房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng) 1.簽證問題 現(xiàn)在美國(guó)已對(duì)中國(guó)大陸允許使用旅游簽證。另外，目前國(guó)內(nèi)公民進(jìn)入美國(guó)的簽證還有商務(wù)簽證，探親簽證等。雖然目前美國(guó)的簽證一直都比較嚴(yán)格控制，但是美國(guó)簽證對(duì)于中國(guó)大陸將會(huì)越來越容易，并且對(duì)于海外的投資者并不是一道很大的門檻。2.私人對(duì)土地利用的控制 除了政府對(duì)土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)往往也設(shè)定一些對(duì)土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情況下，私人對(duì)土地用途的限制契約都到登記機(jī)關(guān)登記，對(duì)今后的后續(xù)受讓人都有約束力。3.健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 保險(xiǎn)業(yè)在美

2、國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。 4.稅務(wù) 美國(guó)的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國(guó)聯(lián)邦來征收。因此各州稅率不一，高低不等，多數(shù)是房子價(jià)值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，地稅則要低許多。因此，對(duì)于每一個(gè)投資項(xiàng)目的稅率都要的特別關(guān)注，并且及時(shí)采取各種避稅措施。5.物業(yè)維護(hù)和管理

3、在美國(guó)，物業(yè)維護(hù)和管理對(duì)于房地產(chǎn)投資的保值、增值起著重要作用。由于美國(guó)允許土地私有化，因此業(yè)主們對(duì)自己永久擁有的產(chǎn)業(yè)維護(hù)有佳。同時(shí)，法律也有相關(guān)規(guī)定，每年必須花費(fèi)一定比例的金額在房屋維護(hù)方面。物業(yè)管理人員都必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。 6.政府職能 美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府第一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；第二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度

4、和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三是依法征稅；第四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。 7.法律 美國(guó)的法律無論在體系和內(nèi)容上都比較完善，對(duì)于海外投資者的利益保障也與本國(guó)公民一樣對(duì)待。另外，美國(guó)的合同大多為標(biāo)準(zhǔn)合同，對(duì)于投資者也是一種保護(hù)。政府對(duì)土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實(shí)現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：總體規(guī)劃（master plan）：總體規(guī)劃由市或縣一級(jí)政府制定，主要規(guī)劃一個(gè)地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等關(guān)系。分區(qū)條例（Zoning ordi

5、nance）：分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個(gè)地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得建筑許可證方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，獲得占用證（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，則獲發(fā)合格證（certificate of compliance）。地塊劃分規(guī)則（subdiv

6、ision regulations）：地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用地的劃分。因?yàn)槊绹?guó)的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨(dú)占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等。除了規(guī)劃法規(guī)對(duì)土地利用的限制外，環(huán)境保護(hù)法律也對(duì)土地利用有嚴(yán)格的約束。海外房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情勢(shì) 國(guó)外公寓分為兩大類，一種出租公寓，另一種是產(chǎn)權(quán)分售公寓，這兩種公寓的重要差別是前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比產(chǎn)權(quán)分售公寓建造設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要低一些。國(guó)外別墅屋宇類型可分為4種：肚冖屋，指只有一

7、戶人家居住的房子，與我國(guó)的獨(dú)門獨(dú)院類似。肚冖屋有地上兩層跟 地下一層即地下室。平房與獨(dú) 破屋差未多少，但只有一層，包含有前院跟 后院。半肚冖屋是指兩戶人家連在一起的別墅。它也與肚冖屋的內(nèi)部構(gòu)造類似，所不同的是兩戶人家用一堵墻。它的土地業(yè) 權(quán)情勢(shì)為兩棟別墅分辨領(lǐng)有土地一半的永恒業(yè)權(quán)。連排別墅與國(guó)內(nèi)銷售的聯(lián)體別墅類似，它的產(chǎn)權(quán)情勢(shì)與半肚冖屋類似，業(yè)主除了領(lǐng)有所買的這棟房子所占土地的不 可宰割永恒業(yè)權(quán)外，還領(lǐng)有連排屋占公用土地面積的部分不可宰割永恒業(yè)權(quán)。 國(guó)外的產(chǎn)權(quán)情勢(shì)重要分為兩種：一是永恒業(yè)權(quán)，另一種為租借權(quán)。永恒業(yè)權(quán)是指當(dāng)你購(gòu)買一套別墅時(shí)，在產(chǎn)權(quán)證上所登記內(nèi)容為土地的邊界、面積及土地范疇 內(nèi)所有

8、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)領(lǐng)有者，無利用及租用年限限定；如購(gòu)買的是一套公寓，業(yè)主所購(gòu)買的不僅僅是此項(xiàng)物業(yè)，還包含此房產(chǎn)所占這塊土地上1N的不可宰割的永恒 產(chǎn)權(quán)跟 此套房產(chǎn)所在的空間永恒利用權(quán)。這兩種產(chǎn)權(quán)證書均由專業(yè)的測(cè)量師出據(jù)報(bào)告，并由政府房產(chǎn)局頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 土地租借權(quán)又分為兩種：一種是有年限的租借權(quán)，土地契約中明白表明租借期限，每年房錢多少，及是否有續(xù)約權(quán)。另一種是無窮的永恒租借權(quán)，此情勢(shì)多發(fā) 生在土地位置相稱罕有地塊上，原有的大業(yè)主?？促u了土地后，當(dāng)前每年仍有必定的固定收進(jìn)。租借人每年均須依租遠(yuǎn)嗌俁必定的土地房錢，從而永遠(yuǎn)領(lǐng)有此土地利用 權(quán)。所以實(shí)際上這類永恒租借地與永恒業(yè)權(quán)土地意思上差別不大。 投資海外

9、房產(chǎn)上風(fēng)及回報(bào)率 百年永固的產(chǎn)業(yè)可世代相傳 絕對(duì)國(guó)內(nèi)70年的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，海外房產(chǎn)盡大多數(shù)都是永恒產(chǎn)權(quán)，業(yè)主領(lǐng)有該地塊的永恒利用權(quán)限，屋宇的升值來源重要是土地增值。在國(guó)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)投資， 必定要核實(shí)土地利用期限，物業(yè)的殘余利用期限越短，該物業(yè)的價(jià)值會(huì)越低。因?yàn)楹Ｍ夥慨a(chǎn)不利用年限的限度，其屋宇價(jià)值會(huì)因?yàn)橥恋氐脑鲋刀鲋怠?資金投進(jìn)量少，買家可安排高達(dá)75左右的屋宇貸款 海外貸款比率高于國(guó)內(nèi)銀行。國(guó)內(nèi)人士在海外銀行可貸款高達(dá)80%，無論別墅、商展、住宅等貸款同樣為最高80%，這與國(guó)內(nèi)的別墅商展10年50%貸 款比擬，可能降落投資者的資金進(jìn)市門檻。裝修費(fèi)用可能變相貸款。國(guó)外屋宇交樓標(biāo)準(zhǔn)全為精裝修，售價(jià)已含

10、裝修費(fèi)用，這象征著裝修費(fèi)用也等于同時(shí)辦理貸款，資 金可節(jié)儉出來進(jìn)行再投資，進(jìn)步投資回報(bào)率。 完美的法律體系使個(gè)人財(cái)產(chǎn)受到保護(hù)及尊敬。 購(gòu)買國(guó)外房產(chǎn)與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)手續(xù)完全不同。買家個(gè)別先付首期即房款10，且存進(jìn)買家律師信托戶口，開發(fā)商、買家、律師三方任何一方無權(quán)動(dòng)用，直到屋宇 產(chǎn)權(quán)證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理結(jié)束。買家律師確認(rèn)無誤方告訴買家辦理房款過戶手續(xù)，此時(shí)買家已拿到正式的產(chǎn)權(quán)證。因此，假如發(fā)展商不按期合格交樓，一分 錢也收不到；而買家也無任何喪失，將收回全部首期付款及本錢。 投資回報(bào)牢固，每年房錢回報(bào)為78%，房產(chǎn)升值率則為10%左右。 投資海外房產(chǎn)之人士，最關(guān)懷回報(bào)率有多少。現(xiàn)時(shí)投資澳洲房產(chǎn)回

11、報(bào)率個(gè)別為4%6%（凈），而新西蘭則更具吸引力，回報(bào)率為79%（凈）。從專業(yè) 投資參謀角度來看，則倡議投資新西蘭。因新西蘭過往40年房產(chǎn)均勻每年升幅為10%左釉冬而貸款利率為6%，所以綜合樓價(jià)升幅及房錢扣除本錢支出，總收益 約為12%15%。 如何制訂海外房地產(chǎn)投資打算 <BR新余論壇 />投資什么國(guó)度的房子，就要看你對(duì)哪一個(gè)國(guó)度比較熟悉了，這是最重要的。大多數(shù)人在非常住國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，投資是最重要的目標(biāo)。與任何一種投資雷同，房地 產(chǎn)投資關(guān)注的也是本錢與回報(bào)，長(zhǎng)期利率是重要參考指標(biāo)。對(duì)本錢，購(gòu)買價(jià)格天然是最重要的。然而因?yàn)閲?guó)外購(gòu)房的按揭貸款常常采取浮動(dòng)利率，所以利率程新余信息港首頁(yè)度對(duì)

12、 于持有屋宇本錢的影響也是宏大的。這里的利率指的并不僅僅是各國(guó)的基準(zhǔn)利率。 以美國(guó)為例，長(zhǎng)期國(guó)債收益率（10年期以及30年期）才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)利率。這是因?yàn)樵诿绹?guó)的貿(mào)易銀行的房貸資產(chǎn)個(gè)別都是要通過資產(chǎn)證券化出 售，對(duì)這些資產(chǎn)的定價(jià)，長(zhǎng)期國(guó)債收益率有著宏大的影響。目前在美國(guó)市場(chǎng)的情況是，們?cè)n儲(chǔ)從2004年開端大幅調(diào)高基準(zhǔn)利率，抬高了短期利率，然而長(zhǎng)期利 率卻變更不大。所以起碼到目前為止，們?cè)n儲(chǔ)本輪加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還不是很明顯。 不過長(zhǎng)期利率長(zhǎng)期保持在低位并不必定都是好事，因?yàn)榕c短期利率程度反應(yīng)通脹壓力不同，長(zhǎng)期利率反應(yīng)的更多的是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。一種實(shí)際認(rèn)為，長(zhǎng)期利 率過低象征著經(jīng)濟(jì)蕭條

13、，于房?jī)r(jià)切實(shí)是不利。不過以美國(guó)的情況來看，長(zhǎng)期利率保持在低位的起因是海外資金的流進(jìn)以及退休基金倉(cāng)位調(diào)劑。從這點(diǎn)來看，低長(zhǎng)期利 率對(duì)目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是利好。 除了本錢，另外一個(gè)影響房?jī)r(jià)的因素就是回報(bào)。除了房錢收進(jìn)，影響回報(bào)的就是屋宇的增值才能，即賣價(jià)。這時(shí)對(duì)供給跟 須要的斷定就顯得至關(guān)重要。 經(jīng)濟(jì)增加會(huì)帶動(dòng)物業(yè)須要增加，假如供給不能很快跟上，那么價(jià)格將會(huì)敏捷走高，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增加導(dǎo)致的通脹預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致居民偏向于將金融資產(chǎn)向?qū)嶓w資產(chǎn)轉(zhuǎn) 移。所以對(duì)處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并且人口密集的國(guó)莢冬房?jī)r(jià)的前景較好，目前的日本仿佛已經(jīng)看到了端倪。而絕對(duì)而言，版圖廣闊而人口增加不濟(jì)的國(guó)莢定打消了移民的 因素），房?jī)r(jià)的前

14、景個(gè)別不振。 另外一個(gè)影響須要的因素還是自有房產(chǎn)的領(lǐng)有率。2003年，美國(guó)68.8的人口領(lǐng)有屬于本人的房產(chǎn)，而英國(guó)當(dāng)初的數(shù)據(jù)更高。這也是闡明過往多少年為什么這兩個(gè)國(guó)度房產(chǎn)市場(chǎng)如此旺盛的起因之一。 除了這些宏觀的因素，一些細(xì)節(jié)性的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有側(cè)重要的影響。在英國(guó)，過往多少年單親家庭的大幅增加也導(dǎo)致了房地產(chǎn)須要異樣強(qiáng)勁。而在美國(guó)，執(zhí)政黨的更迭也是影響房?jī)r(jià)的重要起因。因?yàn)樵?黨執(zhí)政時(shí)代，政府更重視社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展反而做得絕對(duì)較少。 更加細(xì)節(jié)的因素還包含所購(gòu)買房產(chǎn)的社區(qū)。長(zhǎng)期以來構(gòu)成的一種社區(qū)氛圍，對(duì)外來房產(chǎn)投資者顯得非常關(guān)鍵，因?yàn)橐粋€(gè)布衣聚居區(qū)即便地位上佳其增加潛力 也相稱有限。還有就是

15、要留心政府的稅收政策，不僅僅包含交易稅。比方在英國(guó)被稱為CouncilTax的政府稅收每年也是一筆可觀的支出。 再提示投資者一點(diǎn)：在七大產(chǎn)業(yè)國(guó)中，近期只有日本以及德國(guó)還不房?jī)r(jià)大幅上漲。 懂得了以上影響海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素之后，你便可能針對(duì)本人的實(shí)際情況制訂一個(gè)投資打算了。就個(gè)人而言，一個(gè)好的投資打算可能為其帶來豐富的回報(bào)。如何才是一個(gè)好打算，以下多少個(gè)方面供參考： 1、正確評(píng)估本人的資金投進(jìn)才能。 2、斷定投資策略，房地產(chǎn)投資不是投機(jī)，應(yīng)當(dāng)抉擇中長(zhǎng)線。 3、正確估計(jì)投資地區(qū)及國(guó)度房產(chǎn)的潛力。 4、正確控制投資機(jī)會(huì)。 5、提交國(guó)內(nèi)收進(jìn)證明，銀行評(píng)新余信息港定的個(gè)人信貸額度。 6、征求律師的專業(yè)看

16、法。 7、長(zhǎng)期與專業(yè)銷售代辦公司保持接洽，以便獲得最新的市場(chǎng)資訊。 8、尊敬專家的看法，信新余生活網(wǎng)賴本人的懂得與斷定，不要信賴不經(jīng)意的看法。 當(dāng)你選定國(guó)莢冬制訂好投資打算時(shí)，投資者就具體某一物業(yè)抉擇時(shí)，要留心以下多少點(diǎn)： 1、重要的是抉擇好地段。 2、考慮發(fā)展商的實(shí)力，從而保障屋宇品質(zhì)。 3、名目標(biāo)配套程度，包含寬帶網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、購(gòu)物、會(huì)所、交通、學(xué)校、病院等。 4、懂得當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的市場(chǎng)供需關(guān)聯(lián)。 5、社區(qū)文化背景。 6、期房還是現(xiàn)房，期房打算交樓時(shí)光。 7、物業(yè)管理公司的品牌。 8、懂得該地的房地產(chǎn)歷史所顯示的投資回報(bào)狀況。 9、當(dāng)?shù)匚萦畛鲎鉅顩r。 10、當(dāng)?shù)丶彝ゾ鶆蚴者M(jìn)程度。 投資海外房地產(chǎn)

17、所應(yīng)躲避的危險(xiǎn) 無論是當(dāng)投資或度假用處，購(gòu)買海外房地產(chǎn)都有必定的危險(xiǎn)。投資者除了要考慮到發(fā)展商的堅(jiān)固性跟 營(yíng)業(yè)紀(jì)錄外，也不可忽視當(dāng)?shù)卣畬?duì)本國(guó)人領(lǐng)有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管制。 各國(guó)條例不同，在某些國(guó)莢冬本國(guó)人交易房地產(chǎn)都須要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣?dāng)局的審批，而且非公民往往不準(zhǔn)在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)有永恒地契房產(chǎn)。 在澳洲，本國(guó)人面對(duì)的最重要限度是必須先獲切當(dāng)?shù)赝赓Y檢查局(FIRB)的批準(zhǔn)，才可進(jìn)行交易。假如有關(guān)澳洲房產(chǎn)日后要賣給非澳洲人，新買家也需得到外資檢查局的批準(zhǔn)。這類個(gè)別申新余生活網(wǎng)請(qǐng)，審批期約60天。 不過，若澳洲的發(fā)展商早就打算把房地產(chǎn)名目標(biāo)部分單位帶到澳洲以外行銷，他們通常都會(huì)當(dāng)時(shí)向外資檢查局提出申請(qǐng)。岸外買

18、家只有不超過該名目標(biāo)半數(shù)買莢冬就無需再提出申請(qǐng)。一旦比率超過50%，發(fā)展商個(gè)別會(huì)個(gè)別幫岸外準(zhǔn)買家辦理申請(qǐng)手續(xù)。 在馬來西亞，非公民（包含永恒居民）跟 本國(guó)公司投資房地產(chǎn)也須要得到當(dāng)?shù)赝鈦硗顿Y委員會(huì)的批準(zhǔn)。而竊冬當(dāng)局也不容許非公民購(gòu)買當(dāng)?shù)氐牡捅惧X住屋或一些只供馬來人利用的土地。 在泰國(guó)，從技巧上來說，但凡非公民都不可領(lǐng)有土地，但他們可領(lǐng)有30年的可更新契約。假如要在泰國(guó)持有永恒地契房產(chǎn)，本國(guó)人可通過設(shè)破泰國(guó)公司、以有關(guān)公司的名義來領(lǐng)有永恒地契房產(chǎn)。 在印尼，本國(guó)人買當(dāng)?shù)胤孔油ǔＶ豢色@得25年地契。假如要領(lǐng)有永恒地契，個(gè)別人的做法是以印尼當(dāng)?shù)厝说拿謥碣I，不過這類安排有必定的危險(xiǎn)，在很大的程度上取

19、決于買家跟 印尼搭檔的彼此信賴與承諾。 此外，在一些地廣人多的國(guó)莢冬各個(gè)州、縣、省也可能會(huì)有不同的條例管制，但只有按照有關(guān)當(dāng)局的條例、繳付當(dāng)局所規(guī)定的稅額，就不多大標(biāo)題。 投資者在海外投資房地產(chǎn)時(shí)務(wù)必要懂得發(fā)展商的背景跟 可托度。為了使投資海外物業(yè)人士最大限度進(jìn)步回報(bào)率，將危險(xiǎn)降到最低，首先倡議選用合乎資格、有 信用的海外房地產(chǎn)置業(yè)參謀公司；且付款時(shí)利用銀行貸款，因?yàn)殂y行批復(fù)屋宇貸款時(shí)，將檢查所有產(chǎn)權(quán)所屬是否合法，這樣購(gòu)買者又多一重保障；還必定要抉擇有實(shí) 力有信用的發(fā)展商。 事實(shí)上，就算是買了房子當(dāng)前，投資者還是得時(shí)時(shí)留心當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況跟 任何法律的調(diào)劑。比方說，最近斯里蘭卡政府頒布向本國(guó)買家

20、征收100%的房地產(chǎn)稅，重要是因?yàn)楫?dāng)?shù)卮蟊娡对V本國(guó)買家把地點(diǎn)優(yōu)勝、存在歷史價(jià)值的房子都搶購(gòu)光了。 而竊冬在產(chǎn)生海嘯后，斯里蘭卡政府也禁止人們把房子建得太湊近海岸線。類似的條例改變對(duì)房子的價(jià)格、市場(chǎng)須要等都有影響。 當(dāng)然，有些條例的改變是有利于投資者的，澳洲新南威爾斯(NewSouthWales)最近廢除2.5%的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售稅(vendortax)。因此，與澳洲其余州一樣，人們?cè)谫u掉房地產(chǎn)時(shí)，不必繳付這2.5%的稅，這對(duì)投資者的回報(bào)率可起到助長(zhǎng)作用。 除了以上所談到的，買家在物色海外房地產(chǎn)也必須考慮到有關(guān)國(guó)度的經(jīng)濟(jì)前景、利率走勢(shì)、匯率的牢固、政治跟 社會(huì)局面等危險(xiǎn)。 Tips 投資中國(guó)房產(chǎn)的步驟

21、大家都非常熟悉，然而投資海外房產(chǎn)手續(xù)卻大不雷同。以新西蘭為例購(gòu)買房產(chǎn)要經(jīng)過以下賤程： 一、選房。 1.買家選中房號(hào)。 2.買家與銷售代辦公司簽認(rèn)購(gòu)合同，交訂金2萬元國(guó)民幣。 3.傳真新西蘭發(fā)展商確認(rèn)是否樂意賣此套單位。 4.如認(rèn)購(gòu)書不成交，買主另選其余單位。 二、14個(gè)工作日內(nèi)簽正式合同。 1.買家同時(shí)付首期房款15。 2.房款存進(jìn)賣家律師信托銀行戶口，收取5左右本錢，任何人都無權(quán)動(dòng)用。 3.殘余75房款于收樓前6個(gè)月，由代辦公司幫業(yè)主安排銀行按揭手續(xù)。 三、買家在合同上增加附加前提，而后交由律師審查。 四、傳真交與發(fā)展商律師審查，而后再交與發(fā)展商簽名。雙方律師各拿一份。 五、交樓時(shí)發(fā)展商必須

22、持有3個(gè)法律文件：持牌測(cè)量師發(fā)放的合格證、政府驗(yàn)收檢查合格證書、屋宇產(chǎn)權(quán)證書。 六、賣家律師發(fā)出正式告訴給買家律師，告訴樓已竣工。 七、買家律師收到告訴后，請(qǐng)買家辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，買家可自費(fèi)請(qǐng)測(cè)量師再次驗(yàn)收屋宇品質(zhì)，7至10天內(nèi)將殘余房款轉(zhuǎn)進(jìn)發(fā)展商銀行戶口。 八、發(fā)展商收到全部房款，購(gòu)房手續(xù)實(shí)現(xiàn)。 特別提示： 1.雙方是通過律師來實(shí)現(xiàn)全部的屋宇交易業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程，買房可能通過代辦公數(shù)據(jù)恢復(fù)司安排中國(guó)律師，但合同為英文。 2.買家可附加任何交易條款但必須注明期限，由律師審視。 3.假如買家請(qǐng)求包租，必須在簽勘誤式合同時(shí)提出。 4.貸款銀行動(dòng)香港銀行及海外當(dāng)?shù)劂y行，中國(guó)投資客戶最高可貸款75。 投

23、資者不難發(fā)明，實(shí)際上海外投資房產(chǎn)的危險(xiǎn)已經(jīng)躲避到最小化。發(fā)展商如不把合格工程交付業(yè)主，不辦理好買家名下的產(chǎn)權(quán)證，發(fā)展商永遠(yuǎn)收不到一分錢房款，而投資者也無任何喪失，因?yàn)?5首期房款是存進(jìn)發(fā)展商律師的信托銀行戶口，還可能收取銀行本錢。一、關(guān)于工程量清單的統(tǒng)一性問題      西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在工程招投標(biāo)報(bào)價(jià)方法（國(guó)內(nèi)多稱工程量清單法）的名稱、表現(xiàn)形式、內(nèi)容、分項(xiàng)和編碼、工程量計(jì)算規(guī)則上并不統(tǒng)一，即使在同一國(guó)家，它們也可能不同。英國(guó)自十九世紀(jì)開始出現(xiàn)工料測(cè)量師（Quantity Surveyor）制度，至今已逐步形成一套嚴(yán)謹(jǐn)有序的工料測(cè)量規(guī)

24、范系統(tǒng)SMM7，這一制度傳播到一些地區(qū)和英聯(lián)邦國(guó)家，示范并影響了當(dāng)?shù)氐淖龇?，如香港、南非等的工料測(cè)量規(guī)范都是其影響的結(jié)果。美國(guó)的做法與英國(guó)有所不同，美國(guó)沒有設(shè)立獨(dú)立的工料測(cè)量師制度，工程量清單方面顯得比較靈活。這里將著重介紹美國(guó)的一些做法并與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行做法進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。 美國(guó)的一些行業(yè)協(xié)會(huì)和較大的工程顧問公司，如美國(guó)CSI協(xié)會(huì)（ConstrUction Specification Institute）和RSMeans公司，推出的方法和規(guī)則對(duì)建筑領(lǐng)域和工程造價(jià)行業(yè)影響較大，多數(shù)從業(yè)人員采用他們制定的規(guī)則和估算方法。    

25、60; 在美國(guó)建筑工程的招標(biāo)列項(xiàng)（Bid Items）中，政府和私營(yíng)項(xiàng)目有所區(qū)別。政府的工程合約受到相關(guān)各種法律和規(guī)定的限制，以保證正確的財(cái)務(wù)核算和對(duì)政府的公共資金支出的監(jiān)督。政府或權(quán)力部門在合同文件中列有招標(biāo)項(xiàng)目單（Bid Item Ust）并對(duì)每一項(xiàng)目給予嚴(yán)格的定義。合同實(shí)施中工程項(xiàng)目單用以作為支付和進(jìn)行現(xiàn)金流量分析的依據(jù)。私營(yíng)業(yè)主則不受與公共資金相關(guān)的法律和規(guī)定的限制。因此，私營(yíng)業(yè)主常省卻招標(biāo)項(xiàng)目單（工程量清單），采用總價(jià)合同形式。（Lump-Sum Contract）。自上個(gè)世紀(jì)70年代起，美國(guó)建筑業(yè)開始使用兩種編碼體系：Uniformatt和M

26、ASTERFORMAT。 Uniformat將建筑工程劃分成12個(gè)分部，基本上是按建筑物的形成過程劃分的； MASTERFORMAT是由美國(guó)建筑規(guī)范和說明協(xié)會(huì)（CSI）編制的，它將建筑工程劃分成16個(gè)分部，按照建筑專業(yè)和工種進(jìn)行劃分。除以上兩種編碼體系，還有其它眾多的編碼體系，不過現(xiàn)在比較流行的是MASTERFORMAT體系。      美國(guó)主要的工程造價(jià)信息出版商和一些軟件產(chǎn)品均采用MASTERFORMAT體系。聯(lián)邦政府采用的編碼體系也不統(tǒng)一，多數(shù)使用MASTERFORMAT，但有些機(jī)構(gòu)采用另外的體系，如美國(guó)通用服務(wù)管理委

27、員會(huì)GSA（The General Services Adminstration）采用Uniformat，少數(shù)如聯(lián)邦能源監(jiān)管委員會(huì)（TheFederal Energy Regulatory Commision）則有其專門的編碼系統(tǒng)。      二、工程量清單的項(xiàng)目分類和編碼      同英國(guó)SMM7相比較，美國(guó)多數(shù)工程項(xiàng)目采用的分類和編碼是由建筑領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會(huì)CSI編制的，而英國(guó)SMM7分類和編碼則是由專業(yè)協(xié)會(huì)皇家注冊(cè)測(cè)量師學(xué)會(huì)牽頭，聯(lián)

28、合相關(guān)的一些協(xié)會(huì)制定的。美國(guó)CSI不單影響到工程估價(jià)，還包括建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和說明的編制。美國(guó)建筑師多數(shù)會(huì)按照CSI協(xié)會(huì)的統(tǒng)一格式來寫詳細(xì)說明。該系統(tǒng)將建筑工程分成16部（Division），每一分部又由許多章（Section）組成。每一分部和章都給予一個(gè)固定不變的統(tǒng)一編碼。16個(gè)分部具體如下： 01通用要求（General Requirements） 02場(chǎng)地工作（Site work） 03混凝土（Concrete） 04磚石（Masonry） 05金屬材料（Metals） 06木和塑料（Wood and Piastics） 07保溫和防水（Thermal

29、 and Moisture Prtection） 08門窗（Doors and windows） 09表面材料（Finishes） 10特殊設(shè)備（SPecialties） 11設(shè)備（Equipment） 12裝飾材料（FUrnishings） 13特殊建筑系統(tǒng)（SPecial Construction） 14運(yùn)輸系統(tǒng)（ConVeying Systerns） 15機(jī)械（Mechanical） 16電氣（Electrical）      場(chǎng)地工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（SitePre

30、Paration）、拆除（Demolition）、上方工程（Earthwork）、打樁工程（Piling）、排水和共用工程（Drainage  Utlities）（Paving  Surfacing）、綠化（Landscaping）等。作為工程估算人員也是按照招標(biāo)文件中的上述內(nèi)容和順序編制工程量清單或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)的。CSI協(xié)會(huì)開發(fā)的項(xiàng)目分類和編碼體系適用于建筑業(yè)的各個(gè)方面，包括設(shè)計(jì)、施工、供貨等，而不是僅限于某一專業(yè)或行業(yè)內(nèi)，它使得設(shè)計(jì)和估價(jià)有了一個(gè)信息交流平臺(tái)。在工程估價(jià)專業(yè)方面也具有了信息交流基礎(chǔ)，給各方帶來了極大的便利，這已是CSI協(xié)會(huì)的宗旨。&#

31、160;CSI的分類和編碼只是一個(gè)對(duì)主要工程和專業(yè)劃分和編碼的系統(tǒng)，詳細(xì)或細(xì)節(jié)的可 以根據(jù)需要在CSI分類編碼的基礎(chǔ)上擴(kuò)展。例如美國(guó)著名的工程造價(jià)顧問公司和出版商RSMeans公司的編碼和CSI的編碼關(guān)系CSI采用5位數(shù)字編碼，Means則在此基礎(chǔ)上采用10位數(shù)字分類和編碼，Means的建造成本指標(biāo)分類和編碼是CSI的擴(kuò)展。 CSI的這種分類和編碼是按照建筑工程專業(yè)和工種考慮的，它既符合建筑設(shè)計(jì)和供貨的專業(yè)分工，也符合工程施工的專業(yè)和工種劃分。采用這種系統(tǒng)分類和編碼，相對(duì)于采用Uniformat的系統(tǒng)估算法或形成估算法，在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段容易確定工程價(jià)格，在施工階段，則方便跟蹤

32、價(jià)格。 承包商的組織結(jié)構(gòu)一般是由總承包商、分包商、再分包或各工種人員等多層次組成。分包商和各工種人員是按照專業(yè)形成的組織。當(dāng)總承包商接獲業(yè)主的招標(biāo)書時(shí)，除可自己完成的承包項(xiàng)目需要詳細(xì)估價(jià)外，其它價(jià)格都是通過對(duì)分包商和各工種人員再招標(biāo)獲得的，即通過競(jìng)爭(zhēng)形成的。工程項(xiàng)目的分類和分包商及各專業(yè)工程相互對(duì)應(yīng)。這樣，某一層次項(xiàng)目劃分的依據(jù)就是分包商或工種的承包范圍和報(bào)價(jià)范圍，這些分包商或工種人員對(duì)他們熟悉和專長(zhǎng)的項(xiàng)目，報(bào)價(jià)會(huì)快速且準(zhǔn)確。 三、工程費(fèi)用的組成和劃分 美國(guó)的安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成與國(guó)內(nèi)的相應(yīng)費(fèi)用組成有很大不同。主要區(qū)別在于直接費(fèi)（Direct Cost）

33、部分。美國(guó)將分包商的費(fèi)用列人直接費(fèi)，這與國(guó)內(nèi)作法不同。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期以來按定額體系確定價(jià)格，分項(xiàng)工程每一項(xiàng)直接費(fèi)均采用分析價(jià)格方法確定，即分項(xiàng)工程要編制單位估價(jià)表，分析人工、機(jī)械、材料費(fèi)用各是多少，以此組成分項(xiàng)工程價(jià)格，完全沒有按承包商組織結(jié)構(gòu)的價(jià)格形成方式來考慮。美國(guó)的費(fèi)用劃分充分反映了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工程價(jià)格的形成方式。一般來說，總承包商將部分工程發(fā)包給分包商，其發(fā)包價(jià)格是在招投標(biāo)基礎(chǔ)上形成的。盡管總承包商有時(shí)會(huì)象業(yè)主評(píng)估那樣評(píng)估一下分包商的價(jià)格是否合理，但總承包商多是在他比較熟知的分包商中取得比較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，總承包商在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)以考慮總承包商的管理費(fèi)用，通常比自己承包項(xiàng)目要低些，如1

34、0%。 四、其它 關(guān)于造價(jià)信息的使用和可靠性問題。政府或民間出版的造價(jià)信息（cost data）對(duì)大多數(shù)承包商來說，是輔助的，參考性的，最可靠的應(yīng)是他們自己積累的工程造價(jià)數(shù)據(jù)和資料。當(dāng)估算人缺少資料時(shí)才考慮上述公開造價(jià)信息，估算人也可以利用這些公開信息匡算復(fù)核自己的估價(jià)。對(duì)業(yè)主或顧問來說，政府保留的前期投標(biāo)報(bào)價(jià)列表（previous bid tabulations）是非常有用的價(jià)格資料，通常只考慮前三名投標(biāo)人的報(bào)價(jià)單，其他缺少競(jìng)爭(zhēng)的報(bào)價(jià)排除在外。關(guān)于施工機(jī)械費(fèi)用的列項(xiàng)和計(jì)算，美國(guó)通常采用兩種不同的方法。一種方法是在每一分項(xiàng)目工程中計(jì)算機(jī)械費(fèi)用，

35、工程中要記錄每一分項(xiàng)工程的機(jī)械耗費(fèi)，但有些設(shè)備如塔吊、垂直運(yùn)輸機(jī)械等，經(jīng)常為不同的工程人員在不同的工作項(xiàng)目中使用，這種情況下機(jī)械費(fèi)容易重復(fù)計(jì)算；另一種方法是將一些機(jī)械從分項(xiàng)工程費(fèi)用中分離，列在項(xiàng)目管理費(fèi)中（Project Overhead）。該方法的優(yōu)點(diǎn)是這些設(shè)備費(fèi)用集合在一起，不會(huì)產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算問題，對(duì)相關(guān)機(jī)械費(fèi)的數(shù)據(jù)容易評(píng)估，但這種方法的缺點(diǎn)是在以后的估算中，原機(jī)械費(fèi)是整體費(fèi)用，不是單元費(fèi)用，重新使用它會(huì)產(chǎn)生遺漏問題。 在實(shí)踐中，兩種方法都在使用。當(dāng)然，在機(jī)械費(fèi)用估算中，最重要的是不重復(fù)，不遺漏。(一)美國(guó)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)美國(guó)的工程建設(shè)分私人投資和政府投資兩部分。私人投資

36、的工程,約占全部投資72-75。對(duì)私人投資工程的招投標(biāo),政府只用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn),至于如何招標(biāo),政府實(shí)行不干預(yù)政策。而對(duì)政府投資的工程,政府有關(guān)部門同香港一樣,在政府有關(guān)部門內(nèi)設(shè)立專門機(jī)構(gòu),掌握工程投標(biāo)和工程計(jì)價(jià)問題,同時(shí)對(duì)工程全過程的質(zhì)量安全、施工工期進(jìn)行監(jiān)管,以達(dá)到政府投資的綜合效益。筆者一九九六年隨同廣東省工程造價(jià)考察團(tuán)在考察洛杉磯市公路建設(shè)中,目睹該市在政府投資中的監(jiān)管力度,實(shí)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府監(jiān)管納稅人工程的典范;該市的有關(guān)招標(biāo)和計(jì)價(jià)問題,筆者已在“赴美工程造價(jià)管理考察報(bào)告中”述及,如有必要讀者可參閱。(二)美國(guó)招投標(biāo)對(duì)企業(yè)的要求 美國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,建國(guó)200多年來,建

37、立完善了以市場(chǎng)為主體的經(jīng)濟(jì)體制。一個(gè)合格的投標(biāo)商必須具備與工程相適應(yīng)的資格,這種資格表現(xiàn)在企業(yè)資格和個(gè)人資格。如紐約市政府對(duì)政府工程的投標(biāo)資格規(guī)定為:任何投標(biāo)者和未來的投標(biāo)者,應(yīng)提供投標(biāo)者財(cái)務(wù)狀況的帳簿、記錄、憑單、報(bào)表和其他信息。另外還應(yīng)附上宣誓書,列明企業(yè)的現(xiàn)有設(shè)備和儀器、人員和經(jīng)驗(yàn)組織的資格,以及歷來的合同覆約情況,這樣可以系統(tǒng)的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及現(xiàn)有實(shí)力,以確定投標(biāo)。在工程總包合同招標(biāo)中，對(duì)于分包者與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作也作為一個(gè)條件，分包者必須將工程總造價(jià)10%的工程分包給當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族、婦女組織和其它社會(huì)弱者組成的企業(yè)，否則不能參加投標(biāo)。對(duì)個(gè)人的要求，起碼工程的參與人員應(yīng)具有一定的知識(shí)水平

38、，通過專業(yè)考核（考證）取得有關(guān)證件方能成為投標(biāo)人的一員，對(duì)于企業(yè)的資格是通過投標(biāo)手冊(cè)反映的，而對(duì)個(gè)人的資格，是通過招標(biāo)人或代理人的書面調(diào)查確定的，以證實(shí)企業(yè)和人員的資格，合乎招標(biāo)工程條件的方可參加投標(biāo)。(三)美國(guó)工程投標(biāo)報(bào)價(jià)由于美國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的工程計(jì)價(jià)方法,所以在編制標(biāo)書時(shí)沒有統(tǒng)一的工程量清單。標(biāo)書的編制主要依靠投標(biāo)人根據(jù)圖紙計(jì)算工程量,根據(jù)市場(chǎng)上流行的材料、設(shè)備、勞務(wù)、管理費(fèi)和利潤(rùn)來計(jì)算價(jià)格。對(duì)分包的工程,由分包人進(jìn)行工程計(jì)算,并列出工程造價(jià)匯總到工程總價(jià)中。美國(guó)的工程造價(jià)分為兩部分:一部分為直接費(fèi)用,另一部分為間接費(fèi)用。直接費(fèi)用：與工程直接有關(guān)的所有費(fèi)用,通常由于工程量和組

39、成的不同而異。間接費(fèi)用：不是與工程直接有關(guān)的所有費(fèi)用。間接費(fèi)通常因工期的長(zhǎng)短而不同,通常都是有適當(dāng)?shù)拇_定合理工期,在工程確定直接費(fèi)用后,才被確定。工程的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用一般大致分五個(gè)方面。這五個(gè)方面為:1、工資和附加的有關(guān)費(fèi)用；2、材料費(fèi)用；3、建筑設(shè)備費(fèi)用；4、分包合同費(fèi)用；5、服務(wù)和其它開支。為了解美國(guó)有關(guān)工程費(fèi)用(造價(jià)),分別對(duì)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用進(jìn)行描述,以從中吸取有益部分,不斷改進(jìn)我們的工作。1、直接費(fèi)用直接費(fèi)用包括：(1)工資和附加的有關(guān)費(fèi)用；(2)工程材料費(fèi)；(3)建筑設(shè)備費(fèi)(機(jī)械費(fèi))(4)分包合同費(fèi)。(1)工資和附加的有關(guān)費(fèi)用包括施工人員基本工資和領(lǐng)班的基本工資,工資外的有關(guān)補(bǔ)

40、貼及稅金、施工人員的保險(xiǎn)費(fèi)、社會(huì)救濟(jì)費(fèi)等;在工資和有關(guān)費(fèi)用中,國(guó)家沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。其基本資料是從勞務(wù)市場(chǎng)的信息中獲得。而施工企業(yè)中的二線人員和管理人員的工資不能計(jì)入其中。其人工費(fèi)和附加費(fèi)用、和深圳市的人工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)包含內(nèi)容基本類同。(2)工程材料費(fèi)用包括工程材料費(fèi)的采購(gòu)原值、安裝費(fèi)、銷售稅、使用稅、水運(yùn)費(fèi)、水運(yùn)保險(xiǎn)費(fèi)、碼頭費(fèi)、關(guān)稅以及公路和鐵路運(yùn)至工地現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用。這部分費(fèi)用同深圳現(xiàn)形的材料費(fèi)相同,深圳的材料價(jià)格是運(yùn)至工程現(xiàn)場(chǎng)價(jià),已包含了采購(gòu)過程中的一切費(fèi)用。(3)建筑設(shè)備費(fèi)包括設(shè)備原值和現(xiàn)場(chǎng)使用費(fèi)，但對(duì)低于500元以下的小型機(jī)具不計(jì)建筑設(shè)備費(fèi)用。建筑設(shè)備費(fèi)用的分?jǐn)?是以比例攤銷的,不能一次計(jì)入某

41、個(gè)工程,所以報(bào)價(jià)前應(yīng)對(duì)建筑設(shè)備的攤銷比例進(jìn)行具體的確定。(4)消耗品費(fèi)包括完成工程所需的全部消耗品和輔助材料。消耗品雖不是與工程實(shí)體構(gòu)成有關(guān),但它是完成實(shí)體的一部分,所以作為直接費(fèi)進(jìn)入工程直接費(fèi)。輔助材料包括的是燃料、潤(rùn)滑油、石油制品、設(shè)備維修用的零部件,電力、電纜、鋸條、輪胎、砼模板工程中所用的木料和模板(5)分包合同費(fèi)用分包給二包的全部合同費(fèi)用。二包(分包)在美國(guó)是很普遍的,一個(gè)總包商對(duì)工程的承包,必須有與其長(zhǎng)期合作的專業(yè)分包商,擬已分包專業(yè)技術(shù)工程,這部分費(fèi)用應(yīng)全部計(jì)入二包費(fèi)用。在美國(guó)分包者應(yīng)是地方企業(yè)或社會(huì)弱勢(shì)組成的企業(yè),前者所述多為少數(shù)民族、婦女或傷殘人事組成的企業(yè)。 2、間接費(fèi)施工

42、間接費(fèi)主要有:(1)施工管理部門的人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)；(2)退休人員的開支；(3)機(jī)動(dòng)車輛開支(不包括建筑設(shè)備)；(4)人工短途運(yùn)輸費(fèi)；(5)機(jī)動(dòng)車輛牌照和許可證費(fèi)；(6)其它施工費(fèi)；(7)臨時(shí)工程費(fèi)；(8)一般公用事業(yè)設(shè)施安裝費(fèi)；(9)臨埋道路費(fèi)；(10)工地臨時(shí)房屋建設(shè)費(fèi)；(11)工地住房管理費(fèi)；(12)工資單外的保險(xiǎn)費(fèi)；(13)工資單外的稅金；(14)施工流動(dòng)資金貸款利息(財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)的一部分)；(15)上交總管理處費(fèi)用(上級(jí)管理費(fèi))；(16)合同保證金；(17)總經(jīng)費(fèi)和施工管理費(fèi)；(18)意外事故費(fèi)用；(19)利潤(rùn)。一般工程報(bào)價(jià)中,意外事故費(fèi)用和利潤(rùn)是單列的,其它費(fèi)用是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)確定的,

43、但不論如何,確定的方法是要貼切市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際,由于美國(guó)建筑市場(chǎng)制度完善,一般報(bào)價(jià)的差距不超過5%,任何認(rèn)為招標(biāo)人已在招標(biāo)文件中已包含的內(nèi)容不再補(bǔ)給,如紐約市的招標(biāo)文件規(guī)定:只有工程價(jià)格超越原合同價(jià)25%以后的價(jià)格才能補(bǔ)給施工企業(yè),但這筆錢的認(rèn)可必須得到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工程的工程特許認(rèn)證,且對(duì)超越5000美元以外的工程需專業(yè)委員會(huì)同意才能補(bǔ)給,所以任何馬虎和任何不負(fù)責(zé)的報(bào)價(jià)都是要付出代價(jià)的。由于美國(guó)工程報(bào)價(jià)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)上報(bào)價(jià)通常以兩種方式進(jìn)行:1、以許多社會(huì)中介組織為基礎(chǔ),收集整理出一些基本資料,由圖書出售商整理編印,供社會(huì)及投資者報(bào)價(jià)或作估價(jià)應(yīng)用。2、眾多的報(bào)價(jià)工作人員,收集歷史資料和已應(yīng)用的施

44、工方法和程序,在實(shí)踐中不斷修正和改進(jìn),進(jìn)而形成有規(guī)律報(bào)價(jià)方式,提高自己報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性。3、社會(huì)有關(guān)部門發(fā)布有關(guān)工程價(jià)格信息供社會(huì)應(yīng)用,如“房屋建筑造價(jià)資料”、“機(jī)械電器造價(jià)資料”、“電器工程造價(jià)資料”等。(四)美國(guó)工程招投標(biāo)的標(biāo)底(預(yù)測(cè)價(jià))美國(guó)的政府投資工程,都要進(jìn)行工程造價(jià)測(cè)算,但其預(yù)測(cè)造價(jià)只作控制工程造價(jià)依據(jù),不作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。在美國(guó)進(jìn)行工程造價(jià)測(cè)算,不但要考慮本國(guó)的現(xiàn)有情況外,由于美國(guó)的能源大量依賴進(jìn)口,所有在進(jìn)行工程造價(jià)測(cè)算時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一般美國(guó)的工程測(cè)算中，都要考慮由10%的不可預(yù)見費(fèi)用。由于美國(guó)的法制健全，在施工過程中工程造價(jià)確定后進(jìn)行修改的難度十分大，一般的不可予現(xiàn)費(fèi)

45、用是用不上的。一般用不上,并不等于不能用。只有現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生少于500元的變更,現(xiàn)場(chǎng)工程師才有權(quán)修正,大于此值的,經(jīng)過一定的法律程序,方可使用不可預(yù)見費(fèi)。(五)美國(guó)的工程評(píng)標(biāo)、定標(biāo)美國(guó)的政府工程評(píng)標(biāo)是以價(jià)格為中心,但并不是以最低報(bào)價(jià)為中心,而以綜合評(píng)價(jià)最低的標(biāo)價(jià)方可中標(biāo),而不是我們執(zhí)行的報(bào)價(jià)最低中標(biāo),我們認(rèn)為只有將工程報(bào)價(jià)同工作的損益價(jià)相加,綜合價(jià)格最低,才能成為中標(biāo)人。如紐約市聯(lián)邦政府投資的公路工程,其政府預(yù)測(cè)(標(biāo)底)價(jià)1200萬美元,批準(zhǔn)的工期為300天為合理的上限,每拖后一天的工期損益為2.5萬元,有三家企業(yè)報(bào)價(jià),其值分別為:    以上表可以看出,綜合價(jià)最低為丙

46、單位1570萬元,但丙單位不能中標(biāo)，因?yàn)楣て谝殉阶詈侠砩舷?00天即丙為310天工期,首次為乙單位，其綜合評(píng)價(jià)為1600萬元,低于甲綜合評(píng)定價(jià)格,且工程的施工工期最短,為中標(biāo)單位。那么甲單位的工程報(bào)價(jià)為1000萬元,為什么不能中標(biāo)呢?因?yàn)槊绹?guó)人的政府投資工程采用綜合評(píng)價(jià)法最低中標(biāo),而不是報(bào)價(jià)最低中標(biāo)。所以甲方單位在報(bào)價(jià)1000萬元時(shí),加上工期損益價(jià)為1650萬元,高于乙單位1600萬元,乙單位為中標(biāo)單位。如果采用最低報(bào)價(jià)中標(biāo),很可能是甲單位,而其它單位的報(bào)價(jià)可能不予考慮。這里應(yīng)該說明的是中華人民共和國(guó)招標(biāo)法在評(píng)定中采用的綜合評(píng)定法,而在執(zhí)行中,總是以最低報(bào)價(jià)為依據(jù),進(jìn)行評(píng)標(biāo),這是和法律的基本原則相悖的,應(yīng)吸收別人好的經(jīng)驗(yàn),不斷改進(jìn)我們的工作。(六)美國(guó)的合理合同在美國(guó),政府投資工程中,設(shè)立專門的政府投資合同管理專員,其職能專門管理合同。美國(guó)的合同管理主要依靠法律法規(guī)進(jìn)行,其合同管理人員只是按照有關(guān)規(guī)定行事而已。合同