某置業(yè)項目工程管理策劃書模版

1、首創(chuàng)置業(yè)*公司*項目*期工程管理策劃書（模版）首創(chuàng)置業(yè)*公司2014年7月公司內部審批欄： 本工程管理策劃書已通過我司內部審批，同意執(zhí)行！項目經理成本管理部設計管理部經營開發(fā)部工程管理部客戶服務部營銷策劃部主管副總總經理首創(chuàng)置業(yè)企業(yè)工程管理文化首創(chuàng)置業(yè)的企業(yè)價值觀:全生活 全價值我們的工程管理思路：以首創(chuàng)置業(yè)現行的工程管理制度為支持，結合工程實際情況，在工程實施前進行完善的工程管理策劃，在工程實施過程中用細致認真地態(tài)度對工程進度、質量、成本、安全文明施工進行管理，在工程交竣前對項目工程管理做縝密冷靜地總結，實現現場工程管理的PDCA良性循環(huán),努力實現現場工程管理的標準化、系統(tǒng)化、精細化!我們的

2、底線:安全是一切工程活動進行的前提,也是現場管理最重要的工作內容以完備的、切實可行的計劃去保證項目的進度在質量面前絕不妥協，絕不以犧牲質量為代價來追求工程進度以客戶的需求為工程管理的終極目標,做客戶價值的創(chuàng)造者和守護者我們對供應商的管理理念:每一家供應商都是首創(chuàng)置業(yè)的合作者我們有著一致的終極利益-為客戶創(chuàng)造價值目 錄第1章 工程概況71.1 項目總體概況71.2 前*期概況81.3 本期工程概況81.3.1 自然概況81.4 典型的平立剖圖或透視圖8第2章 開工前準備工作82.1 “七通一平”82.2 施工現場平面布置圖中需要考慮的主要問題82.2.1 場地分期開發(fā)基本意圖92.2.2 分期開

3、發(fā)各期場地銜接利用的基本思路92.2.3 臨時道路布置以及交通系統(tǒng)92.2.4 項目部、監(jiān)理機構、施工單位的辦公區(qū)和生活區(qū)布置92.2.5 豎向垂直運輸布置92.2.6 施工單位的主要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū)92.2.7 臨時水電接駁、臨時變壓器安排92.2.8 出場車輛的清洗92.2.9 土方場地內搬運與大型土方堆放場地92.2.10 室外管線穿插、園林綠化施工與場地移交的運動變化92.2.11 營銷意圖在現場平面布置的體現92.2.12 施工現場平面布置圖92.3 各種臨時設施搭設的綜合協調92.4 工程開工合法手續(xù)92.4.1 用地許可證92.4.2 計劃立項證明102.4.3 規(guī)劃許

4、可證102.4.4 樁基提前開工證明102.4.5 基坑開工證明102.4.6 施工許可證102.5 施工圖紙會審及設計交底10第3章 項目的組織架構與崗位職責10第4章 項目的綜合協調管理104.1 營銷意圖對工程管理的要求104.1.1 營銷推廣對工程進度要求104.1.2 售樓準備工程任務分配104.2項目部與公司內其他部門的配合（內部）114.4 與政府職能部門的協調114.4.1 國土局報建114.4.2 建設局報建114.4.3 質監(jiān)站的日常監(jiān)督管理114.4.4 安監(jiān)站的日常監(jiān)督114.4.5 計劃局報建114.4.6 消防局報建114.4.7 環(huán)保局報建124.4.8 城管辦報

5、建124.4.9 人防辦報建124.4.10 技術監(jiān)督局124.4.11 水務部門124.4.12 電力部門124.4.13 燃氣公司124.4.14 有線電視134.4.15網絡134.4.16 電話通訊134.5 與合作方關系協調134.5.1 明確合作雙方在工程管理上的分工及責任134.5.2 合作關系矛盾處理134.6 與項目周邊環(huán)境關系協調134.6.1擾民情況協調134.6.2 施工路口安排134.6.3 夜間施工安排134.6.4 土方外運安排134.7 其它房地產公司辦事方式研究13第5章 工程進度管理135.1總體進度計劃135.2總包的平面分區(qū)、進場順序及施工場地臨設布置1

6、45.2.1塔吊布置圖145.2.2分期規(guī)劃圖145.2.3基礎、主體、裝修階段平面圖145.2.4其它必需的平面圖145.3材料設備采購及管理計劃145.4本項目工程進度控制的特點、難點分析以及對策155.4.1 工程進度控制的特點、難點分析155.4.2 工程進度控制的策略155.5項目關鍵節(jié)點進度控制計劃及落實155.5. 1 總包進度計劃控制155.5.2 分包進度計劃控制155.6項目部計劃管理組織機構155.7工程計劃的修改155.8銷售配合15第6章 施工部署、項目施工范圍劃分166.1 施工部署、項目施工范圍劃分的編制要求166.1.1 劃分施工標段166.1.2 擬定施工順序

7、、劃分施工流水段。166.1.3 銷售示范區(qū)的施工要求。根據營銷要求，初步擬定銷售示范區(qū)的施工要求。166.2 總包與甲指分包工程合同范圍劃分16第7章 項目質量管理177.1質量規(guī)劃177.2質量保證177.3質量管理專項措施197.4結構工程質量控制要點：267.5防裂縫控制要點：277.6防滲漏控制要點297.7精裝修管控要點：317.8成品保護控制要點：327.9村料管理：34第8章 參建單位管理358.1監(jiān)理管理358.2總包管理358.2.1管理方針：“監(jiān)控、支持、協調”358.2.2合同管理358.2.3計劃進度管理358.2.4里程碑節(jié)點管理368.2.5關鍵節(jié)點管理368.2

8、.6非關鍵節(jié)點管理368.2.7日常管理378.2.8成本管理378.2.9獎勵處罰總包條款378.3專業(yè)分包單位及材料設備供應商（下稱供方）管理378.3.1管理方針：“協調、監(jiān)控、配合”378.3.2合同管理388.3.3計劃進度管理388.3.4關鍵節(jié)點管理388.3.5日常管理388.3.6獎勵處罰專業(yè)分包單位條款398.3.7成本管理398.3.8獎勵處罰材料設備供應商條款39第9章 項目風險管理399.1風險管理規(guī)劃399.2風險監(jiān)測及控制40第10章 文件管理40第11章 會議制度41第12章 施工安全管理41第13章 定期考核41第14章 工程驗收與物業(yè)移交41第15章 維修工

9、作安排41第16章 工程總結4116.1工程管理及場地綜合利用規(guī)劃：4116.2質量管理總結：4116.3技術管理總結：4116.4其他總結：42第1章 工程概況1.1 項目總體概況介紹項目的基本情況，可以引用規(guī)劃設計或建筑設計中的相關內容。目的是讓項目的工程管理人員全面了解項目的基本情況，做到心中有數。1.2 前*期概況（如有）對于本項目前幾期已開發(fā)項目的簡要介紹。1.3工程概況1.3.1 自然概況1.3.1.1 說明工程所在位置及地形地貌情況；1.3.1.2 簡要說明建筑物的建筑、結構特點，建筑面積、層數、總高度及內、外裝修要求等；1.3.1.3 建筑地區(qū)的自然特征：氣溫（最高、最低、平均

10、氣溫）、年降雨量、最大降雨量、雨季時間、冬季時間、臺風季節(jié)氣候變動情況；1.3.1.4 工程水文地質情況（含地下水位變動）：引述地勘報告中相關結論性文字和數據，對項目地質條件，水文環(huán)境做簡要說明；1.3.1.5 工程所在地條件：周邊市政管網系統(tǒng)情況、交通情況、材料及運輸情況、能源（水電）情況；1.3.1.6 政治條件特征（如有）：地方政府地各種有關規(guī)定、標準、法規(guī)等；1.3.1.7 工程項目要求及特征：七通一平情況；1.3.1.8 項目當地區(qū)域性壟斷行業(yè)情況概述例如：沈陽地區(qū)煤氣工程均需到沈陽市行政審批大廳煤氣公司窗口報建，房產開發(fā)單位必須將設計、監(jiān)理、施工、驗收等一系列與工程有關的事宜全部委

11、托煤氣公司，且房產開發(fā)公司需一次性全部交齊相關所有款項，煤氣公司才開始啟動報建、審批、設計、施工等事宜，且煤氣施工單位在施工過程中，不聽從指揮，不關心其它專業(yè)的配合和成品保護，給工程管理帶來較大的難度，在實際施工管理和協調過程中，需對其進行有策略和有限度的讓步。1.3.1.9 工程的其它特殊情況。對除去以上內容的其他關鍵事件進行描述1.4 典型的平立剖圖或透視圖附上典型的平立剖圖或透視圖，給人以直觀印象。第2章 開工前準備工作2.1 “七通一平”采用BPI“05-CEM-B-工程管理”中“開工準備工作指引”2.2 施工現場平面布置圖中需要考慮的主要問題2.2.1 場地分期開發(fā)基本意圖基于項目可

12、研報告、全面預算和經營指標，對項目地塊分期開發(fā)思路和各期的開發(fā)面積、開發(fā)計劃進行大致描述，并在總平面圖上進行標示。2.2.2 分期開發(fā)各期場地銜接利用的基本思路依據項目分期對各期場地布置（包括施工場地開口、場地內施工道路、圍擋設置區(qū)域、生活區(qū)位置、臨水臨電接駁點、主要材料加工區(qū)和堆場等）的規(guī)劃思路和主要問題進行梳理。2.2.3 臨時道路布置以及交通系統(tǒng)結合地塊分期、周邊環(huán)境、市政條件、園林方案對場地內場地開口、施工道路布置、道路形式、停車區(qū)域等進行規(guī)劃，并對道路維護、清理以及施工車輛管理責任主體進行明確。2.2.4 項目部、監(jiān)理機構、施工單位的辦公區(qū)和生活區(qū)布置結合地塊分期和開發(fā)節(jié)奏，對項目各

13、期辦公區(qū)域和生活區(qū)進行規(guī)劃。應盡量避免對后續(xù)各期的正常施工和場地布置帶來影響。2.2.5 豎向垂直運輸布置結合地塊情況選取合適的垂直運輸設備，并對設備的位置、數量、進/撤場注意事項進行描述。2.2.6 施工單位的主要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū)對主要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū)的位置進行規(guī)劃。并在當期總平圖上進行標示。2.2.7 臨時水電接駁、臨時變壓器安排結合施工樓座分布和現場平面布置，對臨水、臨電的總容量、接駁點數量及接駁位置進行規(guī)劃。2.2.8 出場車輛的清洗對施工區(qū)域車輛的除塵、除土設施的位置、數量和管理責任單位進行規(guī)劃。2.2.9 土方場地內搬運與大型土方堆放場地依據項目總平面豎向設計圖

14、紙，綜合考慮各期土方平衡，以“盡量做到場地內土方自平衡”為原則設計土方清運線路和堆場。2.2.10 室外管線穿插、園林綠化施工與場地移交的運動變化結合紅線內市政管網綜合設計以及當期園林方案，對當期場地移交次序和移交方案進行規(guī)劃。2.2.11 營銷意圖在現場平面布置的體現（如售樓處、實體樣板間、營銷通道、營銷動線等等）營銷部依據項目地塊整體銷售需求，對項目地塊圍護要求，項目形象CI展示標準、售樓處位置、當期示范區(qū)的范圍、示范區(qū)營銷通道及營銷動線、是否采用實體樣板間，以及實體樣板間的位置進行明確。2.2.12 施工現場平面布置圖結合前述內容，將所有平面圖要素直觀呈現于cad圖中。2.3 各種臨時設

15、施搭設的綜合協調對位于項目地塊內外，與項目相關的各種臨時設施（臨建、圍擋、廣告、銷售道具）的手續(xù)辦理程序進行梳理，并對風險進行評估，提前做好與相關部門的溝通協調工作。2.4 工程開工合法手續(xù)2.4.1 用地許可證對用地許可證的辦理情況進行描述2.4.2 計劃立項證明對項目立項情況的取得時間進行簡要描述2.4.3 規(guī)劃許可證對項目規(guī)劃許可證的取得時間進行簡要描述。2.4.4 樁基提前開工證明如當地有此項要求，需對樁基礎工程提前開工證明的辦理情況進行描述2.4.5 基坑開工證明2.4.6 施工許可證對施工許可證的辦理情況進行描述2.5 施工圖紙會審及設計交底詳見施工圖會審及設計交底工作流程與管理辦

16、法相關規(guī)定。第3章 項目的組織架構與崗位職責采用“工程管理手冊”第三章“現場工程管理組織架構及各方職責”第4章 項目的綜合協調管理項目的綜合協調管理主要任務是系統(tǒng)協調工程與營銷、設計、成本，與政府主管部門、與合作方等配合關系。此項工作必須事先做好策劃，否則工程管理過程中受到的干擾太多。4.1 營銷意圖對工程管理的要求4.1.1 營銷推廣對工程進度要求依據全面預算和開發(fā)計劃，需明確工程配合的形象進度要求、供貨時間。4.1.2 售樓準備工程任務分配對售樓處建設、樣板房裝修、室內軟包各項具體工作進行要求4.1.2.1 樣板房裝修依據營銷策劃部和設計管理部聯合確認的樣板區(qū)設計方案，明確樣板戶型，裝修標

17、準，交付時間。4.1.2.2 樣板房飾品、家具依據樣板房設計方案和設計管理部的封樣計劃，明確飾品的風格、規(guī)格以及封樣時間和標準。4.1.2.3 售樓處的建設明確售樓處的選址和交付時間，協助設計管理部確定裝修風格4.2項目部與公司內其他部門的配合（內部）詳見工程管理手冊第9章“項目部與公司內其他部門的配合（內部）”的相關內容與規(guī)定。4.4 與政府職能部門的協調（示例）由于各地政府部門職能有所差異，項目部需根據當地政府部門管轄范圍，對工程建設過程中的各專業(yè)審批等內容自行歸納、整理，并確定大致思路和時間。職能部門工作內容計劃時間完成時間國土局報建1) 辦理土地轉讓手續(xù)、核實地價2) 規(guī)劃、建筑方案報

18、建3) 初步設計報建4) 施工圖報建5) 規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗收建設局報建1) 工程招投標或直接發(fā)包2) 基坑支護方案備案3) 樁基提前施工許可證4) 施工合同備案5) 墻體材料使用手續(xù)6) 施工許可證辦理7) 燃氣工程驗收8) 項目竣工驗收質監(jiān)站的日常監(jiān)督管理四方驗收安監(jiān)站日常監(jiān)督發(fā)改委報建項目立項審批固定資產投資報審消防局報建1) 方案報建2) 擴初報建3) 施工圖報建4) 消防工程竣工驗收環(huán)保局報建1) 項目環(huán)境影響審批，提出環(huán)境評估報告2) 環(huán)保驗收（包括發(fā)電機機房噪音單項驗收、排污驗收、排煙與隔油驗收）城管（行政執(zhí)法）辦報建1) 占用綠化及人行道的審批2) 開路口審批3) 營銷廣告審批人

19、防辦報建1) 人防方案審批2) 初步設計審批3) 人防竣工驗收技術監(jiān)督局1) 電梯報裝2) 電梯驗收水務集團（或自來水廠）1) 辦理臨時用水2) 臨時用水轉正式用水3) 排污驗收電力部門1) 臨時用電手續(xù)辦理2) 配電設備驗收3) 臨時用電轉正式用電燃氣公司對項目燃氣引入手續(xù)辦理程序，屬地燃氣壟斷情況進行了解，并制訂辦理工作計劃。有線電視對項目屬地有線電視供應商資源和引進條件進行了解，并制訂引進工作計劃。網絡對項目屬地網絡服務供應商資源和引進條件進行了解，并制訂引進工作計劃。電話通訊對項目屬地電話服務資源和引進條件進行了解，并制訂引進工作計劃。4.5 與合作方關系協調4.5.1 明確合作雙方在

20、工程管理上的分工及責任依據與主要供方（監(jiān)理、承包商）簽訂的合同條款和內部工程管理規(guī)定，對現場各方的管理責任和分工進行明確要求。4.5.2 合作關系矛盾處理依據合同條款和合作精神，訂立矛盾處理原則。4.6 與項目周邊環(huán)境關系協調結合項目周邊環(huán)境，綜合考慮項目開工對周邊已有居民、住戶的影響因素，并制訂應對方案4.6.1擾民情況協調4.6.2 施工路口安排4.6.3 夜間施工安排4.6.4 土方外運安排4.7 其它房地產公司辦事方式研究 項目部應通過對當地尤其是周邊項目外聯關系及相關事宜的處理，來了解其它房地產公司的辦事方式和程序，并對其中一些行之有效、事半功倍的做法與技巧充分加以借鑒和學習。第5章

21、 工程進度管理5.1總體進度計劃采用BPI“02-CEM-B-工程管理”中“工程進度管理流程”5.2總包的平面分區(qū)、進場順序及施工場地臨設布置根據現有實際情況，總包利用原有場地布置結合一期及示范區(qū)規(guī)劃，完善示范區(qū)的前期準備工作，開始整個平面布局，搭建現場監(jiān)理辦公室，進行示范區(qū)的施工*年*月*日完工；*月中旬開始整個一期工程的施工。二期及三期根據總體計劃順序進場。 一期工程的臨設：總包及分包的生活區(qū)設置在地塊西北角消防隊儲備用地位置，根據消防隊建設開工進度，后期考慮臨設的二次搬遷，然后投入下一期的施工。施工臨時用水、用電及臨時道路布置詳見施工場地臨設布置圖。同時考慮同一期時完成中央景園的開放，*

22、年*月完成中央景園配套市政給排水施工圖圖紙，*年*月完成配套市政工程招標，景園開放前完成市政上下水工程及熱力、燃氣、電力工程的管路施工。（此部分請項目部根據實際情況進行填寫）5.2.1垂直運輸設備的進場安排5.2.2分期規(guī)劃圖 5.2.3基礎、主體、裝修階段平面圖 5.2.4其它必需的平面圖5.3材料設備采購及管理計劃依據合約框架和招標采購計劃，確定主要的甲供、甲指乙供材料、設備的采購方式、供貨范圍、大致進場時間，以確保施工進度。序號采購內容 采購方式供方合作方式進場時間備注1電表直接委托甲分包2熱計量表招標3人防門4水表供應及安裝565.4本項目工程進度控制的特點、難點分析以及對策5.4.1

23、 工程進度控制的特點、難點分析對影響項目全期以及當期工程進度的難點和風險點進行梳理分析。5.4.2 工程進度控制的策略依據上章節(jié)對重要難點、重點問題的梳理結果，制訂應對策略。5.5項目關鍵節(jié)點進度控制計劃及落實根據項目總體進度計劃，為確保項目按期完成，對項目進度中的關鍵節(jié)點進行控制。具體內容如下：*以下為模板內容，請項目部根據實際情況進行填寫。5.5. 1 總包進度計劃控制采用“工程管理手冊”第四章“現場工程進度管理規(guī)定”5.5.2 分包進度計劃控制采用“工程管理手冊”第四章“現場工程進度管理規(guī)定”5.6項目部計劃管理組織機構項目部成立計劃管理控制小組。組長：* 組員：*。負責隨時跟進二級計劃

24、、三級計劃及總體施工進度計劃的各時間節(jié)點。對計劃進行實時監(jiān)控。 5.7工程計劃的修改5.7.1在計劃實施過程中，每天、每周針對實施過程中出現需要調整的計劃，及時提醒相關部門按時完成計劃內容。5.7.2計劃實施過程中，不影響一級節(jié)點，造成中間環(huán)節(jié)的調整，則協調各部門進行相關計劃的調整，進行部門之間的調整。5.7.3計劃實施過程中造成一級節(jié)點的拖延，拖延的部門需要提交拖延報告到公司，在每周召開的經營例會上，由拖延的部門并且要協調各部門進行相關計劃的調整。（以上為模板內容，請項目部根據實際情況進行填寫。）5.8銷售配合5.8.1在售樓處、客戶路線、停車場、樣板房、開放區(qū)、施工區(qū)等做好安全防護措施，現

25、場保障客戶與工人分區(qū)分流，在大郊亭一街東側架設過街天橋，確保銷售區(qū)域品質與客戶往來安全。5.8.2 北側路沈營路入口處示范區(qū)開放前，由項目部工程主管對向供方（監(jiān)理、總包、專業(yè)分包、材料供應商等）宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方面的承諾和措施確保善待客戶。5.8.3示范區(qū)開放一個月內每周三召開定期協調會，參會人員由公司主管領導、銷售、工程、物業(yè)、參與。及時跟進銷售部對銷售場所的要求，配合銷售做好相關施工內容。5.8.4按二段示范區(qū)開放節(jié)點，配合銷售路線調整施工路線。（以上為模板內容，請項目部根據實際情況進行填寫。）第6章 施工部署、項目施工范圍劃分6.1 施工部署、項目施工范圍劃分的編制要求6.

26、1.1 劃分施工標段依據總包合同，對當期施工范圍各樓座進行標段。6.1.2 擬定施工順序、劃分施工流水段。根據工程建設的需要以及營銷的要求，擬定施工順序、劃分施工流水段，地下、主體與安裝、裝修的銜接關系。6.1.3 銷售示范區(qū)的施工要求。根據營銷要求，初步擬定銷售示范區(qū)的施工要求。6.2 總包與甲指分包工程合同范圍劃分依據成本管理部提供的合約框架內容，以遵循“專業(yè)優(yōu)先、責任清晰、交接簡單、保護得當”為原則，對項目總包與甲指分包工程的合同及交接范圍進行明確劃分。*第7章 項目質量管理7.1質量規(guī)劃7.1.1分項、分部、整體質量達到國家規(guī)范要求并獲*優(yōu)質工程。7.1.2廚房、衛(wèi)生間、管線穿墻穿樓板

27、節(jié)點、屋面、外墻、地下室底板、壁板、頂板、窗等滲漏低于*，入住缺陷率戶均小于*。7.1.3門、窗、給水管線、電氣管線、智能化系統(tǒng)、設備返修率小于*。7.2質量保證7.2.1詳見BPI“05-CEM工程管理”中“項目工程質量管理流程”及工程管理手冊第五章節(jié)“工程質量管理規(guī)定”。7.2.2質量管理具體技術要求按國家規(guī)范、*市規(guī)定、設計要求、*質量驗收標準執(zhí)行。質量保證專項方案計劃（下述為模板內容，請項目部根據實際情況進行填寫）序號專項方案名稱備注1基礎砼墊層施工方案2地下（包括地下室外墻）防水工程施工方案結合防滲漏體系操作指引3防水卷材砼保護層施工方案成品保護、考慮冬季養(yǎng)護對下道工序的影響。4施工

28、測量、放線施工方案測量方案與實測實量檢測線統(tǒng)一規(guī)劃5鋼筋工程施工方案6模板工程施工方案大模板設置與外墻防滲漏窗口門口做法統(tǒng)一考慮，滿足實測實量要求7現澆砼工程施工方案重點考慮筏板基礎砼與砼冬施保溫8肥槽回填土工程施工方案結合施工總體規(guī)劃，重點控制監(jiān)理旁站措施。9樁基礎工程施工方案重點控制大型機械施工安全措施10樁檢測方案11基礎土方開挖方案結合總體場區(qū)內土方配置要求，重點控制現場存土出土量12腳手架工程施工方案腳手架方案需滿足外墻石材裝修施工要求14現場臨設方案（臨水、臨電、消防）15外保溫施工方案結合外掛石材節(jié)點做法，16外墻石材幕墻方案結構階段提前確定埋件位置圖，作為方案深化的重點要求17

29、冬季施工方案18雨季施工方案19群塔作業(yè)安全方案群塔安全作業(yè)，要求滿足示范區(qū)開放的塔吊作業(yè)安全要求20現場安全文明施工方案根據工地文明施工指引要求進行方案設計21二次結構砌筑方案重點考慮二次結構防裂縫措施 22防裂縫專項措施方案根據防裂縫指引手冊進行全項目防裂縫方案制定23防滲漏專項措施方案根據防滲漏指引手冊進行全項目防滲漏方案制定24基坑支護施工方案由專業(yè)地基公司制定基坑支護方案設計，重點考慮雨季防雨排水措施25復合地基處理方案由專業(yè)地基公司制定地基處理方案，并進行專項方案討論會26監(jiān)理方案27實測實量專項方案實測實量專項方案，要求確定部位確定方法，定人定崗7.2.3關于現場材料的管理，詳見

30、項目現場材料管理辦法相關規(guī)定。7.3質量管理專項措施 （示例）項目經理質量工程師電氣工程師水暖工程師土建工程師監(jiān)理工程師組總包質量負責人專項班組；分包單位（示意圖）7.3.1工程難點分析，對特殊專項工程制定專項質量控制方案，結合施工詳圖及現場實際情況，制定可實施的專項質量控制方案。質量風險分析表（模板）風險分類后果風險系數解決方案關鍵詞摘要結構工程回填土下沉造成室外管路斷裂;堵塞后造成業(yè)主室內被泡;單元入口石材斷裂；首層小院圍墻開裂下沉監(jiān)理100%旁站監(jiān)督；設定標準工期；現場取樣監(jiān)測結構尺寸偏差房間不方正室內交付時凈空不夠房間不方正，無法按準確位置排磚房間凈空尺寸不夠分戶設置十字控制線；模板報

31、驗實測檢查不低于50%；增設頂板厚度基準標尺；頂板標高、凈高隔墻位置偏差框架柱尺寸洞口尺寸觀感質量差砼表面不光滑影響評優(yōu)、影響裝修影響裝修影響結構驗收方案預控；控制模板周轉次數；現場關注模板拼縫模板交界處高低差過大砼根部交接處漏漿外墻滲漏外墻穿墻孔滲漏入住后維修難度大采用集團推薦成熟做法；控制外圍隔墻留洞；對容易造成滲漏部位加強防滲漏措施；嚴格依照防滲漏體系，制定施工方案；外墻填充墻滲漏外墻石材幕墻龍骨埋件滲漏外窗滲漏屋面滲漏防水層破壞造成防水滲維修困難二次閉水試驗；泛水部位100%驗收；嚴控防水基層隱蔽驗收排水管穿頂板處后塞口處防水滲漏衛(wèi)生間滲漏防水破壞造成滲漏維修困難，損失大防水閉水移交；

32、二次閉水試驗；泛水滲漏外墻石材脫落石材安裝不牢固外墻石材脫落傷人；石材外墻滲漏，修復困難；對石材安裝節(jié)點工藝進行專項方案討論，嚴格按規(guī)范要求施工，外墻石材全部采用機械式連接石材外墻滲漏裂縫控制隔板墻裂縫維修周期長，對客戶正常生活影響大控制關鍵點，抗裂網；墻拉筋；重點節(jié)點制定專項措施；新工藝、新做法，構造優(yōu)化減少裂縫隱患施工洞后砌墻二次結構抹灰裂縫二次結構電水管路預埋裂縫陰陽角鋁窗、玻璃墻磚、石材空鼓脫落維修困難給客戶正常生活影響較大墻磚、石材脫落造成安全隱患基層質量控制；材料驗收控制；交付前100%檢查；一戶一驗重點控制；設備安裝管路滲漏地埋管路滲漏管路滲漏滲漏，造成損失巨大管路帶壓施工；精裝

33、前對隱蔽管路進行精裝交底；排水管路沖水試驗；一戶一驗重點驗收；管路進行通水試驗，對管路接口管件及接口施工制定專項方案，制定專項驗收方案。排水管路滲漏五金管件滲漏電管、電盒高度不一致管路不通7.3.2分項工程施工前由質量工程師，組織監(jiān)理、總包及相關分包進行相關類指引的學習，對上表中的重點控制項目形成符合本工程特點的實施方案。7.3.3關鍵工序驗收（示例）項目部設計內部驗收和重點工序方案，甲方項目部及監(jiān)理工程師在房間具備整體驗收條件后逐戶逐項測量記錄。將“一戶一驗”表與過程控制記錄表結合起來，即形成“實測實量分戶檔案”。重點工序分戶檢查圖（以下稱圖）以樓號為單位，一式四份，要求各單位的重點工序分戶

34、檢查圖全部上墻；每道工序完成后，分包單位對所完成的工序進行全數檢查，合格后在總包單位的圖上進行標識；總包單位在分包單位檢查合格的基礎上進行全數復查，未發(fā)現不合格情況發(fā)生時在監(jiān)理單位的圖上進行標識；監(jiān)理單位依照上述程序進行直至報建設單位，建設單位檢查無誤后方可進行下道工序；1、本圖將根據工程不同階段進行針對性調整；2、水電專業(yè)要求根據專業(yè)特點制定本圖，并在施工中進行落實重點工序的控制。7.4結構工程質量控制要點：（示例）7.4.1*項目采用的框剪結構特點：圍護結構填充墻較多，結構平面節(jié)點相對復雜，外墻采用涂料及外掛石材后外部圍護結構預埋件設置等節(jié)點相對復雜。7.4.2主體結構及框架柱，全部采用定

35、型鋼摸施工，標準層施工前分析外墻節(jié)點，對容易產生外墻滲漏、開裂的后砌筑填充墻部位，構造措施優(yōu)化局部調整，適當考慮部分后期墻與外圍框架柱一同澆筑成型。對結構墻及框架柱的模板定位及調直增加控制線和實測實量檢查線。7.4.3外部填充墻涂料部位抹灰開裂，框-剪結構外圍填充墻在涂料部位容易出現開裂、脫落、滲漏等情況發(fā)生，針對這一情況要求外墻抹灰部位全部增加滿鋪鋼板網并與結構梁進行機械硬連接，基層抹灰采用防水砂漿。同時外部圍護架的拉接點設置綜合考慮后砌填充墻的分布情況，盡可能避免后期墻留洞，從而產生抹灰脫落、開裂隱患。7.4.4石材掛件的預埋，外墻石材幕墻提前確定埋件位置圖，在主體標準層施工前由總包單位進

36、行預埋，監(jiān)理進行鋼筋工程隱蔽驗收時重點檢查埋件位置準確。避免后期重新對外部結構打眼安裝調整埋件位置，造成滲漏、開裂、脫落、隱患。外墻石材接縫等節(jié)點充分考慮構造防水措施，石材拼縫進行防水處理。7.5防裂縫控制要點(示例)：7.5.1煙道管井及隔板墻裂縫主控項目；保證隔板墻養(yǎng)護齡期，板縫之間用鋼筋卡具焊接固定板底縫內用C20細石混凝土填塞密實，板縫處粘貼50寬玻纖網格布，待板縫砂漿干燥后，再抹一層水泥砂漿，同時粘貼100寬玻纖網格布增強抗裂，轉角附加層用200寬玻纖網格布；在粉刷作業(yè)時，在隔墻板板面上滿鋪一層玻纖網格布增強抗裂性能。 7.5.2管控措施，作為二次結構階段的關鍵工序驗收，要求監(jiān)理及總

37、包做好過程監(jiān)控和成品保護監(jiān)督，項目部人員進行抽檢。同時嚴控由于水電改造剔鑿補洞造成的隔墻裂縫。7.5.3施工洞后砌墻裂縫控制，建筑外圍填充墻防裂縫控制作為本工程控制管理的重點，加強砌筑材料控制，合理進行施工部署，后砌墻接近梁、板底時留一定空隙，待砌完至少7天后用蒸壓灰砂磚將其斜砌擠緊。砌筑階段：控制墻體的灰縫厚度和飽滿度；按照設計或規(guī)范要求設置圈梁、構造柱或墻體拉結筋；控制上墻砌塊的含水率。抹灰階段：將結構與砌體墻交接部位剔鑿成坡形，抹灰時加釘鋼板網，外墻外側滿釘鋼板網，分層抹灰，控制抹灰厚度并加強養(yǎng)護。7.5.4同時考慮根據外墻填充墻圖紙對于容易產生滲漏填充墻，考慮局部改為砼外墻一起與外部框

38、架柱澆筑成形。7.5.5填充墻抹灰裂縫控制，對于填充墻基層的充分濕潤是保證抹灰質量的關鍵因素，除上述保證措施，對基層灑水濕潤，抹灰層厚度，均作為關鍵控制點要求監(jiān)理人員旁站監(jiān)督。7.5.6對于后期墻由于水電管路改造進行的開槽處理，要求開槽規(guī)范封堵掛網作為關鍵部位進行100%驗收。7.6防滲漏控制要點7.6.1防水工程作為影響項目正常使用功能的最大隱患，必須強調“預控節(jié)點做法，監(jiān)控施工過程，試驗最終檢驗”為原則的三步控制法，對此進行100%檢測驗收。7.6.2結構自防水，通過對最終圖紙的研究分析主體外墻及地下室外墻節(jié)點做法，必須滿足公司發(fā)布的防滲漏體系文件要求，地下室及結構自防水部位主控穿墻螺栓、

39、墻體開洞、管路穿墻、施工縫的節(jié)點做法，對以上部位設置防水附加層，結構階段主控防水砼的振搗密實及后續(xù)養(yǎng)護。7.6.3室內衛(wèi)生間防水，鋼筋砼結構板的構造設計和頂板預留洞的設置是室內防水質量的重要控制點，在結構階段結合精裝工程衛(wèi)生間地面的節(jié)點做法，充分預留砼頂板標高位置，滿足衛(wèi)生間構造下沉要求，同時對穿板留洞要求位置作為實測實量主要控制點并引入新的做法，保證留洞位置準確避免后期剔鑿。7.6.4外墻結構墻穿墻螺栓防滲漏作為結構外墻主控點，節(jié)點構造處理采用集團推薦做法。對孔洞封堵作為100%隱蔽驗收。7.6.5外窗防滲漏做法要求安裝鋼副框塞縫：用干硬性水泥砂漿塞縫為滿足室內窗臺板石材鑲貼需要鋼副框下框尺

40、寸加大10MM（30X40）（在四周塞縫砂漿的外表面作1.0厚JS防水，附框中到過陰角cm；然后在下口作自粘性防水卷材，附框中到過陽角不小于5cm，窗口兩側上泛15cm，）；立門窗框，固定；發(fā)泡膠：在主框和副框間打發(fā)泡膠密封膠；外墻門窗框與外墻連接處凹槽采用中性硅酮耐候膠密封；玻璃與框扇連接處采用指定玻璃膠密封；配件：門窗框料如有水平拼縫，上框要有滴水線條。門窗下口框料要有排水槽。7.6.6后砌填充墻防滲漏控制要點，重點關注砌筑結構的灰縫飽滿度、墻外側增加一道抹灰層是外墻防滲漏的保證，而墻體預留洞口的封堵和外保溫層的防滲漏則是一個關鍵。對設計過程中出現的比較復雜的節(jié)點，標準節(jié)點庫沒有表示的，組

41、織設計部、工程部、項目部研討解決。對二次設計過程中的防水節(jié)點，監(jiān)控二次設計單位按標準節(jié)點選用，并通知設計院將選用的節(jié)點圖以施工圖或洽商的形式下發(fā)總包單位。7.6.7投標階段，投標單位應在技術標的質量保證體系中明確防水工程質量管理架構，建立以技術負責人為組長的防水工程質量管理小組，施工過程中嚴格落實北京區(qū)域防滲漏體系。施工單位在正式進駐現場接到甲方移交圖紙15天內完善防滲漏專項施工方案。施工單位必須在正式防水工程施工前完善技術交底制度。7.6.8室內地埋管路滲漏，過程控制為主避免出現系統(tǒng)性滲漏發(fā)生，同時加強后期檢查試驗，在裝修階段進行管路帶壓施工保證交付前完全消除存在的滲漏。7.7精裝修管控要點

42、：7.7.1銷售樣板間反映不了實際全裝修過程中會遇到的土建、水、電、設備等配合問題，通過實樓樣板間裝修才能夠發(fā)現。7.7.2實樓樣板間包括標準戶型和全部的特異戶型，根據裝修階段反饋問題，進行圖紙的修改。以減少大面積施工階段可能出現的問題，降低設計變更率。7.7.3裝飾設計必須在建筑設計時介入，預留、預埋、標高、水電等土建施工到位。精裝修大面積開始前進行各個合作單位見面交底會，提前溝通圖紙及工序安排相關順序。7.7.4分項工程開始前，由項目部質量工程師召開相關會議解決配合性問題包括：精裝修施工管理規(guī)定交底培訓會；精裝修嚴控項目交底培訓會；成品保護交底培訓會；安全文明施工交底培訓會；水電專題培訓會

43、等。7.7.5通過實樓樣板間施工總結出來的所有嚴控項目及關注點編寫嚴控項目分析書，分房間逐條配發(fā)圖片講解使大部分技術問題及時消化解決，并打印成冊下發(fā)到施工班組涵蓋與精裝相關的水、電專業(yè)安照嚴控項目逐項檢查。7.8成品保護控制要點：總承包單位對建設單位承擔本工程（包括甲分包工程）的成品保護和管理職責，工程竣工移交前后，形成的成品損壞或半成品以及功能破壞的修復職責，由總承包單位負責。7.8.1進場分包單位必須提前由項目工程主管向總包單位提供詳細的成品保護方案，其內容必須包括施工范圍內各種工序的工藝內容及相互制約的影響因素及與其他專業(yè)工序的施工交叉先后順序；必須包括相關工序的具體成品、半成品保護措施

44、。3各分包隊伍進場施工必須要有成品保護的交底記錄，并上交總包單位，未交底不得進行施工。7.8.2進戶、單元門、防火門、車庫門，門扇保護方式：成品瓦楞紙板滿貼，門扇安裝過程中應避免損傷保護膜，確保保護膜完整、無裸露。門扇安裝完成并驗收合格后，及時用錫紙防潮膜滿貼在進戶門表面，用膠帶固定，確保整體平整，無破損、翹角現象。 工作交接驗收單單位工程名稱總包施工單位總包分項工程甲委施工單位甲委分項工程驗 收 部 位驗 收 意 見上道工序符合要求，同意下道工序施工（是 否 ）自檢及材料檢驗資料齊全，同意驗收（是 否）附補充意見：（是 否 ）需整改后，于 年 月 日重新交接驗收（是 否）。 總包負責：分包負

45、責：監(jiān) 理：日 期：7.9材料管理：詳見項目現場材料管理工作流程及管理辦法中的具體規(guī)定第8章 參建單位管理8.1監(jiān)理管理詳見對監(jiān)理單位檢查考核及管理辦法8.2總包管理8.2.1管理方針：“監(jiān)控、支持、協調”8.2.1.1監(jiān)控：監(jiān)督總包按計劃、進度、合同、現場實際安排、開展、完成工作，控制按合同規(guī)定的質量標準、安全操作規(guī)范、文明施工要求標準實施，控制因設計變更、甲方原因、工期因素影響項目成本。8.2.1.2 支持：總包在整個項目管理中經常遇到專業(yè)分包或甲供材料設備供應商因質量、安全、文明施工、工作面、進度等方面影響總包的施工進度計劃和項目目標的如期完成，甲方支持總包在合同約定和可協調范圍內進行的

46、協調管理工作；及時按合同支付工程進度款。減少因各種不必要的手續(xù)帶來的影響。8.2.1.3協調：在交叉作業(yè)和作業(yè)不明晰部位，協調總包與專業(yè)分包、甲供材料設備供應商之間的關系，明確各自工作內容，解決協作過程中遇到的問題。8.2.2合同管理8.2.2.1提前介入合同制定，提供現場管理的相關意見。8.2.2.2充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。8.2.2.3在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時就雙方在履約過程中出現的問題進行合同的協商及修訂。8.2.2.4按雙方履約程度辦理相關的手續(xù)（如獎勵、處罰、調整承包范圍、補充協議、支付進度款和結算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實現。8.2.3計

47、劃進度管理8.2.3.1開工前，總包必須根據甲方提供的三級節(jié)點計劃編制項目進度計劃給監(jiān)理單位和甲方，項目進度計劃必須符合合同約定及現場管理要求，并且對應有細化到每周的資源計劃：勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供。8.2.3.2根據甲方銷售要求，提供相應配合計劃，包括不同銷售時期的平面布置調整計劃、宣傳配合計劃、銷售配合指揮小組名單等。8.2.3.3實施過程中，因其他協作單位的計劃調整影響自身計劃但不影響整體計劃的，必須及時做出相應調整計劃并報監(jiān)理和甲方；如因造成整體計劃拖延的，在征求監(jiān)理和甲方意見后進行相應調整。8.2.3.4因總包資源不確保計劃的實施，監(jiān)理和甲方有權按合同約定做出相

48、應的措施（如罰款、拆分項目、接替管理、終止合同等）確保計劃的如期實施。8.2.3.5 建設、監(jiān)理、總包單位共同制訂較為詳細的工期計劃。住宅進度計劃、市政園林進度計劃。計劃的難度在于協調多家施工單位同步，此計劃將進度計劃明確至施工段、施工工序，并與各施工單位充分溝通，能基本指導現場實際施工。進度計劃控制設置一級、二級里程碑節(jié)點，并嚴格與工程款支付掛鉤。8.2.4里程碑節(jié)點管理8.2.4.1根據分期二級計劃制定了里程碑計劃，涉及到總包單位的就是施工過程中的樁基完成時間、主體完成時間、腳手架拆除時間及外墻裝飾完成時間、粗裝修完成時間、精裝修進場時間、竣工驗收時間。8.2.4.2為確保里程碑的順利完成

49、，將分期二級計劃分解到項目部三級計劃并細化，給總包單位時預留可控制的風險時間。8.2.4.3分解細化里程碑到關鍵節(jié)點，針對關鍵節(jié)點制定關鍵節(jié)點的管理措施。8.2.4.4對因總包原因造成里程碑拖延造成整個計劃拖延，總包按合同支付違約金。8.2.5關鍵節(jié)點管理8.2.5.1在里程碑中制定數個關鍵節(jié)點，總包對非關鍵節(jié)點的調整不得造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，否則，總包按合同支付違約金。8.2.5.2如因協作方原因造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，監(jiān)理和甲方有責任就協作方造成總包損失進行協調處理，并同總包共同調整計劃確保里程碑。8.2.5.3如因甲方原因造成關鍵節(jié)點計劃的拖延，按合同相應條款進行協調處理，并同總包共同

50、調整計劃。8.2.6非關鍵節(jié)點管理8.2.6.1每關鍵節(jié)點中有關鍵節(jié)點和非關鍵節(jié)點，總包可以將非關鍵節(jié)點的調整報經監(jiān)理和甲方同意后進行調整。8.2.6.2非關鍵節(jié)點工作均必須以關鍵節(jié)點的要求來控制，避免因非關鍵節(jié)點的拖延變成采用關鍵節(jié)點的控制辦法。8.2.6.3總包對非關鍵節(jié)點的調整超過關鍵節(jié)點的控制要求，針對是否對里程碑是否造成影響及是否造成下一個關鍵節(jié)點的拖延情況，對總包單位分別進行相應的處罰：責成在下一個關鍵節(jié)點內消化完成；總包按合同支付違約金。8.2.7日常管理8.2.7.1總包每周做好資源到位計劃、工作計劃、上周未完成工作及補救措施，并參加每周由監(jiān)理組織的項目協調工作會議，并將會議落

51、實的計劃組織資源落實到每天工作中。8.2.7.2監(jiān)理和甲方每天就總包的資源（包括：勞動力、材料、機械、資金、管理人員、資料提供等）到位情況與計劃情況進行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。8.2.7.3監(jiān)理和甲方每天就總包的工作計劃、上周未完成工作的補救措施落實情況進行檢查，并做好每天工作檢查記錄。8.2.7.4監(jiān)理和甲方每天就總包的質量、安全、文明施工實施情況進行檢查，做好質量、安全、文明施工檢查記錄。8.2.8成本管理8.2.8.1設計變更的管理8.2.8.2洽商的管理8.2.9獎勵處罰總包條款根據合同結合項目管理要求，對總包實施管理到位有獎、管理不到位就罰的原則實施獎勵處罰，確保項目管理

52、目標的實現。將獎勵處罰條款納入到合同管理中去。根據過程中將可能出現的情況按附件格式整理，組織相關管理人員討論最終確定。8.3專業(yè)分包單位及材料設備供應商（下稱供方）管理8.3.1管理方針：“協調、監(jiān)控、配合”8.3.1.1協調：在交叉作業(yè)和作業(yè)不明晰部位，協調專業(yè)分包單位、甲供材料設備供應商與總包之間的關系，明確各自工作內容，解決協作過程中遇到的問題。8.3.1.2監(jiān)控：監(jiān)督專業(yè)分包單位和材料設備供應商按計劃、進度、合同、現場實際安排、開展、完成工作，控制按合同規(guī)定的質量標準、安全操作規(guī)范、文明施工要求標準實施。8.3.1.3配合：在供水、供電、工作面、施工路線等方面配合，提供合適的工作條件和環(huán)境開展工作。8.3.2合同管理8.3.2.1提前介入合同制定，提供現場管理的相關意見。8.3.2.2充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。8.3.2.3在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時就雙方在履約過程中出現的問題進行合同的協商及修訂。8.3.2.4按雙方履約程度辦理相關的手續(xù)（如獎勵、處罰、調整承包范圍、補充協議、支付進度款和結算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實現。8.