房地產(chǎn)估價要求規(guī)范2015年8月

1、實用文檔房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)2022.81.0.1為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價行為,統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法,保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量,制定本標(biāo)準(zhǔn).1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動.1.0.3房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外,尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定.2 2估價原那么2.0.1評估市場價值,應(yīng)遵循以下原那么：1獨(dú)立、客觀、公正原那么；2合法原那么；3價值日期原那么；4替代原那么；5最高最正確利用原那么.2.0.2房地產(chǎn)的抵押評估價值和抵押凈值評估,除應(yīng)遵循市場價值評估原那么外,還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原那么,2.0.3房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型從市場價值評估的原那么中

2、選擇適用原那么,并可增加其他適用原那么2.0.4遵行不同估價原那么的評估價值,應(yīng)符合以下規(guī)定：1 .遵循獨(dú)立、客觀、公正原那么,評估價值應(yīng)對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格.2 .遵循合法原那么,估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格.3 .遵循價值時點(diǎn)原那么,估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目確實定的某一特定時間的價值或價格.4 .遵循替代原那么,估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi).5 .遵循最高最正確利用原那么,估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最正確利用狀況下的價值或價格.6.遵循謹(jǐn)慎原那么,評估價值應(yīng)在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素,慎重考慮導(dǎo)

3、致估價對象價值或價格偏高因素下的價值或價格.7 .0.5最高最正確利用狀況包括最正確的用途、規(guī)模和檔次等,應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定.并符合以下規(guī)定：1.當(dāng)估價對象權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時,應(yīng)根據(jù)估價目確實定是從估價對象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價,再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利,確定估價對象的最高最正確利用狀況.2 .當(dāng)估價對象已做了某種使用,應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀根底上,對其最高最正確利用和相應(yīng)的估價前提作出以下的判斷和選擇,并在估價報告中說明：1維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、

4、繼續(xù)利用最為合理的,應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價；2更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的,應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價；3改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的,應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價；4擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的,應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價；5重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的,應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價；6上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的,應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價.文案大全實用文檔2.0.6當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時,應(yīng)按以下規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途,并應(yīng)

5、作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或處理的,應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價；2 .政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或處理的,應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的,可根據(jù)估價目的或最高最正確利用原那么選擇其中一種用途；2實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的,應(yīng)根據(jù)估價目確實定估價所依據(jù)的用途.3 3估價程序3.0.11房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按以下程序進(jìn)行：1受理估價委托2明確估價根本領(lǐng)項；3制定估價作業(yè)方案；4搜集估價所需資料；5實地查勘估價對象；6選定估價方法進(jìn)行測算；7確定估價結(jié)果；

6、8撰寫估價報告；9審核估價報告；10交付估價報告；11估價資料歸檔.3.0.2估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1在接受估價委托時,應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書；2決定受理估價委托后,應(yīng)根據(jù)估價工程的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量,并清洗選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價題共同進(jìn)行估價,且應(yīng)明確其中一人為工程負(fù)責(zé)人.4除應(yīng)采用批量估價的工程外,每個估價工程應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對擬定估價報告等估價工作.3.0.3估價根本領(lǐng)項包括估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型,應(yīng)與估價委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況

7、和規(guī)定的根底上確定,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1.估價目的應(yīng)根據(jù)委托人真實、 具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定,對其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔.2價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目確實定,采用公歷表示,宜具體到日.回憶性估價和預(yù)測性估價的價值時點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下,可到周或旬、月、季、半年、年等.3估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的根底上,根據(jù)估價目的依法確定.并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍,不得遺漏或虛構(gòu).法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn),或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn),不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象.對作為估價對象的,應(yīng)在估價

8、報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性.4價值類型應(yīng)根據(jù)估價目確實定,并應(yīng)包括價值或價格的名稱、價值定義或內(nèi)涵.3.0.4制定估價作業(yè)方案應(yīng)對估價目的進(jìn)行分析的根底上編制,并應(yīng)包括以下內(nèi)容：1估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求,應(yīng)包括擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線,擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；文案大全實用文檔2估價工作的具體步驟及時間進(jìn)度；3估價工作的人員安排.3.0.5估價所需資料應(yīng)針對估價工程進(jìn)行搜集,并應(yīng)包括以下資料：1反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料2估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、本錢等資料；3對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有

9、影響的資料；4對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料.3.0.6對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查.當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時,應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件,并應(yīng)將復(fù)印與原件核對,不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況.3.0.7估價對象的實地查勘應(yīng)符合以下規(guī)定：1應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況,2應(yīng)拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料,并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；3應(yīng)制作實地查勘記錄,并記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名,等,記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚.3.0.8當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)

10、行實地查勘時,應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘,并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體原因.對未進(jìn)擴(kuò)實地查勘的估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體原因.對未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況,應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)缺乏假設(shè)在估價報告中說明.3.0.9以估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時,應(yīng)尋求相關(guān)估價專家或單位提供專業(yè)幫助,并應(yīng)在估價報告中說明.3.0.10對估價對象的房屋平安、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題,經(jīng)實地查勘、 查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后,仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的,應(yīng)建議估價委托人聘請具有

11、相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、 測量、 審計等.再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價,并應(yīng)在估價報告中說明.3.0.11估價報告在交付估價委托人前,應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定,并應(yīng)形成審核記錄,記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名.3.0.12估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后,應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章,并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人.3.0.13估價報告交付估價委托人后,不得擅自改動、更換、刪除或銷毀以下估價資料：1估價報告；2估價委托書和估價委托合同；3估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；4估價工程來源和溝通情況記錄5估

12、價對象實地查勘記錄；6估價報告內(nèi)部審核記錄；7估價中的不同意見記錄6外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見.3.0.14房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時整理和保存估價資料,并應(yīng)保存到估價效勞的行為結(jié)束且不得少于10年.保存期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算.4 4估價方法4.1估價方法選用文案大全實用文檔4.1.1選用估價方法時,應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件,比照擬法、收益法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法等進(jìn)行適用性分析.4.1.2估價方法的選用,應(yīng)符合以下規(guī)定：1估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的,應(yīng)選用比擬法.2估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的,應(yīng)選用收益法.3估價對象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)工程進(jìn)行

13、重新開發(fā)建設(shè)的,宜選用本錢法； 當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少,且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時,應(yīng)選用本錢法.4估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除本錢法以外的方法測算的,應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法.4.1.3當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進(jìn)行估價時,可只選用一種方法進(jìn)行估價.當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價時,宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價,不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時,應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由.4.2比擬法4.2.1運(yùn)用比擬法估價,應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立比擬根底；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行市場狀況調(diào)整；6進(jìn)

14、行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7計算比擬價值.4.2.2搜集交易實例信息應(yīng)滿足比擬法運(yùn)用的需要,宜包括以下內(nèi)容：1交易對象根本狀況；2交易雙方根本情況；3交易方式4成交日期；5成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況；6交易目的等.4.2.3選取的可比實例應(yīng)符合以下規(guī)定：1可比實例應(yīng)從交易實例中選取且不得少于三個；2可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；3可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象的相似4可比實例的成交日期接近價值時點(diǎn),與價值時點(diǎn)相關(guān)不宜超過一年,且不得超過兩年；5可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格.6在同等條件下,應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點(diǎn)較近的交易實例選為可比實例.4.

15、2.4以下特殊交易情況下的交易實例,不宜選為可比實例：1利害關(guān)系人之間的交易；2對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；3被迫出售或被迫購置的交易；5人為哄抬價格的交易；6對交易對象有特殊偏好的交易；7相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8受迷信影響的交易；4.2.5可比實例及其有關(guān)信息應(yīng)真實、可靠、不得虛構(gòu).應(yīng)對可比實例的外部善和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘,文案大全實用文檔并應(yīng)在估價報告說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片.4.2.6選取可比實例后,應(yīng)建立比擬根底,對可比實例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、 統(tǒng)一付款方式、 統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計價單位并應(yīng)符合以下規(guī)定

16、：1統(tǒng)一財產(chǎn)范圍,應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行比照,并應(yīng)消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異.2統(tǒng)一付款方式,應(yīng)將可比實例不是在成交日期或一次性付清方式下的價格,調(diào)整為在成交日期且一次性付清的價格.4.2.7統(tǒng)一融資條件,應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格,調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格.4.2.8統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān),應(yīng)將可比實例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價格,調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)情況下的價格.5統(tǒng)一計價單位,包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價,統(tǒng)一幣種和貨幣單位,統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位等.不同幣種之間的換算宜國務(wù)院金融主管部門頌的成交日期的市場匯率中間價計算.4.2.9當(dāng)滿足本標(biāo)準(zhǔn)第

17、4.2.3條要求的交易實例少于三個時,在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例,但應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正.修正時,應(yīng)消除交易中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差,將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格.4.2.10行市場狀況調(diào)整,應(yīng)消除成交日期的市場狀況與價值時點(diǎn)的市場狀況不同造成的價格差異,將可比實例在其成交日期的價風(fēng)格整為在價值時點(diǎn)價格,并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的根底上,采用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整,且價格變動率或價格指數(shù)的來源應(yīng)真實、可靠.4.2.11地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比

18、實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異,包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整.4.2.12進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整,應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價風(fēng)格整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格.且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、周圍環(huán)境、外部配套設(shè)施等.單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向.4.2.13進(jìn)行實物狀況調(diào)整,應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價風(fēng)格整為在估價對象實物狀況下的價格.土地實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度.建筑物實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等.4.2.14進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整,

19、應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價風(fēng)格整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格.且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清楚情況等.4.2.15進(jìn)行區(qū)位、實物和權(quán)益狀況調(diào)整時,應(yīng)將可比實例估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比擬,找出各種因素之間的差異,量化狀況差異造成的價格差異,對可比實例的價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整.調(diào)整的具體內(nèi)容和比擬因素,應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況確定.4.2.16交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整,視具體情況可基于總價或單價,采用金額、百分比或回歸分析法,通過直接

20、比擬或間接比擬對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整.4.2.17進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時,應(yīng)符合以下規(guī)定：1分別對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應(yīng)超過20%,綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30%.2經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中,最高價與最低價的比值不宜大于1.23當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時,宜更換可比實例4當(dāng)因估價對象或市場狀況特殊,無更適宜的可比實例替換時,應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由.4.2.18對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格,應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、 可比實例與估價對象的相似程度、 可比實例資料的可靠程度等情況,選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等

21、方法計算出比擬價值.4.2.19比擬法的原理和技術(shù),可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的測算.4.3收益法文案大全實用文檔4.3.1運(yùn)用收益法估價,應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1選用具體估價方法；2估計未來收益期或持有期；3測算未來凈收益；4測算報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；5計算收益價值.4.3.2收益法估價時,應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法,并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法.報酬資本化法估價時,應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式.當(dāng)收益期較長,難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時,宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式.4.3.3選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價時,收益價值應(yīng)按下式計算：nAiV=E4.3.3i=11+Yi式中V-收益價

22、值元,元/m2;2、Ai-未來第i年的凈收由兀,兀/m；丫報酬率;n一收益期年.4.3.4選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價時,收益價值應(yīng)按正式計算：tAVV=+r4.3.4r1Yi1Y2、式中V-收份價值兀,兀/m;2、Ai一期間凈收由兀,兀/m;2、Vt期末轉(zhuǎn)售收益兀,兀/mYt一期末報酬率Yi一未來第i年報酬率;t持有期年.4.3.5選用直接資本化法進(jìn)行估價時,收益價值按下式計算：NOIV=-4.3.5R式中V-收益價值元,元/m2;2、NOI-未來第一年的凈收由兀,兀/m；R資本化率%.2.6.6收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測算,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)

23、剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的,收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；2建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時結(jié)束的,應(yīng)選取其中較短者為收益期,并應(yīng)對超出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.16條規(guī)定處理.3評估承租人權(quán)益價值的,收益期應(yīng)為剩余租賃期限.2.6.7持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間,以及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定,并宜為5年至10年.2.6.8凈收益可通過租賃收入測算的,應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測算,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益,且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用.2有效毛收入應(yīng)為潛在

24、毛收入減去空置和收租損失,再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入,或為租賃收入加上其他收入.3運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)效勞費(fèi)、治理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使文案大全實用文檔用或營業(yè)的必要支出,并應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金 以下稱合同租金 涵義決定取舍.其中由承租人負(fù)擔(dān)的局部,不應(yīng)計入.4評估承租人權(quán)益價值的,凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金.2.6.9凈收益不可直接通過租賃收入測算的,應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況,選擇以下方式之一測算:1商服經(jīng)營型房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益,且凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營本錢、經(jīng)營費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、治理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于

25、商服經(jīng)營者的利潤后的余額.2生產(chǎn)型房地產(chǎn),根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益,且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)本錢、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、治理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余咨頁3尚未使用或自用的房地產(chǎn),可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式測算凈收益,或通過直接比擬得出凈收益.2.6.10估價中采用的收入和費(fèi)用或凈收益取值,應(yīng)符合以下規(guī)定：1除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外,都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù).2有租約限制且評估出租人權(quán)益價值的,已出租局部在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租局部在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租賃收入.3評估

26、出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值時,合同租金明顯高于或低于市場租金的,應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實性、 分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響.2.6.11測算凈收益時,價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的,應(yīng)調(diào)查估價對象至少最近三年的實際收入、 費(fèi)用或凈收益等情況.利用估價對象的資料得出的收入、 費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù),應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、 費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比擬.假設(shè)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異,應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正.2.6.12期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末的轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售本錢.持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、 比擬法等方面來測算.持有期末的轉(zhuǎn)售本錢應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用

27、和稅金.2.6.13測算凈收益時,應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況,判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應(yīng)的收益法公式,并應(yīng)在估價報告中說明判斷確定的結(jié)果及理由.2.6.14報酬率宜選用以下方法確定：1市場提取法：選取不少于三個可比實例,利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù),選用相應(yīng)的收益法公式,測算報酬率.2累加法：以平安利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率.平安利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值為承當(dāng)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償,應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定.3投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度,按風(fēng)

28、險大小排序,將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比擬,判斷、確定報酬率.2.6.15資本化率宜采用市場提取法確定.其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況,選用以下方法確定：1根據(jù)房地產(chǎn)的購置資金構(gòu)成,將購置房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率,按下式計算：RO=MRM+1MRE4.3.15-1式中RO綜合資本化率;M貸款價值比率,即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比；RM抵押貸款資本化率 % ,即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；RE權(quán)益資金要求的正常收益率%.2根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構(gòu)成,將土地資本化率與建筑資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率,按下式計算：RO=

29、LRL+BRB4.3.15-2式中RO綜合資本化率,適用于土地與建筑物合一的估價；RL土地資本化率,適用于土地估價；文案大全實用文檔RB建筑物資本化率,適用于建筑物估價；L土地價值占房地價值的比率;B建筑物價值占房地價值的比率%,L+B=100%.2.6.16收益價值的計算,應(yīng)符合以下規(guī)定：1對土地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn),收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值,加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值.2對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限,且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn),收益價值應(yīng)為按收益期計

30、算的價值.3對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限,且出讓合同未約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn),收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值,加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值.2.6.17利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測算土地價值,可采用下式：AO一VB,RBVL=4.3.16-1RL利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測算建筑物價值,可采用下式：AO-VL-RLVB=4.3.16-2RB式中A0土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益元,元/m2;VL一土地價值元,元/m2;VB-建筑物價值元,元/m2.4.3.17自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地

31、使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值,可根據(jù)具體情況,選用以下方法計算：1先分別測算自價值時點(diǎn)起計算的剩余期限土附表很可能和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值,再將兩者相減；2先預(yù)測自收益期結(jié)束進(jìn)起計算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值,再將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn).4.4本錢法4.4.1運(yùn)用本錢法估價,應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1選擇具體估價路徑；2測算重置本錢或重建本錢；3測算折舊；4計算本錢價值.4.4.2本錢法估價時,對包含土地和建筑物的估價對象,應(yīng)選擇具體估價路徑,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況,選擇房地合估路徑或房地產(chǎn)分估路徑,并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑.2中選擇房地合估路

32、徑時,應(yīng)把土地當(dāng)作原材料,模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程,測算房地產(chǎn)重置本錢或重建成本進(jìn)行估價.3選擇房地分估路徑時,應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物,分別測算土地重置本錢、建筑物重置成本或重建本錢.4.4.3測算重置本錢或重建本錢,應(yīng)符合以下規(guī)定：1重置本錢或重建本錢應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤.2房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括土地本錢、建設(shè)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷文案大全實用文檔售稅費(fèi)、開發(fā)利潤.4.4.4測算土地本錢和土地重置本錢,可采用比擬法、本錢法、基準(zhǔn)地價修正法等方法,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1土地本錢和土地重置本錢應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新購置土地的必

33、要支出,或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤2重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價款和相關(guān)稅費(fèi),重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括待開發(fā)土地本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤.3除估價對象狀況相對于價值時點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外,土地狀況應(yīng)為土地在價值時點(diǎn)的狀況,土地使用期限應(yīng)為自價值時點(diǎn)起計算的土地使用權(quán)剩余期限.4.4.5測算建筑物重置本錢或重建本錢,可采用單位比擬法、分局部項法、工料測量法等方法,或利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1對一般建筑物,或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)

34、配件和設(shè)備,或因建筑技術(shù)、 工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物宜測算重置本錢；2對具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值或代表性的建筑物,宜測算重建本錢；3建筑物重置本錢和重建本錢應(yīng)為在價值時點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤；4建筑的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括建筑物建設(shè)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤.5利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中包括的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測算建筑物重置本錢或重建本錢的,應(yīng)了解該房屋重置價格的內(nèi)涵.4.4.6各項必要支出及應(yīng)得利潤的測算,應(yīng)符合以下規(guī)定：1各項必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)為正常客觀的支出和利潤2銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤不應(yīng)作為投資

35、利息的計算基數(shù)3作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計算期,應(yīng)為別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止；4開發(fā)利潤應(yīng)在明確其計算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的根底上,為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤率.4.4.7建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值減損,并應(yīng)等于建筑物在價值時點(diǎn)的重置本錢或重建成本減去建筑物在價值時點(diǎn)的市場價值,包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊.4.4.8測算建筑物折舊可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法.4.4.9采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后的價值,可選用以下公式：1直線法下建筑物折舊后的價值計算公式：tV=CCS4.4.91N2成新折扣法下建筑物折舊后的價值計算公式

36、：V=0-q4.4.9-2式中V一建筑物折舊后的價值元,元/m2;0一建筑物重置本錢或重建本錢元,元/m2;S一建筑物預(yù)計凈殘值元,元/m2;t建筑物有效年齡年；N建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年；q建筑物成新率%.4.4.10建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況,在建筑物實際年齡的根底上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出.4.4.11建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算,可在建筑物設(shè)計使用年限的根底上,根據(jù)建筑物的施工、文案大全實用文檔使用、維護(hù)和更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行等綜合分析判斷后確定.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束,且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收

37、回土地使用權(quán)及地上建筑物的,測算建筑物折舊時,應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間.4.4.12采用市場提取法測算建筑物折舊,應(yīng)先從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例,再通過這些可比實例的成交價格減去土地重置本錢得到建筑物折舊后的價值,然后將建筑物重置本錢或重建本錢減去建筑物折舊后的價值得到建筑物折舊.4.4.13采用分解法測算建筑物折舊,應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、 功能折舊、外部折舊等各個組成部分,分別測算出各個組成局部并應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類,再分別測算各個組成局部,然后相加得到建筑折舊.修復(fù)本錢小

38、于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的,應(yīng)為可修復(fù)折舊； 否那么,應(yīng)作為不可修復(fù)折舊.對可修復(fù)的,應(yīng)測算修復(fù)本錢并將其作為折舊額.4.4.14測算建筑物折舊時,應(yīng)到估價對象現(xiàn)場,觀察、判斷建筑物的實際新舊程度,并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護(hù)、更新改造等情況,確定折舊額或成新率.4.4.15本錢價值應(yīng)為符合以下規(guī)定：1對估價對象為包含土地和建筑物的計稅的,房地合估路徑的本錢價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置本錢或重建本錢減去建筑物折舊,房地分估路徑的本錢價值為土地重置本錢加上建筑物重置本錢或重建本錢減去建筑物折舊.2對估價對象為土地的,本錢價值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤.3對估價對象為建筑物的

39、,本錢價值應(yīng)為建筑物重置本錢減去建筑物折舊.4.4.16在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn),采用本錢法估價的,可不扣除折舊,但對存在減價因素的,應(yīng)予以相應(yīng)的減價調(diào)整.4.4.17本錢法測算出的價值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值.當(dāng)估價對象的權(quán)益狀況與此不同,應(yīng)對本錢法測算出的價值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整.4.5假設(shè)開發(fā)法4.5.1運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價,應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1選用具體估價方法；2選擇估價前提；3選取最正確開發(fā)經(jīng)營方式；4測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；5測算開發(fā)完成后的價值；6測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；7確定折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；8計算開發(fā)價值.4.5.2假設(shè)開發(fā)法估價

40、時,應(yīng)選擇具體估價方法,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1應(yīng)根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況,選擇動態(tài)分析方法或靜態(tài)分析方法,應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析方法.2動態(tài)分析方法應(yīng)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析,且不另外測算后續(xù)效的投資利息和應(yīng)得利潤；3靜態(tài)分析方法應(yīng)另外測算后續(xù)致的投資利息和應(yīng)得利潤.4.5.3假設(shè)開發(fā)法的估價前提應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況,并應(yīng)經(jīng)過分析,選擇以下之一：1業(yè)主自行開發(fā)前提；2自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；3被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提.文案大全實用文檔4.5.4選取最正確開發(fā)經(jīng)營方式,應(yīng)先調(diào)查估價對象狀況、估價對象所在房地產(chǎn)市場狀況等情況,再據(jù)此確定未來開

41、發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營方式.4.5.5后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)工程相應(yīng)的一般期限,估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行測算.4.5.6后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營方式、 類似房地產(chǎn)開發(fā)工程相應(yīng)的一般期限,估價前提、 估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來確定,并應(yīng)符合以下規(guī)定：1后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項本錢、費(fèi)用和稅金,動態(tài)分析法的構(gòu)成包括后續(xù)開發(fā)的建設(shè)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

42、等,靜態(tài)分析法的構(gòu)成工程還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息.當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時,構(gòu)成工程還應(yīng)包括估價對象取得稅費(fèi).2動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為其在未來發(fā)生時的金額；在靜態(tài)分析方法中,應(yīng)為假設(shè)其在價值時點(diǎn)發(fā)生時的金額.4.5.7開發(fā)完成后價值測算,應(yīng)符合以下規(guī)定：1不應(yīng)采用本錢法測算,2當(dāng)采用比擬法測算時,應(yīng)先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價再將該單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值；當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差異較大時,應(yīng)分別測算不同局部的單價,再將它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值.4.5.8動

43、態(tài)分析方法中折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值測算,應(yīng)符合以下規(guī)定：1應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完成時的價值；但當(dāng)能預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)售或存在延遲銷售時,應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時的價值；2應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進(jìn)行預(yù)測.4.5.9靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值,可為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的價值.4.5.10動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率,應(yīng)為同類房地產(chǎn)開發(fā)工程一般所要求的收益率.4.5.11靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開發(fā)的利息的計算基數(shù),應(yīng)包括估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、 治理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用.當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時,計算基數(shù)還應(yīng)包括估價對象取得

44、稅費(fèi).各項計算基數(shù)的計息期,應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止.4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤,應(yīng)在明確其計算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的根底上,為其計算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)副局長相應(yīng)開發(fā)利潤率.4.5.13采用動態(tài)分析方法的開發(fā)價值,應(yīng)為開發(fā)完成后的價值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后相減； 采用靜態(tài)分析方法的開發(fā)價值,應(yīng)為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤.4.6其他估價方法4.6.1其他估價方法包括基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、 修復(fù)本錢法、 收益損失資本化法和價差法等,應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象等情況分析選用.表4.6.1其他估價方法估價方

45、法適用范圍基準(zhǔn)地價修正法政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價地區(qū)的土地估價路線價法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法大量相似的房地產(chǎn)批量估價多元回歸分析法大量相似的房地產(chǎn)批量估價修復(fù)本錢法可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估文案大全實用文檔損失資本化法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估價差法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評價,房地產(chǎn)價值增加評估4.6.2運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法宗地估價時,應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；2查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價；3對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整；4進(jìn)行基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地狀況調(diào)整；5測算估價對象宗地價值或價格.4.6.3基準(zhǔn)地價修正法估價時,符合以下規(guī)定：1在將基準(zhǔn)地價調(diào)整為宗

46、地價值或價格前,應(yīng)了解基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵；2對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整,應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的價值調(diào)整為在價值日期的價值,調(diào)整的方法與比擬法中市場狀況調(diào)整的方法相同.3對基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地狀況調(diào)整,應(yīng)將估價對象宗地狀況與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比擬,根據(jù)之間的差異對基準(zhǔn)地價進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整.4運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值或價格,宜按估價對象所在地對基準(zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.4.6.4運(yùn)用路線價法估價時,應(yīng)先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,再在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算平均單價或樓面地價,然后利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地的價值或價格.

47、4.6.5運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法,應(yīng)先確定估價范圍,對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組,使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性,再在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價值或價格,然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù),將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價風(fēng)格整為各宗房地產(chǎn)的價值價格.4.6.7運(yùn)用多元回歸分析法估價,應(yīng)先確定估價范圍,對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組,使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性,再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量,把影響房地產(chǎn)價值的假設(shè)干因素作為自變量,設(shè)定多元回歸模型,搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù),經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗,確定多元回歸模型,再利用該模型計算出各宗房地產(chǎn)的價值或價格.4.6.8

48、運(yùn)用修復(fù)本錢法房地產(chǎn)價值減損評估時,應(yīng)測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤,將其作為房地產(chǎn)價值減損額.4.6.9運(yùn)用收益損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損評估時,應(yīng)先預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、 運(yùn)營費(fèi)用增加額,再計算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額.4.6.10運(yùn)用價差法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損或價值增加額評估時,應(yīng)先分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值,再將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或增加額.5 5不同估價目的下的估價5.1房地產(chǎn)抵押估價5.1.1房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價和貸款后重估.5.1.2房地產(chǎn)抵押貸款前估價,應(yīng)包括以下內(nèi)容：1評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)

49、先受償權(quán)下的價值；2調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款3計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值4分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)水平并作出風(fēng)險提示5.1.3評估房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原那么,不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值,不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金.文案大全實用文檔5.1.4評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的,應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價.5.1.5抵押房地產(chǎn)已出租的,其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合以下規(guī)定：1合同租金低于市場租金的應(yīng)為出租人權(quán)益價值；2合同租金高于市場租金的,應(yīng)為無租約限制價值.5.1.6抵押

50、房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,應(yīng)選擇以下方式之一評估其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：1直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值；2先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值,且該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限設(shè)定為自價值時點(diǎn)起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限,再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費(fèi)用.5.1.8抵押房地產(chǎn)為按份共有的,其抵押價值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值.5.1.9抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購置的,其抵押價值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份

51、額的抵押價值或抵押凈值.5.1.10房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán),且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的,抵押價值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押的債權(quán)數(shù)額,但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制.5.1.11在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時,應(yīng)調(diào)查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化,并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價.對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)估價,抵押價值、抵押凈值可不減去續(xù)借對應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制.5.1.12房地產(chǎn)抵押貸款后重估,應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押

52、房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要,定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、 抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時,對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、 抵押價值、 抵押凈值等進(jìn)行重新評估,并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示.5.1.13重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點(diǎn)市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值,可采取批量估價方法.5.2房地產(chǎn)稅收估價5.2.1房地產(chǎn)稅收估價,應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收估價,并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計稅依據(jù)而進(jìn)行估價.5.2.2房地產(chǎn)稅收估價,應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和本錢.對同類房地產(chǎn)數(shù)量較

53、多、 相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn),應(yīng)優(yōu)先選用批量估價方法進(jìn)行估價.對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、 相互間可比性差、 難以采用批量估價方法估價的房地產(chǎn),應(yīng)采用個案估價方法進(jìn)行估價.5.2.3房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收估價,各估價對象的價值時點(diǎn)應(yīng)相同,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價,價值時點(diǎn)應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期.5.3房地產(chǎn)征收、征用估價5.3.1房地產(chǎn)征收估價,包括國有土地上房屋征收評估、集體土地征收評估.5.3.2國有土地上房屋征收評估,應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評估、因征文案大全實用

54、文檔收房屋造成的臨時安置費(fèi)用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等.5.3.3被征收房屋價值評估,應(yīng)符合以下規(guī)定：1被征收房屋價值應(yīng)包括補(bǔ)征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于補(bǔ)征收人的其他不動產(chǎn)的價值.2當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)另行評估確定時,被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值,并應(yīng)在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明.3被征收房屋的價值應(yīng)為在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額,且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況.4當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時,應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估