資產評估方法的比較與選擇(共10頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上資產評估方法的比較與選擇資產評估是評估機構和人員根據特定的目的,遵循客觀經濟規(guī)律和公正的準則,按照法定程序,運用科學方法,對資產的現時價值,一般是具有獨立核算和法人資格的經濟實體的資產價值審查,估算,評價或鑒定.在現代經濟社會中,資產評估日趨顯得重要,究其原因,主要有以下幾個方面: 1,資產交易的需要.市場經濟社會中,企業(yè)間的資產買賣是非常普通的經濟活動,不論企業(yè)內部的部分資產,還是企業(yè)的全部資產,對買者和賣者都存在著一定的利益關系,一般來講,買者總希望價格越低越好,賣者希望價格越高越好,要使雙方都能較滿意地接受交易價格,最有效的辦法就是對資產進行評估以供買賣雙方參考

2、,而這種評估必須由評估機構來完成. 2,合資或合作的需要.這是資產評估運用比較多的領域.就中外合資企業(yè)而言,外方帶來的先進設備和技術究竟值多少錢,需要中方進行判定.中方投入的廠房,基礎設施,土地等也需要有一個正確的判斷.否則雙方很難確定一個投資比例,進而可能會影響到今后的利潤分配以及正常的經營管理.要做到這一點,資產評估是必不可少的. 3,銀行貸款的需要.當一個企業(yè)向銀行貸款時,銀行總是要考慮到該企業(yè)的還貸能力.如果企業(yè)還貸能力差,而且又急需資金使用,那么該企業(yè)可能會用資產抵押的方式向銀行貸款.當銀行接受這一方式時,銀行一定會考慮到該企業(yè)萬一還不了款,只有將資產出賣,那么這部分抵押資產到底能值

3、多少錢,這又是需要通過資產評估來解決. 4,國企改制和股份制公司股權轉讓的需要.國企改制中為了保證國有資產不流失,國家權益受損控制在最小限度,就需要評估機構對國企的全部資產予以客觀公允的確認.股份制公司股權轉讓中,股權出讓者和受讓者也都希望公司的資產有一個公正的,合理的價值,也需要通過評估機構來確認.另外進行資產評估也是稅收,會計,保險等管理和行業(yè)所需要的,而且即使有準確的資產計價,隨著時間的推移,資產的原值和現值已不相符合,為了能使資產真正顯示出其現值,資產評估是絕有的經濟方法.既然資產評估在經濟活動中非常需要,選擇,確定評估方法對于評估的質量,評估結果的正確性是十分重要的.本文就現行的資產

4、評估方法和選擇原則作以下分析和探討. 一,現行資產評估方法 資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段.目前,資產評估的基本方法有:成本法,收益法,市場法. 成本法是指在評估資產時按被評估資產的重置或再生產的現行成本扣減其各項有形損耗和無形損耗來確定被評估資產價值的方法.也就是說,首先估測被評估資產的重置或再生產成本,然后估測被評估資產已經發(fā)生的各種價值損耗,包括實體性損耗,功能性損耗及經濟性損耗,并從其重置成本中予以扣除,得到的差額作為被評估資產的評估值.用數學公式可表達為: 資產的評估價值=資產的重置成本-各種價值損耗 收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值,借以確定被評估

5、資產價值的一種資產評估方法.包括兩層含義:一是把資產所有者期望的收益轉換成現值;二是替代原則,即一個購買者在兩個以上類似資產中選擇時,必然選擇價格便宜者.收益現值法的核心思想是即定的買主購買一項資產所付出的代價,不應多于他購買的該項資產的預計未來收益的現值. 資產評估價值=資產未來預期收益折算成現值 市場法也叫市場價格比較法或現行市價法,該方法以活躍,公平的市場存在為前提,通過市場調查,選擇若干與評估對象相同或類似的已交易資產作為參照物,將參照物與評估對象進行對比分析,調整差異,最后從參照物已交易價格修正得出評估對象的評估價值,其基本公式可概括為: 資產評估價值=調整差異后參照物資產現行市場的

6、平均值二,成本法,收益法,市場法之間的區(qū)別1,適用的前提條件不同 成本法的運用必須滿足以下條件:(1)應當具備可利用的歷史資料.成本法的應用是建立在歷史資料基礎上,許多信息資料,指標需要通過歷史資料獲得.(2)形成資產價值的損耗是必須的,而且應體現社會或行業(yè)平均水平.(3)成本法主要適用于繼續(xù)使用假設條件下的資產評估.(4)待評估資產必須是可以再生的,可以復制的,像土地,礦藏等不能復制,不能再生的資產不能用成本法. 收益法的運用必須符合:(1)被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來預期收益的單項資產或整體資產.如果沒有預期收益,或者預期收益很少又很不穩(wěn)定,就不能采用收益法.(2)資產擁有者獲得預期

7、收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量.(3)被評估資產預期獲利年限可以預測. 市場法的運用需要滿足兩個最基本的前提條件:(1)需要有一個發(fā)育成熟的,公平活躍的資產市場,以便能夠從交易市場上充分地選擇幾個相同或類似的參照物進行對比,分析,作價.(2)參照物以及與被評估資產可比較的指標,技術參數等資料是可以搜集到的. 2,成本法與收益法比較 成本法與收益法的區(qū)別在于:成本法的應用是建立在歷史資料基礎上的.比如實體性貶值的確定是依據評估對象的已使用年限和使用強度;而功能性貶值是由于評估對象的技術相對落后造成的,需要比較原有的舊資產與功能相同但性能更好的新資產來確定貶值額.與成本法相比較的收益法

8、,所考慮和側重的是評估對象未來能給其控制者帶來多少收益.運用收益法進行資產評估,涉及到三個主要的指標:收益額,折現率或本金化率,收益期限.收益額指的是資產使用帶來的未來收益期望值,而不是資產的歷史收益額或現實收益額.折現率是投資者在對投資風險基本了解的情況下對投資所期望的回報率.收益期限是根據資產的損耗情況及未來獲利情況等確定.所以,收益法的評估指標是基于對未來的分析. 3,市場法與成本法比較 (1)受市場條件制約的程度不同.市場法的運用十分強調市場化程度,需要以發(fā)達的資產市場為前提,且資產變現值要受市場條件的制約;成本法是從買者角度參照市場價格,市場條件對成本法的制約相對較弱. (2)評估依

9、據不同.成本法中的一些計算必須以原始成本和原始資料為依據;市場法的運用與資產的原始成本沒有直接聯(lián)系. (3)評估值所含的內容不同.重置成本不僅包括該項資產的自身價格(購建價格),而且還包括該項資產安裝調試費,運雜費等;市場法估算的資產價值是資產的獨立價格. (4)資料的獲得和指標的確定有著不同的思路.成本法是按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗來確定被評估資產的評估值,所以只需要有一個新建類似項目作參照即可;運用市場法評估資產價值時,被評估資產的評估值高低在很大程度上取決于參照物成交價格水平,而參照物成交價又不僅僅是參照物自身功能的市場體現,它還受買賣雙方交易的動機,交易地位,交易期限等因

10、素的影響,為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素對成交價及評估值的影響,運用市場法時通常應選擇三個或三個以上的可比參照物. 4,市場法與收益法比較 市場法需要從一個發(fā)育成熟,公平活躍的資產市場中尋找到若干數量的交易實例,收集到參照物資產的交易信息資料和資產實例特征,功能用途,地理位置等方面的信息資料,其評估原理簡單,評估過程直接反映資產的市場狀態(tài),評估結果易被認可接受.而收益法中的任何參數的確定都具有人的主觀性,因為預期收益,折現率以及預期年限都是不可知參數,某些風險因素更是難以預料,但是這些參數在評估資產價值時必須明確,否則收益法就不能使用.確定參數的方式便是在市場中尋求參照物,通過選擇參照

11、物進一步計量其收益折現率及預期年限,然后將這些參照物數據有比較地運用到評估對象上,從而確定資產的價值,其評估過程中的人為因素較大. 三,成本法,收益法,市場法之間的聯(lián)系 成本法,收益法,市場法這三種資產評估方法各有特點,同時又存在內在聯(lián)系.在資產評估中,由于評估目的,適用的價值類型,評估對象,可搜集到的數據信息資料及主要經濟技術參數等不同,應該選擇恰當的評估方法.但這些評估方法都只是一種手段,共同目標都是獲得客觀的,令人信服的資產評估值. 1,從理論上講,成本法也是一種歷史資產與現時新資產相比較的方法.通過評估對象與現時功能相同資產的比較,確定被評估資產的重置成本,并依據評估對象的使用年限,強

12、度,技術性能等確定其各種損耗值,從而確定被評估資產的價值. 2,收益法中的重要指標折現率也常運用于市場法和成本法中.市場法中分析和調整參照物價格與被評估資產價值的差異因素時,如土地使用權年限修正系數,用到折現的方法.成本法中對功能性貶值的確定采用折現的方法. 3,收益法的運用需要結合市場法.根據資產所能帶來的預期收益的高低來確定資產的評估值,從理論上講這是最科學合理的方法,但是預期收益額預測的難度較大.解決這一問題的方式是尋找參照物,然后將參照物的有關數據指標有比較地運用到評估對象上,確定評估對象的收益現值.把收益法與市場法結合起來使用評估資產的價值,在市場經濟發(fā)達國家應用得相當普遍. 四,資

13、產評估方法的選擇 資產的組合和內部構成形形色色,而作為某一項資產卻可能具有其自身的特殊性,因此,就某一種具體的評估方法而言存在著一定的局限性,但就三種方法總體而言又存在著普遍性和方法之間的互補性. 在許多國家評估人員普遍認為三種方法的協(xié)同運用,可以克服獨立使用某一種方法的缺陷,提高評估的正確性.評估方法的選用應遵循以下規(guī)則: 首先必須與評估對象相一致.評估對象的資產不同,所要求的評估方法也不同.資產評估方法的選擇不可避免地要涉及評估對象.從評估對象看,如果評估對象能滿足評估方法的諸要素,那么成本法,收益法和市場法均可使用,因為評估人員總是尋求最簡單,最能客觀反映資產價值的方法對資產進行估價.

14、從評估對象來分析資產評估方法的適用問題,事實上就是依據參數的可求性來尋求方法,有何種參數可得到,我們就用何種評估方法來評估資產價值.從評估對象上來認識評估方法適用范圍問題與評估目的和估價標準并不相矛盾.盡管不同的資產業(yè)務,其所適用的估價標準不一樣,但是這一點在理論上不可能成為選擇評估方法的一個依據,因為各種評估方法都具有實現不同要求的內在功能.從評估方法看,如特指某評估方法,那么必須能找到該評估方法所需的基本要素.比如成本法,必須有重置成本,實體性損耗,功能性損耗,經濟性損耗的具體參數,我們才能用成本法評估資產的價值.這種尋求參數的過程,也是資產評估方法的實質性內容.在幾種可供選擇的方法中,要

15、處理好需要與可能,主觀與客觀,先進性與合理性的辯證關系,按照管理學上的"滿意原則",從而選擇最滿意的資產評估方法.例如固定資產評估中一個十分重要的問題就是各種損耗的測算,需要專門的方法,在資產評估方法選擇時必須慎之又慎,只有認為適合評估對象時方可采納,否則將會事倍功半,貽誤時機. 其次要嚴格與評估標準相適應.評估標準決定了應該評估的價格類型.每一種價格類型都有著特定的基礎數據來源,有著特定的影響價格的因素,從而對獲取,處理,分析,利用信息資料都有一定的要求,并要求采用與之相適應的評估方法.評估標準與評估方法是兩個不同層次的概念,這兩個概念之間的關系必須明確,否則以方法取代標

16、準,以技術方法的多樣性模糊公允標準的確定性,就容易出現錯誤,直接影響資產權益以及有關當事人的權益. 再次要受客觀現實條件,特別是數據和信息資料的制約.各種方法都要依據一系列數據資料進行分析,處理,轉換.沒有相應的數據作為基礎,那么各種方法就成了一句空話.因而,要根據現成的資料,以及經努力能搜集到的資料的滿足程度,來選擇適當的方法. 最后把資產納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮.如果一種評估途徑里有各種評估方法,可按上述四項規(guī)則進行擇優(yōu).由于對評估結果進行相互驗證的需要,還要在其他途徑下選擇評估方法.至于某項評估業(yè)務需要從兩個還是三個途徑來相互驗證,一方面取決于各數據的質量和方法的適用性;另一方面也決定于資產業(yè)務本身的性質及其價格的靈敏度.例如對于有活躍的市場,并能找到與評估資產相同或者相近的參照物時,我們一般采用現行市價法,因為其評估的參數,指標可直接從市場獲得,更能客觀地反映被評估資產目前的市場情況.依據參照物的現行交易價格,參考被估資產與參照物之間的時間差異,地域差異和功能差異等因素,估算出被估資產的評估值. 采用這種方法評估出的結果一般容易被買賣雙方所接受.對于一些難以取得參照物的專用機器,設備及其他資產,我們一般采用重置成本法.首先根據現有條件的不同,分別采取重置核算法或物價指數法估算被評估資產的重置全價;采用