產(chǎn)權(quán)證消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的效力牛旭云冀東

1、產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的效力牛旭云 冀 東 北京市第一中級(jí)人民法院民一庭上傳時(shí)間:2022-2-6一、案情原告反訴被告建設(shè)公司訴稱：1998年8月25日,建設(shè)公司與子木公司簽訂了 “房屋租賃協(xié)議書,約定,建設(shè)公司甲方出租蓮花廣場(chǎng)西座地上第一至三層和地下一層.自1998年9月1日起至1999年3月31日止,子木公司乙方可以進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行局部改造和精裝修,進(jìn)行設(shè)備調(diào)試及試營(yíng)業(yè),自1999年4月1日起計(jì)算租期,租賃期為5年;每年租金為227萬元人民幣,乙方每年 4月1日前和10月1日前各支付一次,每次預(yù)付金額為113.5萬元,如不能按期支付租金, 拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬分之五的

2、滯納金；租賃期間,甲、乙雙方均不能無故解除本協(xié)議.如確有必要解除合同,違約方要以當(dāng)年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方.協(xié)議簽訂后,建設(shè)公司全面履行了協(xié)議,如期將房屋交付子木公司,子木公司裝修后以“子木大酒樓的名義開業(yè),并營(yíng)業(yè)至今.但子木公司僅在1998年9月8日向建設(shè)公司支付了定金50萬元,租金至今未彳己拖欠租金 794.5萬元.建設(shè)公司提出以下訴訟請(qǐng)求 ：1、判令解除建設(shè)公司與子木公司于1998年8月25日簽訂的?房屋租賃協(xié)議書?,子木公司將其承租并已裝修的房屋無償返還給建設(shè)公司.2、判令子木公司給付建設(shè)公司租金人民幣794.5萬元.3、判令子木公司給付建設(shè)公司滯納金人民幣1966387元

3、滯納金暫計(jì)至2022年2月1日,自逾期之日起至實(shí)際給付之日止.4、判令子木公司給付建設(shè)公司違約金人民幣454萬元.5、判令子木公司承當(dāng)本案訴訟費(fèi).被告反訴原告子木公司辯稱：建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證,同時(shí)不能及時(shí)提供 消防驗(yàn)收合格證,從而導(dǎo)致?房屋租賃協(xié)議書?無效,應(yīng)由建設(shè)公司承當(dāng)全部責(zé)任.建設(shè)公 司沒有根據(jù)合同約定提供相應(yīng)的法律文件,擬將設(shè)立的“子木酒樓有限責(zé)任公司無法獲得工商行政治理部門的核準(zhǔn),不能營(yíng)業(yè),試營(yíng)業(yè)亦無法進(jìn)行. 建設(shè)公司的不作為已經(jīng)構(gòu)成違約和對(duì)子木公司權(quán)利的侵犯.子木公司沒有交納租金是在建設(shè)公司違反合同約定的情況下,依照法律和雙方約定,正常維護(hù)自身合法權(quán)益的行為.同時(shí),子木公

4、司提出如下反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院確認(rèn)建設(shè)公司與子木公司之間簽訂的?房屋租賃協(xié)議書?無效.2、請(qǐng)求人民法院駁回建設(shè)公司的訴訟請(qǐng)求.3、請(qǐng)求人民法院判令建設(shè)公司補(bǔ)償子木公司經(jīng)濟(jì)損失人民幣17 404 972.11元實(shí)際投入6 204 972.11元,雙倍租金 454萬元,三年預(yù)期利潤(rùn) 666萬元.4、請(qǐng)求人民法院判令由建設(shè)公司負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi).二、判決一審法院認(rèn)為,本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1、建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證以及消防驗(yàn)收合格證是否影響租賃合同的效力;2、不能全面、及時(shí)地履行房屋租賃合同的責(zé)任分擔(dān)問題.一審法院認(rèn)為,原告建設(shè)公司與被告子木公司所簽訂的?房屋租賃協(xié)議書?是雙方的真實(shí)意思表示,

5、不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效.建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證,但是產(chǎn)權(quán)清楚,并無爭(zhēng)議,因此不能直接導(dǎo)致?房屋租賃協(xié)議書?無效,但是對(duì)于該合同的履行產(chǎn)生一定影響；建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任.子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期間內(nèi)進(jìn)行設(shè)備調(diào)試和試營(yíng)業(yè),辦理相關(guān)的公司注冊(cè)手續(xù), 子木公司在此期間內(nèi)應(yīng)知曉建設(shè)公司未取得租賃物的產(chǎn)權(quán)證,但是在兩年的訴訟期間內(nèi)未主張權(quán)利,視為放棄相應(yīng)的勝訴權(quán).其次,由于雙方簽訂租賃合同是在?中華人民共和國(guó)消防法?實(shí)施之前,因此建設(shè)公司未及時(shí)取得消防驗(yàn)收合格證也不導(dǎo)致?房屋租賃協(xié)議書?當(dāng)然無效.DDD原被告雙方對(duì)?房屋租賃協(xié)議書?的履行

6、行為,都存在不同程度的瑕疵,都應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一定的違約責(zé)任.依照消防治理的相關(guān)規(guī)定,消防驗(yàn)收可以進(jìn)行整體驗(yàn)收,也可以進(jìn)行局部驗(yàn)收.子木公 司接收租賃的房屋后,對(duì)租賃物進(jìn)行了局部改造和精裝修,依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防申報(bào)并經(jīng)消防驗(yàn)收合格才能進(jìn)行正式營(yíng)業(yè).但子木公司沒有提供其已經(jīng)履行此義務(wù)的證據(jù)材料.因此,子木公司認(rèn)為建設(shè)公司不能及時(shí)提供消防驗(yàn)收合格證,從而導(dǎo)致?房屋租賃協(xié)議書?無效,并由建設(shè)公司承當(dāng)全部責(zé)任的理由不能成立.子木公司作為準(zhǔn)備從事餐飲業(yè)的承租方,應(yīng)當(dāng)比出租方盡更多的義務(wù)了解從事餐飲業(yè)的特殊要求和特別程序,本案的事實(shí)說明,關(guān)于租賃物的消防驗(yàn)收問題,子木公司的過錯(cuò)是主要的,但建設(shè)公司作為

7、出租方,也要承當(dāng) 一定的責(zé)任.此外,子木公司作為租賃物的承租方,其知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物的產(chǎn)權(quán)證或者消防安全驗(yàn)收合格證不能及時(shí)取得, 建設(shè)公司有違約行為而給其造成損失時(shí),子木公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取適當(dāng)舉措預(yù)防損失的擴(kuò)大.子木公司在辦理公司登記的過程中,就應(yīng)當(dāng)知曉上述事實(shí), 但是子木公司沒有提供證據(jù)證實(shí)其采取了相應(yīng)的補(bǔ)救舉措.依照?民法通那么?第一百三十六條第三款的規(guī)定,延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為一年,建設(shè)公司于2022年3月向子木公司主張自 1999年4月1日起的房屋租金,但是沒有 提供其自2000年4月1日起就向子木公司主張租金的證據(jù)材料,因此,本院只支持建設(shè)公 司向本院起訴之日起前一年至今

8、的租金及相應(yīng)的滯納金.對(duì)于子木公司對(duì)租賃物進(jìn)行的裝飾裝修,經(jīng)評(píng)估,裝飾裝修工程的價(jià)格在2022年4月15日的市場(chǎng)價(jià)格為351.28萬元.?房屋租賃協(xié)議書? 約定,租賃期滿或其他原因終止本協(xié)議 時(shí),除乙方購(gòu)置的家具、 電器以外其他設(shè)施及設(shè)備應(yīng)完整、無償移交給甲方.根據(jù)本案的事 實(shí)及雙方的過錯(cuò)責(zé)任程度, 就子木公司對(duì)租賃物的裝飾裝修工程,酌定為建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)給付子木公司100萬元補(bǔ)償.一審法院判決：1、解除建設(shè)公司與子木公司簽訂的?房屋租賃協(xié)議書?；2、子木公司將其承租并已經(jīng)裝修的房屋于本判決生效后三十日內(nèi)騰空并移交給建設(shè)公 司；3、子木公司于本判決生效后十日內(nèi)給付建設(shè)公司房屋租金三百五十九萬四千一

9、百六十六元六角七分其中五十萬元已經(jīng)執(zhí)行及滯納金以拖欠租金為基數(shù),根據(jù)拖欠日期每日萬分之五分別計(jì)算至實(shí)際給付之日4、建設(shè)公司于本判決生效后十日內(nèi)給付子木公司房屋裝修補(bǔ)償一百萬元；5、駁回建設(shè)公司的其他訴訟請(qǐng)求.6、駁回子木公司的其他反訴請(qǐng)求.子木公司不服一審判決提起上訴,二審法院駁回上訴,維持原判.三、分析本案的審理,在處理房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的案例方面, 具有借鑒意義.一、出租方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證,是否影響房屋租賃合同的效力.根據(jù)?城市房地產(chǎn)治理法?第五十二條的規(guī)定,房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人 將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為.?城市房屋權(quán)

10、屬登記治理方法?第五條規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證.在很多案例中,房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證, 具體的原因很多,相當(dāng)一局部是土地出讓金已 經(jīng)交納,由于政府職能部門的原因,房屋產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)下發(fā),但是房屋的產(chǎn)權(quán)清楚,沒有爭(zhēng)議.?合同法?對(duì)于合同無效規(guī)定的比擬嚴(yán)格,結(jié)合?合同法?倡導(dǎo)的精神和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 要求,對(duì)于房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同,不宜認(rèn)定為無效合同.但是對(duì)于違章建筑的出租等情況,應(yīng)當(dāng)另論.二、消防驗(yàn)收合格證對(duì)房屋租賃合同效力的影響.經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的消防設(shè)施是否完善, 是否有重大火災(zāi)隱患等,涉及到公共平安和社會(huì) 利益,

11、消防驗(yàn)收問題與出租房屋能否正式投入使用直接相關(guān),因此,經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的消防涉及房屋租賃合同的效力和履行問題.?中華人民共和國(guó)消防法?于 1998年9月1日正式實(shí)施.該法第十規(guī)定,根據(jù)國(guó)家工 程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí),必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收； 未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的,不得投入使用.第十二條規(guī)定,歌舞廳、影劇院、賓館、飯 店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等公眾聚集的場(chǎng)所, 在使用或者開業(yè)前,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào), 經(jīng)消防平安檢查合格后,方可使用或者開業(yè).上述規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是法律的強(qiáng)制性規(guī)定.如果房屋租賃合同的內(nèi)容違反了上述規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同的相應(yīng)內(nèi)容為無效.聯(lián)體建筑或者整棟大

12、樓一般情況下是全部竣工后進(jìn)行整體驗(yàn)收,如果上述整體建筑的竣工時(shí)間較長(zhǎng)或其他原因,而只對(duì)其中局部房屋進(jìn)行出租時(shí),可以進(jìn)行局部驗(yàn)收.依照消防管理的相關(guān)規(guī)定,消防驗(yàn)收可以進(jìn)行整體驗(yàn)收,也可以進(jìn)行局部驗(yàn)收, 但局部驗(yàn)收必須具備相應(yīng)的附加條件.如整幢建筑物的消防水泵、管道等根底消防設(shè)施已經(jīng)具備等.另外,如果對(duì)租賃物進(jìn)行了局部改造和精裝修,依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防申報(bào)并經(jīng)消防驗(yàn)收合格才能進(jìn)行正式營(yíng)業(yè)使用.因此,租賃物的消防驗(yàn)收, 有時(shí)是租賃雙方的共同義務(wù).在“消防法實(shí)施之后,對(duì)租賃合同內(nèi)容的效力問題,應(yīng)當(dāng)考慮租賃房屋的消防驗(yàn) 收問題.四、本案中需要說明的問題一有效的房屋租賃合同處于非法履行狀態(tài)時(shí)雙方

13、責(zé)任的承當(dāng)問題.由于本案中房屋租賃合同在先,?消防法?實(shí)施在后,因此一審法院認(rèn)定房屋租賃合同有效,但是由于消防驗(yàn)收問題, 承租方所開辦酒樓的營(yíng)業(yè)執(zhí)照無法辦理,并因擅自營(yíng)業(yè)被處罰,租賃合同處于非法履行狀態(tài).本案中出租房屋所在的整棟建筑物需要竣工后進(jìn)行整體驗(yàn)收,但是已經(jīng)具備了進(jìn)行局部驗(yàn)收的附加條件,承租方承租的房屋又進(jìn)行了局部改造和裝修,所以一審法院認(rèn)為需要進(jìn)行局部驗(yàn)收,同時(shí)也具備了局部驗(yàn)收的條件,所以承租方應(yīng)當(dāng)承當(dāng)沒有取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的主要責(zé)任.所以,對(duì)于雙方的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方在履行合同過程中的過錯(cuò)責(zé)任程度確定各自應(yīng)當(dāng)負(fù) 擔(dān)的份額.對(duì)于實(shí)際損失,應(yīng)當(dāng)注意確定損失的范圍.依據(jù)合同法的規(guī)定,合同當(dāng)事人有義務(wù)采取舉措預(yù)防損失的擴(kuò)大.沒有采取補(bǔ)救舉措,放任損失擴(kuò)大的局部不應(yīng)支持.二本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辯權(quán)的問題.子木公司認(rèn)為,建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證,擬將設(shè)立的“子木酒樓有限責(zé)任公司 無法獲得工商行政治理部門的核準(zhǔn),不能營(yíng)業(yè),試營(yíng)業(yè)亦無法進(jìn)行.建設(shè)公司