威海市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、威海市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)報(bào)告Betterland貝特蘭房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 第一部分 宏觀市場(chǎng)一、威海市概況 威海市地處山東半島最東端,北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對(duì)，東及東南與朝鮮半島和日本列島相望，是中國(guó)著名的港口及旅游城市。威海市是中國(guó)沿海開放城市之一,擁有威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、威海市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。在企業(yè)方面，這里有5個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品和3個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)匯聚于此，其中有三星、華泰三角、成山等大型企業(yè)。威海市是中國(guó)第一個(gè)“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市”,也是中國(guó)首批“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1996年被聯(lián)合國(guó)確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。 威海市總面積5436平

2、方公里,總?cè)丝?47萬(wàn)，其中市區(qū)面積731平方公里,人口52萬(wàn)人。威海市現(xiàn)轄三市一區(qū),即榮成市、文登市、乳山市三個(gè)縣級(jí)市和環(huán)翠區(qū)。 二、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1威海市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)l 2004年威海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)03年高增長(zhǎng)的勢(shì)頭，首次突破千億大關(guān)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)17.1%，遠(yuǎn)高于全國(guó)9.5%的增長(zhǎng)速度?！緢D】2000年2004年威海市地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，威海市統(tǒng)計(jì)局2固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大l 2004年，全年威海固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長(zhǎng)43.2%，其中：城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資為億元。【圖】 威海市固定資產(chǎn)投資與威海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局3

3、房地產(chǎn)投資占威海市生產(chǎn)總值保持與固定資產(chǎn)投資的比重均略有下降。l 2004年，全市完成房地產(chǎn)投資億元，同比增長(zhǎng)4.5%， 04年雖然政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，但威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。l 2004年房地產(chǎn)投資占威海市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為4.53%，而這一比率在全國(guó)僅為6.75%，表明威海房地產(chǎn)業(yè)有很大提升空間。l 2004年房地產(chǎn)投資（）占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（）的比重為8.61%，與03年相比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要是04年威海市基本建設(shè)投資（）大副度上升的原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資比重下降。【圖】 威海市2000年2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)

4、計(jì)局備注：從上面的圖表可以看出，威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重一直保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，但由于該區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入，已達(dá)到未來(lái)城市發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略需求標(biāo)準(zhǔn)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重有所下降。然而，我們可以從另一個(gè)角度出發(fā)來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題，也就是說(shuō)未來(lái)威海市的城市規(guī)劃面積要擴(kuò)張，目前的城市邊緣地帶以及城鄉(xiāng)結(jié)合部將成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)土地的供給來(lái)源，而隨著城市化進(jìn)度的加深，威海市未來(lái)的外來(lái)人口數(shù)量將成倍增長(zhǎng)，以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的勞動(dòng)力需求，那么，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品在該區(qū)域的需求量自然非常龐大。4城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加l 2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11,112元，同比增長(zhǎng)9%，增幅提

5、高個(gè)百分點(diǎn)，比威海市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率17.1%，低了個(gè)百分點(diǎn)，處于合理的區(qū)間?！緢D】 2000年2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入【圖】城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率與威海市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局5價(jià)格指數(shù)（CPI）略有上揚(yáng)l 2004年食品、醫(yī)療保健等生活必需品價(jià)格上漲，分別增長(zhǎng)5.1%、9.2%；但威海市居民消費(fèi)的食品開支比重越來(lái)越小，對(duì)整個(gè)指數(shù)影響不大，因而使得全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)為101.8%，增幅不大，且低于全國(guó)平均水平103.9%?！緢D】 2000年2004年威海市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局6、外資ll 2004年威海FDI投資額繼續(xù)大幅度

6、上升，達(dá)到億美元（新口徑），同比增長(zhǎng)38.8%，外商開始加快在威海的直接投資步伐【圖】 威海FDI走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局 備注：04年FDI是以新口徑計(jì)算的三、2005年上半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)GDP保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。上半年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)17.1%，增速比一季度的16.3%提高了個(gè)百分點(diǎn)。其中：三大產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別為4.4%、69.3%、26.3%。固定資產(chǎn)投資增速趨緩。上半年，完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資億元，比上年同期增長(zhǎng)24.6%。其中：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資億元，比上年同期增長(zhǎng)31.4%，增速比上年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。 外經(jīng)外貿(mào)保持快速增長(zhǎng)。上半年，實(shí)際利用外資

7、額億美元，比上年同期增長(zhǎng)28.8%。完成外貿(mào)進(jìn)出口總值億美元，比上年同期增長(zhǎng)32.3%。新簽外商直接投資合同458項(xiàng)，新簽利用外資合同金額億美元，比上年同期分別增長(zhǎng)12.5%和26.1%。 居民消費(fèi)價(jià)格總水平略有上漲。上半年，價(jià)格水平比上年同期上漲0.8%，漲幅比去年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。 第二部分 威海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析（一）、市場(chǎng)總量分析1投資l 2004年威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為億元，同比增長(zhǎng)4.5%，受宏觀調(diào)控和土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了上升勢(shì)頭?！緢D】2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資與同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局2商品房施工面積l 2004年商品房施工面

8、積為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%；增長(zhǎng)速度減緩，宏觀調(diào)控逐步顯現(xiàn)力度?！緢D】2000年2004年商品房施工面積與同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局3竣工面積l 2004年商品房竣工面積為萬(wàn)平方米，同比減少8.49%。 【圖】2000年2004年商品房竣工面積與同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局4商品房銷售面積l 2004商品房銷售面積為196萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%，市場(chǎng)需求依舊保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 【圖】2000年2004年商品房銷售面積及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市房地產(chǎn)信息網(wǎng)5商品房屋銷售竣工面積對(duì)比情況l 2004年商品房銷售面積與竣工面積比率為126%，比上年提高了37個(gè)百分點(diǎn)，全年的竣工量

9、已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求量，威海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面， 【圖】2000年2004年商品房銷售面積、竣工面積及對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局6商品房屋銷售額2004年全市商品房銷售金額億，同比增長(zhǎng)42.3%，商品房呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 【圖】 2000年2004年商品房屋銷售額及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：威海市統(tǒng)計(jì)局二、2005年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，商品房銷售面積和銷售額略有下降今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地供應(yīng)量和貨幣供應(yīng)量雙重減少，影響了今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資。上半年，威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長(zhǎng)10.6%，比上年回落個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積和銷售額分別下降5%

10、和0.7%。l 商品房銷售均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)雖然05年上半年以來(lái)，為了進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，但在威海商品房市場(chǎng)，除多層住宅外，其余類型的住宅及非住宅的平均單價(jià)均超過(guò)3000元/平方米，價(jià)格指數(shù)達(dá)到111.8%。市區(qū)內(nèi)房屋銷售單價(jià)更是繼續(xù)上揚(yáng)，平均單價(jià)達(dá)到3526元/平方米。 引起威海市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因主要有：一是需求的增大拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；二是開發(fā)成本的增加推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；三是消費(fèi)者對(duì)威海房地產(chǎn)長(zhǎng)期看好，投資熱情增加，也是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的原因之一。第三部分、2005年上半年房地產(chǎn)相關(guān)政策回顧l 調(diào)息&

11、#160;  3月17日，央行開始調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：調(diào)節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，也給購(gòu)房熱降溫。l 控制土地、征收營(yíng)業(yè)稅、加大普通住房建設(shè)    4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò) 大的主要措施如下：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；控制土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理；是加強(qiáng)

12、對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運(yùn)用稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度等。影響：此系列政策一出，必將降低目前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)多、過(guò)快的速度，并且對(duì)普通、貧困群眾的買房、住房提供了保障。l 細(xì)化常務(wù)會(huì)議所提措施-關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見   4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的措施進(jìn)一步具體細(xì)化：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主；自2005年6月1日起，開始征收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅；

13、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。l 平穩(wěn)房?jī)r(jià)，杜絕亂收費(fèi)-關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見   5月25日，山東省物價(jià)局出臺(tái)關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見，針對(duì)房?jī)r(jià)也提出建設(shè)性意見：嚴(yán)禁將經(jīng)濟(jì)適用住房作為普通商品房銷售；嚴(yán)禁超越權(quán)限擅自立項(xiàng)，以及擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住房面積計(jì)算分?jǐn)傊械呐撟骷傩袨?。影響：房地產(chǎn)行業(yè)中存在的收費(fèi)亂、計(jì)算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理。l 征收營(yíng)業(yè)稅-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知   5月27日，稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，要

14、求稅務(wù)、財(cái)政和房產(chǎn)管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實(shí)個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅的稅收政策。影響：對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中營(yíng)業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機(jī)炒房行為，使房?jī)r(jià)更趨向于平穩(wěn)合理。l 經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見    6月1日，山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了省建設(shè)廳等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，結(jié)合山東省的實(shí)際情況，指出要加強(qiáng)控制土地分配、在堅(jiān)持房產(chǎn)市場(chǎng)化的同時(shí)采用科學(xué)調(diào)控保證穩(wěn)定發(fā)展、合理加大中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)、解決城市最低收入家庭住房的困難完善廉租房制度等等，并提出房?jī)r(jià)超標(biāo)

15、暫停公用事業(yè)提價(jià)。影響：政策向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房?jī)A斜，是解決普通群眾住房困難的有力措施。 l 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房規(guī)劃，商品房不得違規(guī)預(yù)售    6月7日，山東省出臺(tái)十項(xiàng)政策措施調(diào)控房?jī)r(jià)，主要為加大規(guī)劃調(diào)控力度、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)、培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)。尤其值得關(guān)注的是：要求確保年內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)600萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)部分用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房；健全銀行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入的家庭擔(dān)保；在建商品房未取得預(yù)售許可證之前，不得以任何形式進(jìn)行銷售或收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，禁止期房轉(zhuǎn)讓等等。影響：

16、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房，支持銀行向中低收入家庭提供房貸，將有力保障中低收入家庭房產(chǎn)消費(fèi)；商品房不得違規(guī)預(yù)售，有利于清理房產(chǎn)市場(chǎng)，避免群眾的風(fēng)險(xiǎn)投資。 l 適當(dāng)增加高層住宅比例，加大閑置土地清理-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見   6月8日，山東省建設(shè)廳、發(fā)改委等九部門聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，要調(diào)整優(yōu)化居住用地布局，適當(dāng)提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設(shè)比例；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要切實(shí)落實(shí)國(guó)家和省有關(guān)優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設(shè)成本；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對(duì)閑置土地的清理力度。 影響：合理

17、調(diào)控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投機(jī)行為的發(fā)生。 l 享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)   6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率以上、單套建筑面積120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過(guò)20%。凡是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持。影響：標(biāo)準(zhǔn)的公布，有力地向普通住宅方向傾斜，有利于適合大眾購(gòu)買的普通商品房項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)。  第四部分、威海房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)  隨著國(guó)家一系列

18、的調(diào)息、加稅、以及對(duì)土地的審批力度嚴(yán)格控制之后，房地產(chǎn)方面的價(jià)格走勢(shì)是人們關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。但是個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)還要增，并且每年要有10%以上的增幅近五年內(nèi)。因?yàn)閺母鞣矫鎭?lái)說(shuō)，威?，F(xiàn)階段的房?jī)r(jià)還是偏低，而且開發(fā)的力度還有很大的空間（房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的4.5%），作為全國(guó)50強(qiáng)的城市來(lái)說(shuō)，威海房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天才剛剛開始，房地產(chǎn)開發(fā)的真正轉(zhuǎn)型還沒有完全實(shí)現(xiàn)，也就是威海的房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)還沒有真正到來(lái)，只有在房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)完全市場(chǎng)化后，威海的房?jī)r(jià)才能高到一個(gè)合理的程度，而現(xiàn)在還遠(yuǎn)未達(dá)到這個(gè)高度。就05年下半年威海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 威海房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲自從03年以來(lái),山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)論證，威海、煙臺(tái)、青島將建設(shè)“膠東半島制造業(yè)基地”, 成為下一個(gè)“金三角地區(qū)”，承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的序幕已經(jīng)拉開。這種大環(huán)境的利好，對(duì)于威海樓市，特別是房?jī)r(jià)，將產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。 相對(duì)威海周邊城市青島、大連、煙臺(tái)等城市的房?jī)r(jià)而言，威海的商品房?jī)r(jià)格較低。影響房?jī)r(jià)的漲幅關(guān)鍵在于供需關(guān)系上，現(xiàn)在威海樓市供不應(yīng)求（這從04年銷售面積可以看出）；加上威海市的土地資源更加稀缺以及建材價(jià)格普遍上漲等因素。2005年威海房?jī)r(jià)勢(shì)必持續(xù)走高。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的漲幅在10%左右。l 外地人購(gòu)房比例繼續(xù)上揚(yáng)    聯(lián)合國(guó)