建設(shè)項(xiàng)目容積率及建筑面積計(jì)算方法

1、建設(shè)項(xiàng)目容積率及建筑面積計(jì)算方法第一條 為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目容積 率及建筑面積計(jì)算，根據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2013）及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本 規(guī)定。第二條 除按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范計(jì)算建筑面積外， 以下部分的建筑面積應(yīng)按下列規(guī)則計(jì)算并計(jì)入容積率。（一）地下室、半地下室地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。報(bào)審方 案文本中應(yīng)明確標(biāo)注底板結(jié)構(gòu)層標(biāo)高，不得按照墊層標(biāo)注標(biāo)高。當(dāng)建筑物地下室、半地下室的頂板標(biāo)高高由室外地坪標(biāo)高1.50米及以上時(shí)，其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率；當(dāng)建筑物地下室、半地下室的頂板標(biāo)高高由室外地坪標(biāo)高不足1.50米的，

2、具建筑面積不計(jì)入容積率；當(dāng)建筑物地下室、半地下室周邊室外地坪 標(biāo)高不一致時(shí)，其建筑面積應(yīng)按頂板標(biāo)高超由室外地坪標(biāo)高 1.50米及以上部分的結(jié)構(gòu)外圍長(zhǎng)度占結(jié)構(gòu)外圍周長(zhǎng)的比例計(jì)入 容積率。其中地下室功能為單一性的（如地下車庫、地下商場(chǎng)） 應(yīng)整體計(jì)算，有明確功能分區(qū)的，按照功能分區(qū)實(shí)際情況計(jì)算。住宅地下室、半地下室周邊利用通風(fēng)采光井或下沉空間以 改善地下室室內(nèi)環(huán)境的，圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至地下室主墻面的最大 垂直距離不應(yīng)超過 4.50米，并應(yīng)南側(cè)設(shè)置（附圖一）。通風(fēng)采 光井或下沉空間雙向設(shè)置的，地下室面積計(jì)入容積率（附圖 二）o<4500地下室伴延肉不計(jì)危附圖-M財(cái)星（書奸幻牖附圖二（二）住宅住宅結(jié)構(gòu)

3、層高宜為 2.80米不應(yīng)超過3.30米。當(dāng)住宅結(jié)構(gòu) 層高大于等于3.30米且小于4.50米時(shí)，不論層內(nèi)有無隔層， 建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑結(jié)構(gòu)層高大于等于 4.50米時(shí)，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積 計(jì)算值應(yīng)按層高與2.2的整數(shù)倍數(shù)與該層水平投影面積的乘積 計(jì)算。當(dāng)住宅起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時(shí)不計(jì)入超高范圍， 但該部分面積不得超由本層建筑面積的20%超過20%$照上述規(guī)定計(jì)算建筑面積。住宅公共門廳、大堂等不計(jì)入超高范圍。（三）辦公建筑1、辦公建筑的公共用房、服務(wù)用房、設(shè)備用房可根據(jù)需要 進(jìn)行設(shè)置，但應(yīng)滿足辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)要求。2、辦公建筑不得設(shè)置任何形

4、式的陽臺(tái)、露臺(tái)。3、辦公建筑結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.50米。當(dāng)辦公建筑結(jié)構(gòu)層高大于等于4.50米時(shí)，無論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計(jì)算值 按層高與2.2的整數(shù)倍與該層水平投影面積的乘積計(jì)算（倍數(shù) 小于2時(shí)按2計(jì)算）。4、辦公建筑的門廳、大廳、中廳等共享空間不計(jì)入超高范 圍。5、辦公建筑內(nèi)對(duì)層高有特殊要求的功能空間（報(bào)告廳、多 功能廳等）不計(jì)入超高范圍。6、設(shè)置在辦公建筑內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房，應(yīng)按商業(yè)建筑層高規(guī) 定計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率。7、辦公建筑的標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)按層設(shè)置公共衛(wèi)生間。8、辦公建筑宜按結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)進(jìn)行分割，不得設(shè)置煤氣、燃?xì)?等生活設(shè)施（因功能需要設(shè)置公共食堂等功能空間所需配套的 集中廚房除外）。9 、

5、開間小于等于5.40米的辦公室用房，其建筑面積總和 不應(yīng)超過本層建筑面積的 50%10、項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地由讓合同、立項(xiàng)核準(zhǔn)備 案文件、規(guī)劃許可等相關(guān)部門批準(zhǔn)文件組織設(shè)計(jì)、建設(shè)。11、經(jīng)市政府批準(zhǔn)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目按照市政府相關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。12、重要辦公建筑參考本規(guī)定執(zhí)行，按相關(guān)規(guī)定要求可適 當(dāng)調(diào)整。（四）商業(yè)建筑1、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積不應(yīng)超過 300平方米，層數(shù)不 應(yīng)超過二層。單層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.50米。當(dāng)單層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)層高大于 4.50米時(shí)按雙層計(jì)算建筑 面積。雙層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)層高的總高不應(yīng)超過7.50米。2、商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.50米。

6、當(dāng)商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)層高大于4.50米時(shí)，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計(jì)算值按 結(jié)構(gòu)層高與2.2的整數(shù)倍與該層水平投影面積的乘積計(jì)算。當(dāng)商業(yè)建筑營(yíng)業(yè)部分為單一空間且超過 1000平方米時(shí)，其 結(jié)構(gòu)層高可適當(dāng)提高但不應(yīng)超過 6.00米；自選營(yíng)業(yè)廳為單一空 間且超過2000平方米時(shí)，其結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超 9.00米。3、商業(yè)建筑內(nèi)對(duì)層高有特殊要求的功能空間（影劇院、音 樂廳、網(wǎng)球館、羽毛球館等）不計(jì)入超高范圍；門廳、中廳等 共享空間不計(jì)入超局范圍。（五）陽臺(tái)及凸（飄）窗1、主體結(jié)構(gòu)外陽臺(tái)進(jìn)深不得超由2.00米（取陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離），其單個(gè)水平投影面積不 得超由10.00平方米；住宅套型

7、內(nèi)主體結(jié)構(gòu)外陽臺(tái)總面積不得 超由套型建筑面積的10% （附圖三）。Cd)附圖三2、與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)，無墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)， 進(jìn)深不大于0.90米時(shí)，不計(jì)入建筑面積，否則按陽臺(tái)計(jì)算建筑 面積（附圖四）。3、封閉陽臺(tái)當(dāng)其永久性上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層， 建筑面積按照自然層數(shù)分別計(jì)算后累加（附圖五）附圖四 J附圖五4、有永久性蓋頂?shù)穆杜_(tái)應(yīng)按其頂蓋 水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。5、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在 2.10米及以上的 凸（飄）窗，應(yīng)按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平 面積計(jì)算1/2面積。凸（飄）窗凸由建 筑外墻面不得超過 0.60米，并應(yīng)在中 報(bào)方案文本中提供凸（飄）窗詳圖（附 圖六）。6、按照本市的氣候特點(diǎn)及城市景 觀要求，陽臺(tái)形式以封閉式為主，嚴(yán)格控制開敞式陽臺(tái)及露臺(tái)。開發(fā)建設(shè)單位在商品房銷售中應(yīng)明確告知開敞式陽臺(tái)不允許封閉。（六）坡屋頂空間1、坡屋頂空間與建筑頂層未采用實(shí)體樓板分割的，應(yīng)按本 規(guī)定對(duì)層高的要求計(jì)算建筑面積。2、不利用坡屋頂空間時(shí)，坡屋頂空間內(nèi)不得設(shè)置非承重結(jié) 構(gòu)墻體分割。檢修口只應(yīng)設(shè)置在樓梯間、電梯間等公共空間內(nèi)。3、公共建筑有特殊造型需要的建筑坡屋頂空間可酌情處理（七）主體