張家港市商品房預售管理辦法

1、K張家港市張家港市商品房預售管理辦法2008-3-248:39:24第一條為加強商品房預售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易當事人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據中華人民共和國城市房地產管理法、國務院城市房地產開發(fā)經營管理條例、建設部城市商品房預售管理辦法、江蘇省城市房地產交易管理條例和蘇州市房地產中介管理辦法等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內的商品房預售及其管理。本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的商品房預先出售，由承購人按合同約定支付定金或者預售款，開發(fā)企業(yè)按合同約定交付商品房的行為。第

2、三條商品房預售應當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。第四條市房產管理局負責本市商品房預售管理工作第五條商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）房屋建設工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定；（四）按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上；（五）七層以下的商品房項目已完成基礎工程；七層以上（含七層）的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和三層結構工程。第六條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售應當辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

3、第七條開發(fā)企業(yè)向市房產管理局申請辦理商品房預售許可證應當提交下列文件和材料：（一）商品房預售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；（三）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總資金的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同和工程施工進度計劃；（六）商品房預售款監(jiān)管協(xié)議；（七）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖；（八）物價部門的商品房價格批復；（九）白蟻預防合同；（十）落實前期物業(yè)管理的證明。開發(fā)企業(yè)可以分期或者分單項向市房產管理局申請商品房預售登記。第八條市房產管理局自收

4、到商品房預售申請之日起5個工作日內，同意預售的，應核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應說明理由，書面通知申請人。商品房預售許可證應當載明：出賣人的名稱，許可證編號，許可證的有效期，預售商品房的名稱、建筑面積、用途，商品房預售款專用帳戶或商品房預售款帳戶等內容。第九條商品房預售許可證有效期限為建設工程施工許可證的計劃竣工時間。建設項目不能及時竣工驗收，開發(fā)企業(yè)應在商品房預售許可證有效期限屆滿前30日內，向市房產管理局申請辦理商品房預售許可證的延期手續(xù)。商品房預售許可證有效期限屆滿時失效。開發(fā)企業(yè)應當在失效之日起15日內將商品房預售許可證上繳市房產管理局。第十條商品房建設項目變更用途、面積以及轉

5、讓的，市房產管理局應當依法注銷商品房預售許可證。第十一條開發(fā)企業(yè)應當在取得商品房預售許可證后，方可發(fā)布商品房預售廣告。商品房預售廣告必須真實、合法、準確，不得有誤導、欺詐和不符合商品房預售實際情況的內容，并載明商品房預售許可證的批準文號和有效期限。第十二條市房產管理局對商品房預售許可證的核發(fā)、延期、失效情況,應當及時公示。第十三條市房產管理局對許可預售的商品房建設情況進行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現問題，應當責令開發(fā)企業(yè)限期整改。第十四條開發(fā)企業(yè)應當根據商品房預售許可證核準的用途和范圍等內容進行預售。開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證，不得進行預售或者認購等變相預售，不得簽訂預售合同，不得收取定金、訂金等任何費

6、用。第十五條在訂立商品房預售合同前，開發(fā)企業(yè)應當向承購人明示下列事項：（一）開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人；（二）商品房預售許可證；（三）商品房的坐落位置、設計環(huán)境、用地性質及使用年限、建筑物使用年限；（四）商品房的結構類型、戶型、質量、裝修標準；（五）項目及其配套設施的平面示意圖；（六）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（七）商品房的面積構成、公用建筑面積的分攤辦法；（八）商品房的價格、計價內容，與房屋有關費用的承擔情況，及付款方法；（九）商品房預售款專用帳戶或者商品房預售款帳戶；（十）商品房是否設定抵押或者房屋權利受限制的其他情形；（十一）商品房交付使用時的物業(yè)服務情況；（十

7、二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當明示的其他事項。第十六條開發(fā)企業(yè)委托房地產中介機構代理銷售的，應當委托有資質的房地產中介機構代理并出具委托書，明確委托代理的范圍、權限和責任。代理人應當向承購人明示下列事項：（一）本辦法第十五條要求明示的事項；（二）代理中介機構的資質證書；（三）執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格證書；（四）開發(fā)企業(yè)出具給代理人的委托書；（五）代理人的地址和聯系電話。第十七條商品房預售時，開發(fā)企業(yè)與承購人須通過商品房信息管理系統(tǒng)簽訂網上商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)和承購人有權依法對商品房預售合同示范文本的內容進行選擇、修改和補充。第十八條商品房預售可以按套（單元）計價，也可以按建筑面積計價。當事人可按

8、建設部商品房銷售管理辦法的規(guī)定，約定房屋套型及其尺寸誤差以及房屋面積誤差的處理方式。第十九條開發(fā)企業(yè)不得用已預售的商品房設定他項權。第二十條開發(fā)企業(yè)不得擅自變更已預售的商品房的規(guī)劃設計和建筑設計；確需變更的，應當報規(guī)劃管理部門及建筑設計部門審核批準。獲準變更規(guī)劃設計和建筑設計的，應當在獲準變更之日起10日內書面通知承購人，與承購人協(xié)商變更或者解除合同。第二十一條在商品房預售合同中約定和載明的款項外，開發(fā)企業(yè)不得向承購人收取其他款項。第二十二條商品房預售后，承購人向開發(fā)企業(yè)了解商品房建設進展情況時，開發(fā)企業(yè)應當如實告知。第二十三條商品房必須經竣工驗收合格后方可交付使用，開發(fā)企業(yè)應當向市房產管理局

9、辦理交付備案，并應當向承購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。第二十四條開發(fā)企業(yè)應當按合同約定將竣工驗收合格的商品房交付承購人。超過合同約定交付使用時間的，開發(fā)企業(yè)應當按合同約定承擔責任。第二十五條商品房預售款是承購人依照合同的約定，預先支付給開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設費用的款項。商品房預售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、該項目貸款及法定稅費，不得挪作他用。第二十六條開發(fā)企業(yè)應當在銀行設立商品房預售款專用賬戶，開發(fā)企業(yè)按預售項目分別核算。第二十七條開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證前，應當與市房產管理局、開戶銀行

10、三方簽訂商品房預售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權利、義務。第二十八條承購人應當將商品房預售款直接交入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的付款憑證向開發(fā)企業(yè)換取售房發(fā)票。開發(fā)企業(yè)不得擅自收存承購人支付的商品房預售款現金。第二十九條開發(fā)企業(yè)應當按照市物價局核定的房價和商品房開發(fā)進度的比例分期收取預售款，期限和額度必須在商品房預售合同中載明。第一次房款不得超過房價總額的30%；第二次房款應在建設工程項目完成主體結構時收取，所收房款不得超過房價總額的80%；余額在建設工程項目竣工驗收合格后方可收取。第三十條開發(fā)企業(yè)委托房地產中介機構代理銷售的，房地產中介機構不得收存承購人支付的任何商品房預售款現金，

11、承購人繳存預售款只能存入開發(fā)企業(yè)開設的商品房預售款專用賬戶。第三十一條開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款時，應當向市房產管理局提交下列文件備案：（一）商品房預售款使用備案報表；（二）用款計劃；（三）用于支付工程款的，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；用于該項目還貸的，提供相關貸款合同。第三十二條開發(fā)企業(yè)應當將商品房預售款專用帳戶的對帳單于每月15日前提供給市房產管理局。第三十三條商品房預售項目竣工交付使用后，開發(fā)企業(yè)可以向市房產管理局申請撤銷商品房預售款專用賬戶監(jiān)管。經市房產管理局同意后，向銀行辦理結算手續(xù)，注銷商品房預售款專用賬戶。第三十四條違反本辦法規(guī)定的，由市房產管理局等有關部門依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定給予行政處罰。第三十五條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請行政復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定