修筑面積計(jì)算規(guī)則

1、cheng上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則滬房地資權(quán)2003108號(hào)chengcheng上海市房屋土地資源管理局文件滬房地資權(quán)2003108號(hào)關(guān)于印發(fā)上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的通知各區(qū)縣房地局，各房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)：為規(guī)范上海市房屋建筑面積計(jì)算方法，合理分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依 法保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則等 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市房屋建筑面積管理的具體實(shí)踐修訂了上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面 積分?jǐn)傄?guī)則（以下簡(jiǎn)稱規(guī)則），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。并就有關(guān)問題通知如下：一、規(guī)則適用于上海地區(qū)所有新

2、建房屋和存量房屋的面積計(jì)算。按規(guī)則計(jì)算的測(cè)繪成果 是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的依據(jù)。二、在規(guī)則實(shí)施前已進(jìn)行房屋建筑面積計(jì)算及分?jǐn)傆?jì)算的，除有明顯違規(guī)或確系計(jì)算錯(cuò)誤 的，應(yīng)維持原來的面積計(jì)算成果。據(jù)此辦理的房地產(chǎn)權(quán)證亦不做變更。三、規(guī)則發(fā)布之日起原計(jì)算規(guī)則（滬房地籍1996 489號(hào)）停止執(zhí)行。在此之前房屋土地測(cè)繪部門已按原計(jì)算規(guī)則預(yù)測(cè)過房屋建筑面積的，房屋土地測(cè)繪部門實(shí)測(cè)（復(fù)測(cè)）時(shí)，仍可按原 分?jǐn)傓k法執(zhí)行。上海市房屋土地資源管理局二00三年四月二日chengcheng上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則建筑面積計(jì)算規(guī)則一、一般規(guī)定1、房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建

3、筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。2、房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高 2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。3、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。4、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。5、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪土 0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。6、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。二、計(jì)算全部建筑面積的范

4、圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般 規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。4、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面 積。6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。7、房屋天面上屬永久性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、水箱

5、間、電梯機(jī)房按外圍水平面積chengcheng計(jì)算。8、原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。9、挑樓、全封閉的陽臺(tái)接外圍水平投影面積計(jì)算。10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。11、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入 口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。13、有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。14、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為

6、房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。15、屬永久性建筑層高在 2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。16、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上 蓋水平投影面積計(jì)算。17、室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。18、機(jī)械車庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投

7、影面積計(jì)算。20、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。三、計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3、未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi) 傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按 底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。chengcheng4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。5、有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。四、不計(jì)

8、算建筑面積的范圍1、層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、 金屬幕及其它材料幕墻。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。5、頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。6、房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊等。7、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其 是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。9、屋面上有柱有蓋

9、但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。10、利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。11、廣場(chǎng)式室外樓梯。12、獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。13、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。五、房屋計(jì)算建筑面積的基本原則在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。1、計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。2、計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。chengcheng3、不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2

10、.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位;沿街巷社會(huì)公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑（除挑陽臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外）。六、特殊墻體及部位處理原則1、非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。2、不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑

11、面積。共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則一、一般規(guī)定1、房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)偅粺o協(xié)議或協(xié)議不明確的按 本規(guī)則執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本 幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋 服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。3、房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟墓灿薪?筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，便不得改變?cè)荚O(shè)計(jì)的使用功 能。4、有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比

12、例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃?梯、電梯及相應(yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)） 垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有 建筑面積。chengcheng5、樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（停靠、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。6、同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元（門牌號(hào)），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂?、套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。套（單元）建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e二、計(jì)算方法（一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)

13、陽臺(tái)建筑面積三部分組成1、套內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；（2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻 體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體

14、面積。3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積（1）封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；（2）未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積（二）共有建筑面積由以下兩部分組成1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。chengcheng單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等） 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。2、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及

15、外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積 一半的建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使 用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積一全幢各套內(nèi)建筑面積之和一單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間 等（三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)?系數(shù)。（四）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積X共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱挝?，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各 套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌?商業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然 后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的 套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共