“商廈·國(guó)際”建設(shè)項(xiàng)目融資報(bào)告

1、“阜陽(yáng)商廈·國(guó)際”建設(shè)項(xiàng)目融 資 報(bào) 告阜陽(yáng)商廈同濟(jì)投資有限公司二一四年十二月第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè)一、項(xiàng)目名稱“阜陽(yáng)商廈·國(guó)際”建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建三、項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：阜陽(yáng)商廈同濟(jì)投資有限公司四、建設(shè)單位基本情況阜陽(yáng)商廈同濟(jì)投資有限公司由安徽同濟(jì)置業(yè)有限公司與安徽省阜陽(yáng)商廈股份有限公司共同出資成立的，該公司成立于2012年，注冊(cè)資本6062.5萬(wàn)元，其中安徽同濟(jì)置業(yè)有限公司占98.14%，安徽省阜陽(yáng)商廈股份有限公司占1.86%，安徽同濟(jì)置業(yè)有限公司成立于1995年，注冊(cè)資金8002萬(wàn)元整，公司2013年底凈資產(chǎn)3.5億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)資質(zhì)為二

2、級(jí)，公司成立后在全省各地開發(fā)過(guò)以下項(xiàng)目：1、于1998年通過(guò)出讓方式，獲得中國(guó)青年報(bào)社駐皖辦事處位于合肥市屯溪路349號(hào)的二塊總面積為3000m2土地的使用權(quán)，并自建二幢面積為7124.96m2的辦公樓大廈，該項(xiàng)目位于合肥市南一環(huán)中心位置,同等位置的其它項(xiàng)目現(xiàn)市場(chǎng)銷售均價(jià)為12000元/平方米,目前將辦公大樓位于屯溪路沿路的1-5層面積為1487m2出租給合肥麗人女子醫(yī)院使用，租期15年，年租金為105萬(wàn)元；后面17層面積為5658.7m2于2007年投資成立合肥瑞金肛腸?？漆t(yī)院。2、我公司于2001年2月開發(fā)屯溪路349號(hào)2號(hào)住宅樓工程，總建筑面積4690平方米，該樓已全部銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入

3、1823萬(wàn)元。完成利潤(rùn)700余萬(wàn)元。3、我公司于2002年5月與安徽招商公司、合肥安遠(yuǎn)公司共同投資建設(shè)“安徽招商大廈”，建筑面積11000平方米，總投資3800萬(wàn)元，我公司擁有25%的投資股權(quán)，取得開發(fā)利潤(rùn)800余萬(wàn)元。4、我公司于2002年12月23日通過(guò)掛牌方式獲得位于長(zhǎng)江中路與桐城路交口東南角（保健院原老病房樓位置）面積為2畝的土地使用權(quán)，用于開發(fā)多層辦公大廈(富通時(shí)代)，總建筑面積8800平方米，其中地下一層，建筑面積約1000平方米，設(shè)有33個(gè)停車位，；地上七層，一、二層為商業(yè)門面，建筑面積為4230平方米，三層以上為辦公用房，建筑面積為4570m2。三層以上的辦公樓已全部銷完，銷售

4、平均價(jià)格達(dá)到6800元/m2 ；一、二層的商鋪銷售價(jià)格一層45000元/ m2，二層35000元/ m2，現(xiàn)商鋪的二層已銷售850 m2，一層已銷售約280 m2。現(xiàn)有近3100 m2 的商鋪未銷售，2012年經(jīng)專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估該房產(chǎn)市值已達(dá)到1.1億?，F(xiàn)該商業(yè)已分別出租給上海浦東發(fā)展銀行有限責(zé)任公司和合肥邦愛百貨（親子家園），年租金合計(jì)約700萬(wàn)元。5、在2009年中博會(huì)上，我公司成為安徽省渦陽(yáng)縣招商引資合作單位，通過(guò)掛牌取得渦陽(yáng)縣向陽(yáng)南路東側(cè)，樂行路北側(cè)的126.2畝商業(yè)用地，開發(fā)近20萬(wàn)平方米的高檔住宅小區(qū)同濟(jì) · 萬(wàn)象城，該項(xiàng)目為亳州市十大重點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2009年6月20

5、日正式開工。 同濟(jì) · 萬(wàn)象城簡(jiǎn)介：同濟(jì)·萬(wàn)象城項(xiàng)目系我公司在中博會(huì)上與安徽省亳州市渦陽(yáng)縣簽約的重點(diǎn)招商項(xiàng)目之一，并被列為渦陽(yáng)縣2009年縣十大重點(diǎn)工程項(xiàng)目。該項(xiàng)目位置：東對(duì)城市文化廣場(chǎng)，相隔渦河支河，北臨私人住宅區(qū)，南靠樂行路，路對(duì)面是三萬(wàn)人的高中城，西臨向陽(yáng)路，對(duì)著縣醫(yī)院。項(xiàng)目總占地面積為125727.09平方米，（土地證號(hào)：渦國(guó)用（2009）第049007號(hào)），規(guī)劃總建筑面積199190平方米。 按規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，商品住宅樓159600m2（其中19幢18層、4幢11層），商業(yè)門面房31100 m2，該我公司已投入資金約6.25億元，其中支付土地款9645萬(wàn)元，工程建設(shè)

6、投入45000萬(wàn)元，報(bào)建費(fèi)用1500萬(wàn)元，銷售及管理費(fèi)用等1500萬(wàn)元，各項(xiàng)稅金4900萬(wàn)元。至2013年3月底，小區(qū)道路及其他附屬工程已全部竣工并全部交付使用。從2009年10月我公司開始銷售，至2013年12月底已完成銷售額7.8億元，回籠資金7.8億元，現(xiàn)住宅已經(jīng)全部售罄，只有剩余商鋪面積約為10000平方米，現(xiàn)行銷售均價(jià)為10500元/平方米,此項(xiàng)目所有商鋪現(xiàn)均對(duì)外招租成功,在渦陽(yáng)縣打造出美食一條街的時(shí)尚風(fēng)景。6、2004年我公司投入1200萬(wàn)元取得了地處肥東縣解集鄉(xiāng)3000多畝適合種植經(jīng)濟(jì)林的土地50年使用權(quán)，目前追加投資4000萬(wàn)元種植30萬(wàn)株風(fēng)景樹，有近70人在林區(qū)專業(yè)從事種植、

7、維護(hù)等工作，今后準(zhǔn)備增加相關(guān)工作人員，以保證每年以種植10萬(wàn)株的速度發(fā)展，2013年底經(jīng)濟(jì)林的數(shù)量達(dá)到90萬(wàn)株，本年度由專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)值約2.2億元。7、2007年我公司將辦公樓的17層面積為2425m2于投資成立合肥瑞金肛腸醫(yī)院，是安徽唯一一家最大的肛腸?？漆t(yī)院，主治肛腸?？萍膊〖捌湎嚓P(guān)疾病的醫(yī)院，面向社會(huì)開展醫(yī)療和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)。醫(yī)院擁有一大批省內(nèi)外及全國(guó)知名專家主診，并與省內(nèi)外一些大醫(yī)院的相關(guān)科室和技術(shù)專家合作，開展新技術(shù)、新療法。醫(yī)院設(shè)備全新，環(huán)境寬廣、整潔、優(yōu)美，投入大量資金購(gòu)置了先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有105張病床。我院致力于信息化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化建設(shè)及嚴(yán)格的規(guī)范化、科

8、學(xué)化管理，為準(zhǔn)確、高效、高質(zhì)量的診斷、治療提供良好條件，確保醫(yī)療安全和一流服務(wù)。于2008年元月開診以來(lái)，病房入住率達(dá)到90% 以上，至2013年12月底平均每月營(yíng)業(yè)額達(dá)到180萬(wàn)元，利潤(rùn)率達(dá)到31.5%.8、2011年4月我公司通過(guò)招投標(biāo)的方式在六安市裕安區(qū)取得了101778平方米的地塊，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目共計(jì)29棟，21棟18層，8棟29層，位于渭濱路與學(xué)府路(規(guī)劃建設(shè)中)之間，容積率：2.77，總用地面積：101778，凈用地面積：87377，總建筑面積 241750,住宅總建筑面積：230045，商業(yè)： 7700，會(huì)所：1400，幼兒園：2200，共計(jì)2470戶。一期于2012年3月正

9、式開工，并于2012年9月前進(jìn)入正式預(yù)售階段，截止2013年12月底銷售額達(dá)到2.52億元，回籠資金2.17億元，現(xiàn)一期十幢樓均已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收,于2014年8月26日全部交付使用，二期于2013年8月正式開工建設(shè),結(jié)構(gòu)均已至十層,目前該項(xiàng)目已經(jīng)支付各類費(fèi)用3.1億，其中土地款1.05億,契稅420萬(wàn),前期報(bào)建費(fèi)用850萬(wàn),工程施工費(fèi)用1.75億,銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用870萬(wàn),各類稅金1022萬(wàn)。9、2012年12月份我公司收購(gòu)寧國(guó)景都置業(yè)有限公司的95%股份，該公司目前在寧國(guó)市中心位置取得土地75.3畝，此項(xiàng)目已繳納土地款12500萬(wàn)及契稅500萬(wàn),項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)取得五證，規(guī)劃面積約90000平

10、方米，17幢多層，3幢18層，現(xiàn)在正在一期建設(shè)當(dāng)中,并于2014年11月正式進(jìn)入預(yù)售階段。五、項(xiàng)目建設(shè)地址本項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市南部中心地帶。北鄰一道河路、南鄰潁南路、東臨趙王路、西鄰陽(yáng)照路?；胤秶鷥?nèi)地形平緩，起伏不大，工程地質(zhì)條件良好，且交通方便適于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。六、項(xiàng)目簡(jiǎn)介“阜陽(yáng)商廈·國(guó)際”項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積20284m2，規(guī)劃總建筑面積201815 m2。（1）地上建筑面積151253m2，其中高層住宅面積36727m2、高層辦公樓樓面積55932m2、大型商場(chǎng)面積58060m2、輔助用房534 m2。（2）地下建筑面積50562m2。項(xiàng)目建成將成為阜陽(yáng)市集商業(yè)購(gòu)物中心、大型超市

11、、影視娛樂及辦公樓、住宅樓為一體的一站式時(shí)尚購(gòu)物住宅中心。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地面積m220284總建筑面積m2201815其中地上總建筑面積m2151253其中高層住宅面積m236727高層辦公面積m255932大型商場(chǎng)面積m258060輔助用房面積m2534地下總建筑面積m250562建筑高度m98.50容積率-7.46建筑密度%62.56綠地率%20總停車位個(gè)818七、總投資及資金籌措本項(xiàng)目總投資為101105萬(wàn)元。項(xiàng)目所需資金計(jì)劃由建設(shè)單位自籌。序號(hào)投資名稱計(jì)算投資額(單位:萬(wàn)元)1土地款267752土地契稅26775萬(wàn)元*4%10713規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)20

12、1815*40元/平方米8074城市配套費(fèi)201815*160元/平方米32295建安費(fèi)201815*3000元/平方米605457小區(qū)水電及水電管網(wǎng)費(fèi)201815*120元/平方米24228工程監(jiān)理費(fèi)用201815*10元/平方米2029不可預(yù)見費(fèi)用建安費(fèi)60545*5%302710項(xiàng)目管理費(fèi)用建安費(fèi)60545*3%302711小計(jì)101105八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算銷售收入估算根據(jù)阜陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃、國(guó)家有關(guān)住房制度的改革及周邊市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入及銷售收入：1、銷售收入住宅銷售：36627m2×6800元/m2=24906.36萬(wàn)元公寓式寫字樓銷售：55038

13、m2×10000元/m2=55038萬(wàn)元商業(yè)建筑銷售銷售：68689m2×30000元/m2=206067萬(wàn)元合計(jì)：286011.36萬(wàn)元。2、房屋開發(fā)成本（總計(jì)101105萬(wàn)元，詳見上附表）3、銷售費(fèi)用按照慣例，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用包括代理、廣告、律師等費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用按照房屋銷售收入3%計(jì)算，286011.36 ×0.03=8580.34萬(wàn)元。4、管理費(fèi)用：主要包括管理辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，此項(xiàng)費(fèi)用按照房屋銷售費(fèi)用的5%計(jì)算，286011.36 ×0.05=14300.57萬(wàn)元。5、財(cái)務(wù)費(fèi)用：30000萬(wàn)元×20%/年×2年=12000

14、萬(wàn)元利潤(rùn)估算為銷售費(fèi)用減去成本及各項(xiàng)成本，計(jì)算得：286011-101105-8580-14300-12000-19134=130892萬(wàn)元。6、稅金如下：A、土地增值稅，按當(dāng)?shù)貎?yōu)惠稅率，并且一般按預(yù)征收處理；B、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%，計(jì)算基數(shù)為房屋銷售收入，加上土地稅合計(jì)為6.69%，計(jì)算得286011.36×0.0669=19134.16萬(wàn)元。經(jīng)分析測(cè)算本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為130892萬(wàn)元。九、建設(shè)期預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期尚需兩年零六個(gè)月，至2017年3月將全部交付使用。十、融資方案計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃成本采用資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目資產(chǎn)托管，以股權(quán)質(zhì)押的方式進(jìn)行融資。融資額度測(cè)算：根據(jù)項(xiàng)

15、目前期投資預(yù)算，并結(jié)合銷售回款預(yù)測(cè)，需融資額度約3億元，使用期為兩年，融資成本控制在年息15%以內(nèi)，還款來(lái)源為項(xiàng)目房屋銷售回款。具體明細(xì)如下：1、 支付項(xiàng)目前期報(bào)建費(fèi)用約3000萬(wàn)元；2、 支付安徽省阜陽(yáng)商廈股份有限公司土地款6000萬(wàn)元；3、 項(xiàng)目開發(fā)保證金2000萬(wàn)元；4、 項(xiàng)目勘探及設(shè)計(jì)費(fèi)1000萬(wàn)元5、 支付項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用及設(shè)備款（至項(xiàng)目地上五層結(jié)構(gòu)封頂）約17000萬(wàn)元等十一、擔(dān)保方式以安徽同濟(jì)置業(yè)有限公司持有的阜陽(yáng)商廈同濟(jì)投資有限公司98.14%股權(quán)作為質(zhì)押，變更企業(yè)法定代表人至資產(chǎn)托管方名下，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全程監(jiān)管，同時(shí)將土地證抵押到資產(chǎn)托管方名下，并由安徽省阜陽(yáng)商廈股份有限公司提供第三方擔(dān)保。十二、銷售預(yù)測(cè)本項(xiàng)目預(yù)期2015年5月正式開盤銷售，開盤后3個(gè)月即2015年8月完成總銷售金額的20%，即人民幣5.6億元左右；開盤后一年后即2016年5月完成總銷售金額的50%，即人民幣14億元左右；開盤后一年半即2016年11月