榆林商廈可行性分析報(bào)告(專業(yè)版)

1、精選榆林商廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（初稿）項(xiàng)目部：曹潤(rùn)林經(jīng)濟(jì)模型部分，內(nèi)部一些注：缺乏大量信息資料支撐，本分析方案缺少區(qū)域總體環(huán)境分析,可編輯數(shù)據(jù)根據(jù)后期數(shù)據(jù)的完整性補(bǔ)充完善（特作此說(shuō)明）一、 榆林商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析1、 榆 林商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.1 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)分布榆林有“六樓騎街天下名”的明清建筑古跡 （整個(gè)城市有3 條主要街道， 分別叫一街、 二街和三街， 仿制明清時(shí)期的建筑而建成的這條步行街在一街。 最繁華的商業(yè)步行街， 則在二街， 那里也是張飯后散過(guò)步的地方。 新明樓、 鼓樓、 凱歌樓、四方臺(tái)、 萬(wàn)佛樓和鐘樓， 六座古樓閣依次坐落于城內(nèi)的大街上。 這些古樓閣下皆可通行車輛， 又有“六樓騎街

2、”的美名， 眾多的小巷子穿插在大街、 延伸于二街至老城墻邊。 故此形成了榆林的主要商圈。 榆陽(yáng)中路與長(zhǎng)城南路形成了榆林市的次級(jí)商圈。? 二街沿線 ：這里是榆林老區(qū)傳統(tǒng)的第一大商圈，由仁山百貨，水利商業(yè)步行街，榆林金鷹時(shí)尚廣場(chǎng)（ 11 月開業(yè)），高老莊服飾城，豪麗精品城，都市新天地，佰川鞋城，蘇寧，女人世界，榆林劇院，國(guó)貿(mào)百貨，喜洋洋，大喜洋洋及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及服飾。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，出租率達(dá)到 90% 以上，該路段平均日客流量可達(dá) 2 萬(wàn)人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過(guò)6 萬(wàn)人左右；? 榆陽(yáng)中路沿線： 該街為榆林市的第二大商圈主干道， 由喜

3、洋洋大洋百貨， 東恒百貨，奇趣寶兒童城，東方商廈，賽格電腦城，文化宮及周邊店鋪組成，其中，大洋百貨除門店與超市外均為空鋪，東恒大部分商家處于閉店?duì)顟B(tài)，兒童城空鋪極高。該區(qū)域商業(yè)已處于下坡階段，商業(yè)價(jià)值略低，業(yè)態(tài)組合較差。? 長(zhǎng)城南路沿線： 該街為榆林市的第二大商圈主干道，由國(guó)貿(mào)新天地，凱信世紀(jì)廣場(chǎng)，百腦匯，億聯(lián)電子及周邊店鋪組成，業(yè)態(tài)多為日常生活百貨及餐飲為主。品牌檔次屬于中端市場(chǎng)，其中凱信有地下停車位120多個(gè)。1.2 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)比較商業(yè)面積樓層數(shù)業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)狀況停車場(chǎng)品質(zhì)喜洋洋-大洋百貨約1.5萬(wàn)B1-L3共四層B1-超市L1-L3百貨統(tǒng)一收銀除了超市 與門店全 部關(guān)門（超 級(jí)差）無(wú)差東

4、恒百貨日用品，小百貨租賃較差，大面 積商戶閉 店無(wú)差奇趣寶兒童 城約8000平方米L1-L3共三層L1-孕嬰城+兒童玩具+兒童百貨；L2-兒童百貨L3:兒童教育租賃空鋪多無(wú)良東方商廈L1-L4共四層L1-夜店+百貨門店L2-餐飲租賃業(yè)態(tài)較差， 有空鋪無(wú)差國(guó)貿(mào)新天地約1.5萬(wàn)B1-L3共四層B1-兒童百貨L1珠寶，化妝品L2服飾L3餐飲統(tǒng)一收銀品牌中端，出租率達(dá)90% ,經(jīng)營(yíng) 良好無(wú)優(yōu)凱信世紀(jì)廣 場(chǎng)約2.4萬(wàn)B2-L6共八層B2停車場(chǎng)120車位B1超市L1黃金珠寶，化妝品，餐飲L2-L3女裝L4體育用品L5兒童+餐飲L6影城統(tǒng)一收銀品牌中端， 少數(shù)高端， 出租率達(dá) 90% ,業(yè)態(tài) 配比較好， 人

5、流量大， 經(jīng)營(yíng)良好有優(yōu)國(guó)貿(mào)百貨B1-L6共七層B1鞋L1黃金珠寶L2男裝+女裝L3 L4女裝L5兒童L6餐飲統(tǒng)一收銀品牌低端 為主，二層 有部分中 端，出租率 達(dá)85% ,餐 飲區(qū)較差， 兒童區(qū)較 好無(wú)良喜洋洋時(shí)超約1萬(wàn)L1-L6共六層L1童鞋L2精品鞋區(qū)L3女裝L4男士精品L5-L6喜洋洋超市統(tǒng)一 收銀品牌中端， 新開店，出 租率達(dá)70%純服飾店無(wú)良大喜洋洋約3.5萬(wàn)B1-L6共七層B1超市L1黃金珠寶+化妝品+手表L2-L3女裝L4男裝L5體育+兒童L6家紡統(tǒng)一收銀品牌中端出租率達(dá)95%經(jīng)營(yíng)較好品牌組合較強(qiáng)無(wú)優(yōu)仁山百貨約0.6萬(wàn)L1-L4共四層L1黃金珠寶L2-L4全空鋪經(jīng)營(yíng)差無(wú)差水利商業(yè)

6、步行街約0.7萬(wàn)m2L1-L3共三層L1-L3零售白貨批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)較差無(wú)較差高老莊服飾城約0.5萬(wàn)L1-L3共三層L1-L3零售白貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營(yíng)良好，無(wú)空鋪無(wú)良豪禮精品城約 1萬(wàn)L1-L3共三層L1-L3零售白貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營(yíng)良無(wú)良好，無(wú)空鋪都市新天地約0.4萬(wàn)L1-L3共三層L1-L3零售白貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營(yíng)良好，無(wú)空鋪無(wú)良佰川鞋城約0.4萬(wàn)L1-L3共三層L1-L3零售白貨統(tǒng)一收銀低端百貨經(jīng)營(yíng)良好，無(wú)空鋪無(wú)良1.3 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)在榆林街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場(chǎng)、銀行分支、家 政服務(wù)所、健身俱樂(lè)部、娛樂(lè)設(shè)施、寵物服務(wù)隨處可見，但是與榆林現(xiàn)有六十

7、萬(wàn) 人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不盡如人意。? 缺乏大型集中式購(gòu)物中心就整個(gè)榆林大社區(qū)來(lái)說(shuō)，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心， 如大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凱信 世紀(jì)廣場(chǎng)和國(guó)貿(mào)新天地可以算做百貨零售類，但其檔次不高、商業(yè)價(jià)值相當(dāng) 有限。中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)極少，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到令榆林居民滿意的程度。榆林老城中的凱信超市，喜洋洋超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。? 便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)沒(méi)有成型，小型、微型的商業(yè)點(diǎn)未達(dá)到飽和，人們消費(fèi)選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價(jià)都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。? 餐飲

8、及休閑娛樂(lè)市場(chǎng)未充分發(fā)展餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑等各種服務(wù)業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對(duì)不足。1.4 現(xiàn)有商業(yè)總結(jié)：? 榆林老城區(qū)商業(yè)以：二街為主，榆陽(yáng)中路為副。? 老城商業(yè)模式主要為：中低端百貨商場(chǎng)。? 缺乏：? 榆林主要以地方餐飲為主，缺乏大量的外地餐飲品牌和國(guó)際品牌；? 整個(gè)榆林市無(wú)成型的酒吧街，缺乏情景式風(fēng)情街酒吧；? 榆林擁有六樓騎街，但卻未體現(xiàn)出文化產(chǎn)業(yè)，缺乏文化藝術(shù)街區(qū)；? 榆林商業(yè)主要以 18-45 歲百貨為主，缺乏兒童為主的業(yè)態(tài)；? 榆林整個(gè)超市形態(tài)為社區(qū)市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鮮，醫(yī)藥，日用超市；? 榆林娛樂(lè)業(yè)主要以影院為主，但娛樂(lè)影院物業(yè)又過(guò)于落后，無(wú)新型

9、電影院（ IMX ）；? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量大多數(shù)在兩萬(wàn)以下，缺乏綜合性；? 項(xiàng)目多分布在二街和榆林中路主干道周邊，缺乏新型商業(yè)街；? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；? 項(xiàng)目多集中在2006 年開業(yè)經(jīng)營(yíng)， 最多不晚于2007 年， 商業(yè)形態(tài)過(guò)于老舊。? 總體評(píng)價(jià)：榆林的商業(yè)市場(chǎng)幾乎一片空白，有大好的商業(yè)前景2、 榆 林人 口 狀況分析根據(jù)榆林市2010 年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示：1 、全市常住人口全市常住人口 3為 3351437 人，同第五次全國(guó)人口普查2000 年 11 月1 日零時(shí)的 3198981 人相比，十年共增加152456 人，增長(zhǎng) 4.8%

10、。年平均增長(zhǎng)率為 0.47% 。 【常?。?335 萬(wàn)人口】2、家庭戶人口全市常住人口中共有家庭戶 4 988769 戶，家庭戶人口為 3064142 人，平均每個(gè)家庭戶的人口為 3.10 人， 比 2000 年第五次全國(guó)人口普查的 3.75 人減少 0.65 人。 【家庭： 300 萬(wàn)人口 】3、性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為 1769702 人，占 52.80% ；女性人口為1581735 人，占 47.20% ?？?cè)丝谛詣e比（以女性為 100 ，男性對(duì)女性的比例）由 2000 年第五次全國(guó)人口普查的 108.92 上升為 111.88 。 【男女比例： 1:1 】4、年齡構(gòu)成全市常住

11、人口中，0 14 歲人口為 533603 人，占 15.92% ； 15 64 歲人口為 2569890 人，占 76.68% ； 65 歲及以上人口為 247944 人，占 7.40% 。同 2000 年第五次全國(guó)人口普查相比， 0 14 歲人口的比重下降13.42 個(gè)百分點(diǎn)，15 64 歲人口的比重上升11.42 個(gè)百分點(diǎn)， 65 歲及以上人口的比重上升2.00個(gè)百分點(diǎn)。14 歲以下： 16% ； 15-25 歲： 22% ； 26-45 歲： 35% ； 46-64 歲： 20% ； 65 以上： 7% 5、各種受教育程度人口全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為 25629

12、7 人；具有高中 （含中專） 程度的人口為 445706 人； 具有初中程度的人口為 1197020 人；具有小學(xué)程度的人口為 956728 人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。同 2000 年第五次全國(guó)人口普查相比， 每 10 萬(wàn)人中具有大學(xué)程度的由 1912 人上升為 7647 人；具有高中程度的由 8008 人上升為 13299 人；具有初中程度的由 25923 人上升為 35717 人；具有小學(xué)程度的由 42770 人下降為 28547 人。全市常住人口中，文盲人口（ 15 歲及以上不識(shí)字的人）為 249114 人，同2000 年第五次全國(guó)人口普查相比，文

13、盲人口減少148132 人，文盲率 5由17.87% 下降為 7.43% ，下降 10.44 個(gè)百分點(diǎn)。6、人口地區(qū)分布全市常住人口的地區(qū)分布如下：地區(qū)人口數(shù)（人）比重6 2000 年%)2010 年全市合計(jì)3351437100100榆陽(yáng)區(qū)63761714.3919.03神木縣45549311.513.59府谷縣2605857.177.78橫山縣2880539.398.59靖邊縣3559398.6910.62定邊縣3193709.19.53綏德縣2960889.98.83米脂縣1549536.394.62佳縣2046667.66.11吳堡縣757482.322.26清澗縣1289385.633

14、.85子洲縣1739877.925.193、 榆 林經(jīng)濟(jì)狀況分析2013年，榆林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）為2846.75億元，較上年增長(zhǎng)8.8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值139.68 億元， 增長(zhǎng) 4.4% ； 第二產(chǎn)業(yè)增加值1985.56 億元，增長(zhǎng) 9.6% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值721.51 億元，增長(zhǎng)7.1% 。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1827.9 億元，增長(zhǎng)3.2% ；全市財(cái)政總收入 668.94 億元，較上年增長(zhǎng)0.4% ，增速下降 18.9 個(gè)百分點(diǎn)；其中地方財(cái)政收入260.72 億元，增長(zhǎng)19.6% ，增速下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到 26820 元 ，較上年增長(zhǎng)

15、11.1% ，增速較上年下降2.9 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入為 8687 元，增長(zhǎng)13.1% ，增速下降2 個(gè)百分點(diǎn)。 全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額298.62 億元 ，較上年增長(zhǎng)10.5% 。分析：從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，榆林人口覆蓋以榆陽(yáng)區(qū)為主，占總?cè)丝诘?0% （64萬(wàn)）， 榆林的富人區(qū)也居住于此。榆陽(yáng)區(qū)常住人口中，26至45歲之間的占到85% ,具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買能力比較強(qiáng)，榆陽(yáng)區(qū)月收入在 5000元以上的人群占 62%,榆陽(yáng)區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到70% o從對(duì)榆陽(yáng)區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示， 榆陽(yáng)區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到

16、25% ,根據(jù)統(tǒng)計(jì)得出的榆陽(yáng)區(qū)人均可支 配性收入為34866元/年，高出榆林市平均水平近 30個(gè)百分點(diǎn)。精選a槽林為第八小代位金沙小區(qū)褐盔的樗中2 拓林市第十小學(xué)榆林唯一核心商圈»金剛號(hào)金剛寺和-5）梅林h 長(zhǎng)M小自正忠小區(qū)&小區(qū)加埼陽(yáng)區(qū)儲(chǔ)耳中心林西業(yè)大廈由，蜜苑小區(qū)為區(qū)政府£國(guó)越豐小區(qū)宿I墉投植濯圣境辿區(qū)委三號(hào)累屎吃街天和長(zhǎng)小區(qū)榆林榆陽(yáng)區(qū)現(xiàn)有的唯一商圈分布圖'的好才"一帕 ，普凱世瓶竟泗店 凱裕/帝勞反悔，弓I踣燈陸小區(qū)I西 幸福京園%新宇小區(qū)髓/3柏林學(xué)院山 譚茹國(guó)榆林市以此商圈為主、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展作為榆林市規(guī)模最大的

17、開發(fā)建設(shè)用地，榆陽(yáng)區(qū)新城區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已逐步成 為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心”，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于居然之家、建材城；榆陽(yáng)區(qū)新城區(qū)的商業(yè)幾乎屬于一片空白， 商用物業(yè)存在市場(chǎng)缺口。在建住宅喻林立!在建住在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅2、 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析榆陽(yáng)區(qū)榆林大廈為榆林市新城項(xiàng)目， 該區(qū)域商業(yè)幾乎一片空白。 根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)律來(lái)看， 榆陽(yáng)區(qū)為榆林最早的富人區(qū)， 擁有榆林大部分的富人在該區(qū)域買房， 由于原先榆陽(yáng)區(qū)無(wú)配套商業(yè)及周邊服務(wù)型

18、設(shè)施， 故此大批量的榆林富人選擇在臨近的西安， 北京， 上海等地購(gòu)購(gòu)物。 大量的榆林富人選擇在西安及榆林周邊城市買房居住。故此榆林榆陽(yáng)區(qū)現(xiàn)在的寫字樓入住率較低，預(yù)估低于 50% ；在未來(lái)的 5 年內(nèi)， 榆林榆陽(yáng)區(qū)將增添大量的寫字樓和配套商業(yè)。 榆陽(yáng)區(qū)將成為榆林最大的居住購(gòu)物基地。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目研究區(qū)域現(xiàn)有及未來(lái)市場(chǎng)狀況的分析了解到：? 交通流通狀況較差， 但是考慮到城市建設(shè)后期規(guī)劃問(wèn)題將對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)交通有一定改觀；? 區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來(lái)商業(yè)有著一定的市場(chǎng)放量，但已知商業(yè)的體量均不大， 如在商業(yè)功能上形成有效補(bǔ)充， 將有助于本項(xiàng)目后期打造商業(yè)中心。? 區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)放量相對(duì)較

19、少，對(duì)本項(xiàng)目而言，有著一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。? 榆林市現(xiàn)有人口基數(shù)大，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口基數(shù)小，但消費(fèi)力強(qiáng)。等待項(xiàng)目周邊配套設(shè)施興建后，使得區(qū)域的整體居住檔次得到拔升，現(xiàn)有消費(fèi)人群的消費(fèi)檔次相對(duì)較高，消費(fèi)人群較少。隨著區(qū)域的建設(shè)和周邊樓盤的市場(chǎng)投放，此類問(wèn)題將得到良好的解決。? 榆陽(yáng)區(qū)距離老城區(qū)主流商圈較遠(yuǎn)，很難依托老城區(qū)人口拉動(dòng)消費(fèi)。三、本項(xiàng)目的狀況分析1、項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍1.1 本項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于榆陽(yáng)區(qū)新城的北側(cè)，西鄰明珠大道，南至建業(yè)大道，東至完全中學(xué)，北向新聞大廈，擁有良好的臨街展示效果。由于本項(xiàng)目所處位置距榆林榆陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即二街沿線與榆陽(yáng)中路的交匯口較遠(yuǎn)， 距離榆林機(jī)場(chǎng)和火車站較

20、遠(yuǎn)三道向廣清的刑大喜洋洋r關(guān)翔建江石雄氏. :也掩錚園該區(qū)域制成后榆林榆陽(yáng)新型的第一商業(yè)核心園。；國(guó)洋由四國(guó)1貿(mào)百貨精選1.2 研究區(qū)域權(quán)衡本項(xiàng)目周邊的區(qū)域的特點(diǎn)，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為： 北至沙河路、南 為草溝大橋，西至開元大道，東為北東環(huán)路。劃分依據(jù):以本項(xiàng)目周邊的沙河形成了天然的屏障分隔人流，又因沙河以北為榆林榆陽(yáng)區(qū)主商業(yè)街。故以沙河為界。2、本案交通狀況分析本項(xiàng)目周邊分布的道路主要有沙河路、開元大道、北東環(huán)道，榆溪大道，明珠大道，朝陽(yáng)路。它們以沙河為界線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了榆林多河大屏隔 沙成的分流 以形然障內(nèi)精選可編輯本案覆蓋的交通路線3、本案周邊住宅狀況分析通過(guò)

21、對(duì)本項(xiàng)目周邊住宅狀況的客觀分析， 我們可以直接了解到，本案的主要輻射 范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。為本案后期的市場(chǎng)定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù) 支持。1.1項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅狀況分析本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。通過(guò)對(duì)其人口基數(shù)、消費(fèi)能力等因素的研究，可以對(duì)本項(xiàng)目后期市場(chǎng)定位的 取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計(jì)表名稱ag金鱗國(guó)際富康路銀軒小區(qū)航宇路溪花小區(qū)航宇路金房小區(qū)航宇路國(guó)瑞小區(qū)富康路馨園小區(qū)沙河路桃園小區(qū)興達(dá)路尚郡小區(qū)興達(dá)路圣景名苑北劃、西路紅旭小區(qū)沙河路綠景苑小區(qū)沙河路生園小區(qū)沙河路流沙杏小區(qū)北東環(huán)路通慶坊小區(qū)北東環(huán)路華棟小區(qū)北東環(huán)路溪

22、苑北區(qū)北東環(huán)路薈景新園北東環(huán)路名稱ag陽(yáng)光城朝陽(yáng)路永昌公寓朝陽(yáng)路榆中小區(qū)興達(dá)路錦園新世紀(jì)北劃、西路榆興苑興達(dá)路元馳世紀(jì)城北劃、西路紫薇御園北東環(huán)路奧林城北東環(huán)路局新華府北東環(huán)路盛林雅兒北東環(huán)路27個(gè)主要住宅區(qū)吊町m&n、 1門,釣Pd/£«而£二幫汨噫電 史如子 a m畫史畫還 8例瑁4求處： 可事IK1；-r.&第庵*電詢虻巾瞅*雨也停三信0，蜩犍錦1JJ <*-前轅穌割修瞅/X1上 vmTTMi ,圖.：,，都融d坐I工事.1 1WZ.悴!&產(chǎn)工絲展國(guó) - 局收陶憔.*二日nV-明直愜I其舌圄t/afdL；等J斯幄丫百隼魁那ft百

23、F才寺畫典暨型曲樣筋虞國(guó)H I二D 一小fi_+M網(wǎng)田弧還刪聯(lián)經(jīng)麻毒醋建tin維楣國(guó)耗血杳精生/、.7f 本案RMSW士和鼾I I”號(hào)部薩口新"：碧礁4鋅第自百 "工 希耳區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出， 本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量有600萬(wàn)nf左右，人口有16.2萬(wàn)人（按每百平米2.7人次計(jì)算）；4、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況分析周邊社區(qū)存在部分底商，小型超市，酒店，建材市場(chǎng)，電子市場(chǎng)，無(wú)成型商業(yè)體 存在。幾乎空白。5、項(xiàng)目周邊配套狀況分析學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設(shè)施可以客觀地反映一個(gè)區(qū)域的狀況，下面，通 過(guò)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施的研究，挖掘?qū)Ρ景府a(chǎn)

24、生影響的因素，并加以分析, 為本案商業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的資料。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施狀況學(xué)校衡山縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)陽(yáng)光景幼兒園上郡美術(shù)館高新第一中學(xué)A小學(xué)紅黃藍(lán)幼兒園第二小學(xué)完全中學(xué)榆林中學(xué)高新區(qū)小學(xué)四女電子科技大學(xué)醫(yī)院榆林一院衡山康復(fù)醫(yī)院第二附屬醫(yī)院銀行中國(guó)建設(shè)農(nóng)業(yè)銀行郵政儲(chǔ)蓄銀行交通銀行中信銀行光大銀行農(nóng)村商業(yè)銀行酒店長(zhǎng)泰酒樓、麗京大酒店、世紀(jì)精華大酒店、其他? 本項(xiàng)目周邊的學(xué)校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氛圍較濃，大量的學(xué)生增加了 本區(qū)域的流動(dòng)人群數(shù)量，但是其消費(fèi)取向與周邊居民的差異和整體消費(fèi)能力 的低下，有礙于商業(yè)氛圍的打造。? 本案研究范圍內(nèi)的銀行數(shù)量較少，這說(shuō)明區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氛圍尚未形成， 正處于發(fā)展

25、初期（據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)新建樓盤及商業(yè)內(nèi)大多規(guī)劃有銀行），對(duì)本 項(xiàng)目發(fā)展較為有利。? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤多為傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設(shè)施相對(duì)不 足，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內(nèi)的 高收入人群數(shù)量不多，對(duì)本項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)檔次有一定的影響。四、市場(chǎng)初步定位1 業(yè)態(tài)定位1.1 業(yè)態(tài)選取通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析， 本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成， 即主力型業(yè)態(tài)、 適配 型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。 而在操作方式上， 將采用先引入主力型業(yè)態(tài)， 然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行搭配。1.2 業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取本項(xiàng)目將選取通過(guò)周邊區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研， 綜

26、合市場(chǎng)狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，小數(shù)碼、超市、影院、酒店、中高端賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目商業(yè)體量適中， 為了后期帶來(lái)充足的外來(lái)消費(fèi)人流， 增加其租賃可實(shí)施性，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后， 本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)， 設(shè)置精品店、 服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高， 租金的承受能力相對(duì)較強(qiáng)， 是商業(yè)項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)， 所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項(xiàng)目的主要盈利型業(yè)態(tài)， 并將其設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本項(xiàng)目中， 將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間， 以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，

27、其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活， 并且可以提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設(shè)置于本案之中。1.3 業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項(xiàng)目雖然所在位置較好， 但是周邊在建待建項(xiàng)目較多， 區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研，將本項(xiàng)目的主力型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置為 35.5% 。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量(m2)主力業(yè)態(tài)體重(漏)主力業(yè)態(tài)所占比例榆林購(gòu)物廣場(chǎng)建筑面積：3.42萬(wàn)m2;去除過(guò)道面積為：2.6萬(wàn)褶；華潤(rùn)萬(wàn)家：5000 (B1)精品數(shù)碼：1882 (L1)兒童城：2361 (L3)35.5%適配業(yè)態(tài)體量(m2)適配業(yè)態(tài)占比例百貨：7122 (L2)黃金珠寶+精品店：3836(L1)42.2%功能業(yè)態(tài)體量(漏)功能業(yè)態(tài)占比例餐飲：5786 (L3)22.3%圖表：區(qū)域內(nèi)重要商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟， 為了提供良好的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，增加投資者及 經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)本項(xiàng)目信心，降低本案后期的租售難度，故將本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立35.5%的 主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低， 為保證本項(xiàng)目在后期的經(jīng)濟(jì)收益，故將適配型 業(yè)態(tài)的體量設(shè)置在10958褶范圍內(nèi)，即適配型業(yè)態(tài)占據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài) 42.2%的