(定價策略)可比樓盤量化定價法

1、4.5.1 可比樓盤量化定價可比樓盤量化定價法是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取 估價對象的價格。是一種最直接、最有說服力的估價方法。根據(jù)可比樓盤量化定價法，可比實例選取的原則，我們選擇雙D 港版塊為代 表的東城天下、金馬路版塊為代表的古耕 5000、杏林版塊為代表的華宇 疊翠 花鄉(xiāng)、海濱路版塊為代表的眾益陽光海岸和光伸綠洲半島五個樓盤作為可比實 例。我們總共列出 18 個定級因素，共分五等級，分值為 1-5 分。權(quán)重越大，重 要性及影響力就越高，反之亦然。4.5.2 定級因素、指標與分值定級因素指標評判標準分 值位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近；B商業(yè)為臨街或背街；C與子樓為臨街或

2、背街；D住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A.最差（遠）1B.很差（遠）2C.一般3D.很好（近）4E.最好（近）5價格A、百兀以上為等級劃分基礎(chǔ)；B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次 減少；C價格是否有優(yōu)勢A.最高1B.很高2C.一般3 D.很低4E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B社會服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文 娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1B.不完善2C.一般3D.很完善4E.最完善5物業(yè)管理A、保安；B清潔衛(wèi)生；C機電；D綠化率及養(yǎng)護狀況；A.最差1B.很差2C.一般3E、 物業(yè)管理費（元/月）；F、 是否人車分流；G物業(yè)管理商資質(zhì)D.很好4E.最好5建筑

3、質(zhì)量A、是否漏水；B門窗封閉情況；C內(nèi)墻；D地板、E、排水管道A.最差1B.很差2C.一般3 :D.很好4E.最好5父通A、大中小巴士路線數(shù)量；B距工父站遠近；C站點數(shù)量；D大中小巴士舒適程度A.最少（遠）1B.很少（遠）2C.一般3D.很多（近）4E.最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B規(guī)劃完善程度；C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1B.不完善2C.一般3 :D.很完善4E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B總占地面積；C戶數(shù)A.最小1B.很小2C.一般3D.很大4E.最大5定級因素指標評判標準分 值朝向A、按方向；B、按山景；C、 按海景；D視野A

4、.西（西北、西南）1B.東（東南、東北）2C北（東北、西北）3D.南（東南、西南）5外觀A、是否醒目；B、是否新穎；C、 是否咼檔；D感官舒適程度A.最差1 :B.很差2C.一般3 :D.很好4E.最好5 :室內(nèi)裝修A、高檔；B、實用；C、 功能是否完善；D質(zhì)量疋否可靠A.最差（遠）1B.很差（遠）2 :C.一般3D.很好（近）4E.最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音；C、 廢物；D廢水A.最差1B.很差2C.一般3D.很好4E.最好（遠）5 :發(fā)展商實A、資產(chǎn)及資質(zhì)；A.最差（少）1力及信譽B、開發(fā)樓盤多少；C、 樓盤質(zhì)量；D品牌B.很差（少）2C.一般3D.很好（多）4E.最好（多）5A、

5、一次性付款；A.最差1B、分期付款；B.很差2付款方式C、按揭付款；C.一般3D其他D.很好4E.最好5A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；A.最差1B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B.很差2戶型設(shè)計C、是否有暗房；C.一般3D實用率大小D.很好4E.最好5A、銷售進度；A.最差1B、銷售率；B.很差2銷售情況C、尾盤現(xiàn)狀C.一般3D.很好4E.最好5A、版面大??；A.最差（?。?B、廣告頻率；B.很差（小）2廣告C、廣告創(chuàng)意C.一般3D.很好（大）4E.最好（大）5定級因素指標評判標準分 值A(chǔ)、停車位數(shù)量；A.最差（少）1停車位數(shù) 量B、住戶方便程度B.很差（少）2C.一般3D.很好（多）4E.最好（多）5

6、注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為 2006 年 3 月統(tǒng)計所得可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表序項目名稱東城天下古耕5000疊翠花鄉(xiāng)眾益陽光光伸綠洲號因素權(quán)數(shù)海岸半島1位置0.5354542價格0.5524343戶型設(shè)計0.5544524環(huán)境0.4333545配套0.4353536物業(yè)管理0.3453537建筑質(zhì)量0.3453548父通0.3254449城市規(guī)劃0.33545410樓盤規(guī)模0.35335311外觀0.34435312朝向0.35455513發(fā)展商品牌0.23534314付款方式0.24445415停車位數(shù)量0.14435416室內(nèi)裝飾0.15324317銷售情況0.15424118廣告0.154

7、153權(quán)重20.321.318.124.319.1備注權(quán)重的計算公式為：權(quán)重*系數(shù)后進行累加/例（東城天下）：0.5*3+0.5*5|+0.1*4=20.3第一城項目假設(shè)條件下的綜合因素量化統(tǒng)計表（得出權(quán)重為 19.9）項目位置價格戶型環(huán)境配套物業(yè)管理建筑父通規(guī)劃系數(shù)445324534項目規(guī)模外觀朝向發(fā)展商品牌付款方式停車位裝飾銷售廣告系數(shù)435353254備注：權(quán)重的計算公式為：權(quán)重*系數(shù)后進行累加/生輝第一城：0.5*4+0.5*4+0.1*3=19.9價格計算表原始數(shù)據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）1東城天下20.334002古耕500021.363003疊翠花鄉(xiāng)18.138004眾益陽光海岸24.359005光伸綠洲半島19.13800合計103.123400注：表中樓價為均價（元/平方米）樓盤得分為假設(shè)條件下的得分，經(jīng)測算權(quán)重值