中國房地產(chǎn)融資渠道

1、中國房地產(chǎn)融資渠道、融資產(chǎn)品及實(shí)務(wù)方法一 、地產(chǎn)公司融資渠道概覽融資渠道1：融資渠道2：融資渠道3：二、常見的融資產(chǎn)品模型及其投資范圍、投資限制（一）銀行融資1.銀行貸款（1）自營(yíng)貸款（2）委托貸款A(yù).委托貸款屬于金融機(jī)構(gòu)的中間業(yè)務(wù)，既不反應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，也不包含在金融管理部門定義的各項(xiàng)貸款中，受到監(jiān)管的力度較小，不會(huì)占用銀行的表內(nèi)額度，但是，委貸的不良率也會(huì)涉及到對(duì)銀行的業(yè)績(jī)考核。B.費(fèi)率：3,0.5,0.8，工農(nóng)中建委貸費(fèi)率相對(duì)高。C.委貸的抵押登記問題一般而言，多數(shù)地房地產(chǎn)登記部門僅接受銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)登記為土地或在建工程的抵押權(quán)人，所以，一般將房產(chǎn)抵押在銀行或信托名下。但，在訴訟技巧上

2、，被告可以通過提管轄權(quán)異議的方式，拖延訴訟時(shí)間。D.訴訟主體資格問題根據(jù)最高人民法院關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)（法復(fù)19966號(hào)）“在履行委托貸款協(xié)議過程中，由于借款人不按期歸還貸款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托人）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院提起訴訟?！?013年最高法一例判決“山東啟德置業(yè)有限公司與山東鑫海投資有限公司等委托貸款糾紛上訴案（2012）民二終字第131號(hào)，認(rèn)為如果委托人、貸款人（受托人）與借款人之間沒有關(guān)于回收貸款權(quán)利由誰行使的特殊約定，則委托人有權(quán)依據(jù)合同法的規(guī)定直接

3、起訴借款人?！睂?shí)踐中，多數(shù)銀行會(huì)在其制定的委貸合同中直接約定“對(duì)于借款人違反本合同約定的，委托人有權(quán)自行根據(jù)實(shí)際需要直接對(duì)借款人提起訴訟或仲裁”。（3）跨境貸款前海人民幣跨境貸款、內(nèi)保外代A.前海人民幣跨境貸款B.內(nèi)保外貸（具體參見地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結(jié)匯最新政策解讀及實(shí)操攻略（上） 定義：境內(nèi)反擔(dān)保人（通常為境外借款人的母公司）向境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)（境內(nèi)擔(dān)保銀行）提出開立備用信用證申請(qǐng)，由境內(nèi)擔(dān)保銀行向境外金融機(jī)構(gòu)（境外貸款行）開立備用信用證，為境外借款人提供融資。 交易結(jié)構(gòu)圖： 結(jié)構(gòu)分解：（a）擔(dān)保人將現(xiàn)金直接存在境內(nèi)分行后（或提供其他擔(dān)保物），境內(nèi)分行向境外分行提供保函或者備用信用證，境外

4、分行向借款人提供借款。（b）擔(dān)保人和借款人需具備關(guān)聯(lián)關(guān)系，最好是100%控股。但是，目前事實(shí)上有些操作是不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過簽訂代持協(xié)議的方式來產(chǎn)生表面的關(guān)聯(lián)關(guān)系。（c）匯率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：遠(yuǎn)期鎖匯 補(bǔ)充知識(shí)點(diǎn)：境外融資成本舉例：香港：年化3-5個(gè)點(diǎn)；臺(tái)灣：年化1-2個(gè)點(diǎn)；新加坡：年化3-6個(gè)點(diǎn)；其中：境外利息：240bp+3個(gè)月libor=2.4%+約0.6%=3%；保函費(fèi)用：低的千分之一（如廈門銀行），高的2%（如工行）服務(wù)費(fèi)：有的銀行無，有的銀行1%-2%資金入境費(fèi)用（通道費(fèi)）：1%-5%匯差及鎖匯：匯差按離岸人民幣匯率計(jì)算，遠(yuǎn)期購匯成本3%左右。2.理財(cái)產(chǎn)品根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)承受能力不同的分類：補(bǔ)

5、充（1）信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法的合格投資人第六條 前條所稱合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識(shí)別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人：（一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；（三）個(gè)人收入在最近3年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近3年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。（2）銀行理財(cái)產(chǎn)品的分類A.按收益類型（來源于網(wǎng)絡(luò)資料）B.按投資方向（來源于網(wǎng)絡(luò)資料）（二）房地產(chǎn)信托融資補(bǔ)充：賣出回購指信托公司

6、在金融市場(chǎng)上按照回購協(xié)議的約定，先行賣出可以作為回購交易的特定信托資產(chǎn)（國債、股票等），再按固定的價(jià)格在到期日從交易對(duì)手處買回的經(jīng)濟(jì)行為，其本質(zhì)是交易對(duì)手向信托財(cái)產(chǎn)融資，屬于為信托財(cái)產(chǎn)借入資金。1.資金端分類2.項(xiàng)目端分類補(bǔ)充：（1）關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)通20102號(hào)）“結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)行收益分配，使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿的投資者通過投資不同層級(jí)的受益權(quán)來獲取不同的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的集合資金信托業(yè)務(wù)。”（2）集合信托受益權(quán)進(jìn)行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人；機(jī)構(gòu)所

7、持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。限制目的：防止信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給合格投資者以外的人（三）資管計(jì)劃1.基金專戶及其子公司專項(xiàng)資管計(jì)劃（1）投資范圍根據(jù)證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定，基金子公司可從事資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。（2）投資限制（3）特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)分類基金公司或者其子公司的專戶理財(cái)基金子公司資管業(yè)務(wù)也可分為“一對(duì)一業(yè)務(wù)”和“一對(duì)多業(yè)務(wù)”，類似于信托計(jì)劃中的“單一資金信托計(jì)劃”和“集合資金信托計(jì)劃”，而個(gè)人投資者一般接觸到的是“一對(duì)多業(yè)務(wù)”。2.券商資管計(jì)劃補(bǔ)充：（1）2015年1月16日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的商業(yè)銀行委托貸款管理辦法(征求意見稿)第十一條明確提出

8、，要求商業(yè)銀行不得接受以“籌集的他人資金”對(duì)外發(fā)放委托貸款。按此規(guī)定，大致有三類今后將無法作為委托人發(fā)放委托貸款。一是基金子公司、證券公司發(fā)起設(shè)立的資管計(jì)劃；二是有限合伙基金；三是契約型私募基金。這三類私募投資機(jī)構(gòu)原有債權(quán)投資通常采用銀行委托貸款的模式，對(duì)此，銀行委貸的方式被堵，可考慮以下方式解決：A.信托計(jì)劃進(jìn)行委貸：證券公司、基金子公司的資管計(jì)劃以及私募基金仍然可以通過嵌套一層信托計(jì)劃，認(rèn)購單一信托計(jì)劃并發(fā)放信托貸款的方式將募集的資金向融資方發(fā)放。B.“股+債”的夾層融資：證券公司、基金子公司、基金管理人用資管計(jì)劃或基金的少部分投資款受讓持有融資方的部分股權(quán)，再將剩余投資款通過向公司提供股

9、東借款的方式注入融資方。C.假股真?zhèn)Ｊ剑和顿Y資金全部用于認(rèn)購融資方的增資，在融資期間完全成為融資方的股東，并通過安排對(duì)賭條款、簽署原股東回購協(xié)議、設(shè)置減資安排等方式，在融資期屆滿時(shí)實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資的溢價(jià)回購或退出。D.收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購：融資方通過將其自身的收益權(quán)以類資產(chǎn)證券化的方式轉(zhuǎn)讓予資管計(jì)劃或私募基金，并同時(shí)約定滿足一定期限或條件的情況下，由融資方以約定價(jià)格向投資方實(shí)現(xiàn)溢價(jià)回購的融資安排。（2）結(jié)構(gòu)示意圖（來源于網(wǎng)絡(luò)）A.集合資管計(jì)劃B.專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃C.定向資產(chǎn)管理計(jì)劃3.保險(xiǎn)(1)投資范圍、投資限制概覽（2）保險(xiǎn)資金投資方式解析 根據(jù)上圖，保險(xiǎn)資金的投資方式有如下三種：A.保險(xiǎn)資金直接

10、投資B. 保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金年金等合格投資者委托保險(xiǎn)公司或者是保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行投資C.募集投資：保險(xiǎn)資管公司或保險(xiǎn)公司發(fā)起設(shè)立保險(xiǎn)資管產(chǎn)品，由委托人投資這些產(chǎn)品,最終實(shí)現(xiàn)對(duì)底層資產(chǎn)的投資 保險(xiǎn)資管產(chǎn)品有兩大類A.各種計(jì)劃：如基礎(chǔ)設(shè)施、債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、項(xiàng)目支持計(jì)劃等;B.組合類保險(xiǎn)資管產(chǎn)品：具體分為定向產(chǎn)品和集合產(chǎn)品4.期貨（四）地產(chǎn)基金1.投資范圍及投資限制投資范圍：根據(jù)私募投資基金監(jiān)督管理辦法的規(guī)定，“私募基金財(cái)產(chǎn)的投資包括買賣股票、股權(quán)、債券、期貨、期權(quán)、基金份額及投資合同約定的其他投資標(biāo)的?！彼侥蓟鹂赏顿Y新三板企業(yè)，但需穿透核查人數(shù)。投資限制：私募基金債權(quán)投資受限，目前通

11、過銀行委貸進(jìn)行債權(quán)投資也存在一定的難度，但仍可通過信托進(jìn)行債權(quán)投資。2.地產(chǎn)基金的基本結(jié)構(gòu)及幾種常見的嵌套結(jié)構(gòu)（五）其他注意事項(xiàng)1.關(guān)聯(lián)交易禁止事項(xiàng)2.穿透核查要求（1）投資人不得違規(guī)匯集他人資金購買信托產(chǎn)品；（2）投資新三板掛牌前股權(quán)投資而言，信托計(jì)劃和有限合伙私募基金可以投資但需要穿透識(shí)別準(zhǔn)掛牌企業(yè)的人數(shù)；（3）以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于私募基金的，需穿透核查。三、資管產(chǎn)品嵌套組合規(guī)則（一）銀信合作傳統(tǒng)銀信合作模式目的在于將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)模為避免商業(yè)銀行借助銀信合作業(yè)務(wù)將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)模，自2009年開始，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)

12、了一系列規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)2009111號(hào)、銀監(jiān)發(fā)201072號(hào)和銀監(jiān)發(fā)20117號(hào)），銀信合作業(yè)務(wù)逐漸被叫停。“銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)”界定為“商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為”，即信托計(jì)劃委托人僅限定為商業(yè)銀行，以第三方非銀行機(jī)構(gòu)為主體發(fā)起設(shè)立信托計(jì)劃的操作模式（如券商資管）則不在監(jiān)管范圍之內(nèi)；其次，要求將理財(cái)資金通過信托計(jì)劃發(fā)放信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)和票據(jù)資產(chǎn)三類表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，而銀行受讓信托受益權(quán)并不在上述要求轉(zhuǎn)表的資產(chǎn)范圍之內(nèi)。在傳統(tǒng)銀信合作產(chǎn)品中引入更多的過橋方和改變理財(cái)計(jì)劃投資標(biāo)的設(shè)計(jì)形成了銀行對(duì)銀信

13、合作規(guī)定的監(jiān)管套利。（二）銀證信合作1.銀證信合作信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)禁股令的變通，實(shí)現(xiàn)避饒監(jiān)管套利案例背景：甲公司為A 銀行的高端授信客戶，甲公司向A銀行申請(qǐng)28 億元人民幣貸款。A 銀行決定滿足其資金需求，但A銀行的貸款總量不足300 億元。A銀行的放貸的考量：（a）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管核心指標(biāo)（試行）規(guī)定：“單一客戶貸款集中度為最大一家客戶貸款總額與資本凈額之比，不應(yīng)高于10%?！盇銀行若直接放貸28億元，則觸犯該紅線；（b）貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重高，直接發(fā)放貸款將大幅降低資本充足率；（c）表內(nèi)貸款移至表外的需要，實(shí)現(xiàn)避饒監(jiān)管套利；各方角色：A 銀行：形式上投資，實(shí)際上貸款；B 銀行：形式上理財(cái)，

14、實(shí)際上過橋；券商：形式上資產(chǎn)管理，實(shí)際上過橋；信托公司：形式上信托，實(shí)際上過橋甲公司：形式上使用信托資金，實(shí)際上使用銀行資金。補(bǔ)充：規(guī)避監(jiān)管套利的方式（1）買入返售模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)。B.過橋企業(yè)與銀行A、銀行B簽訂三方合作協(xié)議，約定將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行A，銀行B以買入返售方式買入銀行A的信托受益權(quán)，銀行A承諾在信托受益權(quán)到期前無條件回購；該模式下，銀行A為信托貸款的出資方。（2）銀行理財(cái)計(jì)劃對(duì)接過橋企業(yè)模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)；B

15、.過橋企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行A，A將該信托受益權(quán)包裝成保本型理財(cái)產(chǎn)品；C.銀行B與銀行A簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，購買銀行A發(fā)行的上述保本理財(cái)產(chǎn)品。在該模式下，銀行A為過橋方，銀行B是信托貸款的實(shí)際出資方。（3）銀行理財(cái)計(jì)劃對(duì)接融資企業(yè)A.融資企業(yè)將自有財(cái)產(chǎn)權(quán)（如正在出租的商業(yè)物業(yè)）委托給信托公司，設(shè)立受益人是自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃;B.銀行成立理財(cái)產(chǎn)品，向個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金用于購買融資企業(yè)的信托受益權(quán)。2.銀證信合作委托貸款，對(duì)資管計(jì)劃不得放貸的變通（三）銀證合作目前監(jiān)管要求：A.銀行理財(cái)?shù)那短滋颖芑蛘哒{(diào)劑監(jiān)管指標(biāo),銀行自營(yíng)可以購買另一家銀行的理財(cái)，但銀行理財(cái)不能購買其他銀行的理財(cái)。B.銀行

16、理財(cái)嵌套其他資管計(jì)劃目前無明確限制。監(jiān)管趨勢(shì)：（1）根據(jù)商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)，有放開銀行理財(cái)產(chǎn)品嵌套趨勢(shì)。（2）未來可能禁止非標(biāo)銀行理財(cái)嵌套除信托外的其他資管計(jì)劃。非標(biāo)銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃投資非標(biāo)：允許非標(biāo)銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃外的資管投資非標(biāo)：禁止補(bǔ)充：A.非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)是指未在銀行間市場(chǎng)或者證券交易所市場(chǎng)交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受(收)益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。B.商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)第三十九條(特定目的載體投資要求)商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品投資特定目的載體的，應(yīng)當(dāng)符合以下要求

17、：“(四)所投資的特定目的載體不得直接或間接投資于非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)，符合銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定的信托公司發(fā)行的信托投資計(jì)劃除外；前款所稱特定目的載體包括但不限于其他商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托投資計(jì)劃、除貨幣市場(chǎng)基金和債券型基金之外的證券投資基金、證券公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃、基金管理公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃、期貨公司及其子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃和保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品等。”1.銀行+券商定向資管計(jì)劃（1）禁止性規(guī)定A.禁止分公司、營(yíng)業(yè)部獨(dú)立開展定向資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；B.禁止開展資金池業(yè)務(wù)；C.禁止將委托資金投資于高污染、高能耗等國家禁止投資的行業(yè)；D.對(duì)合作銀行要求最近一年年末資

18、產(chǎn)規(guī)模不低于300億元，且資本充足率不低于10%；（2）銀行+券商定向資管計(jì)劃的具體模式：信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；票據(jù)業(yè)務(wù)；委托貸款業(yè)務(wù)；信托貸款業(yè)務(wù)；轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)；福費(fèi)廷業(yè)務(wù)。以下為幾種模式的列舉：2.銀行理財(cái)產(chǎn)品+券商資管計(jì)劃（四）銀基合作（1）銀行表內(nèi)資產(chǎn)表外化銀行理財(cái)產(chǎn)品+基金子公司專項(xiàng)資管計(jì)劃購買自有信貸資產(chǎn)（2）銀行表內(nèi)資產(chǎn)表外化銀行理財(cái)產(chǎn)品+信托計(jì)劃+基金子公司專項(xiàng)資管計(jì)劃購買他行的信貸資產(chǎn)并回售（五）信基合作（詳見上文地產(chǎn)基金部分）（六）券商資管產(chǎn)品1.券商資管內(nèi)部投資問題：2.券商資管+基金資管/信托計(jì)劃3.變通規(guī)則（見上文結(jié)構(gòu)圖）（1）券商資管+信托放貸（2）券商專項(xiàng)資管通過資產(chǎn)收益權(quán)售后回購變相放貸（3）通過集合信托計(jì)劃對(duì)接券商定向資管的方式來間接實(shí)現(xiàn)拆分轉(zhuǎn)讓定向資管收益權(quán)（七）其他金融產(chǎn)品的嵌套問題1.基+證/信2.信+證/基/信3.期貨資管和券商、基金、信托相互投資4.保險(xiǎn)資產(chǎn)管理計(jì)