商務酒店設計規(guī)劃書

1、雙匯國際商務酒店設計規(guī)劃書指導教師：#X策劃人：#X 學號：# 年級：#| 仆 X ? Tf Tfff Tfff Tfff Tf Tfff完成時間 :2008.3.16雙匯國際商務酒店設計規(guī)劃書# 學號：#X第一局部項目總論“雙匯國際商務酒店"是#市雙聚集團股份#投資運營的豪華商務酒店項目，主要功能為四星 級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。雙匯國際商務酒店嚴格按照國際四星級酒店標準 運作管理， 酒店在傳統(tǒng)服務流程的根底上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。一：項目背景#市雙聚集團股份#為適應時代開展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健開展的目標， 擬建 立雙匯國際商務酒。1項

2、目名稱雙匯國際商務酒。2開發(fā)公司#市雙聚集團股份#3承當可行性研究工作的單位#市開源物業(yè)顧問#4工作依據(jù)房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)房地產評估規(guī)X2007國家計委 建設部關于房地產中介服務收費標準«#市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定#市主要經(jīng)濟指標#房地產市場分析 2007以與其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī) X、文件、通知等。5項目的建筑規(guī)模和內容雙匯國際商務酒，屬于四星級高級商務酒店，單體29層，總建筑面積：40297川包括地下車庫配套面積：11741.76川，客房面積：21590.56川，主體占地面積23000平方米二：可行性研究結論經(jīng)過對全國和 抻市經(jīng)濟狀

3、況的研究分析，以與對2006-2007年產業(yè)導向的理解，我們經(jīng)過詳細的市場調研后認為：1 .在目前各種因素的作用下，近幾年內#省商務酒市場是樂觀的；2 .商務酒店更適合#市近年來整體開展與規(guī)劃；3 .在2006-2007年將該項目投放市場的時機是可行的；4 .考慮目前雙聚集團股份 #的開發(fā)經(jīng)驗、實力以與資金儲藏、企業(yè)開展需求等因素，項目的正式運營條件根本成熟；第二局部市場分析一：項目投資環(huán)境和市場研究#市地處#省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是#省唯一的內陸特區(qū)，是全國近幾年來經(jīng)濟開展最快的30個城市之一。#市為豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，京廣鐵路縱貫南北，瀑寶鐵路向

4、西與焦枝線相連，瀑阜鐵路向東與京滬線相接，三條鐵路在瀑境內構成十字交叉，使#火車站成為全國一級樞紐編組大站。#公路交通十分興旺，107國道和 京珠高速公路縱貫全境，構成了四通八達的公路交通網(wǎng)絡，形成又一個交通十字架。國內外航線近在咫尺，距#國際機場不足一小時行程。已建立以輕工業(yè)為主，集商貿、金融、地產、信 息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調開展 的綜合性外向型經(jīng)濟格局 二：市場宏觀背景2007年上半年，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)增速加快、效益較好、結構改善的運行態(tài)勢。初步核算，上半 年全 市實現(xiàn)生產總值2 1 3.8億元，比上年同期增長17.4%,增速同比提高3.2個百分點。其中，第 一 產業(yè)增加值33.2億元，增長4.5

5、%,增速與第一季度持平；第二產業(yè)增加值143.5億元，增長21.1 %,增速比第一季度提高2.9個百分點；第三產業(yè)增加值37.1億元，增長16.5%,產業(yè)結構進一 步改善，第一產業(yè)增加值占 GD的比重較去年底下降1.8個百分點，二、三產業(yè)增加值比重較 去年底 上升1 .8個百分點。備注：2003年#市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SAR的影響。三：#市市場分析1 .榭市轄邸城縣、臨潁縣、舞陽縣和源匯區(qū)。全市共有51個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個街道辦事處，1250個行政村，280萬人口。其中市區(qū)人口 35萬，面積26平方公里。#風景秀麗，交通便利，設施完 備， 功能齊全，投資環(huán)境優(yōu)良

6、。已建立以輕工業(yè)為主，集商貿、金融、地產、信息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調開展的綜合性外向型經(jīng)濟格局。#市既是一座近代興起的現(xiàn)代城市，又是一座中原文化古城，歷史悠久，文化燦爛。據(jù)記載#城市啟于北魏，盛于明清，曾以商貿和水陸交通興旺而享譽中原，素有“水旱碼頭”之稱，被譽為“江南百貨萃，此地星辰羅”的商埠重鎮(zhèn)?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的名勝古跡主要有：王朗撰文、梁鵠書丹、鐘繇鐫刻的曹丕代漢的歷史實證“三絕碑”；出土迄今發(fā)現(xiàn)的世界最早的樂器七音骨笛的舞陽賈湖遺址， 他將人類音樂和文化史提前 3000多年；建于隋開皇四年 （公元584年）、早于趙 州橋的隋代小商橋；說文解字編者東漢許慎墓；南宋 抗金名將楊再興陵園等。旅游資源也非

7、常豐富。2、服務設施：制市文化娛樂、酒店服務、渡假旅游等方面的建設已日益完善。目前，全市頗具一定 規(guī)模的綜合市場和肉菜市場10個，已形成了以許慎農貿市場、五一路市場為中心的市場網(wǎng)絡，擁有 較 大規(guī)模的賓館、酒店5家。公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡覆蓋全市X圍，文化設施齊全，市民生活質量正日漸提高。3、投資導向根據(jù)國家頒布的外商投資產業(yè)指導目錄，結合#市建設開放型、區(qū)域性中心城市和農業(yè)產 業(yè)化基地、 高新技術產業(yè)化基地、 食品加工基地的目標，制市鼓勵外商投資以下產業(yè)和項目：1、鼓勵外資投向高效農業(yè)、高新技術產業(yè)和食品加工業(yè)； 2、鼓勵外資投向根底設施、社會事業(yè)等項目；3、鼓勵和引導外資投

8、向旅游、交通、環(huán)保、電信等領域；4、#市投資導向項目1改善根底設施，改善生活條件的項目2市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目3倉儲運輸項目4旅游觀光農業(yè)項目5房地產開發(fā)項目 6供給全國市場的基地化肉食品生產項目四：#市酒店市場分析酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構成金都大酒店200間四星50%標準房48%高級房16%豪華房27%豪華套4%商務套5%總統(tǒng)套房0%以本地各企業(yè)商務客戶為主，外籍人士較 多，少數(shù)散客金港人酒店59問年底批三星80%標準房13%高級豪華房71%豪華套房11%商務套4%總統(tǒng)套2%往來#商務人士60%其他40%#凱越酒店，80無70%普通單人房14%豪華單人房29%豪華雙人房

9、57%本地各公司客戶為、4 土，中意假日酒店69問年底批三星60%標雙房61%標單房16%豪單房7%豪雙房17%豪華行政套房3%以#、#商務人士為主，本地客源少第三局部項目分析與評價一：地塊解析1:項目技術經(jīng)濟指標建筑面積：20800不包括地下車庫配套面積：60000客房面積：11000.56 tf其他面積：3800.68 tf層數(shù)共17層1-4層：商業(yè)配套 5層：設備層6-16層：酒店客房17層：辦公休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會2:交通條件與周邊配套分析1、位于#市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善。2、項目方圓500米內，高尚物

10、業(yè)眾多，集中了 #市政府、#水利局、中銀廣場、小胖統(tǒng)領 百 貨等行業(yè)機構。3、緊鄰#主公路人民路，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氣氛較濃，并且開展空間很大。二項目SWO分析1: SWO分析優(yōu)勢S1、項目位于 制市中心，周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主， 是典型的商務型酒店， 對 客戶的綜合吸引力較大。3、開展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅決的購置信心。 劣勢W1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；機會OWTO CEP帶來的政策利

11、好，為投資型物業(yè)的良性開展奠定根底；與 #大力吸引外商、臺 商、 港商來源投資。威脅T1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；3、國內經(jīng)濟持續(xù)過熱， 房地產和金融政策收緊， 物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定 DOC.因素。2: 應對策略四大SOfi略強化優(yōu)勢與機會策略1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；2、配合項目配合#地區(qū)標性建筑雙匯大廈的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體與現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；3、強化、利用開展商良好的社會資源和政府背景

12、資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內各外資與本地企業(yè)進展重點宣傳，促成集團購置。兩大W策略化解劣勢與躲避風險1、項目進展準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案與投資回報承諾方案，吸引客戶購置；2、針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產品附 加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進展信譽擔保；三：酒店經(jīng)營本錢分析：1、制市酒店正常經(jīng)營費用構成：A、 能源費用主要包括：水電、油耗與煤氣等費用，經(jīng)調查，該項本錢約占總收入的17%;B、 員工費用主要是員工工資費用，經(jīng)調查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按#市酒店員工人均工資1500元/月的標準計算，員工費用每年大約為

13、 180萬元；C、維修費用主要指酒店日常維修的費用，每年約需 50萬元；E、 保險費主要是財產保險、員工社會保險等，每年約需 8萬元；F、 管理費用管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需 60萬；G租賃管理費主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%;H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%;I、大修費用為營業(yè)收入的2%2、行業(yè)正常經(jīng)營本錢與本項目本錢比擬別行業(yè)平均本錢項目實際本錢備注比例金額萬M源費用17%20%53水、電、燃油等能源消耗工資保險福利18%18%40"營管理費用15%19%40維修、管理、物料消耗等合計50%57%93注：上述指標為整個酒

14、店運作所需本錢，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設施正常運營所需費用。結論：通過比照分析區(qū)域市場的各種特征，以與影響本項目的各種因素，物業(yè)公司認為：本項目 在該片 區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素市場定位、酒店經(jīng)營本錢控制、營銷策略等，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和躲避，并會有良好的市場表現(xiàn)。第四局部星級定位一：形象定位#市地處#省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是#省唯一的內 陸特區(qū)，是全國近幾年來經(jīng)濟開展最快的 30個城市之一。并為為豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，京廣鐵路縱貫南北。無論從地理位置還是酒店業(yè)開展水平來看

15、，目前市場中大局部酒店和賓館 都屬于中低檔產品。而雙匯國際商務酒店依附著強大的雙聚集團。必將定位與高檔的一流的商務酒店。隨著#新政策的實施與大刀闊斧的招商引資，商務酒店在此地區(qū)十分具有開展?jié)摿?，未來前景美好，產業(yè)升值潛力十分巨大。二：項目定位雙匯國際商務酒店為#市雙聚集團股份制全資擁有，是#市為改善投資環(huán)境而興建起來的。 該酒店樓高17層，總投資1.5億元雙匯國際商務酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于京廣鐵路、京珠高速和107國道的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的根底上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理因此，項目應該定位為：#市首個大規(guī)模的四星級國際商務

16、酒店第五局部環(huán)境和設計風格近年來，很多地區(qū)因酒店數(shù)量供大于求，同質化競爭嚴重，導致經(jīng)營困難，使酒店在盈虧平衡點左右徘徊。有些酒店欲通過裝修改造來改善硬件，試圖改變經(jīng)營困難的局面，但因缺乏新的經(jīng)營思路，往往是將改造做成簡單的翻新。改造花了幾千萬，終因市場定位模糊，找不到 與眾不同的新賣點，仍 然擺脫不了同質化競爭、殘酷拼價格的被動局面。雙匯國際商務酒店 站在資本運營的角度看，酒店的裝修緊跟時代的步伐，充分采用世界最前沿的科技成果。 雙匯國際商務酒店將依據(jù)高科技這個新賣點，打造中國數(shù)字化商務酒店在 滿足星級評定的前提下，推陳出新。依據(jù)當今國際最新的酒店設計風格和酒店管理經(jīng)驗重新進展市場細分與營銷戰(zhàn)

17、略組合，徹底改變重施工、輕設計，重設計、輕策劃，重策劃、輕調研的唯心主義、形而上學、務虛求假的傳統(tǒng)思路。正確的依據(jù)市場調研、競爭對手調研與自身資源普查，找準市場、文化與功能三大定位。打造豫中南地區(qū)首家大型商務酒店。第六局部：各種技術指標的選擇一、為酒店插上高科技的翅膀隨著市場競爭的加劇，“快魚”吃"慢魚”的時代已降臨。商務客人作為拼殺在商場第一線的戰(zhàn)斗員或指揮員，入住酒店決不是單純?yōu)榱诵蓍e享受，更要緊X地工作。因此，以商務客人為主要服務對象的商務酒店，不僅要滿足商務客人食宿娛樂的根本功能，更要圍繞“商務活動”這個中心開掘商務客人的潛在需求，采用高科技手段，滿足這類客人的特殊需求。具體

18、表現(xiàn)為，一是要為商務客人在酒店辦公提供方便；二是要設法提高商務客人的辦公效率;三是要幫助商務客人節(jié)省時間和精力；四是讓商務客人在緊X的工作之余，身心得以放 松，緩解因工作壓力過大而產生的焦慮不安情緒；五是要想方設法節(jié)省商務客人通訊費、上網(wǎng)費等辦公費用，為商務客人節(jié)約資金。按照這五項要求，雙匯國際商務酒店，采取一系列高科技措施，打造豫中南地區(qū)首家數(shù)字化商務酒店。具體設計思路如下：纖六類1、淘汰傳統(tǒng)星級酒店客房只設置網(wǎng)線插口的做法，改為客房全部實配電腦，網(wǎng)線采用光線，桌面網(wǎng)速高達100M客人在房間免費上網(wǎng)，自由高效的傳送大容量文件與圖紙。2、有些商務客人需要將客戶邀請到酒店大堂吧或休息區(qū)，一邊品著

19、咖啡或茶，一邊談生意，往往需要在自帶的手提電腦上，查閱公司總部的有關資料，撰寫或修改合同文本，請示領 導有關指示， 這種情況下大量地需要通過網(wǎng)絡同公司總部收發(fā)聯(lián)絡，需要具備高速上網(wǎng)條件，因此該酒店在大堂的咖啡廳等公建區(qū)域設置了無線上網(wǎng)信號系統(tǒng)，客人只需在總臺領取一X無線網(wǎng)卡，插入自帶手提電腦，即可無線上網(wǎng)，洽談辦公。3 、商務客人出差在外，需要大量的聯(lián)系，但一般害怕客房的座機費用酒店加價過多，往 往很少 使用，而客人使用手機通訊費用昂貴，一是手機通話費本身就高于座機或小靈通，二是 接聽與撥打需 雙向收費，三是異地通話還需另加漫游與長途費。為降低客人通訊費，該酒店與國內通訊運營商合作，開發(fā)了酒店

20、商務客人專用小靈通業(yè)務，為每位需要的客人配備一部小靈通，客人可通過手機的中文秘書臺將小靈通告知通話的對方，客人帶著酒店配備的小靈通在酒店內外撥打或接聽，這樣必然大大降低商務客人的通訊費用。4、商務客人因工作繁忙或時間段沖突，容易錯過一些電視上已播出的時政要聞、商業(yè)信 息，為 減緩壓力，商務客人也需要觀看一些進口大片等節(jié)目，為滿足商務客人此類精神需求，該酒店配備了數(shù)字化電視，客人可在繁忙的工作之余，搜尋錯過的電視節(jié)目繼續(xù)觀看，也可欣賞網(wǎng)絡上的進口大片。5、傳統(tǒng)酒店客人進入房間后，插卡后，才能啟動空調、光源開關，這樣就會帶來兩個問 題，一 是空調升溫或降溫需一定時間，影響舒適度；二是客人夜間入住，房內一片漆黑，需插入房卡后，才能打開各分散開關，十分不便。為解決這兩個問題，該酒店設置了總臺客房房態(tài) 電源控制系統(tǒng)，客人 在總臺登記入住制房卡的同時，其入住房間內的燈、空調、新風開關會自 動打開，在客人進入房間時， 溫度、新風與廊燈已為客人提供了舒適條件，同時這套系統(tǒng)，還有利于大量節(jié)約電能，客人退房辦手續(xù)的同時，房間自動切斷電源。二、雙匯商務酒店更表達人性化 1:讓商務客人睡個好覺！商務客人是失眠癥的高發(fā)人群，商務酒店有義務有責任為改善商務客人的睡眠質量提供幫助。該酒店的措施：第一，設計施工中采取各種技術措施，增強客房的隔音量。