抵押物價值評估辦法

1、*抵押物價值評估辦法為規(guī)范公司房產(chǎn)類抵押物價值評估工作，有效提升個人抵押借款業(yè)務(wù)市場競爭力，結(jié)合本市實際情況，特制定了此辦法。分公司對個人抵押借款業(yè)務(wù)中抵押物價值評估實行聘請專業(yè)機構(gòu)進行評估， 取得專業(yè)評估資格的機構(gòu)或人員按規(guī)定對抵押物價值進行評估。評估人員要切實履行評估職責， 嚴格按辦法規(guī)定進行評估， 確保抵押物價值的準確性和真實性。如出現(xiàn)弄虛作假，造成價值評估不真實，或評估技術(shù)使用不當，多次造成高估高評等情況，分公司將視情節(jié)輕重制定相應(yīng)處理措施。附件：冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司抵押物價值評估辦法為規(guī)范公司房產(chǎn)類抵押物價值評估工作， 有效提升抵押借款業(yè)務(wù)市場競爭力， 結(jié)合本 市實際情況，對抵押借

2、款業(yè)務(wù)中抵押物價值，按照抵押物狀況、借款金額和風險程度等因 素，實行直接參照交易或評估價、公司內(nèi)部評估和專業(yè)機構(gòu)評估相結(jié)合的評估辦法。房地 產(chǎn)類抵押物限于住房和商用房。一、抵押物價值評估方法（一）參照交易或評估價格對以下借款實行直接參照抵押物交易或評估價格確定其價值。1、個人住房購置借款；2、個人商業(yè)用房借款；3、最近一次抵押物交易時間或經(jīng)專業(yè)評估機構(gòu)評估時間在二年（含）之內(nèi)的個人經(jīng) 營借款和個人綜合消費借款；4、申請借款金額在 100萬元（含）以內(nèi)，以房齡在 10 年以內(nèi)、狀況完好的住房抵 押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低于 50%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借 款；5、以房齡在

3、10 年以內(nèi)、狀況完好的住房抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易 價之比等于或低于 40%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款。（二）分公司內(nèi)部評估對以下借款實行內(nèi)部評估確定抵押物價值。 1、申請借款金額在 200 萬元（含）以內(nèi)， 以房齡在 12 年以內(nèi)、狀況完好的住房抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低 于 60%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營借款；2、申請借款金額在 200萬元（含）以內(nèi)，以房齡在 12 年以內(nèi)、狀況完好的商用房 抵押，且申請金額與抵押物購置價或交易價之比低于 50%的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營 借款；3、借款期限超過三年的個人綜合消費借款和個人經(jīng)營性借款，每二年一次的

4、抵押物 評估；4、符合參照交易或評估價格規(guī)定，借款行認為有必要進行內(nèi)部評定的個人借款。（三）專業(yè)機構(gòu)評估不符合上述兩類情況或借款經(jīng)辦行認為有必要的個人借款，必須經(jīng)市分行認可的專 業(yè)機構(gòu)評估確定抵押物價值。二、抵押物價值評估程序（一）參照交易或評估價格借款申請人必須提供商品房買賣合同 （不能提供原始合同的可用發(fā)票、 契稅證代替） 或?qū)I(yè)評估機構(gòu)評估報告， 借款調(diào)查人和分行評估人員根據(jù)交易或評估價格， 綜合其他情 況后在借款調(diào)查報告上對抵押物價值進行內(nèi)部價值認定 ,作為最終抵押物價值 （不得高于交 易或評估價格）。（二）分公司內(nèi)部評估 內(nèi)部評估實行雙人評估，借款經(jīng)辦調(diào)查人員負責初評，主管或經(jīng)理負責

5、復(fù)核，并在個人借款抵押物價值評估認定表中填寫評估意見，初評值與復(fù)核調(diào)整值不同的，取較 低值。評估一般采用市場比較法，評估人員應(yīng)雙人實地考察，根據(jù)房地產(chǎn)類型、特點、狀 態(tài)、市場環(huán)境、處置難易程度及其他不確定因素，綜合分析后確定其價值。（三）專業(yè)機構(gòu)評估專業(yè)機構(gòu)評估實行準入制，名單由分行每年核定一次。評估機構(gòu)對抵押物評估應(yīng)按 照房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 （建住房 20068號）的要求進行，出具的評估報告（意見 書）必須符合國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291 一 1999）及相關(guān)規(guī)定。借款調(diào)查 人根據(jù)專業(yè)機構(gòu)的估價，綜合其他情況后在借款調(diào)查報告上對抵押物價值進行直接認定不得高于評估價值）附：

6、冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司借款業(yè)務(wù)抵押物價值評估認定表冠群馳騁蘭州鳳鑫分公司借款業(yè)務(wù)抵押物價值評估認定表編號：（）冠群借款價審（201） 號房產(chǎn)權(quán)人房屋坐落屋設(shè)計用途產(chǎn)權(quán)類別概況房屋結(jié)構(gòu)房屋竣工時間房屋總層數(shù)所在層數(shù)房屋朝向建筑面積M2M2其中：共用部分M2自行車棚使用情況附屬設(shè)施土地使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面其中共用分攤面積積房屋原始購置價格元購置時間最低價：元/M 2最高價：同類地段房屋現(xiàn)價元/M 2評估方法評估基準日年 月日初評人評估測算值：萬元，意評估意見：見簽名：年月日復(fù)核評估復(fù)核人調(diào)整值：萬元人復(fù)核意見：意見簽名：年月日注：評估測算值與復(fù)核人調(diào)整值不同的，取較低者附：專業(yè)機構(gòu)房地產(chǎn)抵押

7、評估報告模板房地產(chǎn) 抵押估 價報告估價項目名稱：上饒市信州區(qū)月泉花城 1號樓 2單元 1002號房地產(chǎn)抵押價格評估委 托 方 : 郭邦年估 價 方：上饒市眾恒房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司估 價 人 員： *估價作業(yè)日期：二O一年三月二日至三月五日估價報告編號： *目錄一、致委托方函 - 1二、估價師聲明 - 2三、估價的假設(shè)和限制條件 3-4四、估價結(jié)果報告 - 5-8一）委托方二）估價方三）估價對象四）估價目的五）估價時點六）價值定義七）估價依據(jù)八）估價原則九）估價方法 十）估價結(jié)果十一）估價人員十二）估價作業(yè)日期（十三）估價報告應(yīng)用的有效期五、估價技術(shù)報告 9-17（一）個別因素分析（二）區(qū)域

8、分析（三）市場背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價方法選用（六）估價測算過程（七）價格結(jié)果確定- 18六、附件致委托方函* 先生：受您委托，我公司對*擁有的位于上饒市信州區(qū)月城花泉 1號樓2單元 1002 號住宅在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場價格進行了評估， 為郭邦年先生將此房產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓給您向北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款， 確定房地產(chǎn) 抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的， 遵循估價原則， 按照評估工作程序， 利用科學的評 估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過周密準確的測算， 并詳細考慮了影 響房地產(chǎn)價格的各項因素， 確定估價對象 （建筑面積 146.3

9、6平方米）在估價時點 2011年 3月 2日的公開市場價格為： （幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價： 61.38萬元大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整單位價格： 4194元/ 平方米順致商祺法定代表人：二O一一年三月五日估價師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和 結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標準( GB/T 50291-1999)房地產(chǎn)估價規(guī) 范進行分析，

10、形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5. 估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6. 沒有人對本報告提供了重要專業(yè)幫助。7. 本估價報告由 * 公司負責解釋。8. 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用， 不得做其他用途。 未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意 ,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、 報告使用者、 報告審查部門之外的單位和個人提供， 也不得以任何形式 公開發(fā)表。中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師估價的假設(shè)和限制條件1. 產(chǎn)權(quán)方以商品價購買委估房屋并取得房屋所有權(quán)及支付有關(guān)稅費。2. 在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3. 任何有關(guān)估價對象的運作方式

11、、 程序符合國家、 地方的有關(guān)法律、 法規(guī)4. 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和 其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。5. 估價對象建筑面積、結(jié)構(gòu)等均以房屋所有權(quán)證 （京房權(quán)證密私字第 53357號）為依據(jù)。6. 本報告附件中的材料系報告的重要組成部分，本次評估中涉及的附件均 為委托方提供， 我公司未向政府有關(guān)部門核實和調(diào)查。 本報告是按附件中的材料 是真實、全面的前提下進行評估的。 如因材料不符、 變更或委托方隱瞞有關(guān)資料， 對估價結(jié)果造成偏差，委托方應(yīng)對其負責。7. 本報告估價目的為 * 先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方向北京農(nóng)村商業(yè)銀行 股份有限公司十里堡支行做抵押貸款

12、,確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù) 不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發(fā)生變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。8. 本報告估價結(jié)果是估價對象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價格，包括與房 屋有關(guān)的裝修工程等。 如果房屋結(jié)構(gòu)及裝修發(fā)生損毀， 其估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。9. 本次估價中假設(shè)估價對象處于公平的交易市場中，未來市場短期波動，短 期變現(xiàn)和強制處分等因素對其價值會有一定的影響，在此我們不予考慮。10本估價報告結(jié)果的有效期自估價報告完成日期起壹年，即二OO九年二 月十三日至二OO年二月十二日，若房地產(chǎn)市場價格變化較快時估價報告結(jié)果 的有效期相應(yīng)縮短。 超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的， 相關(guān)責任由

13、使用 者承擔。估價結(jié)果報告一、委 托 方：委托方姓名：寧天星委托方住址：河北省張家口市宣化縣王家灣鄉(xiāng)柏樹洼村公路西街 32 號二、估 價 方：單位名稱： *單位地址： *房地產(chǎn)資格證書號： *房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別： *法定代表人： *三、估價對象：1、基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城 1號樓 2單元 1002號。根據(jù)房屋所有 權(quán)證（房權(quán)證上饒市第 301817 號），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉 花城 1 號樓總層數(shù)為 11層，框架結(jié)構(gòu)。 估價對象位于第十層， 總建筑面積 146.36 平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、 衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、

14、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“六通” （即通路、通電、供水、排水、通 訊、供氣）。 四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市； 供電：市政220伏生活用電； 供水：市政供水； 排水：市政管網(wǎng)； 通訊：由上饒市電話局接入； 煤氣：接入小區(qū)。四、估價目的：本報告估價目的為郭邦年先生將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給委托方， 向南昌銀行股份有限公司上饒市分行做抵押貸款 ,確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。五、估價時點：二O一一年三月二日六、價值定義：根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求， 本次評估采用的是公開市場 價格標準，估價對象為

15、產(chǎn)權(quán)方合法擁有 ,估價結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象 于估價時點 2011年 3 月 2 日，剩余使用年限約為 15 年條件下的公開市場價格。七、估價依據(jù)：1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：* 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （中華人民共和國主席令第 29 號）*國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 （ GB/T 50291-1999）* 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知【建住房 20068號】2、委托估價方提供的資料（詳見附件）3、受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。八、估價原則我們在本次估價時遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點等原則。九、估價方法

16、：估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后， 根據(jù)估價對象的 特點和實際狀況， 選用市場比較法、 收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本 方法。1.市場比較法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較， 對這些類似 房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方 法。比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地 產(chǎn)狀況修正系數(shù)2.收益還原法定義預(yù)計估價對象未來的正常凈收益， 選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點 后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營

17、收益丫一一房地產(chǎn)的報酬率g凈收益逐年遞增的比例t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。十、估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的， 遵循估價原則， 按照評估工作程序， 利用科學的評 估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過周密準確的測算， 并詳細考慮了影 響房地產(chǎn)價格的各項因素， 確定估價對象 （建筑面積 146.36平方米）在估價時點 2011年 3 月 5 日的公開市場價格為： （幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價： 61.38萬元大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整單位價格： 4194元/ 平方米十一、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師十二、估價作業(yè)日

18、期：二OO九年二月九日至二月十三日十三、估價報告應(yīng)用的有效期：自估價報告完成日期起壹年，即二OO九年二月十三日至二。一O年二月 十二日。估價技術(shù)報告一、個別因素分析1、基本情況估價對象位于上饒市信州區(qū)月泉花城 1號樓 2單元1002號。根據(jù)房屋所有 權(quán)證（房權(quán)證上饒市第 301817號），房屋所有權(quán)人為郭邦年，住宅用途。月泉 花城 1 號樓總層數(shù)為 11層，框架結(jié)構(gòu)。 估價對象位于第十層， 總建筑面積 146.36 平方米。房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、 衛(wèi)生間墻面貼瓷磚、地面鋪設(shè)防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。2、基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達

19、到“六通” （即通路、通電、供水、排水、通 訊、供氣）。 四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市; 供電：市政220伏生活用電; 供水：市政供水； 排水：市政管網(wǎng)； 通訊：由上饒市電話局接入； 煤氣：接入小區(qū)。二、區(qū)域因素分析估價對象所在小區(qū)緊鄰三清山大道， 位于鳳凰中大道， 交通方便， 小區(qū)環(huán)境 好，配套設(shè)施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、 鳳凰超市、上饒市實驗中學等配套服務(wù)設(shè)施；在這里居住、購物消費、日常生活 以及公共交通都比較方便，地理位置較為優(yōu)越。三、市場背景分析（1）宏觀經(jīng)濟形勢在房地產(chǎn)市場逐步回暖， 銷售形勢以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下， 企

20、業(yè)拿地信 心明顯增強， 土地市場成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。 伴隨著土地市場成交的不斷轉(zhuǎn)好， 政府供 地信心大增， 各重點城市經(jīng)營性用地供應(yīng)再創(chuàng)年度新高； 開發(fā)商頻頻出手爭奪優(yōu) 質(zhì)地塊，土地成交日趨火爆， 經(jīng)營性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲， 五成以上城市 本月經(jīng)營性用地成交放量。 但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠地塊， 導(dǎo) 致地塊流標率出現(xiàn)小幅上漲。 高溢價率地塊與上月相比繼續(xù)增加； 排行榜總價整 體水平與上月基本持平， 萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手， 推動土地市場進一步 回暖?？傮w來看， 在全國住宅市場成交利好刺激下， 土地市場已呈現(xiàn)全面回暖之 勢，尤其是部分一線城市，市場成交堪稱火爆。在這種情況下，

21、政府及企業(yè)應(yīng)保 持理性態(tài)度，以維護土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟狀況經(jīng)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊初步核算， 2008 年北京市實現(xiàn) 地區(qū)生產(chǎn)總值 10488億元，比上年增長 9%，增速比上年回落 4.3 個百分點。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 112.8億元，增長 1.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2693.2億元，增長 2.4%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 7682億元，增長 11.7%。第三產(chǎn)業(yè)中，信息傳輸、計算機服務(wù)和 軟件業(yè)增長 16.8%，批發(fā)和零售業(yè)增長 15.6%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)增長 23.9%，科 學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)增長 23.1%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長 28.

22、3%，文化、體育和娛樂業(yè)增長 29.4%，增速均超過第三產(chǎn)業(yè)平均水平；金融 業(yè)實現(xiàn)增加值 1493.6億元，增長 9.2%，增速比上年回落 13.1 個百分點；房地產(chǎn) 業(yè)實現(xiàn)增加值 610.8億元，下降 11.4%。按常住人口計算，全市人均 GDP 達到 63029元（按年平均匯率折合 9075美 元），比上年增長 5.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 1.1:26.8:72.1變化為 1.1：25.7：73.2。（3）居住物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況09 年上半年，全市共成交 28塊土地，其中包括 11宗住宅用地，全市規(guī)劃建 筑面積合計 260.61萬平米，環(huán)比上漲 82.7%。一手住宅市場： 09 年 5

23、 月，北京一手住宅上市規(guī)模（面積）環(huán)比上漲了 10.6%，上市套數(shù)環(huán)比上漲 27.7%；成交面積環(huán)比下降 9.4%；成交套數(shù)環(huán)比下降 12.3%；成交均價環(huán)比上漲 5.7%。二手住宅市場： 09 年上半年，北京二手住宅成交面積環(huán)比下降 8.9%，成交套數(shù)環(huán)比 下降 8.3%；成交均價環(huán)比上漲 4.4%。樓市總結(jié)： 09 年上半年，北京土地市場交 易十分活躍，一手住宅市場“供小銷大” 、“價升量跌”，二手住宅市場“價升量 跌”。（4）其他土地市場新增供應(yīng)概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動，土地市場放量明顯提 速。北京市土地交易管理網(wǎng)顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達 56宗，總供應(yīng)面積 62

24、1.5萬平米，其中僅 4 月份計劃入市的土地總量就高達 335.6 萬平米。二季度京城土地尤其是住宅項目用地供應(yīng)非常充足。 北京市近期加強土 地儲備工作力度， 為市場全面回暖儲備充足的土地供應(yīng)， 主要為預(yù)防避免因開發(fā) 商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房價。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性， 不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益 量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益， 并以能滿足這 一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。 所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用作 最有效發(fā)揮為前提。最高最佳使用是指法律上允許， 技術(shù)上可能， 經(jīng)濟上通行， 經(jīng)過充分合理的 論證，并能給

25、估價對象帶來最高價值的使用。 本次評估以估價對象的現(xiàn)狀用途 （住宅）為最高最佳使用，測算其公開市場價值。五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后， 根據(jù)估價對象的特點和實際狀況， 選用市場比較法、 收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方 法。1. 市場比較法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類 似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的 方法。比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2. 收益還原法定義預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點

26、 后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益丫一一房地產(chǎn)的報酬率g凈收益逐年遞增的比例t房地產(chǎn)的收益年限3、以上兩種方法進行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。六、估價測算過程（一）市場比較法測算估價對象比準價格（基本公式）比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)1、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個同類用途項目交易 案例進行比較。詳見表一。2、比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況， 選用影響地價的比較因素， 主要包括：交易情況、估價時點、區(qū)域因素

27、和個別因素等。詳見表二、表三。3、比較因素修正將交易案例與估價對象進行比較， 從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。詳見表四。表一 案例情況說明比較案例項目名稱地理位置用途裝修情況所在層數(shù)交易日期成交單價（元 /m2）A龍華鳳凰城位于鳳凰中大道住宅中檔裝修11/132011. 36800B匯景花園位于鳳凰中大道住宅中檔裝修9/122011. 35000C綠景家園位于鳳凰中大道住宅一般裝修10/132011. 34500表二 比較因素條件說明表待估內(nèi)宗地及案例 比估價對象案例A案例B案例C現(xiàn)狀用途住宅住宅住宅住宅交易日 期2011.032011.03

28、2011.032011.03交易價格（元/平方米）待估680050004500交易情況正常正常正常正常交道路通達度較好較好較好較好區(qū)通地理位置位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道位于鳳凰中大道域因條件商服繁華度較繁華繁華繁華較繁華素基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好良好良好良好小區(qū)配套完善度較完善完善較完善較完善環(huán)境優(yōu)劣度好好好好個裝修狀況一般裝修中檔裝修中檔裝修一般裝修別層數(shù)十層/十層十一層/十三層九層/十二層十層/十三層因素房屋成新度較好好較好較好表三 比較因素條件指數(shù)表估價對象及比較案例估價對象案例案例案例比較因素、ABC現(xiàn)狀用途100100100100交易 日 期100100100100交易情況1

29、00100100100交道路通達度100100100100區(qū)通地理位置100100100100域因條件商服繁華度100110115100素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100小區(qū)配套完善度100112100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個裝修狀況100115109100別層數(shù)100101101100因素房屋成新度100115100100表四因素比較修正系數(shù)表、估價對象及比較案例比較因素'、案例A案例B案例C現(xiàn)狀 用途100/100100/100100/100交易 日 期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交道路通達度100/100100/100100/100通地理位置100/100100/100100/100區(qū)條域商服繁華度100/110100/115100/100件因基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100素小區(qū)配套完善度100/112100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個裝修狀況100/115100/109100/100別層數(shù)100/101100/101100/100因素房屋成新度100/115100/100100/100修正后價格（元/平方米）4132394