2008天津房地產(chǎn)場年終回顧與2009年預(yù)測精

1、2008 天津房地產(chǎn)市場年終回顧與 2009 年預(yù)測i、宏觀環(huán)境分析2008年天津地區(qū)生產(chǎn)總值2008年前三季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP為4623.93億元，已經(jīng)相當于 2007年全年GDP（ 5050.40億元）的91.6%，第一季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值為1230.63億元，第二季度為1721.25億元，第三季度為1672.05億元，天津市 GDP增長水平仍保持平穩(wěn)。2007年與2008年全社會固定資產(chǎn)投資對比2007年與2008年城市居民人均可支配收入對比數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，2008年1-10月天津固定資產(chǎn)投資總額為2729.29億元，環(huán)比2007年1-10月的1934.14億

2、元增加40.97%。從全年各月情況來看，6月份固定資產(chǎn)投資最高， 為464.34億元，而8-10月以來固定資產(chǎn)同比均達到46%以上，天津優(yōu)越的地理位置，濱海新區(qū)的開發(fā)開放和各項產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展對吸引本土和外來投資提供了充分條件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入總額為1.52萬元，比2007年同期的1.32萬元多出2千元，環(huán)比上漲15%城市居民的生活日益富足。2007年與2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資對比數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局2008年1-10月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為487.66億元，環(huán)比2007年同期的380億元上漲28.33%,房地產(chǎn)投資額仍在穩(wěn)步增加。從全年各月情況來看，1-7月房地

3、產(chǎn)投資狀況良好，同比逐月上漲，在6月份超過90億元；而8-10月隨著奧運結(jié)束以及經(jīng)濟危機的逐漸擴 大，投資額以及同比漲幅有所放緩。天津歷年土地購置及土地開發(fā)面積走勢圖1000800600120002001年 1-10 月2002年1-10 月2003年1-10 月2004年1-10 月2005年1-10 月2006年1-10 月2007年1-10 月2008年1-10 月土地購置面積207.3256.7987.6362.8558.4284.6613.91319.82土地開發(fā)面積212.1435.9542.2430.0556.6539.3817.72420.844002002008年1-10月天

4、津土地購置面積為319.82萬平方米，環(huán)比 2007年同期的613.91萬平方米減少47.9%，07年土地市場“瘋狂”在 08年回歸，開發(fā)商明顯放慢了購置土地步伐。2008年1-10月天津土地開發(fā)面積為420.84萬平方米，環(huán)比 2007年同期的817.72萬平方米減少48.5%，自身資金壓力以及對市場觀望減緩了對土地的開發(fā)。天津商品住宅施工面積、竣工面積情況圖0030025%20%15%10%率長5% 增0%-5%00520020000500O50米方平萬：位單2001年 1-10 月 2002年 1-10 月 2003年 1-10 月 2004年 1-10 月 2005年 1-10 月 2

5、006年 1-10 月 2007年 1-10 月 2008年 1-10 月=住宅施工面積一.住宅竣工面積施工面積增長率竣工面積增長率2008年1-10月天津商品住宅施工面積為2925.05萬平方米，環(huán)比2007年同期的2910.3萬平方米僅上漲0.51%，為2002年至今以來漲幅最低的一年。08年由于受動蕩的經(jīng)濟形勢和國家宏觀條款的影響，房地產(chǎn)受到波及影響較為嚴重，因此施工面積并未延續(xù)數(shù)年來的上漲趨勢，僅與去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面積為498.14萬平方米，環(huán)比2007年同期的514.26萬平方米僅下降3.13%。2008年內(nèi)市場銷售遇冷，使得市場目前供需 不平衡，而開發(fā)

6、商也將由于資金壓力等因素放緩施工進度和減少新開工面積。2、2008年1-11月商品住宅市場行情2.1 市場成交量表現(xiàn)米方平萬1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月% % % o o O2 4 6 - - -oooooo O4 2 0 8 6 4 2O%-80%2007年2008年同比數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04萬平方米，與去年同期相比下跌將近 50%縱觀08年天津商品住宅市場，只有3月成交量達到了 50萬平方米以上，11月成交量接近50萬平方米，但與去年同期相比仍然減少將近一半。2008年天津商品住宅市場進入調(diào)整期。2008年1-

7、11月商品住宅成交面積區(qū)域分布8月9月10月 11月4O米方平萬6T-市內(nèi)六區(qū)一近郊四區(qū) 一*一濱海四區(qū) 遠郊五區(qū)縣數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，2008年1-11月，近郊四區(qū)成交面積在全市成交量占了較大份額，自3月以后月成交量均保持在10萬平方米以上，且在11月達到了 08年最高月成交量17.65萬平方米，數(shù)月來一直保持四區(qū)域中成交量最多；市內(nèi)六區(qū)成交量相對較為平穩(wěn)，3月最高達到了 14萬平方米以上，其他月份成交量在 6-10萬平方米間波動；濱海四區(qū)成交量高峰出 現(xiàn)在3-6月份，近幾月保持在 6萬平方米左右，但11月份有明顯增幅；遠郊五區(qū)縣除2月成交量低于4萬平方米以外，其他

8、月份月成交量均保持在6-14萬平方米，10月由于保利項目的熱銷使得成交較為突出，在震蕩中小幅增長。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域占比分析20081-11月兩品住亀艾易區(qū)掠分布圈遠郊五區(qū)縣市內(nèi)六區(qū)22% _ _ 25%2007 年-1-11月天津商品住宅成交區(qū)域分布圖L耳遠計市內(nèi)3%區(qū)_近郊四區(qū)31%近郊四區(qū).24%,數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年近郊區(qū)縣取代市內(nèi)六區(qū)，成為四區(qū)中成交量占比最高的區(qū)域?？梢钥闯?，相比開發(fā)商為保證資金回籠市內(nèi)土地供應(yīng)量的減少，郊區(qū)縣目前供應(yīng)量以及后續(xù)供應(yīng)量都較大,速度，率先實施折扣優(yōu)惠措施，因此郊區(qū)縣成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅區(qū)

9、縣分布14012020%00米方平萬806040-1 -A -10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60% % o O-7-8Eri II II nm I平東西開北橋麗青南辰沽沽港 和河河南河紅東西津北塘漢大區(qū)發(fā)開清武河寧縣薊海靜08.1-08.11107.1-07.11數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年前11月，除靜海之外，各區(qū)域成交面積均同比下滑。2008年全市成交量同比大幅下滑，市內(nèi)六區(qū)下滑幅度均超過50%濱海四區(qū)下滑也在 20%-50%間；近郊四區(qū)中除津南區(qū)下滑超過 60%外，其他區(qū)域跌幅均在 40%以下；遠郊區(qū)縣除靜海上漲約15%其他區(qū)域均不同幅度下跌。2.2 成交

10、價格表現(xiàn)天津房地產(chǎn)市場1-11月成交價格分析:2007 年1 2008 年 r-同比米方青元數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月，全市成交均價為 6916元/平方米，同比上漲 14.65%。08年1-11月中，月成交價格最高值均出現(xiàn)在前半年，其中有四月達到7000元/平方米以上，之后成交價格在波動中下跌。與 07年同期相比，08年2月份成交價格漲幅最高，達到 40%以上,此后直線下調(diào)，11月份基本與去年同期價格持平。經(jīng)過一年的市場調(diào)整，11月份天津市成交價格回落到去年同期水平， 但與07年平均價格水平或 07年前半年價格水平相比， 依然有進一 步調(diào)整的空間。2008年1-11月各區(qū)

11、域商品住宅價格分布110009000700050003000米方f元1300040%30%平東西開北橋麗青南辰沽沽港 和河河南河紅東西津北塘漢大清坻縣河海 武寶薊寧靜00900070050000300區(qū)發(fā)開07.1-07.111 08 1-08 11 丄 同比數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域來看，下半年以來各區(qū)域價格波動調(diào)整幅度較大，特別近郊四區(qū)成交價格持續(xù)走低，也是此輪天津樓市調(diào)整表現(xiàn)最為突出的區(qū)域，而從各個區(qū)縣來看，雖然各月由于樓盤成交表現(xiàn)不同，整體而言，2008年1-11月價格同比2007同比仍有一定的漲幅，其中，和平區(qū)成交價格同比上漲幅度超過30%同比漲幅在 20%-30%間的區(qū)縣

12、共有 9個，分別是河西、南開、河北、紅橋、西青、北辰、開發(fā)區(qū)、寶坻及薊縣。3、二手房市場狀況2007.10-2008.11天津市二手房成交走勢56005400520050004800460044004200400050.00 40.00 30.000.0007100711071208010802080308040805080608070808080908100811成交面積（m2）37.67 44.55 3!i.32 2576 12.32 27.69 26.3825.3722.35 21.92 1：.07 1635 12.93 19.22 平均價格（元/m2）48354778492551045

13、17351515322516553105493550153485008527910.00成交面積（m2 一 平均價格（元/m2）20.002008年1-11月天津市二手住宅共成交227.38萬平方米，與去年同期相比下跌 46.16%。08 年天津二手住宅市場觀望情緒嚴重，各月成交量均在 30 萬平米以下，最高峰為 3 月份的 27.69 萬平米。上半年市場相對較好，下半年市場告急， 7-10 月份成交量不斷下降，至 10 月份僅不到 13 萬平米， 11 月隨著各項救市政策出臺才又出現(xiàn)回升。2008年 1-11 月天津市二手住宅成交均價為 5260 元/平方米，與去年同期的 4426元/ 平

14、方米相比上漲 18.85%。二手住宅市場成交量的萎縮卻并沒有阻擋價格的攀升，08 年二手住宅各月均價躍升至 5000元/平米以上，最高值為 8月的 5501 元/平方米，最低值為 10月的 5008 元 / 平方米。4、當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運行狀況2008 年特別是下半年天津樓市的慘淡使得開發(fā)商都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，萬科、 富力、金地等企業(yè)項目都紛紛采取多種降價促銷的策略以保持成交量的平穩(wěn)，但預(yù)計上 述公司今年業(yè)績都有一定的下滑，本土開發(fā)商如紅磡、天房等面對市場的下滑也紛紛采 取措施積極調(diào)整銷售策略， 事實表明， 部分開發(fā)商積極開始價格調(diào)整后能明顯促進成交。 而另一方面， 2007 年多家進駐天津

15、市場“高價”拿地的開發(fā)商遇到了重大的挑戰(zhàn)，周邊 在售項目價格與地塊樓面價持平，因而首創(chuàng)、華潤置地、華僑城等企業(yè)項目年內(nèi)都無預(yù) 期推出。保利、中海作為 2007 年進駐天津市場的品牌開發(fā)企業(yè)在 2008 年下半年推出天 津首個項目，特別是保利上河雅頌的“逆市彪紅”成為天津樓市這個“冬天”的焦點項 目，區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)且價格適宜，項目開盤當月成交 500 余套，這也使得開發(fā)企業(yè) 對天津樓市后市發(fā)展要重新思考。銷售不佳、資金鏈緊張、后市預(yù)期看淡都使得年內(nèi)天津土地市場表現(xiàn)平平，工業(yè)性 用地占據(jù)土地成交量的主要份額，成交經(jīng)營性地塊多分布于遠郊區(qū)縣，眾多地塊都以底 價成交， 2007 年地價高漲的環(huán)城四

16、區(qū)在 2008 年已呈現(xiàn)明顯的降幅。此輪市場調(diào)整都使 得開發(fā)商態(tài)度變得保守謹慎，多數(shù)企業(yè)都明顯放緩購置土地計劃，少數(shù)企業(yè)如碧桂園則 趁機以低價開始吸納土地。2008 年眾多開發(fā)企業(yè)的融資、 現(xiàn)金流問題突出， 存貨量消化仍需時日， 一些仍有資 金實力的開發(fā)企業(yè)將更多關(guān)注具有一定區(qū)位優(yōu)勢、中小規(guī)模的地塊進行投資，特別是天 津 4、5、6 號地鐵開建，軌道交通沿線土地價值凸顯。5、對 2008年進行總結(jié)和對 2009 年進行展望2008年全年天津市商品住宅成交量為 500 萬平米左右，同比減少 50%，特別是下半年以來，市場成交情況持續(xù)惡化，消費者信心不足， 10 月以來區(qū)域價格開始深度調(diào)整， 直接

17、降價也由個別樓盤向區(qū)域內(nèi)樓盤快速蔓延，而在各種利好政策刺激下，雖然 11 月 以來市場情況較 9-10 月有一定的好轉(zhuǎn)，但成交量、消費者信心全面回升仍需相當一段 時間，價值回歸成目前天津樓市的主旋律。目前，天津市場已呈現(xiàn)供大于求，預(yù)計 2009 年市場主要呈現(xiàn)以下特征：1、供應(yīng)量放大，需求量難以同步放量。2008 年市場存量房增大，而眾多潛在供應(yīng)項目面對此市場情況也紛紛推遲上市時 間、計劃，特別是保障性住房政策的推出預(yù)計 09 年住宅市場供應(yīng)量持續(xù)放大。但受經(jīng)濟環(huán)境影響，特別是人們對于未來經(jīng)濟前景、收入預(yù)期不看好，市場信心 難以恢復(fù)， 市場成交量難以全面上升， 且經(jīng)過此輪調(diào)整人們對于房價、 購房置業(yè)看法將更為 理性，預(yù)測 2009 年市場成交情況仍不樂觀。2、行業(yè)洗牌，開發(fā)商面臨兩極分化。天津市場開發(fā)商正經(jīng)歷前所未有的“冬天” ，而且來得如此快、如此冷， 07 年市場大賣 一片繁榮景象已不復(fù)存在。市場供大于求態(tài)勢仍將持續(xù)至 2009 年，開發(fā)商銷售壓力巨大， 受到資金鏈緊張影響，部分樓盤仍會堅持降價促銷追求回款、現(xiàn)金流。行業(yè)調(diào)整期開發(fā)商面臨“兩極分化” ，部分開發(fā)商在此輪調(diào)整中將會被淘汰。3、天津市場剛性需求仍客觀存在，具有地段優(yōu)勢、較優(yōu)產(chǎn)品品質(zhì)、價格合理項目仍