2019年鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置小區(qū)現(xiàn)狀及存在問題的分析

1、1 / 8鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置小區(qū)現(xiàn)狀及存在問題的分析近年來，我市經(jīng)濟發(fā)展迅速，吸引了大批投資目光，各大中型企業(yè)紛 紛進駐我廣漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，而 XX 鎮(zhèn)大部分區(qū)域恰好為開發(fā)區(qū)所涵蓋。 為配合我市搞好經(jīng)濟工作， 滿足開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)建設(shè)用地需求， 我鎮(zhèn) 按照市上整體規(guī)劃，開展了一系列征地拆遷和安置工作。截止目前， 竣工的拆遷安置小區(qū)已有 9 個，實際入住數(shù)量已接近 2000 戶，隨著 開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，拆遷安置的范圍和數(shù)量還將不斷增加， 安置小區(qū) 的管理任務(wù)也將隨之逐步加重。 現(xiàn)就已入住幾個小區(qū)的現(xiàn)狀及存在問 題作以下簡要分析，以期為今后拆遷安置工作積累經(jīng)驗，做好鋪墊， 保障我市經(jīng)濟建設(shè)的順利進行。一、基

2、本情況（一） 海口小區(qū)?？谛^(qū)位于海口路， 20* 年底建成并入住。小區(qū)內(nèi)共有住房 516 套，現(xiàn)已入住 400 余套。小區(qū)住戶主要為四合村人口。 該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共有 12 人（主管 2 名，會計 1 名，出納 1 名， 門衛(wèi) 4 名，守車員 2 名，保潔 2 名，），薪酬除會計 200 元/月、1 名 主管 650 元/ 月之外，其他均為 600 元/ 月。該小區(qū)物管費為 0.10 元/rn2/月， 預(yù)收 1 年。 水費由自來水公司直接 收取，電費和氣費由物管代收。（二） 大塘一期大塘一期小區(qū)位于福州路南三段 40 號，面積約 19000 平方米， 居民 于20* 年 11 月起入住。

3、小區(qū)內(nèi)共有住房 196 套，現(xiàn)已入住 170 余套， 小2 / 8區(qū)居民主要為大塘村人口。該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共有 5 人（負責(zé)人 1 名，出納 1 名，門衛(wèi)兼保 潔共 2 名，守車員 1 名），均為大塘村人，年齡在 50 歲左右，薪酬分 別設(shè)置為 400 元/月、 200 元/ 月、 600 元/ 月、 900 元/月。該小區(qū)物管費為 0.10元/m2/月，預(yù)收 1 年。水費由業(yè)主自行前往繳 費點繳納，電費由電業(yè)局直收，氣費由物管代收。（三）大塘二期大塘二期小區(qū)位于福州路三段， 面積 30831.41 平方米，居民于 20* 年8 月起入住。小區(qū)內(nèi)共有住房 396 套，現(xiàn)已入住 344 套，

4、以大塘村 人口為主。該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共有 8 人（負責(zé)人 1 名，會計 1 名，出納 1 名，門衛(wèi) 2 名，保潔員 1 名，守車員 2 名），薪酬分別設(shè)置為 600 元/ 月、150元/月、400 元/月、700 元/月、550 元/月、700 元/月。該小區(qū)物管費為 0.10 元/m/月，預(yù)收 1 年。水費電費均由業(yè)主自行 前往繳費點繳納，氣費由物管代收。（四）福州路小區(qū)福州路小區(qū)位于福州路 1 74 廠菜市對面，于 20*年 8 月建成并入住。 小區(qū)內(nèi)除有統(tǒng)建房 64 套已全部入住外 （主要為大塘 7 社人口），還有 自建房 65 套，這部分主要為馬牧 2 社人口。該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員

5、共有 2 人（保潔兼守車員共 2 名），薪酬為 600元/月，均為大塘 7 社人。該小區(qū)物管費為 0.10元/ m2/月，預(yù)收 1 年。電費由業(yè)主自行前往繳3 / 8費點繳納，水費氣費由物管代收。（五） 濱河小區(qū)濱河小區(qū)位于三亞路，居民于 20*年 12 月起入住。小區(qū)內(nèi)共有住 房 420套，現(xiàn)已入住 300 余套，主要為獨木村人口。（六） 三亞小區(qū)三亞小區(qū)位于三亞路， 于 20*年 10 月建成并入住。 小區(qū)內(nèi)共有住 房 1000余套，現(xiàn)已入住約 500 套，居民以獨木村人口居多。以上兩個小區(qū)因處于同一位置，所以由一個物管班子統(tǒng)一管理，共有 1 0 人（負責(zé)人兼門衛(wèi) 1 名，月薪 1 200

6、 元；門衛(wèi)兼保潔 3 名，月薪 900元；守車員兼保潔 3 名，月薪 800 元；保潔 1 名，月薪 500 元； 水電兼出納 1 名，月薪 840 元；會計 1 名，月薪 240 元）。（七） 和平小區(qū)和平小區(qū)位于南海路 48 號，占地面積約 90 畝，目前已建成三期， 共有住房 700 多套，居民從* 年起陸續(xù)入住。 小區(qū)居民主要為和平村 人口。該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共有 1 5 人（行政人員 3 名，保安 4 名，保潔4 名， 守車員 3 名， 水電工 1 名） ， 小區(qū)物管費為 0.10 元/m/月， 預(yù) 收 1 年。電費由供電局直接收取，水費氣費由物管代收。（八） 馬牧北區(qū)馬牧北區(qū)位于

7、深圳路東一段，于 20* 年底建成并入住。小區(qū)內(nèi)共有 住房1000 多套，現(xiàn)已入住 600 多套，小區(qū)居民以馬牧村人口為主。該小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員共有 10 余人。（九）順河小區(qū) 該小區(qū)位于漢口路延伸段，分三期建成，全為自建房。4 / 8二、存在的問題 經(jīng)過調(diào)查了解，以上小區(qū)（主要是統(tǒng)建小區(qū)）均存在不同程度的各 種問題和矛盾，主要集中體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）安置小區(qū)的配套設(shè)施不夠完善 一是停車場所設(shè)置不合理和車位嚴重不足，這是各個小區(qū)最突出的 一個矛盾。小區(qū)內(nèi)居民多為失地農(nóng)民，他們的交通工具多為自行車、 摩托車和電瓶車， 有的甚至一戶多輛， 還有部分居民以人力或電動三 輪車作為營生。因原有車庫

8、的設(shè)計容量完全不能滿足實際存放需要， 許多居民將車輛停放在小區(qū)通道、 樓道或各個角落里，這對居民出入 和小區(qū)環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。同時對統(tǒng)一看護帶來難度，車輛丟失現(xiàn) 象時有發(fā)生，業(yè)主反映強烈。其次，因無充電設(shè)施，部分高層居民直 接從家中拉線從窗戶接至樓外地面給電瓶車充電， 這就成為一個嚴重的安全隱患。另外，個別小區(qū)（大塘二期）因車庫柵欄太矮，經(jīng)常發(fā) 生電瓶車丟失事件。 此事已與開發(fā)區(qū)物管辦進行過多次溝通， 雖經(jīng)過 加高但柵欄也僅有 1.4 米之高，仍不足以御防電瓶車失竊現(xiàn)象， 不能 徹底解決這一問題。二是無休閑健身設(shè)施。經(jīng)實地察看發(fā)現(xiàn)，小區(qū)多無健身器械、無閱 報欄等休閑設(shè)施， 居民多以打麻將作為

9、休閑娛樂方式， 而鄰里之間又 因麻將聲產(chǎn)生多起矛盾糾紛，影響了社會穩(wěn)定。三是消防設(shè)施不完善。小區(qū)內(nèi)消防栓、消防帶和滅火器缺失較多， 一旦發(fā)生災(zāi)情， 后果將不堪設(shè)想。 另外大塘二期的消防通道門只有半 邊。四是垃圾箱不足， 居民生活垃圾因無定點堆放而隨處亂丟， 影響環(huán)境 衛(wèi)生，目前也沒有專人專車清運垃圾， 這些都嚴重阻礙了我市城鄉(xiāng)環(huán) 境綜合整治的前進步伐。5 / 8此外小區(qū)的醫(yī)療配套設(shè)施也亟需完善。（二）小區(qū)建設(shè)及房屋交接的遺留問題 一是小區(qū)路面存在嚴重質(zhì)量問題，掃地都可以使得路面掉渣，居民對此怨聲載道；二是多數(shù)小區(qū)線路不明確、 計量表不分、計量差較大， 直接造成費用無法分攤， 導(dǎo)致現(xiàn)任物管面臨收

10、費難的困境； 三是經(jīng)常 出現(xiàn)屋頂滲水，下水管道堵、漏、爛等現(xiàn)象，相關(guān)單位后期維護不及 時、不到位，致使問題久拖不決。上述問題在大塘二期和福州路小區(qū) 體現(xiàn)的尤為明顯， 部分居民以此為由拒絕繳納水電氣費和物管費， 這 給小區(qū)的管理工作帶來了不必要的困難。（三）房屋維修基金不明確 各小區(qū)到目前為止，也沒有明確和收取、預(yù)留任何房屋維修基金。目前各小區(qū)的房屋還處于質(zhì)保期內(nèi)， 一旦質(zhì)保期過后， 房屋和小區(qū)設(shè) 施的維修維護費用又該從何而來？（四）物業(yè)管理經(jīng)費缺口太大，管理工作難以開展 目前各小區(qū)已根據(jù)崗位配備了物業(yè)服務(wù)人員，但也僅夠滿足小區(qū)管 理的最基本需求， 人手還是相當(dāng)缺乏， 崗位薪酬相對于工作量普遍較

11、 低，難以調(diào)動工作人員積極性，要想解決這一問題，就得動用經(jīng)費。收取的 0.10 元/ m2/月的物業(yè)管理費連目前物管人員工資都不夠發(fā)放，小區(qū)物管辦公經(jīng)費、功能完善所需費用（原設(shè)計外） 、配套設(shè)施的維 護維修費用就更無從談起。（五） 小區(qū)管理模式混亂，管理制度不完善，相關(guān)單位職責(zé)不明確，相關(guān)人員責(zé)任心不強6 / 8物業(yè)管理的方式大致可分為專業(yè)物管公司管理、業(yè)主自行管理、建 設(shè)單位或施工單位管理幾種方式， 政府職能部門只能起引導(dǎo)和監(jiān)督作 用。目前我鎮(zhèn)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理是幾不像， 沒有管理職能主體， 也沒有成立業(yè)主委員會，小區(qū)若有問題不知道該找開發(fā)區(qū)還是政府。 另外小區(qū)物業(yè)管理人員專業(yè)性不強、分

12、工不明確、責(zé)任難落實，人員 不好找，在崗人員年齡也普遍偏高。導(dǎo)致現(xiàn)有的門衛(wèi)、保管等崗位流 于形式。小區(qū)的各項管理制度，包括崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、物業(yè)管理 辦法、裝修管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、出租房管理規(guī)定等一系列制度 均不完善。（六） 居民整體綜合素質(zhì)需要進一步提高入住安置小區(qū)的業(yè)主都是從以前的農(nóng)戶轉(zhuǎn)變而來，還保持著農(nóng)村的 生活方式，在公共綠地種樹種菜、在小區(qū)內(nèi)亂擺攤點、部分業(yè)主隨意 搭建的現(xiàn)象屢禁不止。其不論生活習(xí)性或是整體素質(zhì)目前都不能與城 市居民相提并論， 物業(yè)服務(wù)管理工作經(jīng)常得不到應(yīng)有的理解、 支持和 配合，加之其身份又為拆遷戶，這給管理工作大大增加了難度。小區(qū) 居民從農(nóng)村村民到城市居民的

13、轉(zhuǎn)變還需要一個漫長的過程。三、擬采取的幾點措施（ 一） 針對小區(qū)配套設(shè)施方面存在的問題，將采取車庫擴容、增設(shè)電 瓶車充電設(shè)備，增設(shè)垃圾桶，完善消防設(shè)施、健身器械和報刊欄等休 閑設(shè)施的途經(jīng)對其加以改善， 比如馬牧北區(qū)可考慮直接在原有車庫基 礎(chǔ)上擴容、?？谛^(qū)可考慮在空閑地方另設(shè)簡易自行車庫。另外，要 適當(dāng)增設(shè)攝像頭等監(jiān)控設(shè)施， 嚴格實行出入登記， 要求車輛憑卡出入。 在設(shè)計、實施改善方案時，要同時從方便住戶和便于管理的角度出發(fā)， 充分考慮到住戶的7 / 8需要與安全。（ 二） 針對小區(qū)建設(shè)和房屋交接的遺留問題、房屋維修基金問題、以 及物業(yè)管理經(jīng)費問題等，需與開發(fā)區(qū)、小區(qū)、各村居委會、住戶代表 等相關(guān)單位和人員進行溝通協(xié)商，找出問題成因，劃清責(zé)任范圍，制 定相應(yīng)的具體解決方案和措施； 對投入使用小區(qū)房屋和設(shè)施的維修維 護必須制定專人負責(zé)，對存在的問題及時給予解決。（ 三） 要健全安置小區(qū)管理機制，完善小區(qū)管理制度，明確小區(qū)管理 職責(zé)；按照屬地原則，重視村委會在