近期房地產(chǎn)場(chǎng)形勢(shì)分析及研判全文

1、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及研判在全國(guó)樓市低迷的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)頻現(xiàn)崩盤(pán)論、暴跌論等悲觀 的聲音，各地房企均面臨轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，各房企也在紛紛調(diào)整自己的戰(zhàn)略及布局。到底怎么看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，值得我們冷靜 下來(lái)，進(jìn)行一番深入分析。一、商品房市場(chǎng)由現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的三大主因?yàn)槭裁唇衲晟习肽晟唐贩夸N(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙由現(xiàn)負(fù)增 長(zhǎng)？我認(rèn)為“高基數(shù)”、“低預(yù)期”、“信貸收緊”是三大主因。1 .高基數(shù)今年上半年商品房銷(xiāo)售由現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的第一個(gè)原因，是由于去年的高基數(shù)所導(dǎo)致。20XX年是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上最紅火的一年，全國(guó)商品 房銷(xiāo)售面積達(dá)到13億平方米，商品房銷(xiāo)售面積增速最高的時(shí)候 接近50% o正是基于去年基數(shù)較高的

2、原因，今年 1-5月份商品 房銷(xiāo)售面積同比由現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。如果除由20XX年的數(shù)據(jù)，今年1-5月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額高于去年之外以往任何一年 同期數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，實(shí)際上今年賣(mài)了非常多的商品房，只不過(guò) 因?yàn)槿ツ曩u(mài)得更多，從總量來(lái)看，今年上半年的銷(xiāo)售量總量是歷 年同期的第二高年，非常大的。2 .低預(yù)期第二個(gè)原因，是預(yù)期所導(dǎo)致的對(duì)住房市場(chǎng)的觀望。房子是家庭里面最大的資產(chǎn)，它有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，就是買(mǎi)還是不買(mǎi)1受預(yù)期所左右。就是大家經(jīng)常說(shuō)的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是由預(yù)期所導(dǎo)致的。最近很多研究報(bào)告，包括境外一些研究機(jī)構(gòu)提由的有數(shù)、 有表、有圖象的研究報(bào)告，所持的觀點(diǎn)都是房?jī)r(jià)要暴跌，在這種情況下，大家肯定要觀

3、望，到底今年的市場(chǎng)會(huì)是什么樣的格局， 萬(wàn)一真的要跌了呢？誰(shuí)也不情愿買(mǎi)一個(gè)到手就降價(jià)的資產(chǎn)，這是非?，F(xiàn)實(shí)的，也是非常容易理解的一個(gè)道理。關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌的一些研究我都仔細(xì)地研讀過(guò)，認(rèn)為有一些理由并不成立。例如，有一份報(bào)告提由ZG房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的12大理由，第一個(gè)理由就是20XX年ZG城市的住房竣工面積達(dá)到 25.96億平方米，按此計(jì)算，ZG20XX年的人均住房面積就超過(guò) 日本，到20XX年，ZG城市的人均住房面積將達(dá)到 51平方米。 這個(gè)數(shù)據(jù)非常可怕，這意味著到20XX年，ZG城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到、甚至超過(guò)現(xiàn)在的發(fā)達(dá)GJ的人均住房面積，而以我們目前的收入水平來(lái)看根本不可能實(shí)現(xiàn)，所以會(huì)由現(xiàn)嚴(yán)峻供過(guò)

4、于求，價(jià)格必定暴跌。那到底是不是這樣的情況呢？通過(guò)反復(fù)的對(duì) 比，我們發(fā)現(xiàn)，ZG20XX年有658個(gè)城市，加上兩萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)，我 國(guó)城鎮(zhèn)竣工總面積是 11.7億平方米，這一數(shù)據(jù)和那份報(bào)告中的 25.96億平方米差距極大，如果是城鎮(zhèn)加農(nóng)村，全國(guó)總竣工住房 面積也不過(guò)20億平方米，根本無(wú)法找到25.96億平方米的住房 面積從何而來(lái)，我們估量到20XX年，有可能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口 的人均住房面積35億平方米。所以，我們認(rèn)為，所有分析都應(yīng) 實(shí)事求是，依據(jù)真實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行推斷，數(shù)據(jù)不真實(shí)，得生的結(jié) 論就不可信。但對(duì)一般居民來(lái)講確影響很大。3 .信貸收緊第三個(gè)原因，就是今年上半年整個(gè)的信貸政策、貨幣政策是偏緊的。特

5、別是體現(xiàn)在個(gè)人住房抵押貸款方面由現(xiàn)了兩個(gè)新的變 化，第一個(gè)是貸款成本開(kāi)始上升，過(guò)去家庭購(gòu)買(mǎi)第一套房貸款利率打八折的優(yōu)惠基本沒(méi)有， 相反還要上升10%-15%。今年以來(lái)， 抵押貸款額度收得非常緊，房子賣(mài)由去，錢(qián)收不回來(lái)，因?yàn)橘J款放不下來(lái)。住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控，特別是20XX年，由臺(tái)的國(guó)八條，限購(gòu)、限貸等政策，已經(jīng)把新增的投資性需求擠由市場(chǎng)， 80%甚至85%以上買(mǎi)房子是要住，而這個(gè)需求如果沒(méi)有信貸的 支持，購(gòu)房者是很難實(shí)現(xiàn)的。那么，是否如何推斷 ZG房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？我們認(rèn)為 ZG目前 住房市場(chǎng)中的需求總量仍然很大，商品房銷(xiāo)售面積屢創(chuàng)新高， 去年達(dá)到驚人的13億平方米。而今年的需求量仍然會(huì)很大，主

6、要 原因就是在于城市人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)是有利的。根據(jù)20XX年全國(guó)第六次人口普查的人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可以看由，今年24歲到28歲的人群，人口總量為 1.2億，其中8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)， 這個(gè)年紀(jì)的年輕人正值亟需住宅的時(shí)期，無(wú)論是租還是買(mǎi)，所以目前剛性需求比較強(qiáng)。他們是上世紀(jì)80年代末生生高峰的那一代。另一部分是上世紀(jì) 60年代初由生高峰的人，人數(shù)總量高達(dá) 2.2億人，而他們是住房改善性需求的主體。另外，全國(guó)的結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)，城市人口結(jié)構(gòu)更加有利于目前房地產(chǎn)的進(jìn) 展，現(xiàn)在城市化率 53% ,將來(lái)要進(jìn)展達(dá)到 63%甚至更高，在這 個(gè)過(guò)程中，每年新增常住人口兩千萬(wàn)人左右， 所以，商品房的需 求

7、量仍然很大，房地產(chǎn)未來(lái)的進(jìn)展還有很大的潛力。二、商品房供求關(guān)系悄然生變近幾年，尤其是從 20XX年開(kāi)始，ZG房地產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)了一 個(gè)新的變化一一商品房的供給速度大于銷(xiāo)售的速度。 這是需要關(guān)注 的，20XX年商品房的供求關(guān)系在全國(guó)是偏緊的，總體供不應(yīng)求，這就導(dǎo)致了之前我國(guó)的政策一直在操縱房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在供求關(guān)系在變化，已經(jīng)從過(guò)去的偏緊到了現(xiàn)在的大致平衡，局部地區(qū)供大于求。從各方面的數(shù)據(jù)看，自20XX年開(kāi)始，連續(xù)三年供應(yīng)速度快， 銷(xiāo)售速度慢，為什么會(huì)產(chǎn)生這種格局？其一，因?yàn)槲覈?guó)近年來(lái)寬松的流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致供給資金體量變大，供給隨之上升。其二，得 益于2

8、0XX年之后ZG房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的上升，直接導(dǎo)致原來(lái)投資房地產(chǎn)的需求，變成了房地產(chǎn)的供給。近年來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道回報(bào)不足， 大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)， 導(dǎo)致供給 資金體量變大，供給隨之上升。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)新變化， 總體的供求關(guān)系從過(guò)去的整體偏緊變成現(xiàn)在整體平衡，局部地區(qū)供大于求。三、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來(lái)臨未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大 的壓力。可以說(shuō)，ZG房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)1主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化能力， 未來(lái)趨勢(shì)的推斷，投資的選擇，模式的創(chuàng)新就顯得尤為重要了。 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展前景是值得期待的，仍然有機(jī)會(huì)，

9、只不過(guò)相較以往，機(jī)會(huì)發(fā)生了變化，主要是以下幾個(gè)方面。其一，以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)。傳統(tǒng)住宅現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)加劇，什么樣的企業(yè)最具有競(jìng)爭(zhēng)力？ 一是要有足夠強(qiáng)的成本 操縱能力的企業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 企業(yè)成本比其他企業(yè)的成 本低就能賺錢(qián)。二是要資金高周轉(zhuǎn)的能力。 三是要有真正的產(chǎn)品 創(chuàng)新，好的供給也能制造需求。其二，以資產(chǎn)治理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)。ZG經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的空間潛力在哪里？ 一個(gè)是城市化速度加快，另一個(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這意味著 ZG未來(lái)服務(wù)業(yè)的進(jìn)展面臨著巨大的空間。 未來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口增長(zhǎng)速度快、規(guī)模大的地方，進(jìn)展商務(wù)辦公樓宇是大有機(jī)會(huì)的。寫(xiě)字樓、商務(wù)辦公樓宇是一個(gè)城市真正 的財(cái)

10、富增值的地方，可以帶來(lái)持續(xù)財(cái)富、穩(wěn)定就業(yè)等，它也是投資人最穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)和理想的投資目標(biāo)。如果以資產(chǎn)治理為核心， 把資產(chǎn)治理的理念引入到辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)，才是真正的商業(yè)地產(chǎn)贏利所在。對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商而言，掌握了資產(chǎn)治理核心開(kāi)發(fā) 技術(shù)，就占據(jù)了經(jīng)營(yíng)治理投資和開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)， 而那種過(guò)去用傳統(tǒng) 開(kāi)發(fā)住宅的模式開(kāi)發(fā)辦公樓宇，將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。其三，以改造升級(jí)為核心的存量房的開(kāi)發(fā)。ZG經(jīng)濟(jì)過(guò)去十幾年飛速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化，但是由于當(dāng)初急于解決住房短缺問(wèn)題，進(jìn)展速度太快，比較注重解決“住” 的有無(wú)問(wèn)題，而缺少環(huán)境、配套等方面的綜合考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。 未來(lái)城市化的進(jìn)展，要以產(chǎn)業(yè)為核心，同時(shí)配套住

11、宅，來(lái)解決人口居住的需求。催生打造核心產(chǎn)業(yè)住宅作為配套的新型進(jìn)展模式， 也是未來(lái)的進(jìn)展趨勢(shì)。其四，以服務(wù)為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)。ZG的老齡化已經(jīng)是一個(gè)確定的事實(shí)， 而我們?yōu)榇说臏?zhǔn)備是不充分的。未來(lái)的養(yǎng)老如何解決，這是一個(gè)大命題，但一定跟居住方式有很大的關(guān) 系?，F(xiàn)在大眾化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)缺乏，能夠看到有少量的養(yǎng)老社區(qū)，要么特別高端的一些養(yǎng)老服務(wù)中心， 要么一些特別低端的養(yǎng) 老福利院，而中間這塊占大多數(shù)的需求卻很少。針對(duì)人口大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)品種會(huì)成為未來(lái)需求的主流，我由這樣一個(gè)合理進(jìn)展的商業(yè)模式，來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)人口老齡化， 是相當(dāng)迫切和值得關(guān) 注的。綜上所述，整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)有很結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而過(guò)去在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下調(diào)整增長(zhǎng)過(guò)程中， 這些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)都被淹沒(méi)了。如果未來(lái)在開(kāi)發(fā)模式上沒(méi)有創(chuàng)新的話， 開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)展將面臨困難，那時(shí)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)由現(xiàn)兩種格局，一部分具有創(chuàng)新把握未來(lái)的企業(yè)，未來(lái)市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大，而一部分固守傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)項(xiàng)目的企業(yè)，利潤(rùn)在變薄，甚至將會(huì)逐漸退由市場(chǎng)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，過(guò)去是“市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單，政策相對(duì)復(fù)雜”，而今年則是“市場(chǎng)復(fù)雜，政策簡(jiǎn)單”，市場(chǎng)差異化很大，有的地方市場(chǎng)開(kāi)始跌了，有的地方市場(chǎng)供大于求，有的地方市場(chǎng)又供不應(yīng)求， 而政策則相對(duì)比較清楚簡(jiǎn)單。 今年的政府工作報(bào)