以土地出資成立開發(fā)公司

1、 1 / 9 母子公司關(guān)系產(chǎn)生的方式往往有： 收購，母公司通過協(xié)議方式收購已有的企業(yè)或在證券市場大量買進(jìn)另一家公司的股票或股份；設(shè)立，一個公司其經(jīng)營業(yè)務(wù)有必要擴(kuò)展時，可直接投資設(shè)立子公司；訂約，母公司與其他公司簽訂企業(yè)支配合同，使其他公司成為子公司 新公司法已經(jīng)取消了上述比例限制，所以，一家注冊資金為300萬元人民幣的母公司，可以投資1000萬元設(shè)立另外一家子公司。 但是有一個條件是： 新公司法第五十九條一人有限責(zé)任公司的注冊資本最低限額為人民幣十萬元。股東應(yīng)當(dāng)一次足額繳納公司章程規(guī)定的出資額。 一個自然人只能投資設(shè)立一個一人有限責(zé)任公司。該一人有限責(zé)任公司不能投資設(shè)立新的一人有限責(zé)任公司。

2、所以，如果母公司的股東只有一個自然人股東的話，該母公司就不可以再單獨設(shè)立子公司了，必須與別的企業(yè)共同投資設(shè)立子公司。 一、公司法規(guī)定 第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。 對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。 全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。 第一百七十九條有限責(zé)任公司增加注冊資本時，股東認(rèn)繳新增資本的出資，依照本法設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 結(jié)論

3、： 2 / 9 貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。 二、工商規(guī)定 關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財產(chǎn)出資的評估管理若干問題的通知(財企200946號) 一、有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估： （一）投資人以非貨幣財產(chǎn)出資的； （二）在驗資或申請工商登記時，驗資機(jī)構(gòu)或投資人發(fā)現(xiàn)用作出資的非貨幣財產(chǎn)與評估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)狀態(tài)、使用方式、市場環(huán)境等方面發(fā)生顯著變化，或者由于評估假設(shè)已發(fā)生重大變化，可能導(dǎo)致資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的； （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項。 二、以非貨幣財產(chǎn)出資評估，投資人應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 三、國資委相關(guān)規(guī)定 1、企業(yè)國有資產(chǎn)法

4、第四十七條國有獨資企業(yè)、國有獨資公司和國有資本控股公司合并、分立、改制，轉(zhuǎn)讓重大財產(chǎn)，以非貨幣財產(chǎn)對外投資，清算或者有法律、行政法規(guī)以及企業(yè)章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估。 第四十八條國有獨資企業(yè)、國有獨資公司和國有資本控股公司應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的符合條件的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估；涉及應(yīng)當(dāng)報經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)決定的事項的，應(yīng)當(dāng)將委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的情況向履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報告。 第四十九條國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有資本控股公司及其董事、監(jiān)事、高級管理人員應(yīng)當(dāng)向資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)如實提供有關(guān)情況和資料，不得與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)串通評估作價。 3 / 9 第五十

5、條資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其工作人員受托評估有關(guān)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)以及評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，獨立、客觀、公正地對受托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其出具的評估報告負(fù)責(zé)。 結(jié)論： 以非貨幣財產(chǎn)對外投資，需進(jìn)行評估；與工商規(guī)定一致。 2、XX市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于印發(fā)XX市屬國有企業(yè)投資監(jiān)督管理暫行辦法的通知（XXX號） 第九條市國資委對企業(yè)投資活動實行分類監(jiān)督管理。 （一）市直管國有企業(yè)非主業(yè)投資、國有資本不占控制地位的投資、埠外及境外投資等應(yīng)報市國資委立項核準(zhǔn)。 市直管國有企業(yè)申辦投資項目立項核準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在董事會決策之日起5個工作日內(nèi)，向市國資委報送書面申請報告，隨附董事會決

6、議、近期財務(wù)報表（含資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等）、法律意見書等相關(guān)材料。 （二）除本條第 （一）項以外的投資項目由市直管國有企業(yè)董事會研究決定，其中固定資產(chǎn)投資金額在人民幣1000萬元以上（含本數(shù)，下同）、產(chǎn)權(quán)收購及長期股權(quán)投資金額在人民幣500萬元以上的，報市國資委備案。 市直管國有企業(yè)辦理投資項目備案手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在董事會決策之日起7個工作日內(nèi)，向市國資委報送董事會決議、可行性研究報告、非貨幣資產(chǎn)評估報告、法律意見書、合資合作意向書、合作方資信情況證明及工商營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件等相關(guān)材料。 （三）委托主管部門管理的國有企業(yè)有本條第 （一）項所列投資活動的，報其主管部門核準(zhǔn)后，報市國資委備

7、案；有本條第 （二）項所列投資活動的，應(yīng)當(dāng)同時報其主管部門和市國資委備案。 4 / 9 結(jié)論： 完成對外投資后，需向國資委進(jìn)行報備。 3、XX市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于印發(fā)XX市企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目管理暫行辦法的通知（XX號） 第四條XX市企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目管理實行核準(zhǔn)制和備案制。 第五條企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目按產(chǎn)權(quán)關(guān)系經(jīng)市國資委所出資企業(yè)或企業(yè)主管部門初審后，報市國資委辦理核準(zhǔn)或備案。 第六條經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估報告自評估基準(zhǔn)日起有效期為1年。 第七條市國資委下達(dá)的資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)文件或經(jīng)市國資委備案的資產(chǎn)評估項目備案表是企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、股權(quán)設(shè)置和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)的必備文件。

8、 第十五條企業(yè)有下列經(jīng)濟(jì)行為之一的，其涉及的資產(chǎn)評估項目實行核準(zhǔn)制： (一)經(jīng)市政府批準(zhǔn)實施的重大經(jīng)濟(jì)事項涉及的資產(chǎn)評估項目； (二)市國資委所出資企業(yè)整體或部分國有產(chǎn)權(quán)變動涉及的國有資產(chǎn)評估項目； (三)凈資產(chǎn)帳面價值5000萬元以上的國有企業(yè)實施整體改制、股份制改造、破產(chǎn)清算涉及的國有資產(chǎn)評估項目； (四)帳面價值1000萬元以上的非貨幣資產(chǎn)處置涉及的經(jīng)濟(jì)行為所對應(yīng)的國有資產(chǎn)評估項目； (五)本辦法第十條經(jīng)濟(jì)行為涉及的帳面資產(chǎn)價值1億元以上的非國有資產(chǎn)評估項目。結(jié)論： 需與國資委溝通，是否需要核準(zhǔn)，或只需備案即可。 綜上，建議與國資委進(jìn)行溝通，明確相關(guān)程序、手續(xù)。 5 / 9 四、稅法規(guī)定

9、 1、營業(yè)稅及附加： 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 結(jié)論： 對以國有土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共擔(dān)分險的，不征營業(yè)稅。 2、企業(yè)所得稅： 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）規(guī)定： 第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 3、土地增值稅：

10、 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅字199548號 一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 6 / 9 財稅200621號 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不

11、適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字1995048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 六、本文自 2006年3月2日起執(zhí)行。 結(jié)論： 對以國有土地使用權(quán)投資，對方不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不征土地增值稅。 4、印花稅： 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財稅2006162號 三、對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 結(jié)論： 因此需按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價的萬分之五繳交印花稅 5、契稅： xx契稅暫行條例實施細(xì)則 第八條土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： （一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、

12、入股； （二）以土地、房屋權(quán)屬抵債； 7 / 9 （三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬； （四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 結(jié)論： 因此，對以國有土地使用權(quán)投資入股的行為，受讓方要按規(guī)定繳納契稅，現(xiàn)行福建省的稅率為3%。 五、賬務(wù)處理 企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號無形資產(chǎn)規(guī)定，“無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量?！薄巴顿Y者投入無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外?！?企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入應(yīng)用指南規(guī)定，“企業(yè)除之固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等活動，不是企業(yè)為完成七經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)常性活動，也不屬于與經(jīng)常性活動相關(guān)的活動，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益

13、的總流入不構(gòu)成收入，應(yīng)確認(rèn)為營業(yè)外收入?！?土地使用權(quán)對外投資評估增值時： 1、土地使用權(quán)出讓方賬務(wù)處理： 借: 長期股權(quán)投資 貸: 無形資產(chǎn) 營業(yè)外收入 銀行存款（評估費） （有觀點認(rèn)為增值部分應(yīng)該記入“資本公積”，但不論如何處理，增值部分都應(yīng)繳交企業(yè)所得稅） 8 / 9 2、土地使用權(quán)受讓方賬務(wù)處理： 借: 無形資產(chǎn) 貸: 實收資本 六、將發(fā)生的支出 依據(jù)上述分析： （一）土地使用權(quán)受讓方將發(fā)生的支出 1、受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳交的契稅 2、產(chǎn)權(quán)過戶費用 3、驗資費用 4、新增資本金，應(yīng)按萬分之五繳交印花稅 （二）土地使用權(quán)出讓方將發(fā)生的支出 1、評估費支出 2、產(chǎn)權(quán)過戶費用 3、土地使用權(quán)評

14、估增值部分應(yīng)繳交企業(yè)所得稅 4、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)按萬分之五繳交印花稅 企業(yè)以土地使用權(quán)投資入股是否納稅，應(yīng)視具體情況而定。財稅字199548號文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財稅200621號規(guī)定對以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資 9 / 9 或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不適用財稅字199548號規(guī)定。企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)作價投資入股時，暫不繳納營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該股權(quán)時需要計算繳納營業(yè)稅。次此投資，你單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅時，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.