商業(yè)地產(chǎn)租金定價(jià)策略與測(cè)算方法

1、商業(yè)地產(chǎn)租金定價(jià)策略與測(cè)算方法一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，如何制定恰到好處的 租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。下面特從租金價(jià)格定位、 租金調(diào)研報(bào)告的方向與方法、租金測(cè)算方法以及知名項(xiàng)目租金明細(xì)四大方面做分享。一、如何做好租金價(jià)格定位？1商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功， 經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加

2、扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、 娛樂(lè)休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會(huì)選取不同的租金方式，而不 同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。2、如何進(jìn)行租金定位？要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內(nèi)租金分布也不是完全呈某種線性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價(jià)位主要取決于幾個(gè)因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。案例1:蘇州五X(qián)國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局及租

3、金定位方案租金定制思路 區(qū)域租金水平：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格； 類比項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考類比項(xiàng)目； 行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租金價(jià)格進(jìn) 行合理把控; 項(xiàng)目地理位置、發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務(wù)方案 主力商家：對(duì)主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營(yíng) 扣點(diǎn)降低商戶進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場(chǎng)可自營(yíng)。 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升 開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。 租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在 2-3 年；餐飲、主次力店

4、為 3-8 年、為確保商家持 續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于免租期在 12 個(gè)月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的 現(xiàn)象。 履約保證金：一般商家 2-3 個(gè)月，中大型商家在 3-6 個(gè)月以內(nèi)。案例 2：商城租金定位策略租金招租者投資收益的主要來(lái)源，其定價(jià)高低直接影響投資回報(bào)率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn) 的特殊性，租金不僅考慮投資回報(bào)，還必須考慮眾多因素，使各利益相關(guān)方均能實(shí)現(xiàn)比較理 想的預(yù)期，達(dá)到一種平衡。在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調(diào)租金的方法，即測(cè)算租金 =固定租金 +可調(diào)租金其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 等因素。可調(diào)租金主要

5、考慮因素為本項(xiàng)目的內(nèi)部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召 力、營(yíng)銷(xiāo)策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)因素、招商可及性等因素。二、租金調(diào)研報(bào)告怎么做？ 租金如何定？制定標(biāo)準(zhǔn)從何而來(lái)？周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī) 劃是什么？目標(biāo)商戶的承租水平如何這些都是在租金定制過(guò)程中的關(guān)鍵信息。這些信息 需要通過(guò)周密的調(diào)研計(jì)劃和精準(zhǔn)的調(diào)研對(duì)象而得來(lái)，推薦幾個(gè)具有代表性的租金調(diào)研案例， 分享租金調(diào)研報(bào)告的整體思路和實(shí)施方法 案例 1：深圳華潤(rùn)萬(wàn) X 城租金調(diào)研與策劃報(bào)告 從深圳市商業(yè)物業(yè)整體市場(chǎng)概況總體市場(chǎng)供需水平分析，深圳市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（地X購(gòu)物中心、中X城市廣場(chǎng)

6、、西X百貨、太X廣場(chǎng)、銅X灣廣場(chǎng)） 進(jìn)行詳細(xì)、深入的調(diào)查分析，調(diào)研要點(diǎn)：項(xiàng)目位置、規(guī)模、招商條件（報(bào)價(jià)）、每層商戶組 合；并從這五家商場(chǎng)中，每層挑選不同業(yè)態(tài)的 1-2 個(gè)具代表性客戶，調(diào)查其具體租賃條件， 以供參考。通過(guò)對(duì)目標(biāo)商場(chǎng)案例租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對(duì)比分析等， 深圳市商鋪未來(lái)租金趨勢(shì)本項(xiàng)目初步發(fā)展建議，本案的市場(chǎng)定位：商戶組合布局租金條件的 制訂、影響大型購(gòu)物商場(chǎng)租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商 戶目標(biāo)客戶、確定購(gòu)物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例 2：天津銀 X 國(guó)際購(gòu)物中心租金調(diào)研報(bào)告 本案首先從天津零售

7、商業(yè)分布情況開(kāi)始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應(yīng)量，到對(duì)百貨、大 型超市、超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結(jié)一類商圈主要零 售物業(yè)租金水平和租金收取方式。同時(shí)，對(duì)零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平 及各樓層基準(zhǔn)租金，并制定同一樓層店鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)依據(jù)；以及未來(lái)租金增長(zhǎng)比例和租金方案 的使用原則。三、租金測(cè)算方法示范 1 ：營(yíng)業(yè)額反推租金測(cè)算方法 租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè) 途徑： 實(shí)地調(diào)研； 網(wǎng)絡(luò)查詢； 與第三方公司合作； 通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商

8、場(chǎng)租金估測(cè)）； 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、 準(zhǔn)確，可采用 1、2 種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較 為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。示范 2：購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說(shuō)明 每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式為：1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額X 1F所占百分比）/12 （其他樓層以此法類推）每個(gè)樓層的每月/元/貳，測(cè)算公式為：套內(nèi)/樓層總建筑面積 =套內(nèi)/樓層建筑總面積 -已出租面積 /已出售面積公式：每F每月/元/ m2 =1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推

9、）優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以 ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定 出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低 （計(jì)算優(yōu) /劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算） ， 但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。示范 3：購(gòu)物中心租金定價(jià)方法 根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法： 租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金 水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法： 以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)， 分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。 只有多數(shù)廠商能夠贏利，購(gòu)物中心才

10、能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、 租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不 作推導(dǎo)。 項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無(wú) 法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開(kāi)發(fā)商自 行測(cè)算。示范 4：租金建議及收益預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn) 就上述因素綜合分析如下：樓層因素包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng) 目無(wú)樓層差價(jià) （例如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)） ，用以鼓勵(lì)銷(xiāo)售， 造成搶購(gòu)之現(xiàn)象， 進(jìn)而積累業(yè)主信息， 同時(shí)也是招商銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。 一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)， 一般而言， 以一樓為基準(zhǔn)， 每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、 35%、30%、25%。配套組合因素本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪 （店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)商業(yè)業(yè)態(tài)因素