度”控制； 定向目標(biāo)客戶的選擇、培育與忠誠度確認(rèn)。 籌劃成立“榮勛置業(yè)會” ，廣泛培育市場，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。3、銷售方式的確認(rèn)與變化策劃：散客戶的市場培育；2 “定向招商”的大客戶談判、簽約 （需進行專項的商業(yè)策劃研究）；4、銷售合作方的管理模式：21 自銷 22包銷、代銷 23二者結(jié)合 借代理商的客源及品牌渠道，大牌的銷售公司本身就是產(chǎn)品的有力廣告。八、物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營 .（略）1、物業(yè)管理： 針對不同類型的客戶，選擇合適的物業(yè)管理公司，通過提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服 務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)、吸引更多的市場客戶。2、物業(yè)經(jīng)營：

11、 物業(yè)“整體市場品牌”價值的推廣與增值，提高物業(yè)在市場上的定位、提高租 售水平，讓物業(yè)長久實現(xiàn)整體增值。建筑方案優(yōu)化對建筑平面布置、立面造型、柱網(wǎng)布置等提出合理的建議和 要求，使結(jié)構(gòu)的高度、復(fù)查程度、不規(guī)則程度均在控制合理范圍內(nèi)，避免抗震審 查，保證建筑物的安全性和經(jīng)濟性?？辈旆桨竷?yōu)化獲得項目后需先進行初步勘察，以初略了解場地性質(zhì)，為初 步設(shè)計和工程概算提供依據(jù)。開始正式施工圖設(shè)計之前需要做詳細(xì)勘察設(shè)計，為 基礎(chǔ)的設(shè)計和施工提供依據(jù)。需對勘察院的初勘和詳勘方案進行審查，使布孔數(shù) 量、間距和深度滿足設(shè)計要求，同時進行必要的優(yōu)化工作，減少不必要的勘探， 為項目節(jié)約成本。結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)選型優(yōu)化主要通過對

12、結(jié)構(gòu)體系、結(jié)構(gòu)布置、建筑材料、設(shè)計參 數(shù)、基礎(chǔ)型式等內(nèi)容的多方案技術(shù)經(jīng)濟型比較，選出最優(yōu)方案，整體降低項目含 鋼量，為公司節(jié)約成本?；又ёo評審為保證地下室開挖安全，需要進行基坑支護。由于造價高， 需要對安全性和經(jīng)濟性進行評審。需組織有關(guān)專家和項目工程師、施工單位對基 坑支護方案的安全性、經(jīng)濟性、施工可實施性以及工期長短進行評估，選出做合TlTt ）亠理方案。景觀建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計如各類亭子-瀑布、擋土墻、 親水平臺、室外橋梁、河道等，對這些的安全性經(jīng)濟性進行評估。幕墻設(shè)計與優(yōu)化對幕墻設(shè)計進行審查把關(guān)，查出漏洞，避免浪費，使幕墻 的安全性和經(jīng)濟性得到保障。對各類構(gòu)筑物，如廣告牌、高炮等也需要審核優(yōu)化

13、。結(jié)構(gòu)加固改造 |尋找合適能力的加固公司進行改造設(shè)計與施工。 通過對設(shè)計 和材料、施工的把關(guān)，使改造后的建筑物安全、好用，改造費用適當(dāng)。房子質(zhì)量問題處理建造后的房屋常常種種原因發(fā)生開裂、滲水等情況，需 查明原因，給出整改方案。設(shè)計質(zhì)量進度把控甲方將設(shè)計委托給設(shè)計單位后， 需要有專人對設(shè)計院的 設(shè)計進行全程跟蹤，保證設(shè)計的安全經(jīng)濟合理性，保證甲方的設(shè)計意圖得以體現(xiàn)， 保證設(shè)計任務(wù)在合理時間內(nèi)完成。這一步做的不好，在施工中會出現(xiàn)大量問題， 影響工程進度并浪費金錢。圖紙會審與改進對設(shè)計院設(shè)計出的圖紙進行檢查， 對一些影響建筑品質(zhì)的 設(shè)計進行整改。如室內(nèi)露梁露柱、房間內(nèi)局部構(gòu)件突出影響使用等。設(shè)計交底與變更正式施工前，要組織設(shè)計單位、施工單位進行設(shè)計交底， 交代設(shè)計意圖，解答施工單位疑惑。施工過程中，要根據(jù)施工現(xiàn)場情況和甲方意 圖的改變進行設(shè)計變更?，F(xiàn)場技術(shù)支持對于施工現(xiàn)場遇到的技術(shù)難題、 圖紙疑惑，需及時給予解答， 對項目工程師提供技術(shù)支持。技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定公司走標(biāo)準(zhǔn)化、大批量開發(fā)之路，必需要制定一套滿 足這種發(fā)展模式的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。 可制定結(jié)構(gòu)設(shè)計指引