威海市房地產整體市場調查研究報告

1、威海市房地產整體市場報告Betterland貝特蘭房地產投資顧問有限公司 第一部分 宏觀市場一、威海市概況 威海市地處山東半島最東端,北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東及東南與朝鮮半島和日本列島相望，是中國著名的港口及旅游城市。威海市是中國沿海開放城市之一,擁有威海市火炬高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、威海市經濟技術開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。在企業(yè)方面，這里有5個中國名牌產品和3個全國馳名商標匯聚于此，其中有三星、華泰三角、成山等大型企業(yè)。威海市是中國第一個“國家級衛(wèi)生城市”,也是中國首批“國家環(huán)境保護模范城市”。1996年被聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。 威海市總面積5436平

2、方公里,總人口247萬，其中市區(qū)面積731平方公里,人口52萬人。威海市現(xiàn)轄三市一區(qū),即榮成市、文登市、乳山市三個縣級市和環(huán)翠區(qū)。 二、威海市宏觀經濟分析1威海市經濟高速增長l 2004年威海市國民經濟延續(xù)03年高增長的勢頭，首次突破千億大關，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值億元，比上年增長17.1%，遠高于全國9.5%的增長速度?！緢D】2000年2004年威海市地區(qū)生產總值及增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，威海市統(tǒng)計局2固定資產投資規(guī)模迅速擴大l 2004年，全年威海固定資產投資為億元，比上年增長43.2%，其中：城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資為億元?！緢D】 威海市固定資產投資與威海市地區(qū)生產總值數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局3

3、房地產投資占威海市生產總值保持與固定資產投資的比重均略有下降。l 2004年，全市完成房地產投資億元，同比增長4.5%， 04年雖然政府陸續(xù)出臺了一系列宏觀政策進行調控，但威海市房地產開發(fā)投資依然呈現(xiàn)上揚的趨勢。l 2004年房地產投資占威海市地區(qū)生產總值的比重為4.53%，而這一比率在全國僅為6.75%，表明威海房地產業(yè)有很大提升空間。l 2004年房地產投資（）占全社會固定資產投資（）的比重為8.61%，與03年相比呈現(xiàn)下降趨勢，主要是04年威海市基本建設投資（）大副度上升的原因，導致房地產投資比重下降?！緢D】 威海市2000年2004年房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)

4、計局備注：從上面的圖表可以看出，威海市房地產開發(fā)投資比重一直保持穩(wěn)步上升的趨勢，但由于該區(qū)域市場基礎建設的不斷投入，已達到未來城市發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略需求標準，所以，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的比重有所下降。然而，我們可以從另一個角度出發(fā)來看待這個問題，也就是說未來威海市的城市規(guī)劃面積要擴張，目前的城市邊緣地帶以及城鄉(xiāng)結合部將成為未來房地產業(yè)土地的供給來源，而隨著城市化進度的加深，威海市未來的外來人口數(shù)量將成倍增長，以滿足產業(yè)發(fā)展帶來的勞動力需求，那么，各種房地產產品在該區(qū)域的需求量自然非常龐大。4城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加l 2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11,112元，同比增長9%，增幅提

5、高個百分點，比威海市地區(qū)生產總值增長率17.1%，低了個百分點，處于合理的區(qū)間。【圖】 2000年2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入【圖】城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率與威海市地區(qū)生產總值增長率對比數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局5價格指數(shù)（CPI）略有上揚l 2004年食品、醫(yī)療保健等生活必需品價格上漲，分別增長5.1%、9.2%；但威海市居民消費的食品開支比重越來越小，對整個指數(shù)影響不大，因而使得全市居民消費價格指數(shù)累計為101.8%，增幅不大，且低于全國平均水平103.9%?！緢D】 2000年2004年威海市居民消費價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局6、外資ll 2004年威海FDI投資額繼續(xù)大幅度

6、上升，達到億美元（新口徑），同比增長38.8%，外商開始加快在威海的直接投資步伐【圖】 威海FDI走勢數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局 備注：04年FDI是以新口徑計算的三、2005年上半年經濟走勢GDP保持良好的增長勢頭。上半年，實現(xiàn)生產總值億元，按可比價格計算，比上年同期增長17.1%，增速比一季度的16.3%提高了個百分點。其中：三大產業(yè)的貢獻率分別為4.4%、69.3%、26.3%。固定資產投資增速趨緩。上半年，完成規(guī)模以上固定資產投資億元，比上年同期增長24.6%。其中：城鎮(zhèn)以上固定資產投資億元，比上年同期增長31.4%，增速比上年同期回落個百分點。 外經外貿保持快速增長。上半年，實際利用外資

7、額億美元，比上年同期增長28.8%。完成外貿進出口總值億美元，比上年同期增長32.3%。新簽外商直接投資合同458項，新簽利用外資合同金額億美元，比上年同期分別增長12.5%和26.1%。 居民消費價格總水平略有上漲。上半年，價格水平比上年同期上漲0.8%，漲幅比去年同期回落個百分點。 第二部分 威海房地產市場分析一、威海市房地產市場指標分析（一）、市場總量分析1投資l 2004年威海市房地產開發(fā)投資額為億元，同比增長4.5%，受宏觀調控和土地政策的影響，房地產開發(fā)投資依然保持了上升勢頭?！緢D】2004年房地產開發(fā)投資與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局2商品房施工面積l 2004年商品房施工面

8、積為萬平方米，同比增長1.4%；增長速度減緩，宏觀調控逐步顯現(xiàn)力度?！緢D】2000年2004年商品房施工面積與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局3竣工面積l 2004年商品房竣工面積為萬平方米，同比減少8.49%。 【圖】2000年2004年商品房竣工面積與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局4商品房銷售面積l 2004商品房銷售面積為196萬平方米，同比增長30.3%，市場需求依舊保持旺盛的增長勢頭。 【圖】2000年2004年商品房銷售面積及增長率數(shù)據(jù)來源：威海市房地產信息網5商品房屋銷售竣工面積對比情況l 2004年商品房銷售面積與竣工面積比率為126%，比上年提高了37個百分點，全年的竣工量

9、已遠遠不能滿足市場的需求量，威海房地產市場呈現(xiàn)供不應求的局面， 【圖】2000年2004年商品房銷售面積、竣工面積及對比數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局6商品房屋銷售額2004年全市商品房銷售金額億，同比增長42.3%，商品房呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 【圖】 2000年2004年商品房屋銷售額及增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計局二、2005年上半年房地產市場分析l 房地產開發(fā)投資增速大幅回落，商品房銷售面積和銷售額略有下降今年國家對房地產市場進行宏觀調控，土地供應量和貨幣供應量雙重減少，影響了今年的房地產開發(fā)投資。上半年，威海市房地產開發(fā)投資僅增長10.6%，比上年回落個百分點。商品房銷售面積和銷售額分別下降5%

10、和0.7%。l 商品房銷售均價繼續(xù)上揚雖然05年上半年以來，為了進一步加強和改善房地產市場宏觀調控，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調控政策進行調控，但在威海商品房市場，除多層住宅外，其余類型的住宅及非住宅的平均單價均超過3000元/平方米，價格指數(shù)達到111.8%。市區(qū)內房屋銷售單價更是繼續(xù)上揚，平均單價達到3526元/平方米。 引起威海市區(qū)房地產價格居高不下的原因主要有：一是需求的增大拉動房價的上漲；二是開發(fā)成本的增加推動房價的上漲；三是消費者對威海房地產長期看好，投資熱情增加，也是房價堅挺的原因之一。第三部分、2005年上半年房地產相關政策回顧l 調息&

11、#160;  3月17日，央行開始調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理；二是對房地產價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：調節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風險，也給購房熱降溫。l 控制土地、征收營業(yè)稅、加大普通住房建設    4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議提出解決房地產投資規(guī)模和價格上升幅度過 大的主要措施如下：強化規(guī)劃調控，改善商品房結構；控制土地供應，嚴格土地管理；是加強

12、對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運用稅收等手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度等。影響：此系列政策一出，必將降低目前房地產項目建設過多、過快的速度，并且對普通、貧困群眾的買房、住房提供了保障。l 細化常務會議所提措施-關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見   4月30日，建設部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，27日國務院常務會議提出的措施進一步具體細化：改善住房供應結構，以建設中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主；自2005年6月1日起，開始征收房地產營業(yè)稅；

13、加強房地產信貸管理，防范金融風險。l 平穩(wěn)房價，杜絕亂收費-關于充分發(fā)揮職能作用促進“和諧山東”建設的意見   5月25日，山東省物價局出臺關于充分發(fā)揮職能作用促進“和諧山東”建設的意見，針對房價也提出建設性意見：嚴禁將經濟適用住房作為普通商品房銷售；嚴禁超越權限擅自立項，以及擅自擴大收費范圍、提高收費標準；堅決杜絕房地產開發(fā)企業(yè)在住房面積計算分攤中的弄虛作假行為。影響：房地產行業(yè)中存在的收費亂、計算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理。l 征收營業(yè)稅-關于加強房地產稅收管理的通知   5月27日，稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)關于加強房地產稅收管理的通知，要

14、求稅務、財政和房產管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實個人住房營業(yè)稅的稅收政策。影響：對于轉讓房產過程中營業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機炒房行為，使房價更趨向于平穩(wěn)合理。l 經濟適用房，廉租房-關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見    6月1日，山東省人民政府辦公廳轉發(fā)了省建設廳等部門關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，結合山東省的實際情況，指出要加強控制土地分配、在堅持房產市場化的同時采用科學調控保證穩(wěn)定發(fā)展、合理加大中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目的建設、解決城市最低收入家庭住房的困難完善廉租房制度等等，并提出房價超標

15、暫停公用事業(yè)提價。影響：政策向經濟適用房、廉租房傾斜，是解決普通群眾住房困難的有力措施。 l 經濟適用房、廉租房規(guī)劃，商品房不得違規(guī)預售    6月7日，山東省出臺十項政策措施調控房價，主要為加大規(guī)劃調控力度、發(fā)揮稅收調控作用、增加普通商品住房和經濟適用房土地供應、培育和發(fā)展住房二級市場。尤其值得關注的是：要求確保年內完成開發(fā)建設600萬平方米經濟適用房的任務，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設部分用于出租的經濟適用房；健全銀行風險準備金制度，鼓勵其為中低收入的家庭擔保；在建商品房未取得預售許可證之前，不得以任何形式進行銷售或收取預訂款性質的費用，禁止期房轉讓等等。影響：

16、規(guī)劃經濟適用房，支持銀行向中低收入家庭提供房貸，將有力保障中低收入家庭房產消費；商品房不得違規(guī)預售，有利于清理房產市場，避免群眾的風險投資。 l 適當增加高層住宅比例，加大閑置土地清理-關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見   6月8日，山東省建設廳、發(fā)改委等九部門聯(lián)合出臺關于加強房地產市場調控促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，要調整優(yōu)化居住用地布局，適當提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設比例；經濟適用住房建設要切實落實國家和省有關優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設成本；嚴格土地轉讓管理，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對閑置土地的清理力度。 影響：合理

17、調控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投機行為的發(fā)生。 l 享受優(yōu)惠政策普通住房標準   6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%。凡是達到標準的住房建設項目在項目審批、土地供應以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持。影響：標準的公布，有力地向普通住宅方向傾斜，有利于適合大眾購買的普通商品房項目的開發(fā)、建設。  第四部分、威海房地產市場預測  隨著國家一系列

18、的調息、加稅、以及對土地的審批力度嚴格控制之后，房地產方面的價格走勢是人們關心的一個問題。但是個人認為，房價還要增，并且每年要有10%以上的增幅近五年內。因為從各方面來說，威?，F(xiàn)階段的房價還是偏低，而且開發(fā)的力度還有很大的空間（房地產開發(fā)投資占地區(qū)生產總值的4.5%），作為全國50強的城市來說，威海房地產市場的春天才剛剛開始，房地產開發(fā)的真正轉型還沒有完全實現(xiàn)，也就是威海的房地產開發(fā)的競爭還沒有真正到來，只有在房地產開發(fā)的競爭完全市場化后，威海的房價才能高到一個合理的程度，而現(xiàn)在還遠未達到這個高度。就05年下半年威海房地產市場來說，主要有以下幾個特點：l 威海房價將持續(xù)上漲自從03年以來,山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略經過論證，威海、煙臺、青島將建設“膠東半島制造業(yè)基地”, 成為下一個“金三角地區(qū)”，承接日韓產業(yè)轉移的序幕已經拉開。這種大環(huán)境的利好，對于威海樓市，特別是房價，將產生極大的推動作用。 相對威海周邊城市青島、大連、煙臺等城市的房價而言，威海的商品房價格較低。影響房價的漲幅關鍵在于供需關系上，現(xiàn)在威海樓市供不應求（這從04年銷售面積可以看出）；加上威海市的土地資源更加稀缺以及建材價格普遍上漲等因素。2005年威海房價勢必持續(xù)走高。預計房價的漲幅在10%左右。l 外地人購房比例繼續(xù)上揚    聯(lián)合國