房地產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)研究

1、 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 美國房產(chǎn)稅(Real Estate Tax or Property Tax)顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。美國的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國聯(lián)邦來征收。因此各州稅率不一，高低不等，多數(shù)是房子價(jià)值的1-1.8%之間 美國對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，各州規(guī)定不一，從20%100%不等。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。目前財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源

2、，同時(shí)也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。 據(jù)了解，美國房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善，房?jī)r(jià)自然升值。在大多數(shù)美國老百姓看來，交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育，他們當(dāng)然愿意交稅。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念國內(nèi)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅試點(diǎn)滬渝處境尷尬 今年10月，是重慶實(shí)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來的第二個(gè)征稅期。按照規(guī)定，該市主城九區(qū)范圍內(nèi)擁有獨(dú)棟商品住宅和新購高檔住房產(chǎn)權(quán)的納稅人，須于當(dāng)月底之前主動(dòng)申報(bào)并繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。 與稅務(wù)部門工作人員的“忙碌

3、”相比，重慶市稅務(wù)部門所征得的房產(chǎn)稅收入?yún)s是寥寥。2011年是試點(diǎn)第一年，全市個(gè)人住房房產(chǎn)稅尚不足1億元。今年的征稅范圍又有所縮小，即使加上此前的存量別墅，預(yù)計(jì)征稅收入也不會(huì)增加多少。另一試點(diǎn)城市上海的情況也不太樂觀，用上海市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人的話來說，該市房產(chǎn)稅“沒有完全征起來”。湖南湖北試點(diǎn)準(zhǔn)備工作暫停 接近財(cái)政部的人士近期透露，財(cái)政部原本打算今年在湖南、湖北“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅，但目前兩地的相關(guān)準(zhǔn)備工作已暫停。 同時(shí)，針對(duì)房產(chǎn)稅改革的質(zhì)疑之聲不絕于耳，法理問題、重復(fù)征稅問題、征稅目標(biāo)問題等，均未有共識(shí)性答案。全國政協(xié)委員、國稅總局原副局長許善達(dá)對(duì)記者表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅不符

4、合中國當(dāng)前的形勢(shì)，事實(shí)也已充分證明試點(diǎn)不太成功。 雖然無人預(yù)知?dú)v時(shí)一年半有余的個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)否中止，但其尷尬處境的確令相關(guān)政策制定部門暫時(shí)失語。同時(shí)，參照歐美國家的房產(chǎn)稅征收情況，尤其是今年以來各級(jí)政府稅收收入增長的明顯放緩，使得希望堅(jiān)定推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的聲音并未減弱。 房產(chǎn)稅改革的政策目標(biāo)有三個(gè)：一是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是為地方尋求穩(wěn)定的主體稅種；三是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)收入分配。 盡管住建部、財(cái)政部、國稅總局等多部委多次強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍，但購房者對(duì)房產(chǎn)稅征收、征收方式以及征收房產(chǎn)稅有何影響等有著較大的爭(zhēng)議。例如一線城市多數(shù)購房者支持開征，而中西部二三線城市反對(duì)聲音

5、最強(qiáng)，還有逾4成的投資客和多次置業(yè)者表示房產(chǎn)稅將對(duì)其造成較大影響滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)存在的問題1 偏離財(cái)產(chǎn)稅的特性。2 偏離稅收的公平收入分配職能。3 課稅范圍過窄，免稅范圍過寬，稅率偏低達(dá)不到征稅目的。4. 房產(chǎn)稅合法性問題 房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）合法性的完善 重慶、上海對(duì)住宅開征的房產(chǎn)稅其實(shí)質(zhì)是物業(yè)稅，可以說是一個(gè)新的稅種，其開征需經(jīng)全國人民代表大會(huì)通過方可，而此次兩地借房產(chǎn)稅之名開征，雖然有房產(chǎn)稅暫行條例作為法律依據(jù)，但從稅收角度來看，其實(shí)質(zhì)作為物業(yè)稅仍然缺乏合法性。 房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）需要中央政府將原有的暫行條例加以修改，如果按照兩個(gè)試點(diǎn)城市的模式在全國開征，那么在具體的稅率、計(jì)算辦法上需要

6、按照既定程序修改；如果是將其作為地方稅，由地方政府征收和支配，那依然要修改現(xiàn)行條例，并由各級(jí)地方政府依照程序制定各自的相關(guān)法律，為對(duì)居民住宅開征房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）提供進(jìn)一步的法律依據(jù)，完善其合法性。開征房產(chǎn)稅大方向已明確 全面鋪開或在11月后“房產(chǎn)稅鋪開的具體時(shí)間表最有可能是在11月后，而且大方向已經(jīng)明確無疑了，主要征收對(duì)象應(yīng)是擁有豪宅或多套房的高收入人群。”10月19日在成都舉行的“2012中國經(jīng)濟(jì)巡回論壇(成都站)”上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康稱。 在賈康素看來，房產(chǎn)稅是樓市調(diào)控的一大治本之策。賈康透露，房產(chǎn)稅的主要征收對(duì)象應(yīng)是擁有豪宅或多套房的高收入人群?！皯?yīng)當(dāng)明確的是，家庭第一套住房

7、，或者說一定家庭人均標(biāo)準(zhǔn)之下所謂第一單位的住房，是不在房產(chǎn)稅覆蓋范圍內(nèi)的。此外有不少人認(rèn)為，第二套房是給自己買的一份商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)，這種所謂商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)，我認(rèn)為也可以在政策方面給予一定寬待，針對(duì)第二套房的房產(chǎn)稅稅率也可適當(dāng)降低。”“房產(chǎn)稅鋪開的具體時(shí)間表最有可能是在11月后，而且大方向已經(jīng)明確無疑了。土地出讓金和房產(chǎn)稅不沖突 對(duì)于房產(chǎn)稅的法理依據(jù)是不是合理，賈康認(rèn)為這是房產(chǎn)稅和土地出讓金的問題，作為“稅”性質(zhì)的房產(chǎn)稅和“租”性質(zhì)的土地出讓金的性質(zhì)不一樣，他們之間可以形成并行不悖的關(guān)系。 也有人提出質(zhì)疑，認(rèn)為中國的所有城鎮(zhèn)土地進(jìn)入開發(fā)的都是國有，其他國家征收房地產(chǎn)稅都是在私有權(quán)基礎(chǔ)上，而國內(nèi)的

8、土地是國家，不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。對(duì)此，賈康認(rèn)為國有土地的稅收是針對(duì)房地產(chǎn)使用權(quán)的所有者，從國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)改革實(shí)踐來看都是沒有沖突的?！皬氖澜绶秶鷣砜?，并不是所有的土地都是私有的，比如說英國、我國香港，那里的房地產(chǎn)稅可以針對(duì)私有的、公有的土地一視同仁全覆蓋。”深圳會(huì)以何種版本方式繳稅？ (滬、渝、兩湖） 目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)還只是在上海、重慶兩個(gè)城市，北京、廣州、深圳都是第二批列入試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的熱門城市。此前中國房產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東曾接受媒體表示：“地方政府認(rèn)為什么時(shí)候土地賣得差不多了，可能才會(huì)考慮征收房產(chǎn)稅?！?而在深圳，土地早已屬于稀缺資源 未來一段時(shí)期內(nèi)樓市調(diào)控政策都將以維持現(xiàn)狀為主，若要出臺(tái)新的調(diào)控措施，房產(chǎn)稅必將成為政府首要選擇。深圳加入全國試點(diǎn)，出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性較大，不過如果房產(chǎn)稅收一刀切，不僅意義不大，還將提升深圳的房?jī)r(jià)，把成本轉(zhuǎn)嫁給普通市民。征收房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)力度大，對(duì)首套房、二套房、三套房等多套房區(qū)別征收不同的稅收，房產(chǎn)套數(shù)越多繳稅越多，實(shí)現(xiàn)精確打擊，這樣房產(chǎn)稅才能夠發(fā)揮其威力，促進(jìn)樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展。房產(chǎn)稅改革探討1 明