森林公園投資項目經(jīng)濟效益評價與投資風(fēng)險分析

1、森林公園投資項目經(jīng)濟效益評價與投資風(fēng)險分析經(jīng)濟效益評價與投資風(fēng)險分析財務(wù)效益評價是投資項目評價中最主要的部分，它是根據(jù)項目財務(wù)與項目建設(shè) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對項目整個壽命期內(nèi)的財務(wù)成本與收益情況進行評價，從而論證項目是否具有經(jīng)濟可行性,是在國家現(xiàn)行財稅和有關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上，通過對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行審查和鑒定，測算項目建成投產(chǎn)后的獲利能力、清償能力和財務(wù)外匯效果等財務(wù)狀況。其意義：是項目所在企業(yè)投資決策的重要依據(jù)、是銀行發(fā)放貸款的重要依據(jù)、是有關(guān)部門審批擬建項目的重要依據(jù)。所謂項目的風(fēng)險分析，就是考查建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價、銷售量、項目壽命計算期等因素變化時，對項自經(jīng)濟評價指標(biāo)所產(chǎn)生的影響。這種影響越強

2、烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感，對于這些敏感因素，要求項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。 我們采取敏感性分析，是通過研究項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。主要指標(biāo)：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資收益率、投資回收期或償還期等。 (一)估算范圍某縣森林公園投資估算包括景點、觀景點、服務(wù)設(shè)施、道路、給排水、供電、通訊、電視系統(tǒng)、保護、綠化等單項工程費用，以及附屬工程、建筑安裝工程、設(shè)備器具購置費、建設(shè)單位管理費、人員培訓(xùn)費、辦公用具購置費、勘察設(shè)計費和不可預(yù)見費。估算時間為2010

3、年2020年，共11年，其中2010-2011年為投資建設(shè)期，2012-2014這三年為投資發(fā)展近期，2014以后則為遠期。（二）項目總投資該森林公園總投資包括工程建設(shè)投資和流動資金兩部分：其中工程建設(shè)投資根據(jù)所給的單價的內(nèi)容加上不可預(yù)見費計算結(jié)果為4327.4萬元，流動資金為100萬元，所以項目總投資額預(yù)計為4427.4萬元，詳見表2-1。（三）資金來源森林公園建設(shè)要多方位融資，遵循“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，采取“國家、地方、部門、集體、個人一起上”、“內(nèi)資、外資一起上”的辦法，充分調(diào)動各方的投資積極性。政府部門應(yīng)在旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、可持續(xù)性規(guī)劃、管理和開發(fā)方案、公共便民設(shè)施、宣傳及

4、促銷及其它非營業(yè)性投資等方面進行投資，創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境。主要包括以下方法：l 把森林公園的規(guī)劃建設(shè)納入上杭縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃中去，使之建設(shè)與國民經(jīng)濟建設(shè)同步發(fā)展，加大對森林公園的投入和政策傾斜。l 爭取國家、各有關(guān)部門的專項建設(shè)資金。l 森林公園自籌資金l 銀行貸款l 招商引資l 個人捐資（四）項目收入估算 1、估算范圍和依據(jù)項目收入包括門票、交通、娛樂、飲食、住宿、購物及其它收入。根據(jù)邊建設(shè)，邊開放地經(jīng)營原則，項目輸入按建設(shè)期分段估算。確定有關(guān)估算指標(biāo)地依據(jù)：（1）、當(dāng)?shù)匚飪r水平（2）、周邊地區(qū)社會消費水平（3）、同類型森林公園、旅游區(qū)的估算指標(biāo)2、估算指標(biāo)l 門票：15元/人，

5、按游客人數(shù)的100%計算l 交通：5元/人，按游客人數(shù)的90%計算l 住宿：50元/日.人，按游客人數(shù)的10%計算l 娛樂：10元/人，按游客人數(shù)的10%計算l 購物：5元/人，按游客人數(shù)的100%計算l 飲食：10元/人，按游客人數(shù)的70%計算l 其它：5元/人，按游客人數(shù)的100%計算3、估算結(jié)果根據(jù)以上指標(biāo)，按該縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃旅客流量的90%預(yù)測游客流量，到20011年項目接待國內(nèi)外旅游客流量預(yù)計將達31.1萬人次、2014年后達56.3萬人次，詳見表4-3。（五）項目成本估算1、估算指標(biāo) 可變成本采用經(jīng)驗比例系數(shù)進行估算。各項估算指標(biāo)見表5-1。2、可變成本估算 可變成本估算使根據(jù)

6、一般的可變成本率進行估算，詳見表5-1。 3、經(jīng)營成本估算 經(jīng)營成本包括可變成本、經(jīng)營管理費。年經(jīng)營管理費：正式管理人員（3人）按每人每月1000元，一般管理人員（近期80人，遠期100人）按每人每月800元計算。項目年經(jīng)營成本詳見表53。（六）稅金及附加費估算 根據(jù)國家政策和有關(guān)部門規(guī)定，旅游業(yè)開發(fā)不計投資方向調(diào)節(jié)稅，只征收營業(yè)稅，城市建設(shè)維護稅、教育附加費和所得稅，上杭森林公園年稅金計附加費估算結(jié)果詳見表61。（七）利潤估算 上杭森林公園前后期的利潤估算結(jié)果詳見表71。（8） 現(xiàn)金流量表 根據(jù)所給的資料列出項目現(xiàn)金流量表，詳見表8-1。（9） 敏感性分析 可能影響到該項目效益的不確定因素由

7、：價格、投資、成本、游客量、利率等，針對全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值及貸款償還期等4項指標(biāo)。具體計算情況如下：正常情況：pt=10-1+=9.022 由現(xiàn)金流量表可知到第十年其累計現(xiàn)金凈流量才轉(zhuǎn)為正值811.18萬，而上一年的累計值為-18.31萬.在遠期階段，每一年的現(xiàn)金凈流量為829.49萬.因此計算得出其投資回收期為9.022。 營業(yè)收入降低5%時：pt=10-1+=9.918此時項目收入值和稅金及附加值改變，需要10年才能完全收回。到第十年其累計現(xiàn)金凈流量轉(zhuǎn)為正值58.68萬，而上一年的累計值為-657.75萬.在遠期階段，每一年的現(xiàn)金凈流量為716.43萬.因此計算

8、得出其投資回收期為9.918。經(jīng)營成本增加5%時：pt=10-1+=9.58 此時該項目到第十年能完全收回。到第十年其累計現(xiàn)金凈流量轉(zhuǎn)為正值320.84萬，而其上一年的累計值為-437.12萬.在遠期階段，每一年的現(xiàn)金凈流量為757.96萬.因此計算得出其投資回收期為9.58。所以敏感項分析表見表9-1.（十）投資項目的籌資方案確定 籌資方案確定主要有資金籌集成本的籌資風(fēng)險兩部分組成。貸款利率5%、屬于國家政策性貸款，債息6%、籌集費率為1%，股息5%、籌集費用為1.5%。資金來源方案A方案B方案C自有資金30%30%30% 發(fā)放債券30%20% 發(fā)放股票20%10% 銀行貸款40%50%40

9、%方案A：總需要費用180*5%+135*（6%+1%）=18.45方案B：總需要費用225*5%+90*（5%+1.5%）=17.1方案C：總需要費用180*5%+45*（5%+1.5%）+90*（6%+1%）=18.43 對比三種方案可知B<C<A，B籌資方案資本成本最低，所以B為最優(yōu)籌資的方案。附： 表2-1 項目總投資表 項目規(guī)模投資（萬元）景點建設(shè)工程1. 云峰寺2. 書堂寺3. 云霄殿4. 香林塔5. 古藤園6. 金玉頂7. 練武場8. 步云山門修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)修復(fù)圍欄保護修復(fù)整理新建50501005010501050服務(wù)設(shè)施工程1. 入口廣場 2. 休閑服務(wù)區(qū)綠化、

10、香化、美化3000m2,建設(shè)公園大門、圍墻、標(biāo)志建筑、噴水池、停車場等竹木屋、茶莊、游泳及其他休閑娛樂建筑建設(shè)3060170基礎(chǔ)設(shè)施工程1. 客車2. 電瓶車3. 景區(qū)主干道4. 景區(qū)步道5. 供排水6. 供電7. 通訊30公里80公里200100750480450450370植物景觀工程1. 景點綠化2. 主要游步道綠化3. 局部林相改造340環(huán)境保護工程1. 生態(tài)公廁2. 垃圾箱20個200個1604不可預(yù)見費（按上述項目10%計）393.4流動資金100合計近期建設(shè)投資4427.，4表4-3 年經(jīng)營收入估算表 單位：萬元/年項目近期遠期門票466.5844.5住宿155.5281.5交通

11、139.95253.35娛樂31.156.3購物155.5281.5飲食217.7394.1其它155.5281.5合計1321.752392.75表5-1 年可變成本估算表 單位：萬元項目可變成本率（%）近期遠期門票2093.3168.9住宿5077.7584.45交通6083.97152.01娛樂4514.0025.34購物85132.18239.28飲食60130.62236.46其它5077.75140.75合計609.571074.91表53 年經(jīng)營成本估算表 單位：萬元項目年經(jīng)營成本近期遠期可變成本609.571074.91管理費80.499.6其它194.7256合計884.67

12、1430.51表6-1 年稅金及附加費估算表 單位：萬元項目年稅金及附加費備注前期后期一、小計73.37132.751、營業(yè)稅66.1119.6營業(yè)收入的5%2、城建稅4.638.37營業(yè)稅的7%3、教育附加2.644.78營業(yè)稅的4%二、所得稅54.56124.42利潤的15%合計126.93257.17表71 項目年利潤估算表 單位：萬元項目年稅金及附加費備注前期后期項目收入1321.752392.75經(jīng)營成本884.671430.51稅金及附加73.37132.75利潤363.71829.49所得稅54.56124.42按利潤的15%凈利潤309.15705.07工作年度項目合計建設(shè)期近

13、期遠期2010201120122013201420152016201720182019 20201現(xiàn)金流入18321.75001321.751321.751321.752392.752392.752392.752392.752392.752392.751.1營業(yè)收入18321.75001321.751321.751321.752392.752392.752392.752392.752392.752392.752現(xiàn)金流出16681.082213.72313.7958.04958.04958.041563.261563.261563.261563.261563.261563.262.1基建投資44

14、27.42213.72313.70000000002.2經(jīng)營成本35237.0700884.67884.67884.671430.511430.511430.511430.511430.511430.512.3稅金及附加1016.610073.3773.3773.37132.75132.75132.75132.75132.75132.753稅前現(xiàn)金凈流量1640.67-2213.7-4427.4363.71363.71363.71829.49829.49829.49829.49829.49829.494累計現(xiàn)金凈流量-2213.7-4427.4-4063.69-3699.98-3336.27-2506.78-1677.29-847.8-18.31811.181640.675所得稅910.20054.5654.5654.56124.42124.42124.42124.42124.42124.426稅后現(xiàn)金凈流量730.