我國房地產(chǎn)融資論文

1、鄭州成功財經(jīng)學(xué)院畢業(yè)論文鄭州成功財經(jīng)學(xué)院畢 業(yè) 論 文題目：我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資問題研究入 學(xué) 年 月 姓 名 學(xué) 號 專 業(yè) 聯(lián) 系 方 式 指 導(dǎo) 教 師 完成時間 2015 年 03 月 30 日目 錄摘要3關(guān)鍵詞3前言4一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資內(nèi)容概括4（一）房地產(chǎn)金融概論4（二）房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識5（三）住房抵押貸款的原理5（四）住房抵押貸款的種類6（五）住房公積金制度6（六）房地產(chǎn)企業(yè)貸款7（七）住房抵押貸款證券化原理7（八）住房抵押貸款證券化的種類7二、對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的總結(jié)與認(rèn)識8（一）房產(chǎn)金融9（二）地產(chǎn)金融9三、國內(nèi)對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資文獻(xiàn)綜述10（一）國外文獻(xiàn)綜述10（二）國

2、內(nèi)文獻(xiàn)綜述11總結(jié)與展望12參考文獻(xiàn)13摘要房地產(chǎn)融資問題無論對房地產(chǎn)業(yè)還是對國家金融業(yè)都非常重要，甚至關(guān)系到一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。在此背景下，本文考察國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的各種融資方式，分析現(xiàn)有融資體系存在的問題，對進(jìn)一步完善和擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道提出一些建議。雖然國家出臺許多刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展利好信息，到2009 年2 月為止仍然無改觀，房地產(chǎn)市場的低迷使得許多房地產(chǎn)商在資金方面更是雪上加霜。而房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，一方面影響銀行貸款回收，早成巨大的金融風(fēng)險；其次也將導(dǎo)致投資和購買其產(chǎn)品的投資者或消費(fèi)者蒙受巨大的損失；再次，影響與該企業(yè)有業(yè)務(wù)往來的上下游關(guān)聯(lián)的企業(yè)；最后，如果項(xiàng)目無以為繼，將造成社

3、會資源的浪費(fèi).因此通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行各種融資方式的優(yōu)劣，借鑒國外運(yùn)行效果較好的融資方式，分析中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的可行程度及可能存在的問題或風(fēng)險，結(jié)合中國現(xiàn)行政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提出可供我國房地產(chǎn)企業(yè)選擇的新的融資方式，為解決我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前內(nèi)有宏觀調(diào)控外有金融危機(jī)的不利環(huán)境中平衡發(fā)展，在理論上提供思路，希望能為我國的房地產(chǎn)企業(yè)點(diǎn)亮一盞明燈。ABSTRACTThe insurance industry in our country is a sunrise industry, but it is also a special industry with high risk. In

4、 order to effectively prevent and defuse the risk of the insurance industry, the insurance industry to promote the healthy and orderly development of safety, we must strengthen the supervision of insurance Therefore, we should take full use of the advanced experience of the international insurance i

5、ndustry to establish and perfect the supervision system of China's insurance industry and improve the supervision level of China's insurance industry.關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 企業(yè) 融資 管理 風(fēng)險前言我過房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價

6、、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。金融，則是指貨幣資金的通融，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集資金與分配資金，它是通過金融市場或者金融中介直接或者間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移到需求方。一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資內(nèi)容概括：（一）房地產(chǎn)金融概論：在這一章中，我們首先學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融的基本原理，了解了房地產(chǎn)金融的基本含義。認(rèn)識了金融市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)貸款的種類，并且掌握了房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)有：（1）房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用（2）房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)（3）房地產(chǎn)金融一般要實(shí)行證券化（4）房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政治性（5）房地

7、產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成本較高收益較好；作用有：（1）增加房地產(chǎn)資金投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（2）提高居民購房支付能力，支持居民住房消費(fèi)（3）調(diào)整銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量（4）執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展其次學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)金融的運(yùn)營模式，了解了房地產(chǎn)金融的立法體制，監(jiān)管制度。深入地認(rèn)識了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如公營地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、互助合作性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、私營金融機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)金融基本模式分為：直接融資模式、契約融資模式、存款融資模式。之后了解了國外房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，分別了解了發(fā)展中國家和歐美發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，并且進(jìn)一步地學(xué)習(xí)了我國房地產(chǎn)金融的歷史及發(fā)展。（二） 房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識貨幣時

8、間價值是指貨幣隨著時間的推移而發(fā)生的增值，也稱為資金時間價值。它的產(chǎn)生主要因?yàn)樨泿艜r間價值是資源稀缺性的體現(xiàn)、貨幣時間價值是信用制度下，流通中貨幣的固有特征、貨幣時間價值是人們認(rèn)知心理的反映。它主要有單利的計算、復(fù)利的計算、平利率和有效利率的計算、年金的計算。而影響利率的計算也是多種多樣的。之后學(xué)習(xí)了金融的風(fēng)險管理，金融風(fēng)險管理和風(fēng)險控制是金融業(yè)也是房地產(chǎn)業(yè)的核心工作之一。銀行風(fēng)險分為環(huán)境風(fēng)險、管理風(fēng)險、交付風(fēng)險、金融風(fēng)險。金融風(fēng)險的管理和控制主要有信貸風(fēng)險的管理、流動性風(fēng)險管理、利率風(fēng)險管理、資本風(fēng)險管理。房地產(chǎn)金融的風(fēng)險主要有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。（三） 住房抵押

9、貸款的原理房地產(chǎn)貸款總體上包括企業(yè)貸款和個人貸款兩類，個人貸款則主要是指向個人的住房抵押貸款。住房抵押貸款是房地產(chǎn)貸款中最重要的形式，這一章主要學(xué)習(xí)了住房抵押貸款一級市場上的一些重要問題，包括住房抵押貸款的概念、程序、資信評估、保險以及貸款種類。住房抵押貸款原意是“呆滯的抵押物”，其含義是說抵押財產(chǎn)在貸款抵押期間是不能流動的。它的主要作用是住房抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)最重要的信貸資產(chǎn)，也是質(zhì)量最好的財產(chǎn)之一。住房抵押貸款對消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)以及房地查產(chǎn)業(yè)都有十分重要的意義。住房抵押貸款主要由貸款機(jī)構(gòu)、擔(dān)保和保險機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與。住房抵押貸款主要經(jīng)過貸款申請及受理、貸款審查與資信評估、協(xié)商貸款條件

10、、簽訂貸款合同、貸后管理和不良資產(chǎn)處置等程序組成。它的自信評估方法有CAMPARI分析法、自信評估運(yùn)作過程等方法。為了分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)中的有關(guān)風(fēng)險，通過財產(chǎn)保險、人壽保險等方式提供的一系列制度性安排叫房地產(chǎn)保險。它主要氛圍財產(chǎn)損失保險、信用保險、保證保險、人壽和人身意外傷害保險。房地產(chǎn)保險是住房抵押貸款市場風(fēng)險管理重要手段，它是以住房抵押貸款風(fēng)險為標(biāo)的而設(shè)置的，它的作用主要是提高了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險能力、促進(jìn)了住房抵押貸款業(yè)務(wù)和保險業(yè)務(wù)的發(fā)展、提高了居民購房的支付能力、為抵押二級市場的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（四） 住房抵押貸款的種類 在這一章的學(xué)習(xí)中，了解了住房抵押貸款的主要種類，并詳

11、細(xì)分析了固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款的不同貸款品種。住房抵押貸款業(yè)務(wù)必須創(chuàng)新，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)防范風(fēng)險需要創(chuàng)新，金融市場競爭需要創(chuàng)新，政府住房政策和金融監(jiān)管的要求需要創(chuàng)新，住房市場發(fā)展要求需要創(chuàng)新。住房抵押貸款分類主要是按照利率是否變化、貸款期限長短、貸款金額大小、是否有政府優(yōu)惠、貸款用途不同等方式進(jìn)行分類。固定利率抵押貸款是歷史最悠久的住房抵押貸款，也是最基本的貸款方式，各種豐富多彩的住宅抵押貸款工具都是在它的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。它主要有等額還款抵押貸款、等本金還款抵押貸款分級還款抵押貸款。為了防范和化解風(fēng)險，金融市場出現(xiàn)了可調(diào)利率的抵押貸款它產(chǎn)生的背景主要是由于防范通貨膨脹的需要、防范短存

12、長貸引起的利率風(fēng)險、防范短存長貸的資金風(fēng)險。在學(xué)習(xí)它的同時還了解了隨價調(diào)整抵押貸款、可變利率抵押貸款、可變利率抵押貸款與固定利率抵押貸款的比較。（五）住房公積金制度公積金制度在一些國家被實(shí)踐證明是一種成功的社會綜合保障制度，我國的住房公積金是指在職職工及職工所在單位按照比例繳存的長期住房儲金，它是保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有。職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例，而職工在特定的提取和使用條件下，可以提取使用住房公積金。 住房公積金貸款是

13、指政府部門所屬的住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。經(jīng)過借款申請、審批借款、辦理借款手續(xù)，貸款使用及償還等步驟，使用住房供給貸款。新加坡是最早建立公積金制度的國家。其中央公積金制度為解決居民住房問題提供了無可取代的支持，取得了舉世公認(rèn)的成就。（六） 房地產(chǎn)企業(yè)貸款房地產(chǎn)企業(yè)貸款是房地產(chǎn)貸款中相對于個人貸款的業(yè)務(wù)種類，在運(yùn)作原理上與一般工商企業(yè)貸款沒有本質(zhì)區(qū)別。在這一章里，以商業(yè)銀行一般企業(yè)貸款原理為基礎(chǔ)，認(rèn)識了房地產(chǎn)企業(yè)貸款基本原理，同時了解了房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)中企業(yè)財務(wù)分析、企業(yè)資信評估兩個重要環(huán)節(jié)，最后了解了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款項(xiàng)目

14、評估的知識。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要遵循貸款企業(yè)信用分析“5C”原則、貸款協(xié)議、貸款保證措施等原則。它的發(fā)放與管理主要包括業(yè)務(wù)開拓、信用分析、貸款決策和實(shí)施、貸后檢查、有問題貸款的處置幾個步驟。通過了解這些步驟，學(xué)習(xí)了商業(yè)銀行貸款程序的基本規(guī)定，同時學(xué)習(xí)了各個程序中房地產(chǎn)貸款的具體要求。銀行信貸業(yè)務(wù)的基本目標(biāo)就是在盡可能小的風(fēng)險狀況下取得盡可能大的收益，防范信貸風(fēng)險是信貸業(yè)務(wù)的核心工作之一。資信評估最早產(chǎn)生美國，又稱為信用評級，是指銀行或社會中介機(jī)構(gòu)，通過對企業(yè)信用記錄、經(jīng)營水平、財務(wù)狀況、所處外部環(huán)境等因素進(jìn)行分析，綜合評價企業(yè)償還債務(wù)的能力和可信程度。它是對企業(yè)償還債務(wù)風(fēng)險度的評價。財務(wù)分析的目

15、的是將財務(wù)報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，以減少決策不確定性。商業(yè)銀行對貸款企業(yè)的財務(wù)分析主要包括財務(wù)比例分析，現(xiàn)金流量分析和財務(wù)預(yù)測。在財務(wù)分析的同時，也要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要包括項(xiàng)目評估應(yīng)具備的條件、借款人評價、開發(fā)項(xiàng)目評價、償債能力評估。（七） 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容之一，在房地產(chǎn)金融市場發(fā)達(dá)的國家，證券化已成為房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然趨勢，它是房地產(chǎn)金融二級市場的核心，也是資本市場的重要組成部分。所謂證券化是指金融市場上不斷出現(xiàn)創(chuàng)新的、可轉(zhuǎn)讓證券產(chǎn)品的趨勢。從這個意義講，資產(chǎn)證券化就是將資產(chǎn)收益權(quán)以證券的形式在資本市場上發(fā)行并流通的

16、過程。根據(jù)這個定義，住房抵押貸款證券化應(yīng)包括住房產(chǎn)權(quán)的證券化和住房債券即抵押貸款的證券化。它主要改善了銀行貸款資產(chǎn)的流動性、促進(jìn)了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化、降低了融資的資本、提高資本的利用率、改善了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大了銀行的經(jīng)營范圍，提高了其經(jīng)營效益，促進(jìn)了資金的流動，使利率趨于一致。信用升級是為投資者提供信用保護(hù)，減少違約風(fēng)險的一種重要手段，它主要提升抵押貸款證券的信用級別、為投資者提供決策參考吸引更多投資者，降低發(fā)行人融資資本、為發(fā)行人提供不公開財務(wù)信息可能。信用評級是由專業(yè)的信用評級機(jī)構(gòu)通過一整套方案和程序，對證券發(fā)行人及其證券的信用風(fēng)險進(jìn)行評估，從而作主客觀而獨(dú)立的評價，它主要為投資者

17、提供決策參考，擴(kuò)大投資范圍；為投資者提供信用風(fēng)險投資的底線，可作為投資者確定風(fēng)險補(bǔ)償?shù)囊蛩?，吸引更多投資者和資金，節(jié)約融資資本等作用。（八） 住房抵押貸款證券化的種類 住房抵押證券化主要有轉(zhuǎn)手抵押證券、剝離式抵押支持證券、擔(dān)保抵押貸款證券。轉(zhuǎn)手證券是抵押貸款證券最基本的品種之一。它主要有吉利美轉(zhuǎn)手證券、弗雷迪轉(zhuǎn)手證券、房利美轉(zhuǎn)手證券、私人轉(zhuǎn)手證券。之后了解了轉(zhuǎn)手證券的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)手證券的提前償付風(fēng)險，與轉(zhuǎn)手證券有關(guān)的提前償付風(fēng)險，提前償付行為的預(yù)測方法，轉(zhuǎn)手證券的投資周期。剝離式抵押支持證券作為衍生抵押證券的一種，它是將本金和利息的分配抵押支持證券。擔(dān)保抵押證券是以抵押貸款組合、轉(zhuǎn)手抵押貸款證券

18、、剝離式抵押支持證券等組成的集合以為現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，發(fā)行具有多個債券級別的抵押貸款證券。以上便是對這一段時間所學(xué)到的主要內(nèi)容的概括。通過老師的講解和自我的學(xué)習(xí)，對房地產(chǎn)金融這一門課程也有許多自己的認(rèn)識。下面論述一下自己的總結(jié)與認(rèn)識感受。二、對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的總結(jié)與認(rèn)識：房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式

19、，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。

20、廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 （一）房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動。嚴(yán)格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動?？梢?，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。 （二）地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融

21、是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及

22、農(nóng)村信用合作等金融活動；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動有關(guān)的資金融通。房地產(chǎn)的主要內(nèi)容與任務(wù)有：（1）房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分科，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地金融市場我國金融體制改革正面臨著進(jìn)

23、一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。 （2）房地產(chǎn)金融的任務(wù)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。 （3）房地產(chǎn)金融體系所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未

24、建立，資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系。我國的房地產(chǎn)金融市場仍然處于一個初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。 建立一個發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達(dá)30年。房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險也遠(yuǎn)非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過它直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。三、

25、國內(nèi)對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資文獻(xiàn)綜述（一）國外文獻(xiàn)綜述：美國的REITs 要求REITs 將應(yīng)稅收入的90%以上分配給投資人，否則REITs 就不能享受應(yīng)有的稅收優(yōu)惠。考察1995-1996 年間在REITs 分紅公告發(fā)布前和發(fā)布后的買賣報價價差，發(fā)現(xiàn)如果分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大。因?yàn)槿绻顿Y者相信公司的管理者對該股票的相關(guān)信息知道得比他們多，他們就會傾向加大該股票的買賣報價差?？梢?，REITs 的高分紅能消除信息不對稱水平。對于如何衡量 REITs 的價值，Richard Imperiale 在其房地產(chǎn)投資信托：投資組合管理的新策略（Real Estate Inves

26、tment TrustsNew strategies for Portfolio Management）一書中作了詳盡的論述，該書是房地產(chǎn)投資信托的了解和投資理念以及大量對業(yè)界頂尖專家的采訪談話的整理，Steve Bergsman（2006）提出：盡管人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)板塊的股票價格波動對整個股票市場的影響要高于其他行業(yè)板塊的股票，但人們卻認(rèn)為房地產(chǎn)投資信托基金沒有股票和債券有影響力。接著在他的文章中，通過分析房地產(chǎn)投資信托基金與利率的關(guān)系，最后得出房地產(chǎn)投資信托基金對股市乃至全國經(jīng)濟(jì)都有重要的影響作用3。Robert Taggart（2004）在管理投資中談到企業(yè)融資問題，主要是選擇和管理外

27、來投資，通過合并，收購和具體項(xiàng)目的資金籌措，以及研發(fā)內(nèi)部投資。 日本商務(wù)環(huán)境部政策規(guī)劃司副主任上杉一郎提到，日本的中小企業(yè)主要是依靠金融機(jī)構(gòu)貸款，大公司就是通過發(fā)行股票和債券融資，日本的金融機(jī)構(gòu)正在考慮通過證券、資產(chǎn)抵押貸款等形式開辟新的融資渠道。此外，歐美等國家善于從公司的資本結(jié)構(gòu)入手，通過確定企業(yè)的最有融資結(jié)構(gòu)來分析融資策略。其融資理論主要有早期的企業(yè)融資理論、以MM 為中心的現(xiàn)代企業(yè)融資理論和主要研究企業(yè)最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)取決于各種稅收收益與破產(chǎn)成本之間平衡的平衡理論。（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述：洪艷蓉（2007）認(rèn)為除了傳統(tǒng)的銀行信貸融資之外，還能通過房地產(chǎn)企業(yè)上市，發(fā)行企業(yè)短期融資券，引入外資合作

28、開發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目融資或者通過設(shè)立房地產(chǎn)投資信托融資。吳靜在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金拓寬房地產(chǎn)融資渠道一文中提出，我國房地產(chǎn)金及基金融資等所占比例較小。銀行一直以來都是房地產(chǎn)市場的主要資金提供者，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款。因此，她主張要發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。張順慈在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)融資渠道分析中指出：融資包括內(nèi)部和外部融資兩部分內(nèi)部融資是開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)的自有資金包括現(xiàn)金、其他速動資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款，開發(fā)商向消費(fèi)者預(yù)收購房定金或購房款也可屬于內(nèi)部融資的一種

29、。外部融資有主權(quán)性融資和債務(wù)性融資兩種。主權(quán)性融資是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為，包括：發(fā)行股票融資、合作開發(fā)融資、房地產(chǎn)投資信托。債務(wù)性融資是指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。胡軍（2007）在研究我國國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后，通過對比分析我國和美國的結(jié)構(gòu)、收入、分配差異，指出由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的客觀需要、REITs 發(fā)展所需的投資主體已逐步形成、住房公積金的保值增值需要、稅收制度的完善更凸顯REITs 的稅收優(yōu)勢，中國目前引入REITs 已具備了可行性。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀都表現(xiàn)出同樣的看法，那就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)主要都。是依賴銀行貸款，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐

30、漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，過分依賴商業(yè)銀行融資將使得金融業(yè)風(fēng)險大，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展艱難，所以必須要發(fā)展新的融資方式。除了利用銀行貸款之外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)也試過通過上市融資和發(fā)行債券等方式，但因?yàn)檎呦拗频仍颍技娂娡顺鑫枧_?？偨Y(jié)與展望 我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資現(xiàn)狀的系統(tǒng)分析，以及對融資案例的定量分析，目的在于找到適合我國不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的最佳融資模式，尋求更好的工程管理模式提高資金的使用效率，借鑒國外運(yùn)行效果較好的融資方式，分析中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的可行程度及可能存在的問題或風(fēng)險，結(jié)合中國現(xiàn)行政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提出可供我國房地產(chǎn)企業(yè)選擇的新的融資方式同時借鑒國外房地產(chǎn)融資的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。參考文獻(xiàn) 1Depken .Caring A. B.Ouyang, 2007, The