業(yè)主維權(quán)要避開四個誤區(qū)不知道會吃大虧

1、業(yè)主維權(quán)摘要：業(yè)主維權(quán)要避開四個誤區(qū)不知道會吃大虧！隨著人們維權(quán)意識增強，近年來，在城市的樓盤小區(qū)中，不斷涌現(xiàn)業(yè)主與業(yè)委會和物業(yè)公司之間的糾紛。糾纏于糾紛中，業(yè)主都能贏嗎？以某市法院近5年來審理的17件業(yè)主知情權(quán)糾紛案件為例，業(yè)主的訴訟請求得到全部支持的，僅有2件。那么，是什么導致業(yè)主們維權(quán)失??？搞錯對業(yè)主維權(quán)具體內(nèi)容：隨著人們維權(quán)意識增強，近年來，在城市的樓盤小區(qū)中，不斷涌現(xiàn)業(yè)主與業(yè)委會和物業(yè)公司之間的糾紛。糾纏于糾紛中，業(yè)主都能贏嗎？以某市法院近5年來審理的17件業(yè)主知情權(quán)糾紛案件為例，業(yè)主的訴訟請求得到全部支持的，僅有2件。那么，是什么導致業(yè)主們維權(quán)失??？搞錯對象、訴求越界、沖動維權(quán)、行

2、動遲緩”，記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn)，這是業(yè)主們最易踏入的四大誤區(qū)。誤區(qū)一：告錯對象很常見起訴的義務主體不正確。經(jīng)統(tǒng)計，上述案件中有6起案件的業(yè)主未起訴正確的義務主體，占比為35.3%。例如，有的業(yè)主要求業(yè)委會提供小區(qū)停車費的收支情況，但該資料實際由物業(yè)公司掌握；又如，有的業(yè)主起訴物業(yè)公司要求查閱業(yè)委會決議和會議記錄，但實則由業(yè)委會保管。因此，法官建議業(yè)主在起訴前就相關(guān)資料的保管情況做審慎核實，明確義務主體后再提起訴訟，以充分保障自身權(quán)益。幾年前，某市一小區(qū)實施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開始，業(yè)主們以為這是政府實事工程，無需自己出錢，可之后卻聽說工程預計動用維修基金56萬多元。于是，便有業(yè)主向

3、區(qū)房管局物業(yè)科等部門反映情況，并提出對該工程作評估。為了平息矛盾，在街道協(xié)調(diào)下，評估工作已進行了三次，第1次評估的實際費用為32萬元，第2次評估結(jié)果為28萬元，第三次評估出的實際費用僅為19萬多元。業(yè)主何先生將業(yè)委會告上法庭，要求對方公布近5年來的維修基金收支明細、自來水改造項目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發(fā)票和審計報告，2002年至2010年小區(qū)的停車費收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。法院認為，對于賬目明細以及工程合同、審計報告，業(yè)委會應當提供。至于小區(qū)停車費收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況，何先生也有權(quán)知曉，但停車費、房屋出租收益非業(yè)委會收取，業(yè)委會并非公布

4、上述事項的義務主體，何先生也沒有證據(jù)證明業(yè)委會有廣告收益。實際上，物業(yè)公司才是業(yè)務主體。因此，何先生的訴請并未全部得到支持。另一起案件中，業(yè)主起訴業(yè)委會要求查閱小區(qū)公共收益賬目明細、小區(qū)共建費的適用明細賬目。但法院認為，被告業(yè)委會并非利用業(yè)主共有部位進行經(jīng)營的主體，相關(guān)賬冊亦并不由被告保管，公共收益明細賬目應在物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)政府文件，共建費由物業(yè)服務企業(yè)管理并使用，賬目亦由物業(yè)服務企業(yè)負責記錄，故對業(yè)主訴請不予支持。誤區(qū)二：知情權(quán)范圍無限擴大不當擴大知情權(quán)范圍是業(yè)主訴請未獲支持的原因之一。例如，有的業(yè)主訴訟請求查閱客觀上并不存在的資料，又如，有的業(yè)主要求查閱小區(qū)的水箱清洗費用清單、發(fā)票及水

5、質(zhì)鑒定報告單等，上述請求明顯超出法定知情權(quán)范圍，難獲支持。因此，法官建議業(yè)主在起訴前充分了解法律及司法解釋規(guī)定的知情權(quán)范圍，合理確定訴訟請求，防止在行權(quán)時無限擴張信息查閱邊界，加重提供方義務。業(yè)主知情權(quán)的范圍是什么？較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主可以請求公布、查閱建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況等。一些業(yè)主的訴訟請求明顯超出了這個范圍。某區(qū)一小區(qū)的業(yè)主起訴業(yè)委會，多

6、項訴訟請求中包含查閱住宅維修基金的財務審計報告和裝修大堂的審價報告。但事實上，上述報告并不存在，且法院沒有強制一方當事人進行審計或?qū)弮r的權(quán)力，因此，對業(yè)主的這項訴訟請求，法院難以支持。某一小區(qū)多名業(yè)主起訴物業(yè)公司，訴訟請求中要求查閱眾多資料。其中有重復請求的部分，例如小區(qū)物業(yè)維修、更新、改造項目、電梯維修保養(yǎng)及停車費、廣告費等費用的支出、收入情況等，應已包含在小區(qū)專項維修資金、物業(yè)服務資金以及公共收益的收支情況中，不應重復主張。當然，也有超出知情權(quán)保護范圍的，例如他們要求閱看小區(qū)的每年檢查避雷裝置的“檢測報告”及物業(yè)公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄，小區(qū)的水箱清洗費用清單及發(fā)票和相關(guān)行政主管

7、部門對水箱清洗后的水質(zhì)鑒定報告單等，法院均未予支持。誤區(qū)三：非理性維權(quán)，行為過激從一些案件中發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主不滿業(yè)委會或物業(yè)公司提供的管理服務，常用張貼大字報、破壞公物等方式表達意見，訴訟中也常因過分堅持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，業(yè)主于庭審中已知曉訴請的全部資料，但拒絕接受法院調(diào)解，仍堅持要求法院判決義務主體再次張貼公布上述資料，導致當事人矛盾激化。因此，建議業(yè)主本著和諧共處的理念，合情合理行使知情權(quán)，在訴訟過程中積極配合，促使糾紛能夠盡快得以解決。去年6月，某小區(qū)物業(yè)公司開始在小區(qū)內(nèi)宣傳調(diào)價，稱物業(yè)費十年未調(diào)整，公司已不堪重負，無法維持原服務標準，計劃從2015年起每平方米在原來的基

8、礎上上調(diào)0.45元，業(yè)委會要與物業(yè)公司簽訂合同，將公共收益的一半補償給物業(yè)公司。業(yè)主們得知業(yè)委會在賬外另設有小金庫，近1600萬元的維修基金突然大幅減少等情況后，要求業(yè)委會公開這幾年的賬目發(fā)票明細，看看錢到底去了哪里。然而，群情激奮之下，40多名業(yè)主將業(yè)委會的大門給封了，并在小區(qū)內(nèi)拉出了醒目橫幅?？蛇@樣鬧騰下去，業(yè)主們還是看不到賬目的蹤影。之后，一位業(yè)主到法院起訴，得以勝訴，才為大家討回了公道。在靜安一小區(qū)，幾戶業(yè)主與業(yè)委會的矛盾比較突出。他們認為，業(yè)委會利用本小區(qū)大部分業(yè)主不在國內(nèi)的客觀情況，未經(jīng)合理、民主選舉，擅自選聘物業(yè)公司，而公共收益、管理經(jīng)費等財務信息也不夠透明。業(yè)委會就一些重大事項

9、貼出公告，卻被激憤的業(yè)主一把撕掉，認為是在行使自己的權(quán)利，而這樣只會讓其他業(yè)主無法看到張貼的公告。還有部分業(yè)主有查閱資料的申請，不跟業(yè)委會說，而是直接在小區(qū)大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯(lián)名信”，部分業(yè)主簽名系偽造。這樣做，并不利于業(yè)主知情權(quán)的保護。后來，業(yè)主將業(yè)委會和物業(yè)公司告上法庭，事情才得以圓滿解決。誤區(qū)四：知情權(quán)行使不及時由于法律法規(guī)并未明確相關(guān)資料的保存期限，而部分業(yè)主的維權(quán)意識較薄弱，未及時查閱資料，導致較長時間后資料滅失無法提供，客觀上無法滿足業(yè)主的知情權(quán)要求。在部分案件中，業(yè)主于數(shù)年后、甚至十年后提起訴訟，要求查閱之前的資料，但因與當前業(yè)主的利益關(guān)聯(lián)已有所減弱，最終難獲支持。因此

10、，法官建議業(yè)主密切關(guān)注當年度應公開的資料，積極查閱，若其知情權(quán)未能實現(xiàn)則應及時尋求司法救濟。2014年中，沈先生起訴小區(qū)業(yè)委會，稱突然發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會賬戶幾年前存在不合理的大額支出，要求法院判令業(yè)委會公布2008年、2009年間的4次收支賬目明細。然而，小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)委會是新組建的，這些賬目發(fā)生在上屆業(yè)委會任期內(nèi)。在業(yè)委會寫給法庭的書面材料中，上屆業(yè)委會的賬目于2013年1月進行了審計，沒發(fā)現(xiàn)問題，原業(yè)委會也沒留下任何可查資料，現(xiàn)任業(yè)委會也無從查起?！皹I(yè)主應及時合理地行使知情權(quán)?！狈ㄔ赫J為，該小區(qū)2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動，有審計報告，符合相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)

11、主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當每月與開戶銀行核對專項維修資金賬目，并將相關(guān)情況每半年向全體業(yè)主公布一次，沈先生應及時主張知情權(quán)，沈先生直至2014年才起訴要求業(yè)委會公布2008年、2009年及2010年所發(fā)生的相關(guān)維修資金收支情況，缺乏合理性。因此，法院判決沈先生敗訴。業(yè)主購買開發(fā)商的房屋，在房屋買賣合同中約定了交付房屋的期限。但現(xiàn)實實踐中，開發(fā)商由于各種原因推遲交付房屋的期限，業(yè)主很長時間無法收房。遇到這種情況業(yè)主們該如何維權(quán)呢？開發(fā)商逾期交房業(yè)主維權(quán)渠道一、集體與開發(fā)商協(xié)商。開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)務人員與業(yè)主協(xié)商，拖延時間或找各種理由開脫，或作出各種承諾，以平息業(yè)主的怒氣。但可能經(jīng)

12、過數(shù)次協(xié)商，開發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費補償。二、向房屋建設管理機關(guān)反映，請求處罰開發(fā)商。房屋建設管理機關(guān)只有行政權(quán)，沒有民事審判權(quán)，只能處罰開發(fā)商，而無權(quán)要求開發(fā)商足額、及時賠償業(yè)主。所以，對于業(yè)主的反映，房屋建設管理機關(guān)只能調(diào)解。房屋建設管理機關(guān)會在調(diào)解數(shù)次無果后，建議業(yè)主采取法律手段。三、向法院起訴。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。起訴的請求及證據(jù)材料1、證據(jù)材料（1）開發(fā)商的主體資質(zhì)情況：包括公司營業(yè)執(zhí)照、工商注冊登記情況（可以由律師協(xié)助調(diào)?。?）房屋買賣相關(guān)的材料：包括房屋買賣合同、購房款發(fā)票或收據(jù)、入伙通知書等等。2、訴訟請求：一般有三個訴訟請求：第1、請求法院判令被告立即向原告交付合同約定的房屋；第2、支付逾期交房的違約金人民幣XXXXX元；第三、請求法院判令被告承擔本案訴訟費。3、費用立案費、保全費（如申請）、律師費（如聘請）、交通食宿費（如自己起訴）開發(fā)商策略一、開發(fā)商一般會稱，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，與自己無關(guān)，不應當承擔違約責任。二、通知業(yè)主入住，業(yè)主辦理入住手續(xù)時，強行要求業(yè)主簽訂同意接受開發(fā)商的條件并簽訂和解協(xié)議或簽署放棄賠償要求的承諾書，否則，不予