估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》應(yīng)試寶典

1、估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)應(yīng)試寶典（土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典好的報(bào)告主要表現(xiàn)為:第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過(guò)程合理、依據(jù)充分第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析, 對(duì)偏離正常價(jià)值的過(guò)高或過(guò)低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。報(bào)告審查的主要內(nèi)容:、審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型?估價(jià)結(jié)、審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)

2、告定性、定量數(shù)據(jù)的來(lái)源及獲取方式是否可靠 論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持 ？4 、審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)5 、審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對(duì)房地產(chǎn)使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)？估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場(chǎng)比較法應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的, 市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要 求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素

3、條件的 比較及因素修正有以下的具體要求：6個(gè)別因素綠地覆蓋率 （ 住宅用地選 ）產(chǎn)業(yè)集聚 （ 工業(yè)用地選 ）規(guī)劃限制 （ 視情況可設(shè)可不設(shè) ）自然災(zāi)害狀況 （ 視情況可設(shè)可不設(shè) ）容積率 （ 必選）宗地面積 （ 必選）宗地形狀 （ 必選 ）臨街狀況 （ 商業(yè)必選 ）地質(zhì)條件 （ 坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式 ）地形、地勢(shì)等因素條件說(shuō)明具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：因素條件說(shuō)明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)： 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ), 能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米 ; 無(wú)法量化的指標(biāo)，也必須

4、 具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述，道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道） 、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用 達(dá)到開(kāi)工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來(lái)描述。 因素條件說(shuō)明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述 一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說(shuō)明。因素條件說(shuō)明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)， 編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件 為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

5、 用途修正指數(shù)選相同用途 （按細(xì)類用途 ）案例，可省去用途修正 ; 可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地 價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。 土地等級(jí)修正指數(shù) （ 選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類 似。 交易類型。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型、地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不 進(jìn)行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評(píng)估時(shí)選。 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進(jìn)行交易情況修正，如確定調(diào) 查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說(shuō)出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度， 及正常交易情況下地價(jià)的差異 （

6、估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行情有充分的了解 ） ，可通過(guò)修正確定交易 情況因素指數(shù)。 交易期日價(jià)格指數(shù)。確定方法:一是直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄?（是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。 土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式:k=1-1/（1+r）n（ 門牌號(hào)和宗1 、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落 地號(hào) ）。比較案例選擇 （大于或等于三個(gè) ）要求:與待估宗地屬同一供應(yīng)圈 （ 即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一

7、級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò)25%）。與待估宗地用途應(yīng)相同或相似 （ 按用地類型細(xì)類 ） ，如無(wú)用途相同案例，可選擇用途 相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與 待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。 與待估宗地的交易類型 （價(jià)格類型 ） 相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改 造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的a ：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例 用于比較 （ 最長(zhǎng)不超過(guò)三年 ）;b ：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的

8、有效期要縮短 （最長(zhǎng)不超過(guò) 1至 2年），般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò)三年交易案例必須為正常交易 （ 即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 ） 。所謂正常 交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開(kāi)發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還 是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容 （如有可能，到現(xiàn)場(chǎng)查看 ） 如 下：、交易實(shí)例狀況：座落位置、形狀、地質(zhì) ;水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途有關(guān)地上建筑物的基本情況f 權(quán)利狀況和土地使用年限等 2、成交價(jià)格包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和

9、房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格 類型、價(jià)格水平及種類等。3 、付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。4 、成交日期（如建筑面積、容積率、般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件建筑密度等 ） 、土地等級(jí)、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情 況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。2 、因素選擇估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因 素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng) 說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。選擇因素的原則：結(jié)合待估宗地所

10、處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且 影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正 （除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。 成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第 二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。因素選擇正常情況 下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：1交易日期（必選）2.交易情況（必選）3交易類型（必選）4土地使用年限（必選）基礎(chǔ)設(shè)施善 （用幾通一平反映 ）商業(yè)繁華度 （ 商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映對(duì)外交通便捷度 （ 用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭等距離來(lái)反

11、映道路通達(dá)度 （用道路類型、寬度反映 ）公交便捷度 （商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來(lái)反映環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚 （ 工業(yè)用地選 ）、個(gè)別因素條件指數(shù)容積率條件指數(shù)數(shù)”確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù) （ 如廣州等地 ） ，“可直接采用容積率修正系 ?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路） 、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。c 宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)d 宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)

12、則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降某個(gè) %。e 地形坡度指數(shù)：坡度假 %以下屬優(yōu)、 5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、 20-25%屬較劣，25%以上屬劣。 （ 對(duì)別墅或其它特殊用地除外 ）;f 地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)。g 規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無(wú)規(guī)劃限制，將無(wú)規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降某個(gè) %。在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的 內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（

13、 即各影響因素的權(quán)重 ） 。在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通便 捷度的要求較高 （即權(quán)重較大 ） ，修正幅度可定高些 ;道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì)其地 價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過(guò)比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件的地價(jià)，再依據(jù)規(guī)的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)。市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：、實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相 差太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善， 缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型 （出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格 ） 、價(jià)格 內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。2 、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇 與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大3 、比較因素說(shuō)明未量化，過(guò)于籠統(tǒng) ; 因素條件說(shuō)明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因 素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。4 、確定因