資產(chǎn)評估方法的比較與選擇(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上資產(chǎn)評估方法的比較與選擇資產(chǎn)評估是評估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)特定的目的,遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則,按照法定程序,運(yùn)用科學(xué)方法,對資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,一般是具有獨(dú)立核算和法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)價(jià)值審查,估算,評價(jià)或鑒定.在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,資產(chǎn)評估日趨顯得重要,究其原因,主要有以下幾個(gè)方面: 1,資產(chǎn)交易的需要.市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,企業(yè)間的資產(chǎn)買賣是非常普通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),不論企業(yè)內(nèi)部的部分資產(chǎn),還是企業(yè)的全部資產(chǎn),對買者和賣者都存在著一定的利益關(guān)系,一般來講,買者總希望價(jià)格越低越好,賣者希望價(jià)格越高越好,要使雙方都能較滿意地接受交易價(jià)格,最有效的辦法就是對資產(chǎn)進(jìn)行評估以供買賣雙方參考

2、,而這種評估必須由評估機(jī)構(gòu)來完成. 2,合資或合作的需要.這是資產(chǎn)評估運(yùn)用比較多的領(lǐng)域.就中外合資企業(yè)而言,外方帶來的先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)究竟值多少錢,需要中方進(jìn)行判定.中方投入的廠房,基礎(chǔ)設(shè)施,土地等也需要有一個(gè)正確的判斷.否則雙方很難確定一個(gè)投資比例,進(jìn)而可能會(huì)影響到今后的利潤分配以及正常的經(jīng)營管理.要做到這一點(diǎn),資產(chǎn)評估是必不可少的. 3,銀行貸款的需要.當(dāng)一個(gè)企業(yè)向銀行貸款時(shí),銀行總是要考慮到該企業(yè)的還貸能力.如果企業(yè)還貸能力差,而且又急需資金使用,那么該企業(yè)可能會(huì)用資產(chǎn)抵押的方式向銀行貸款.當(dāng)銀行接受這一方式時(shí),銀行一定會(huì)考慮到該企業(yè)萬一還不了款,只有將資產(chǎn)出賣,那么這部分抵押資產(chǎn)到底能值

3、多少錢,這又是需要通過資產(chǎn)評估來解決. 4,國企改制和股份制公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要.國企改制中為了保證國有資產(chǎn)不流失,國家權(quán)益受損控制在最小限度,就需要評估機(jī)構(gòu)對國企的全部資產(chǎn)予以客觀公允的確認(rèn).股份制公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,股權(quán)出讓者和受讓者也都希望公司的資產(chǎn)有一個(gè)公正的,合理的價(jià)值,也需要通過評估機(jī)構(gòu)來確認(rèn).另外進(jìn)行資產(chǎn)評估也是稅收,會(huì)計(jì),保險(xiǎn)等管理和行業(yè)所需要的,而且即使有準(zhǔn)確的資產(chǎn)計(jì)價(jià),隨著時(shí)間的推移,資產(chǎn)的原值和現(xiàn)值已不相符合,為了能使資產(chǎn)真正顯示出其現(xiàn)值,資產(chǎn)評估是絕有的經(jīng)濟(jì)方法.既然資產(chǎn)評估在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中非常需要,選擇,確定評估方法對于評估的質(zhì)量,評估結(jié)果的正確性是十分重要的.本文就現(xiàn)行的資產(chǎn)

4、評估方法和選擇原則作以下分析和探討. 一,現(xiàn)行資產(chǎn)評估方法 資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段.目前,資產(chǎn)評估的基本方法有:成本法,收益法,市場法. 成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的重置或再生產(chǎn)的現(xiàn)行成本扣減其各項(xiàng)有形損耗和無形損耗來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法.也就是說,首先估測被評估資產(chǎn)的重置或再生產(chǎn)成本,然后估測被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的各種價(jià)值損耗,包括實(shí)體性損耗,功能性損耗及經(jīng)濟(jì)性損耗,并從其重置成本中予以扣除,得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值.用數(shù)學(xué)公式可表達(dá)為: 資產(chǎn)的評估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-各種價(jià)值損耗 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估

5、資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法.包括兩層含義:一是把資產(chǎn)所有者期望的收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值;二是替代原則,即一個(gè)購買者在兩個(gè)以上類似資產(chǎn)中選擇時(shí),必然選擇價(jià)格便宜者.收益現(xiàn)值法的核心思想是即定的買主購買一項(xiàng)資產(chǎn)所付出的代價(jià),不應(yīng)多于他購買的該項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來收益的現(xiàn)值. 資產(chǎn)評估價(jià)值=資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值 市場法也叫市場價(jià)格比較法或現(xiàn)行市價(jià)法,該方法以活躍,公平的市場存在為前提,通過市場調(diào)查,選擇若干與評估對象相同或類似的已交易資產(chǎn)作為參照物,將參照物與評估對象進(jìn)行對比分析,調(diào)整差異,最后從參照物已交易價(jià)格修正得出評估對象的評估價(jià)值,其基本公式可概括為: 資產(chǎn)評估價(jià)值=調(diào)整差異后參照物資產(chǎn)現(xiàn)行市場的

6、平均值二,成本法,收益法,市場法之間的區(qū)別1,適用的前提條件不同 成本法的運(yùn)用必須滿足以下條件:(1)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料.成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上,許多信息資料,指標(biāo)需要通過歷史資料獲得.(2)形成資產(chǎn)價(jià)值的損耗是必須的,而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平.(3)成本法主要適用于繼續(xù)使用假設(shè)條件下的資產(chǎn)評估.(4)待評估資產(chǎn)必須是可以再生的,可以復(fù)制的,像土地,礦藏等不能復(fù)制,不能再生的資產(chǎn)不能用成本法. 收益法的運(yùn)用必須符合:(1)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來預(yù)期收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或整體資產(chǎn).如果沒有預(yù)期收益,或者預(yù)期收益很少又很不穩(wěn)定,就不能采用收益法.(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期

7、收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量.(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測. 市場法的運(yùn)用需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件:(1)需要有一個(gè)發(fā)育成熟的,公平活躍的資產(chǎn)市場,以便能夠從交易市場上充分地選擇幾個(gè)相同或類似的參照物進(jìn)行對比,分析,作價(jià).(2)參照物以及與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo),技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集到的. 2,成本法與收益法比較 成本法與收益法的區(qū)別在于:成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的.比如實(shí)體性貶值的確定是依據(jù)評估對象的已使用年限和使用強(qiáng)度;而功能性貶值是由于評估對象的技術(shù)相對落后造成的,需要比較原有的舊資產(chǎn)與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)來確定貶值額.與成本法相比較的收益法

8、,所考慮和側(cè)重的是評估對象未來能給其控制者帶來多少收益.運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估,涉及到三個(gè)主要的指標(biāo):收益額,折現(xiàn)率或本金化率,收益期限.收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額.折現(xiàn)率是投資者在對投資風(fēng)險(xiǎn)基本了解的情況下對投資所期望的回報(bào)率.收益期限是根據(jù)資產(chǎn)的損耗情況及未來獲利情況等確定.所以,收益法的評估指標(biāo)是基于對未來的分析. 3,市場法與成本法比較 (1)受市場條件制約的程度不同.市場法的運(yùn)用十分強(qiáng)調(diào)市場化程度,需要以發(fā)達(dá)的資產(chǎn)市場為前提,且資產(chǎn)變現(xiàn)值要受市場條件的制約;成本法是從買者角度參照市場價(jià)格,市場條件對成本法的制約相對較弱. (2)評估依

9、據(jù)不同.成本法中的一些計(jì)算必須以原始成本和原始資料為依據(jù);市場法的運(yùn)用與資產(chǎn)的原始成本沒有直接聯(lián)系. (3)評估值所含的內(nèi)容不同.重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格(購建價(jià)格),而且還包括該項(xiàng)資產(chǎn)安裝調(diào)試費(fèi),運(yùn)雜費(fèi)等;市場法估算的資產(chǎn)價(jià)值是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格. (4)資料的獲得和指標(biāo)的確定有著不同的思路.成本法是按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗來確定被評估資產(chǎn)的評估值,所以只需要有一個(gè)新建類似項(xiàng)目作參照即可;運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí),被評估資產(chǎn)的評估值高低在很大程度上取決于參照物成交價(jià)格水平,而參照物成交價(jià)又不僅僅是參照物自身功能的市場體現(xiàn),它還受買賣雙方交易的動(dòng)機(jī),交易地位,交易期限等因

10、素的影響,為了避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素對成交價(jià)及評估值的影響,運(yùn)用市場法時(shí)通常應(yīng)選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物. 4,市場法與收益法比較 市場法需要從一個(gè)發(fā)育成熟,公平活躍的資產(chǎn)市場中尋找到若干數(shù)量的交易實(shí)例,收集到參照物資產(chǎn)的交易信息資料和資產(chǎn)實(shí)例特征,功能用途,地理位置等方面的信息資料,其評估原理簡單,評估過程直接反映資產(chǎn)的市場狀態(tài),評估結(jié)果易被認(rèn)可接受.而收益法中的任何參數(shù)的確定都具有人的主觀性,因?yàn)轭A(yù)期收益,折現(xiàn)率以及預(yù)期年限都是不可知參數(shù),某些風(fēng)險(xiǎn)因素更是難以預(yù)料,但是這些參數(shù)在評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)必須明確,否則收益法就不能使用.確定參數(shù)的方式便是在市場中尋求參照物,通過選擇參照

11、物進(jìn)一步計(jì)量其收益折現(xiàn)率及預(yù)期年限,然后將這些參照物數(shù)據(jù)有比較地運(yùn)用到評估對象上,從而確定資產(chǎn)的價(jià)值,其評估過程中的人為因素較大. 三,成本法,收益法,市場法之間的聯(lián)系 成本法,收益法,市場法這三種資產(chǎn)評估方法各有特點(diǎn),同時(shí)又存在內(nèi)在聯(lián)系.在資產(chǎn)評估中,由于評估目的,適用的價(jià)值類型,評估對象,可搜集到的數(shù)據(jù)信息資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)等不同,應(yīng)該選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法.但這些評估方法都只是一種手段,共同目標(biāo)都是獲得客觀的,令人信服的資產(chǎn)評估值. 1,從理論上講,成本法也是一種歷史資產(chǎn)與現(xiàn)時(shí)新資產(chǎn)相比較的方法.通過評估對象與現(xiàn)時(shí)功能相同資產(chǎn)的比較,確定被評估資產(chǎn)的重置成本,并依據(jù)評估對象的使用年限,強(qiáng)

12、度,技術(shù)性能等確定其各種損耗值,從而確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值. 2,收益法中的重要指標(biāo)折現(xiàn)率也常運(yùn)用于市場法和成本法中.市場法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評估資產(chǎn)價(jià)值的差異因素時(shí),如土地使用權(quán)年限修正系數(shù),用到折現(xiàn)的方法.成本法中對功能性貶值的確定采用折現(xiàn)的方法. 3,收益法的運(yùn)用需要結(jié)合市場法.根據(jù)資產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益的高低來確定資產(chǎn)的評估值,從理論上講這是最科學(xué)合理的方法,但是預(yù)期收益額預(yù)測的難度較大.解決這一問題的方式是尋找參照物,然后將參照物的有關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)有比較地運(yùn)用到評估對象上,確定評估對象的收益現(xiàn)值.把收益法與市場法結(jié)合起來使用評估資產(chǎn)的價(jià)值,在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家應(yīng)用得相當(dāng)普遍. 四,資

13、產(chǎn)評估方法的選擇 資產(chǎn)的組合和內(nèi)部構(gòu)成形形色色,而作為某一項(xiàng)資產(chǎn)卻可能具有其自身的特殊性,因此,就某一種具體的評估方法而言存在著一定的局限性,但就三種方法總體而言又存在著普遍性和方法之間的互補(bǔ)性. 在許多國家評估人員普遍認(rèn)為三種方法的協(xié)同運(yùn)用,可以克服獨(dú)立使用某一種方法的缺陷,提高評估的正確性.評估方法的選用應(yīng)遵循以下規(guī)則: 首先必須與評估對象相一致.評估對象的資產(chǎn)不同,所要求的評估方法也不同.資產(chǎn)評估方法的選擇不可避免地要涉及評估對象.從評估對象看,如果評估對象能滿足評估方法的諸要素,那么成本法,收益法和市場法均可使用,因?yàn)樵u估人員總是尋求最簡單,最能客觀反映資產(chǎn)價(jià)值的方法對資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià).

14、從評估對象來分析資產(chǎn)評估方法的適用問題,事實(shí)上就是依據(jù)參數(shù)的可求性來尋求方法,有何種參數(shù)可得到,我們就用何種評估方法來評估資產(chǎn)價(jià)值.從評估對象上來認(rèn)識評估方法適用范圍問題與評估目的和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并不相矛盾.盡管不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù),其所適用的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣,但是這一點(diǎn)在理論上不可能成為選擇評估方法的一個(gè)依據(jù),因?yàn)楦鞣N評估方法都具有實(shí)現(xiàn)不同要求的內(nèi)在功能.從評估方法看,如特指某評估方法,那么必須能找到該評估方法所需的基本要素.比如成本法,必須有重置成本,實(shí)體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟(jì)性損耗的具體參數(shù),我們才能用成本法評估資產(chǎn)的價(jià)值.這種尋求參數(shù)的過程,也是資產(chǎn)評估方法的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容.在幾種可供選擇的方法中,要

15、處理好需要與可能,主觀與客觀,先進(jìn)性與合理性的辯證關(guān)系,按照管理學(xué)上的"滿意原則",從而選擇最滿意的資產(chǎn)評估方法.例如固定資產(chǎn)評估中一個(gè)十分重要的問題就是各種損耗的測算,需要專門的方法,在資產(chǎn)評估方法選擇時(shí)必須慎之又慎,只有認(rèn)為適合評估對象時(shí)方可采納,否則將會(huì)事倍功半,貽誤時(shí)機(jī). 其次要嚴(yán)格與評估標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng).評估標(biāo)準(zhǔn)決定了應(yīng)該評估的價(jià)格類型.每一種價(jià)格類型都有著特定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源,有著特定的影響價(jià)格的因素,從而對獲取,處理,分析,利用信息資料都有一定的要求,并要求采用與之相適應(yīng)的評估方法.評估標(biāo)準(zhǔn)與評估方法是兩個(gè)不同層次的概念,這兩個(gè)概念之間的關(guān)系必須明確,否則以方法取代標(biāo)

16、準(zhǔn),以技術(shù)方法的多樣性模糊公允標(biāo)準(zhǔn)的確定性,就容易出現(xiàn)錯(cuò)誤,直接影響資產(chǎn)權(quán)益以及有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益. 再次要受客觀現(xiàn)實(shí)條件,特別是數(shù)據(jù)和信息資料的制約.各種方法都要依據(jù)一系列數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析,處理,轉(zhuǎn)換.沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ),那么各種方法就成了一句空話.因而,要根據(jù)現(xiàn)成的資料,以及經(jīng)努力能搜集到的資料的滿足程度,來選擇適當(dāng)?shù)姆椒? 最后把資產(chǎn)納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮.如果一種評估途徑里有各種評估方法,可按上述四項(xiàng)規(guī)則進(jìn)行擇優(yōu).由于對評估結(jié)果進(jìn)行相互驗(yàn)證的需要,還要在其他途徑下選擇評估方法.至于某項(xiàng)評估業(yè)務(wù)需要從兩個(gè)還是三個(gè)途徑來相互驗(yàn)證,一方面取決于各數(shù)據(jù)的質(zhì)量和方法的適用性;另一方面也決定于資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的性質(zhì)及其價(jià)格的靈敏度.例如對于有活躍的市場,并能找到與評估資產(chǎn)相同或者相近的參照物時(shí),我們一般采用現(xiàn)行市價(jià)法,因?yàn)槠湓u估的參數(shù),指標(biāo)可直接從市場獲得,更能客觀地反映被評估資產(chǎn)目前的市場情況.依據(jù)參照物的現(xiàn)行交易價(jià)格,參考被估資產(chǎn)與參照物之間的時(shí)間差異,地域差異和功能差異等因素,估算出被估資產(chǎn)的評估值. 采用這種方法評估出的結(jié)果一般容易被買賣雙方所接受.對于一些難以取得參照物的專用機(jī)器,設(shè)備及其他資產(chǎn),我們一般采用重置成本法.首先根據(jù)現(xiàn)有條件的不同,分別采取重置核算法或物價(jià)指數(shù)法估算被評估資產(chǎn)的重置全價(jià);采用