房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、目錄致估價(jià)委托人函2估價(jià)師聲明3估價(jià)假設(shè)和限制條件4估價(jià)結(jié)果報(bào)告5估價(jià)技術(shù)報(bào)告8附件15致估價(jià)委托人函李先生：我公司接受您的委托，對座落在煙臺(tái)市萊山區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查和評定估算?，F(xiàn)將評估結(jié)果函告如下：一、估價(jià)對象：祥隆萬象城 第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi) 項(xiàng)目位于煙臺(tái)市東部新城市中心-萊山區(qū)核心地段煙臺(tái)大學(xué)埠嵐商圈，項(xiàng)目東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路，周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)等大型市政配套齊全，醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等生活配套星羅棋布，公交線路密集交通便利，是煙臺(tái)的文化、體育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周邊配套外，

2、項(xiàng)目本身也有自己的商業(yè)配套。祥隆廣場，總建面積24萬平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、頂級百貨、購物中心、風(fēng)情步行街、娛樂城、流行前線、電影城、美食城等時(shí)尚業(yè)態(tài)，志在打造煙臺(tái)前所未有的大型體驗(yàn)式商業(yè)群，全面升級煙臺(tái)商業(yè)業(yè)態(tài)和生活方式。2、 估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)可售金額提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象房地產(chǎn)可售價(jià)值。3、 估價(jià)時(shí)點(diǎn):2016年5月1日四、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實(shí)事求是的原則，按照房地產(chǎn)價(jià)格評估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，確定：祥隆

3、萬象城第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積為103平米的毛坯房在2016年5月7日的房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)市場價(jià)格評估單位為：9493.25元/m2大寫金額: 玖仟肆佰玖拾叁圓貳角伍分（每平方米）五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自本估價(jià)報(bào)告出具之日起至2016年11月7日止。某某房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人簽字：* 估價(jià)師簽名：* 二一六年五月七日 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也

4、沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實(shí)狀況資料，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)。六、需要聲明的事項(xiàng)：（一）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年5月1日，提交報(bào)告之日為2016年5月7日。在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過半年，即2016年5月7日至2012年11月7日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（二）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一

5、部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。報(bào)告編制人員： * 資格及證號：* 簽名蓋章：* 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：* 注 冊 章 ：*某某房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）二一六年五月七日估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本次估價(jià)的依據(jù)是： （1）中華人民共和國土地管理法 ； （2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； （3）國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ； （4）煙臺(tái)市房屋估價(jià)辦法。二、本報(bào)告所稱評估價(jià)格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、由于委托方未提供估價(jià)

6、對象房屋所有權(quán)證，故本次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進(jìn)行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請報(bào)告使用方注意。四、本報(bào)告估價(jià)人員未對估價(jià)對象的土地面積和建筑面積進(jìn)行測量，以產(chǎn)權(quán)方提供的抵押物明細(xì)清單中數(shù)據(jù)指標(biāo)為依據(jù)。如果上述指標(biāo)發(fā)生變化，本次評估估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。五、本次評估為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之目的使用，提供估價(jià)對象正常市場價(jià)格參考，故本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價(jià)格，特提請報(bào)告使用方注意。六、在評估所委托房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該

7、房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。七、自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。八、本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對于估價(jià)對象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。十、本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相

8、關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。十一、委托方只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的合理使用，本報(bào)告不可用于其它用途。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方 委托單位：*負(fù)責(zé)人：* 聯(lián)系人：* 聯(lián)系電話:* 法定代表人:* 委托方地址:*二、受托方受托估價(jià)人：某某房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：*估價(jià)資質(zhì)等級：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評估壹級資質(zhì)估價(jià)人住址：煙臺(tái)市萊山區(qū)清泉路30號三、估價(jià)對象小區(qū)基本信息：估價(jià)對象煙臺(tái)市萊山區(qū)祥隆萬象城位于煙臺(tái)市東部新城市中心-萊山區(qū)核心地段煙臺(tái)大學(xué)埠嵐商圈，項(xiàng)目東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路，周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、

9、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)等大型市政配套齊全，醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等生活配套星羅棋布，公交線路密集交通便利，是煙臺(tái)的文化、體育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周邊配套外，項(xiàng)目本身也有自己的商業(yè)配套。祥隆廣場，總建面積24萬平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、頂級百貨、購物中心、風(fēng)情步行街、娛樂城、流行前線、電影城、美食城等時(shí)尚業(yè)態(tài)，志在打造煙臺(tái)前所未有的大型體驗(yàn)式商業(yè)群，全面升級煙臺(tái)商業(yè)業(yè)態(tài)和生活方式。項(xiàng)目地址：萊山區(qū)清泉路19號建筑類別：板樓、高層產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目占地面積：56萬總建筑面積：103萬容積率：2.28綠化率：40%停車位比例：1

10、：1.2物業(yè)費(fèi)：1.2元開發(fā)公司: 山東華都置業(yè)有限公司 待估住宅基本信息：祥隆萬象城第9棟第12層戶型三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積為103平米的毛坯房，竣工時(shí)間為2015年，房屋類型為普通住宅，房屋結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，住宅為毛坯房，可根據(jù)需要裝修。有完善的供水、排水、供電、通訊和供暖。四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)可售金額提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象房地產(chǎn)可售價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2016年5月1日六、價(jià)值定義 本報(bào)告評估出的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對象在時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù) 1.有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程 (1) 中華人民共和國土地管理法 ； (2) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；

11、(3) 國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ； (4)煙臺(tái)市房屋估價(jià)辦法。 2. 委托方提供的資料 (1) 煙臺(tái)市房地產(chǎn)勘察測繪提供的資料； （2）委托人提供的權(quán)證、圖等資料。 3. 受委托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查及網(wǎng)上搜集獲得的相關(guān)資料。八、估價(jià)原則 1. 合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 2. 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提估價(jià)。 3. 替代原則 要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資

12、料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，采用如下方法進(jìn)行評估： 1. 采用市場比較法，考慮到該區(qū)域有同類型的小區(qū)和商鋪交易案例可做比較，故首選市場比較法求取評估對象的房地產(chǎn)價(jià)格。首先選取交易案例作為比較對象，其次對比較案例進(jìn)行交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，最后求取房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格； 2. 采用成本法對土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評估，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊；3.采用收益法對土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評估，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益÷建筑物資本化率,得到估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。 對上述三種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合,得到估價(jià)對象的最終價(jià)格。 十、

13、估價(jià)結(jié)果 祥隆萬象城第9棟第12層，在2016年5月1日的房地產(chǎn)價(jià)格為： 房地產(chǎn)市場價(jià)格評估單位為：9493.25元大寫金額: 玖仟肆佰玖拾叁圓貳角伍分(每平方米)十一、估價(jià)人員 李*十二、估價(jià)作業(yè)日期開始于2016年4月26日，完成于2016年5月7日。 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效日期本報(bào)告的有效期：自本估價(jià)報(bào)告出具之日起至2016年11月7日止。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對象為煙臺(tái)市萊山區(qū)祥隆萬象城第9棟第12層房屋用途：普通住宅 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 建筑年代：2015年 外觀：委估標(biāo)的所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房 房屋樓層： 9棟2號樓總層數(shù)為27層，估價(jià)對象位于第12層 平

14、面布局：現(xiàn)房屋平面布局呈三室、兩廳、一衛(wèi)、一廚的格局 配套設(shè)施：給水、排水、供電、有線電視和通訊等配套設(shè)施完備 裝璜情況： 毛坯 估價(jià)對象面積：103 建筑面積：103萬平米 占地面積：56萬平米 銷售許可證：煙房預(yù)許字2015第009號 公攤：18%-20% 物業(yè)管理費(fèi)：1.2元/平米 綠化率：40% 容積率：2.28二、區(qū)域因素分析 1. 地理位置 待估對象處于煙大商業(yè)圈內(nèi)。 2.環(huán)境條件 環(huán)境影響主要有大氣污染、水污染和噪聲污染，估價(jià)對象房地產(chǎn)不臨樹林、不臨水、不臨山、不臨邊緣區(qū)，空氣良好，自然景觀較好。 3.對外交通便捷程度 待估對象所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內(nèi)有觀海路、清泉

15、路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯(cuò)。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。 4.區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施配套狀況 中小學(xué)：煙大附中、清泉中學(xué)、萊山一中 大學(xué)：煙臺(tái)大學(xué)、山東工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院（煙臺(tái)）、中國農(nóng)大 綜合商場：萬象城世界級購物中心-祥隆廣場、佳世客購物中心、銀座商廈 幼稚園：清泉幼兒園、市級機(jī)關(guān)幼兒園、萊山幼兒園 銀行：工行、中行、建行、光大銀行、農(nóng)行、中信銀行 郵局：萊山郵局 醫(yī)院：毓璜頂萊山分院、濱醫(yī)附院休閑娛樂設(shè)施：煙大浴場、鳳凰山公園、東部文化公園 其他：市政府、體育公園、煙臺(tái)國際博覽中心 5.基礎(chǔ)

16、設(shè)施 待估對象所在區(qū)域有主干道觀海路、清泉路，以及次干道迎春大街。有完善的供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、供電系統(tǒng)，通訊設(shè)施滿足使用要求，有集中供暖管網(wǎng)。三、市場背景分析 煙臺(tái)東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。是山東省重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)的城市，作為中國改革開放最早的十四個(gè)沿海城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城，全市海岸線長達(dá)909公里。煙臺(tái)依山傍海，氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，全年平均氣溫?cái)z氏12度左右，是我國北方著名的旅游避暑和休閑度假勝地。 煙臺(tái)市認(rèn)真貫徹實(shí)施擴(kuò)大投資、啟動(dòng)內(nèi)需的政策措施，固定資

17、產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)力不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.56億元，增長52.2%，其中商品房建設(shè)投資24.43億元，增長102.7%，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的92%。房地產(chǎn)當(dāng)年施工面積達(dá)353.29萬平方米，其中商品住宅284.68萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年竣工面積122.46萬平方米，其中住宅面積105.39萬平方米。全市房屋銷售面積59.83萬平方米，其中個(gè)人購買55.19萬平方米，住宅銷售面積54.04萬平方米，其中銷售個(gè)人51.84萬平方米。4、 估價(jià)驗(yàn)算過程（1） 、市場比較法（1）比較交易案例的選擇 本次估價(jià)交易案例主要通過以下途徑取得： 1）查訪房

18、地產(chǎn)開發(fā)商，獲得房地產(chǎn)特性及其有關(guān)交易條件； 2）查閱相關(guān)報(bào)刊、網(wǎng)站及其相關(guān)資料。 本次估價(jià)所選擇的比較交易案例均符合以下條件： 1）與估價(jià)對象具有相同的用途，均為住宅用房； 2）與估價(jià)對象交易類型相同，均為買賣交易或租賃； 3）與估價(jià)對象鄰近或在同一供需圈； 4）屬于正常交易或可修正為正常交易； 5）可以進(jìn)行日期修正，交易時(shí)間與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； 6）區(qū)域及個(gè)別條件相近，可以進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)別因素比較、修正。下面分別對所選取的案例進(jìn)行分析：可比實(shí)例A：祥隆萬象城第4棟第4層（共24層），南北朝向，中裝修，三室一廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米，開盤日期：2010年。可比實(shí)例B：祥隆萬象

19、城第6棟第12層（共22層），南北朝向，毛坯房，三室兩廳兩衛(wèi)一廚，建筑面積112平方米，開盤日期：2010年?？杀葘?shí)例C：祥隆萬象城第7棟第10層（共21層），西南朝向，精裝修，三室兩廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米，開盤日期：2010年。比較因素條件表的編制（具體見表一）比較因素條件表的編制主要以估價(jià)對象和比較實(shí)例所處的區(qū)域因素和其本身的個(gè)別因素來評比編制，按照選取的實(shí)例情況，比較因素表如下：比較因素條件表 表一 比較項(xiàng)目估價(jià)對象祥隆萬象城祥隆萬象城祥隆萬象城交易情況正常正常正常正常交易日期2016年5月2015年12月2015年10月2016年02月區(qū) 域 因 素 及 個(gè) 別 因 素地理位

20、置萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。繁華程度周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等配套星羅棋布。周邊市政

21、府、體育公園、國際博覽中心、皇冠五星級酒店、金融商務(wù)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、銀行、購物中心等配套星羅棋布。交通便捷程度祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內(nèi)有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯(cuò)。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內(nèi)有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯(cuò)。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域

22、內(nèi)有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯(cuò)。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內(nèi)有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道縱橫交錯(cuò)。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路線通過。個(gè) 別 因 素建筑概況12層，戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米4層，戶型三室一廳一衛(wèi)一廚，建筑面積103平方米12層，戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚，建筑面積112平方米10層，戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚，建

23、筑面積103平方米裝修毛胚房中裝修毛坯房精裝修朝向樓層南北南北南北西南房屋成新全新九成九成全新小區(qū)管理良好良好良好良好 編制比較因素修正系數(shù)表（具體見表二）比較因素權(quán)重的確定，查找當(dāng)今實(shí)際房地產(chǎn)行業(yè)中影響房屋價(jià)格的各個(gè)因素所占的重要性來進(jìn)行打分，經(jīng)過整體最后權(quán)重見表二。 比較因素權(quán)重系數(shù)表 表二比較項(xiàng)目權(quán)重交易情況交易日期區(qū) 域 因 素 及 個(gè) 別 因 素地理位置繁華程度交通便捷程度裝修40樓層朝向35房屋成新25小區(qū)管理建筑概況 編制比較因素條件指數(shù)表（具體見表三）編制比較因素條件指數(shù)表的有關(guān)說明：交易情況：以正常交易為比較基準(zhǔn)，取指數(shù)為100； 交易時(shí)間：以估價(jià)對象的交易日期為比較基準(zhǔn)，取

24、指數(shù)為100。區(qū)域因素和個(gè)別因素均以估價(jià)對象為比較基準(zhǔn)，取指數(shù)為100；地理位置：考慮到估價(jià)對象與比較案例都位于煙大附近，主要以所處位置附近建筑物進(jìn)行修正，每增加一項(xiàng)臨近建筑物加10分，減少一項(xiàng)減10分；若處于小區(qū)內(nèi)則加10分。繁華程度：考慮到商業(yè)小區(qū)要以附近小區(qū)是否充足來比較，主要以附近小區(qū)豐富程度以及學(xué)生資源豐富程度進(jìn)行修正。小區(qū)豐富程度可劃分為“豐富”、“一般”和“不豐富”三類，每差一類減20分，學(xué)生資源豐富程度可劃分為“充足”、“大量”和“一般”三類，每差一類減20分。交通便捷程度：主干道根據(jù)公交車密集程度來判斷，主干道每較估價(jià)對象增加一條加20分，減少一條則減20分；次干道每較估價(jià)對

25、象增加一條加10分，減少一條則減10分；公交路線每較估價(jià)對象增加一條加10分，減少一條減10分。裝修：主要指裝修程度的多少，可劃分為“精裝、“中裝修”和“毛胚”三類，每差一類減20分。樓層朝向：按待估宗地實(shí)際情況，可劃分為“很好”、“較好”、“一般”和“不好”四類，每差一類減10分。房屋成新：主要指交易時(shí)房屋的新舊程度，可劃分為“全新”、“一般”和“破舊”三類，每差一類減10分。小區(qū)管理：按待估宗地實(shí)際情況，可劃分為“良好”和“優(yōu)良”兩類，以30分為修正分建筑概況：此處估價(jià)對象和比較案例相似，均為100分。比較因素條件指數(shù)表 表三比較項(xiàng)目權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況110

26、0100100100交易日期1100969597區(qū)域因素及個(gè)別因素地理位置0100100100100繁華程度0100100100100交通便捷程度0100100100100裝修0.4100120100140樓層朝向0.3510010010090房屋成新0.251009090100小區(qū)管理0100100100100建筑概況0100100100100綜合指標(biāo)1100105.597.5111.5 統(tǒng)一付款方式（見表四）付款方式表 表四可比實(shí)例A首付30%，三個(gè)月后再付40%，六個(gè)月后付清余下部分?？杀葘?shí)例B首付40%，其余部分6個(gè)月后一次性付清?？杀葘?shí)例C首付50%，一年后一次性付清余下部分。可比實(shí)

27、例與待估對象具有統(tǒng)一的房地產(chǎn)范圍和統(tǒng)一的價(jià)格單位，故只需對于可比實(shí)例進(jìn)行付款方式的統(tǒng)一，以在成交日一次性付清所需支付的金額作為基準(zhǔn)，以2014年4月作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)今的年利率為3.25%，統(tǒng)一之后的金額見下表：可比實(shí)例A總價(jià)=99×30%+99×40%/1+3.25%/12399×30%/1+3.25%/126=98.20萬元可比實(shí)例B總價(jià)=115×1-40%/1+3.25%0.5115×60%=136.91萬元可比實(shí)例C總價(jià)=95×50%+95×50%/（13.25%）=93.50萬元修正后支付總額 表五名稱修正后支付總額

28、修正后支付單價(jià)可比實(shí)例A98.20萬元9533.98元/平米可比實(shí)例B136.91萬元12224.11元/平米可比實(shí)例C93.50萬元9077.67元/平米（6）比較因素權(quán)重系數(shù)表的編制（具體見表六） 在比較因素權(quán)重系數(shù)表和比較因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，確定比較因素修正系數(shù)表如下所示：比較因素權(quán)重系數(shù)表 表六比較交易案例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格（元m2）9533.9812224.119077.67交易情況修正100/100100100100100交易時(shí)間修正100/951009310097區(qū)域及個(gè)別因素修正100/105.5100/97.5100/111.5個(gè)別價(jià)格9512.581

29、3481.248393.20比準(zhǔn)價(jià)格10462.34 修正后個(gè)別價(jià)格=案例交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)100(因素指數(shù)×因素權(quán)重) 比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算取修正后個(gè)別價(jià)格的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格，即：比準(zhǔn)價(jià)格（9512.58+13481.24+8393.20）310462.34元3. 房地產(chǎn)價(jià)格綜合上面方法得出的結(jié)果，可知：祥隆萬象城房地產(chǎn)的價(jià)格為：10462.34元/。（二）、收益法（1）搜集有關(guān)資料通過有關(guān)了解，搜集的有關(guān)資料和情況如下：租金按使用面積計(jì)租金第一年平均為320元·年，此后每年的凈收益在上一年的

30、基礎(chǔ)上增長2，設(shè)可外租時(shí)間為50年。（2）測算有效毛收入由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金為320元年有效毛收入=320元/年（3）測算年運(yùn)營費(fèi)用：年運(yùn)營費(fèi)用率取15%，則：年運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入×年運(yùn)營費(fèi)用率=320×15%=48元（4）計(jì)算凈收益：凈收益=有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用 =320-48=272元（5）確定報(bào)酬率：報(bào)酬率由年存款利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率組成。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)行銀行存款利率為3.25%，而住宅房的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率取2%。因此，確定報(bào)酬利率為5.25%。（6）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：選用的具體計(jì)算公式： =272/（5.25-2）1-（1+2%）/（1+5.2

31、5)50=6625.06元 （三）、成本法基本公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格折舊（1）計(jì)算重新購建價(jià)格。設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價(jià)格為VB 估價(jià)房屋為103平方米，戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚，位于13層（共27層），南北朝向毛坯房，房屋2015年建成使用，經(jīng)濟(jì)壽命為70年，殘值率為0。.單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為3000元/;.專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%；.管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%；.銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的4%；.建設(shè)期為1年，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為8%.開發(fā)商成本率潤率為20%.銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6%a)建筑安裝工程費(fèi)=3000（元/

32、）b)專業(yè)費(fèi)用=3000*8%=240（元/）c)管理費(fèi)用=（3000+240）*3%=97.2（元/m2）d)銷售費(fèi)用= VB*4%=0.04 VB（元/m2）e)投資利息=（3000+240+97.2+0.04 VB）*（1+8%）0.5-1 =130.92+0.0016VBf)銷售稅金= VB *6%=0.06VBg)開發(fā)利潤=（3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB）*20% =693.62+0.0083 VBh)VB =3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB +0.06 VB+693.62+0.0083VB 則V

33、B =4675.58（元/） 重新購建價(jià)格=4675.58*103=481584.74（元）(2)按成新折扣法計(jì)算其折舊：該住宅已經(jīng)建成1年，經(jīng)實(shí)地查看其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為69年，殘值率為0.，則該房屋的成新率為： q=69/70*100%=98.57%則該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)單價(jià)為： 481584.74*98.57%÷103=4608.73元/（四）、房地產(chǎn)價(jià)格綜合上面方法得出的結(jié)果，可知祥隆萬象城的價(jià)格為： 10462.34*80%+6625.06*10%+4608.73*10%=9493.25元 附件交易實(shí)例調(diào)查表房地產(chǎn)基本狀況名稱祥隆萬象城坐落萊山區(qū)清泉路19號范圍萊山區(qū)祥隆萬象城東至清泉路，西至觀海路，北至泉韻南路，南至煙大路。規(guī)模103用途普通住宅權(quán)屬土地所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸個(gè)人交易基本情況賣方劉先生買方李先生成交日期2015年12月成交價(jià)格總價(jià)99萬元單價(jià)9611.65元/平方米付款方式首付30%，三個(gè)月后再付40%，六個(gè)月后付清余下部分交易情況說明在正常的市場狀況條件下，雙方通過協(xié)議達(dá)成交易，價(jià)格為正常交易價(jià)格。房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明祥隆萬象城所在區(qū)域交通便利，路網(wǎng)密度較高，區(qū)域內(nèi)有觀海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活