淺談本地品質(zhì)樓盤規(guī)劃設(shè)計取向

1、淺談本地品質(zhì)樓盤規(guī)劃設(shè)計取向重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司  胡書源改革開發(fā)以來，我國經(jīng)濟建設(shè)飛速發(fā)展，每年GDP均保持兩位數(shù)以上增長速度，創(chuàng)造了全世界經(jīng)濟發(fā)展奇跡。經(jīng)濟高速增長帶動了整個中華民族向小康生活飛奔，于是康居生活出現(xiàn)巨大市場需求，房地產(chǎn)行業(yè)在中華大地紅紅火火，方興未艾。我們重慶作為新興直轄市，人口達3100萬以上，人口規(guī)模居全國各大城市之首，住房需求巨大，因此順理成章，重慶房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也位居全國前列。重慶的房地產(chǎn)人以自強不息精神,以負責(zé)任的城市運營商姿態(tài)，為市民創(chuàng)+造出一個又一個的精品樓盤，極大改善了我市人居條件，改變了人們的生活，為城市建設(shè)做出了巨大貢獻。但我們不得不看到，重慶

2、作為一個情況非常特殊的直轄市，人口城市化率為46.7%（2007年數(shù)據(jù)），還有50%以上人口是農(nóng)村人口，而重慶2012年目標(biāo)是城市化率達到55%，再加上黨中央“314”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)后重慶的城市化率要超過70%，因此重慶在十?dāng)?shù)年內(nèi)房地產(chǎn)剛性需求都是巨大的，這給重慶房地產(chǎn)市場注入了前所未有活力。再加上重慶近期經(jīng)濟發(fā)展利好消息不斷，“城鄉(xiāng)綜合配套經(jīng)濟統(tǒng)籌”已經(jīng)生效，“第三新區(qū)”概念近在咫尺，沿海經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移重慶也將成為大贏家等等。諸多利好消息成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的催化劑，這注定讓重慶房地產(chǎn)發(fā)展長期繁榮。正是共同看到了這一點，越來越多巨額投資進入重慶房地產(chǎn)業(yè)，外地產(chǎn)大鱷聞風(fēng)而來，也不斷涌入重慶，這導(dǎo)

3、致了重慶房地產(chǎn)競爭的白熱化。如何在這樣激烈競爭中脫穎而出，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該向開發(fā)品質(zhì)樓盤發(fā)展，而開發(fā)品質(zhì)樓盤，首先需要我們在規(guī)劃設(shè)計上打造成高品甚至精品樓盤，然后再進行后續(xù)建設(shè)過程品質(zhì)把控，最終為社會貢獻樓盤精品，企業(yè)若能做到這一點就能立足于激烈的房地產(chǎn)競爭市場，又能為城市建設(shè)作出實實在在貢獻。以下試圖從規(guī)劃設(shè)計角度進行粗淺探討，談?wù)勂焚|(zhì)樓盤規(guī)劃設(shè)計方向。一、關(guān)于建筑密度誠然，低容積率低密度住宅是人人都想往的，是居住的終極理想，但我們應(yīng)該從整個城市發(fā)展水平及發(fā)展階段來看問題。土地是稀缺品，而重慶多是高差大、坡度陡之山地地形，可建用地面積比例相當(dāng)?shù)?，而我市人口眾多，土地稀缺問題更是突出。要

4、解決這么多人口居住問題，在目前階段強調(diào)低密度低容積率進行居住區(qū)開發(fā)及城市建設(shè)是極不現(xiàn)實的。為了最有效利用城市土地，提高居住區(qū)的容積率是城市規(guī)劃的唯一可行選擇，也就是說，城市土地的高容積率是目前階段我市城市建設(shè)的必然。我市發(fā)展與建設(shè)要在不大量占用土地情況下同時達到解決人口容量及保證人們居住品質(zhì)的雙重目標(biāo)，是否有解決途徑？什么才是最佳途徑？筆者認為最有效途徑就是居住區(qū)規(guī)劃向高容積率低密度發(fā)展，也就是向高層建筑發(fā)展。理由分述如下：1重慶地基情況非常理想，大多數(shù)地塊基巖埋深較淺，建筑基礎(chǔ)造價所占比例較低，這無論在地質(zhì)條件還是在工程造價上都為重慶發(fā)展高層建筑提供了有利條件。2其次發(fā)展高層建筑能夠最大限度

5、降低樓盤建筑密度，因此可使得樓盤節(jié)約出較大用地空間營造生態(tài)宜居環(huán)景氛圍，如可以加大綠地面積、適當(dāng)設(shè)置生活休閑廣場、營造小區(qū)景觀檔次等等，以此保證能夠人們的居住舒適度。3高容積率低密度規(guī)劃方式能夠給建筑設(shè)計師提供較大自由創(chuàng)作空間，使得多種多樣的規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格稱為可能，如大中庭景觀大圍合式、較大景觀綠地半圍合式、可按不同物業(yè)檔次或景觀特點的組團式、照顧景觀均好性分散布置式等等。如此保證了各樓盤規(guī)劃風(fēng)格的獨特性，體現(xiàn)出城市建設(shè)的豐富多彩及活力。4從節(jié)能設(shè)計角度，高容積率低密度樓盤因其疏朗的規(guī)劃布局，更能保證良好的通風(fēng)效果，如此降低建筑物能耗，做到從規(guī)劃層面就有利于節(jié)能目標(biāo)的實現(xiàn)。5高層建筑在功能使用上

6、也是高效益的，如各種功能管網(wǎng)及功能設(shè)備都能取得最大化使用率。這當(dāng)然保證了工程建安綜合成本的經(jīng)濟效益。6高層建筑尤其是一類高層雖然單棟居住戶數(shù)較多，但通過保證功能管網(wǎng)容量、適當(dāng)增加電梯數(shù)量及提高電梯運行高速（如保證2.5m/s以上的電梯速度），仍然能夠保證能夠單棟居民居住舒適度。相比之下，高容積率高密度的建筑規(guī)劃，雖然使得樓房層數(shù)得到了降低，這樣的規(guī)劃卻大幅度增加了建筑密度，而這會嚴重降低樓盤的居住品質(zhì)。如建筑師規(guī)劃設(shè)計的主要精力不再是規(guī)劃創(chuàng)意，而是變成了為布置下所有的樓棟數(shù)量而絞盡腦汁，解決日照及規(guī)劃間距，大部分樓盤只能布置成行列式；也不再有供人們徜徉散步深呼吸晨練的大規(guī)模大氣疏朗的中庭園林及

7、修長的步行道，而是變成了小氣的門前屋后幾株小草幾棵矮樹；管網(wǎng)及檢查井的數(shù)量成倍增加，小區(qū)里到處都是井蓋。要知道，人們對居住生活感受就是“距離才是美”。二、關(guān)于總體規(guī)劃一個樓盤，總體規(guī)劃上的好與壞，直接影響到小區(qū)整體居住質(zhì)量，如物業(yè)分區(qū)是否清晰，交通流線是否合理，功能配置于分布是否合理與人性化等等。以下就小區(qū)配套及人車分流問題淺談觀點。1交通組織筆者認為，居住小區(qū)交通組織是否合理，應(yīng)該以是否方便居民生活為評判標(biāo)準(zhǔn)。前些年，樓盤規(guī)模一般較小，幾十畝土地十幾萬方樓盤就算是大盤了。當(dāng)時人們注意到，小區(qū)如能做到人車分流則能消除人車混行帶來的危險，同時還可降低小區(qū)噪聲，保證小區(qū)居住生活的安寧，所以規(guī)劃上的

8、人車分流流行起來。但為了降低成本，很多樓盤在設(shè)計上并未將地下車庫與樓棟連接起來，而是先通過地庫到地面的人行出入口上到地面后再進入樓棟，這也一定程度降低了使用的便利性，從而降低了居住品質(zhì)。大家應(yīng)該知道，方便就是品質(zhì)。隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大盤不斷涌現(xiàn)?，F(xiàn)在上百畝土地已不算大，幾百畝上千畝樓盤才稱得上大盤。對這樣的大盤，如再片面強調(diào)人車分流已不再適合。因重慶很多地塊的豎向非常復(fù)雜，大盤設(shè)計成相互連通的大型地下車庫非常困難，常見的是多處地下車庫相互獨立，入口獨立設(shè)置，若強調(diào)人車截然分流，則勢必導(dǎo)致一個樓盤必須設(shè)置很多對外出入口，這會大大增加物業(yè)管理難度與管理費用。再者，人們購買車位也無規(guī)律可循

9、，因此能夠買到離自己樓棟較近的車位就算是幸運的了，運氣不好的話要走很長的路才能達到自己購買的車位，這會給全家人出行帶來不便。筆者認為，大規(guī)模樓盤不應(yīng)片面強調(diào)人車分流，而應(yīng)結(jié)合項目情況做到適度的人車分流即可。在交通組織上，小區(qū)內(nèi)主干道必須設(shè)置人行道，如此即能保證人性安全?，F(xiàn)在家用轎車發(fā)動機聲音都很小，幾乎可以忽略車行噪聲干擾問題。車輛進入小區(qū)后，家人在樓棟后前下車，車輛再分車庫而入，這樣既方便了居住出行方便又減少了小區(qū)對外出入口數(shù)量，在幾方面都有利。 2車位配置按重慶市建設(shè)項目配建停車位標(biāo)準(zhǔn)細則（渝規(guī)發(fā)2006168號）規(guī)定，位于重慶主城二區(qū)的居住建筑每100建筑面積須配置一個停車位?，F(xiàn)在城市居

10、民生活逐漸富裕起來，購買家用轎車家庭越來越多，所以這樣的停車位規(guī)定也算合理，但實際上這樣的配置標(biāo)準(zhǔn)在開發(fā)商一方規(guī)劃難度較大，往往挖通了地下座車庫都很難達到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。按重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第十七條規(guī)定：新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的10%。雖然有這條規(guī)定，很多樓盤在規(guī)劃報建時在報建文件中也設(shè)置了地面停車位，而實際上交付業(yè)主使用后不允許小區(qū)業(yè)主在地面停車，開發(fā)商出發(fā)點很簡單，其是為了銷售地下停車位。這種現(xiàn)狀造成了很多小區(qū)業(yè)主與物管公司之間的尖銳矛盾，而政府對這方面的管理是缺位的。實踐按表明，很多樓盤車位僅僅以成本價銷售，也就是說，規(guī)劃車位對開

11、發(fā)商而言基本上是沒什么收益上?；谶@種現(xiàn)實，開發(fā)上很不情愿讓車庫冒出地面占用條件容積率。為解決這樣的矛盾，筆者建議首先可考慮采用立體車庫，以提高車庫面積利用率，再就是建議調(diào)整容積率計算方式，如功能性建筑面積（車庫）等是否可以不占用條件容積率？如此可鼓勵開發(fā)商的自覺自愿地滿足功能配套設(shè)置要求。3商業(yè)配套一個成規(guī)模樓盤（以20萬方為例），應(yīng)該考慮功能分區(qū)相對集中的中型以上商業(yè)配套，而不應(yīng)僅僅規(guī)劃一些臨街小門面，而是應(yīng)該考慮設(shè)置一定規(guī)模超市。居住區(qū)的商業(yè)配套規(guī)模直接影響到居民生活便利程度，而現(xiàn)代城市居民越來越多選擇到超市購物，大規(guī)模農(nóng)貿(mào)市場逐漸淡出，即便是以前成規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場也大部分超市化了，因此大

12、型樓盤的商業(yè)配套首先應(yīng)該考慮超市配套，在輔助一些生活便利店，專業(yè)店。如此保證了居住區(qū)的生活品質(zhì)，當(dāng)然能帶動樓盤的整體升值與全面銷售，實現(xiàn)開發(fā)商、社會與本小區(qū)居民多贏局面。4教育配套按國標(biāo)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB 5018093）規(guī)定，居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)進行教育配套。我們應(yīng)該從什么角度來理解這條規(guī)定？在居住區(qū)規(guī)劃中如何能做到科學(xué)合理從而落實“科學(xué)發(fā)展觀”？筆者認為，教育配套規(guī)劃應(yīng)該放到一個大范圍來（至少是一個片區(qū)）考慮，而不應(yīng)僅局限于一個樓盤。現(xiàn)在的現(xiàn)狀時，樓盤只要成一定規(guī)模，就勢必配置幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，就差配置中專大學(xué)了。我們重慶本地教育有一個習(xí)慣，那就是擇校，并不是居住區(qū)配置了學(xué)校（比如小學(xué)

13、、中學(xué)）就能招生，更難談得上招生滿員。如此導(dǎo)致了很多樓盤配套學(xué)校閑置，大量本該是學(xué)校的物業(yè)實際上移作他用，造成了投資的巨大浪費。筆者認為，政府在教育配套規(guī)劃上應(yīng)該付起責(zé)任來，進行以（行政）片區(qū)為單位的教育配套規(guī)劃，開發(fā)商通過繳納教育配套費負起教育責(zé)任。與其全民辦爛學(xué)，不如集中資金辦好學(xué)。如此，既能保證開發(fā)商投資效益，又能保證辦學(xué)質(zhì)量及教育質(zhì)量。三、關(guān)于景觀設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)之初，人們對樓盤品質(zhì)認識還比較粗淺，樓盤開發(fā)往往也不進行專業(yè)景觀設(shè)計。隨著房地產(chǎn)發(fā)展進步，人們逐漸意識到居住環(huán)境重要性，人們從單一重視樓棟戶型發(fā)展到首先注重居住環(huán)境再進一步看樓棟戶型，這樣選擇住房能從整體上確保了居住品質(zhì)。這當(dāng)然

14、是居住文化的一種進步，開發(fā)商也首先意識到這一點，因此他們更加注重樓盤環(huán)境景觀打造，不惜重金請來國內(nèi)甚至國際著名的景觀設(shè)計師，整體打造樓盤品質(zhì)，這極大帶動了房地產(chǎn)品質(zhì)提升，也進一步擴大了市場需求。但作為開發(fā)商來說，如何把握景觀尺度、比例與風(fēng)格呢？1景觀尺度重慶人喜歡大氣景觀中庭，這是本地一個主流居住文化，因此，樓盤規(guī)劃應(yīng)盡可能向這個方向努力，盡可能規(guī)劃出中央景觀，體現(xiàn)出居住區(qū)的景觀中心、活動中心、休閑中心、鄰里交流中心，讓居民充分享受居住的和諧與愜意。大尺度景觀給人以大氣感覺，打開大合的景觀設(shè)計能體現(xiàn)出生活的變幻與韻致。2景觀比例另外，從環(huán)境景觀比例上來講，筆者提倡應(yīng)盡可能加大軟景比例，盡可能降

15、低硬景比例，僅重要及必要的節(jié)點設(shè)置適當(dāng)比例硬景就足夠了。軟景體現(xiàn)了生態(tài)、自然、活力與休閑，這更適合自由自在的居住氛圍，當(dāng)然，軟景必須注意植被品種搭配，應(yīng)注重選擇充滿活力的本地喬灌木，適當(dāng)配以能在本地存活的異地植被，這樣將會取得理想效果。另外，人們總喜歡四季分明的感覺，因此筆者建議軟景設(shè)計應(yīng)考慮四季常綠植物與每年落葉喬灌木相結(jié)合。還有，植被色彩自然變換也是一種充滿詩意的感覺，比如很多人都喜歡秋天的紅葉。硬景則代表了生硬、冰冷、無生機、不具活力等特點，硬景太多了和居住區(qū)文化及情調(diào)不符。硬景應(yīng)注重其功能性，如休閑座椅設(shè)置、小廣場設(shè)置、景觀步行道設(shè)置等等。從工程造價上講，具備檔次的硬景造價要遠高于軟景

16、造價。因此采用大比例軟景小比例硬景既能取得良好效果又能合理降低工程造價，合樂而不為呢？3景觀風(fēng)格筆者認為，景觀設(shè)計風(fēng)格并不一定與樓棟建筑風(fēng)格保持一致，也沒有必要完全保持一致，如現(xiàn)代風(fēng)格的樓盤完全可配置歐式風(fēng)格景觀。舉例來說，不管樓棟建筑是什么風(fēng)格，疏林草地的感覺永遠是人們的最愛。不過，景觀設(shè)計本身應(yīng)成系統(tǒng)，應(yīng)有機協(xié)調(diào)、應(yīng)自圓其說，應(yīng)是一個完美的故事。4景觀可達性一個優(yōu)秀的景觀設(shè)計，一個品質(zhì)樓盤的景觀打造，不應(yīng)僅僅滿足于景觀具備足夠觀賞性，同時應(yīng)具備充分的可達性。九寨溝的風(fēng)景很美，但因其屬于自然保護區(qū)，絕大部分景觀只能觀賞，無法觸摸與把玩，這不能不說是一種遺憾。居住區(qū)就不同了，我們可以設(shè)計出既能

17、觀賞又能感受的景觀，如采用可踏草坪、循環(huán)景觀水體等等。讓人們綠草青青可愜意仰臥其上，綠樹成蔭可盡情游戲期間，溪水潺潺可忘我嬉戲其中，只有這樣的景觀才是完美的景觀，也才能充分讓人們體會到生活之美。四、關(guān)于建筑風(fēng)格一個樓盤的建筑風(fēng)格是開發(fā)商非常關(guān)心的，這也是可以理解的。這是因為，如果把樓盤比作商品的話，建筑風(fēng)格就是這個商品的包裝，諸如歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、中式風(fēng)格等等，不一而足。這些風(fēng)格造就了樓盤的不同外在特性，豐富了產(chǎn)品形態(tài)與個性。但，建筑風(fēng)格真有這么重要嗎？我們?nèi)绾吻‘?dāng)把握建筑風(fēng)格？1建筑風(fēng)格其實，建筑風(fēng)格僅僅是樓盤表現(xiàn)的一個部分，這和普通商品包裝不一樣。整個樓盤是一個大系統(tǒng)，各方面

18、都能對樓盤的形象加以表達，如建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)、環(huán)境景觀、交通流線等等。整體樓盤的品種是需要從各方面加以精心打造的，不能偏執(zhí)。筆者認為，與其追求建筑風(fēng)格的精細化，不如花更多精力追求樓盤整體規(guī)劃與產(chǎn)品內(nèi)在功能上的最優(yōu)化。因為，我們應(yīng)該把功能放到第一位，先功能后表現(xiàn)。建筑風(fēng)格應(yīng)服從建筑功能，如因日照關(guān)系，重慶人喜歡采光，喜歡大開窗大玻璃，有些建筑風(fēng)格限于只能小開窗，在我們這個地盤就顯得勉強。適合的才是最好的。筆者認為，即便是樓盤采用異域建筑風(fēng)格，我們也不應(yīng)該照搬，甚至追求原汁原味并且精細化，我們應(yīng)該結(jié)合本地居住文化進行微調(diào)與改良，檐口可以做簡單一點，線條可以做清爽一點，窗子可以做大一點，應(yīng)追求神似

19、，不宜追求100%形似。有些建筑已沒辦法追求風(fēng)格形似，如西班牙、托斯卡納風(fēng)格，人家本來就極少采用百米高層托斯卡納建筑，你到哪里原汁原味呀？2建筑外立面現(xiàn)在有一種趨勢，就是采用簡潔清爽外立面。對此筆者完全贊同，因為現(xiàn)代社會，人們逐漸接受了越簡單越美的觀點。但現(xiàn)在有一種提法或理念值得注意，就是將住宅外立面公建化。對這種提法，目前市場上也有一些嘗試，如重慶本地某著名開發(fā)商一個樓盤就采用了這種理念。筆者認為這種嘗試是失敗的，這完全是一種誤導(dǎo)。住宅就是住宅，為什么要搞成公建化外立面呢？就好比你本來賣的是月餅，但包裝給人的感覺是你在賣臘肉！表里不符嘛。住宅公建化最大的不合理就是在很大程度上犧牲了住宅功能，

20、本該設(shè)置陽臺的卻把它封閉起來，本該建筑平面與立面有進退的卻把它拉直了拉平了，這樣做犧牲了很多很多，對此，市場是最好的檢驗。五、關(guān)于建筑節(jié)能材料現(xiàn)在，國家把建筑節(jié)能提高到一個前所未有的高度，這是十分正確的。地球資源有限，總得給子孫后代留下足夠的資源與發(fā)展空間。然而，重慶市開始執(zhí)行的65%的節(jié)能指標(biāo)是相當(dāng)不容易實現(xiàn)的。重慶人喜歡打開窗，開窗面太大非常不利于節(jié)能。另外住宅本身因功能特點導(dǎo)致體型系數(shù)較大，這也不利于節(jié)能目標(biāo)的實現(xiàn)。如何解決這樣的難題呢？除了從樓盤整體規(guī)劃角度我們應(yīng)采用最有利于建筑節(jié)能的規(guī)劃方案外，采用先進的建筑材料、建筑部品、裝飾部品、裝飾材料是最有效途徑。筆者認為首先應(yīng)發(fā)展墻體節(jié)能材

21、料。現(xiàn)在有很多外墻內(nèi)外保溫等裝飾材料，確很少有性能先進的墻體節(jié)能材料。內(nèi)外裝飾保溫節(jié)能材料目前倒是不少，什么聚苯顆粒保溫砂漿、擠塑板等等。這些材料應(yīng)用中的一個技術(shù)難題是位于其外層的外墻裝飾材料技術(shù)方案成熟度低、施工技術(shù)難度高，施工質(zhì)量稍有不慎就會造成外墻磚脫落等質(zhì)量安全事故。至于墻體節(jié)能材料，據(jù)筆者所知，市場上最近出現(xiàn)了一種所謂27孔的頁巖空心磚，這種材料據(jù)測試報告說節(jié)能性能較好，但因其壁厚太薄，這首先很難滿足使用功能要求（如內(nèi)外裝飾經(jīng)常需要在墻上打膨脹螺栓），再加上施工質(zhì)量稍不注意就會導(dǎo)致墻體進水四處游走（孔洞率太高）的巨大風(fēng)險。因此，發(fā)展高性能墻體材料是一個難題，但這卻是解決建筑節(jié)能問題的

22、最有效方式和主要發(fā)展方向。為了達到節(jié)能目的，尤其是在我們重慶，應(yīng)提倡采用淺色系的外立面裝飾材料，吸熱少，反射高，最有利于節(jié)能。另外一些建筑部品也應(yīng)審慎選擇。窗體材料若采用鋁合金斷熱型材則造價抬高，不如采用市面上最好的塑鋼型材來得造價低、實用、節(jié)能?；顒诱陉柕纫部山Y(jié)合重慶特點適度考慮采用?？照{(diào)位設(shè)置應(yīng)充分考慮室外機通風(fēng)條件，像三面都是死墻的做法經(jīng)常導(dǎo)致室外機死機，早應(yīng)該摒棄。六、關(guān)于外立面材料有多品種多色系的材料可用于建筑外立面，這造就了建筑外立面的形形色色、多姿多彩，豐富了城市視線。但說到重慶樓盤開發(fā)中的絕對主力業(yè)態(tài)-住宅，則外立面裝飾材料采用較多的還是兩種-外墻飾面磚及外墻涂料。重慶市建委在

23、2006年發(fā)布的建設(shè)領(lǐng)域限制、禁止使用落后技術(shù)第三號通告中規(guī)定：20層以上或高度60m以上的臨街、有行人通行或人流聚集的建筑外墻禁止使用外墻面磚。以上規(guī)定代表了外墻飾面材料的一個發(fā)展趨勢，然而，重慶市是歷史悠久的工業(yè)城市，直到前些年，酸雨都特別嚴重。近年來，隨著部分工業(yè)企業(yè)外遷出主城區(qū)，重慶的天空變得好多了。雖然如此，重慶的酸雨仍然不容忽視。早些年使用外墻涂料的建筑，現(xiàn)在看上去已經(jīng)臟舊得不成樣子，墻面污染、流掛現(xiàn)象嚴重，極大影響了城市形象。形成鮮明對比的是，采用外墻陶瓷面磚的建筑，雖也經(jīng)歷了數(shù)年酸雨考驗但仍然歷久如新。因此筆者認為，在重慶本地不宜立即取消外墻面磚，而應(yīng)該隨著空氣質(zhì)量的好轉(zhuǎn)，逐漸

24、轉(zhuǎn)變主流外裝材料。至于安全問題，只要把握好施工質(zhì)量，外墻面磚正常情況下是不會脫落的。 七、關(guān)于智能化配套現(xiàn)在整個世界已經(jīng)步入信息化社會，未來更是以信息化生存時代，因此，一個新型大型居住區(qū)應(yīng)該完善智能化功能配套，如安防系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路語音系統(tǒng)、智能物業(yè)管理系統(tǒng)等等。以方便居民使用，并給居民留足面向未來的發(fā)展空間，而不應(yīng)該主觀上拒絕可能的配套。八、關(guān)于居住文化重慶的居住文化具有很濃的地方特色，這也是因應(yīng)地理地形特點及氣候條件的客觀選擇。如重慶人不拒絕高層建筑，喜歡圍合式大中庭，喜歡組團式建筑布局；重慶人不太講究朝向但喜歡通透采光等等。外地開發(fā)商來重慶首先必須了解重慶的居住文化，如果企圖主觀

25、地想把外地適用的居住文化帶入重慶，那肯定遭遇失敗。這在重慶市場已經(jīng)有明顯的例子與教訓(xùn)，如某來自北方的外地著名開發(fā)商前幾年所開發(fā)的一個樓盤，完全照北方規(guī)劃設(shè)計方式開發(fā)產(chǎn)品，其結(jié)果是市場不認同。但，不可否認，外地尤其是沿海（滬、廣、深等地）也有先進的居住文化和規(guī)劃設(shè)計理念，對這些文化，重慶人也不應(yīng)一概否認。其實，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)很多都是借鑒了沿海的領(lǐng)先理念，這當(dāng)然不是簡單抄襲，而是與本地文化進行良好結(jié)合，并積極引導(dǎo)市場，于是他們?nèi)〉昧讼喈?dāng)大成功。這是值得我們借鑒的。九、關(guān)于設(shè)計單位選擇隨著重慶本地房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展與繁榮，整個產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代速度越來越快。房地產(chǎn)開發(fā)公司要保證

26、自己的產(chǎn)品迎合市場潮流，滿足市場需要，其策劃及研發(fā)設(shè)計工作質(zhì)量有著舉足輕重的決定作用，而在公司對新項目的策劃成熟后，選擇一家最合適的設(shè)計單位則成為對產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計工作成敗的關(guān)鍵措施。在重慶本地設(shè)計市場，從筆者觀點出發(fā)，按國內(nèi)或國際化程度劃分有四種類型設(shè)計單位：純國際設(shè)計師事務(wù)所、國內(nèi)國際相結(jié)合的設(shè)計公司、沿海與本地結(jié)合的設(shè)計公司、純本地設(shè)計公司等。以下對諸類型設(shè)計單位及時事宜性予以分析。     1純國際設(shè)計師事務(wù)所純粹的國外設(shè)計師事務(wù)所哪怕是非常著名的國外設(shè)計師事務(wù)所，限于其所處環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展水平，他們在從事大規(guī)模商業(yè)建筑、商務(wù)建筑、休閑、酒店類建筑或大規(guī)模單體建筑等方面表現(xiàn)出很強優(yōu)勢，在從事小規(guī)模商業(yè)、商務(wù)群體建筑以及小規(guī)模居住建筑規(guī)劃設(shè)計方面也能表現(xiàn)出其先進理念與獨特之處。然而，對于國內(nèi)少則十幾萬方多則幾十萬方甚至超過百萬方的大規(guī)模乃至超大規(guī)模樓盤規(guī)劃設(shè)計，這些國外設(shè)計師則顯得力不從心。這樣的樓盤往往一個樓盤比他們生活的整個城鎮(zhèn)都大，因