商品房買賣按揭風(fēng)險防范

1、商品房買賣按揭風(fēng)險防范發(fā)布日期： 2009-08-14 文章來源：互聯(lián)網(wǎng)在我國經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費作為拉動經(jīng)濟全面發(fā)展的引擎之 一，極大地刺激了國民經(jīng)濟的增長。由于在商品房消費中存在著資金大、成本 高、周期長、群體多等諸多融資特點，因而，為銀行按揭提供了巨大的發(fā)展空 間。伴隨商品房消費需求的一路高歌，按揭自九十年代末以來在我國從開始在 沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來，進而向廣大內(nèi)地推進，逐步變成了我國房地產(chǎn)業(yè) 融資發(fā)展的一條重要渠道。然而，由于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，按揭貸款 規(guī)模的不斷擴大，使銀行在欣喜獲取利潤的同時，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風(fēng) 險。本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析

2、按揭貸款中存在的各種法律關(guān) 系，并對銀行可能遭遇的各種風(fēng)險，提出相應(yīng)的防范措施，以供有關(guān)各方進行 共同探討。、按揭貸款中的各方法律關(guān)系從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā) 商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包 括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的 法律關(guān)系分別為：1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng) 按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則 根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時簽署 借款合同。因此，購房人與銀行之間系借

3、貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借 款人。2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房 屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款 方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時也就是購房人，其 與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將 所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如 購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人 抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。購房人與銀行 之間還存在抵押

4、關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將 所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花”，在我 國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生 效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風(fēng)險?；诖?，銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性 的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀 行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我 們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。個別銀行還會要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全 程

5、的連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是 債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。5、購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險，購 房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保 財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險事故，由保險公司承擔(dān)保險 責(zé)任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保 人，保險公司為保險人，銀行為受益人。6、開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還 要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所 說的回購關(guān)系?；刭弿钠渥置?/p>

6、理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過程中的 回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開 發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律 意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條 款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的 法律意義上的回購。上述各法律關(guān)系看似獨立，實際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸 款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)系無法割裂。例如在按揭 中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關(guān)系是 借貸關(guān)系的前提；但實際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤

7、后，先會確定自 己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會選擇購 買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭 中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一 種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾 紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任？兩種關(guān)系的認定將導(dǎo) 致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約 責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系 的聯(lián)系則相對簡單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同 的從合同，保險關(guān)系和回購

8、關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補充。、商品房按揭貸款的類型商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭 貸款。期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購房人、開發(fā)商和 銀行之間約定，開發(fā)商與購房人簽訂商品房預(yù)售合同，由購房人向開發(fā)商預(yù)付 一定比例的房款，其余房款則由購房人向銀行申請貸款，購房人將其預(yù)購的房 屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人，保證 銀行為第一受償權(quán)人。現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并 支付部分價金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作 為貸款擔(dān)保的購房方式。三、按揭貸款中銀行所存在

9、的風(fēng)險從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān) 系，每一方當(dāng)事人在某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風(fēng)險?？梢?說，在商品房按揭貸款中，銀行風(fēng)險隨時存在，且來源多方，表現(xiàn)形式也多種 多樣。具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險：一）來源于購房人的風(fēng)險購房人的風(fēng)險往往是信用風(fēng)險，又稱違約風(fēng)險，是指貸款人因借款人不依 約按時償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險。這種風(fēng)險一般來自客觀和主觀兩個方面 的因素。1、客觀原因造成的風(fēng)險商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行 1999年 9月 21 日頒布的個人住房貸款管理辦法中規(guī)定的最高期限為 30年，如此長期 的借

10、款期限，購房人自身因素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險，主要包括 自然原因造成的風(fēng)險和社會原因造成的風(fēng)險。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事 故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可 能產(chǎn)生的風(fēng)險；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策 性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù) 歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險。2、主觀原因造成的風(fēng)險這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約 所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應(yīng)償債 務(wù)和應(yīng)交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風(fēng)險。二）來

11、源于開發(fā)商的風(fēng)險1、開發(fā)商的欺詐行為開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。2、開發(fā)商延期交房開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致 使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此 使銀行貸款受到損害。3、開發(fā)商所建房屋與合同不符雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導(dǎo)致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。4、開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行 面臨債權(quán)得不到實現(xiàn)的風(fēng)

12、險。5、開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情 況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或 無法實現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險。此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。三）來源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使 借款人遭受損失的風(fēng)險。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長，在按揭期間，按 揭房產(chǎn)可能會因為各種自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或 下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因為市場原因、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟

13、區(qū)域的 布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因為各種費用 的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補償，擔(dān)保權(quán)落 空。在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國市場機制 不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價格 普遍偏高。因此，一旦房價的波動發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng) 險很大。四）來源于銀行的流動性風(fēng)險和管理風(fēng)險我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短 期資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三 五年，多則 10 年、 20年，甚至 30 年，因此，銀行就存

14、在著以短期資金負擔(dān)長 期貸款的風(fēng)險，即流動性風(fēng)險。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于 起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險，如對借 款人資信審查不嚴(yán)、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等。五）來源于經(jīng)濟通貨膨脹風(fēng)險和利率風(fēng)險如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會呈現(xiàn)出負數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸 款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同 時，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動有 可能導(dǎo)致借款人還貸負擔(dān)加重，影響按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補利 息支出。六）來源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險我國合同法第 286 條規(guī)定：“

15、發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人 可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工 程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也 可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣 的價款優(yōu)先受償?！?2002 年6月 1日，最高人民法院又出臺了關(guān)于建設(shè)工 程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于 抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán) 的優(yōu)先受償受到限制，這無疑對銀行資金運作產(chǎn)生了巨大的沖擊。此外，最高 人民法院于 2004年10月26 日出臺的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、

16、扣 押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問 題的保護，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險，使銀行的債權(quán)保護面臨著一個嚴(yán)峻而 復(fù)雜的局面。四、銀行風(fēng)險的防范措施一）加強對購房者的調(diào)查工作銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人（購房者）的個人信用情 況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標(biāo)準(zhǔn)和評定工作程序，對借款人 （購房者）的個人素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進行調(diào) 查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實現(xiàn)對個人住房貸款 申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。二）強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管1、加強開發(fā)商的按揭申請審查主要包括：（ 1）資信審查

17、，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經(jīng)營業(yè)績等；（2）開發(fā)項目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售 業(yè)績情況以及開發(fā)項目的工程進度等。2、強化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任色。開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特 目前，我國商品房按揭實務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：（ 1）保 證將房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交給按揭權(quán)人（即銀行）；（ 2）代位償 付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來似乎對開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房 銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：（ 1）從商品房按揭貸 款設(shè)定來看，在

18、將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意，一旦房屋建成， 按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證 交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)，可以說是按 揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。（ 2）從商品經(jīng)濟發(fā)展看，市場競爭越來越激烈，銀 行貸款安全性越來越差，單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的 需求，為減少貸款風(fēng)險，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機制，以求達到雙重 保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國，也出現(xiàn)了 “押上加?！钡姆绞?。所以，要求開發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款 發(fā)展趨勢，而且符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用

19、等各方面實際情況。三）加強銀行自身對貸款風(fēng)險的監(jiān)控和管理銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系，加強對抵押物的資產(chǎn)評估，加強對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。1、科學(xué)評估抵押房產(chǎn)在評估方面， 銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價員，進行科學(xué)的估價，以 防范價格高估。對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現(xiàn)行市價 進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。2、做好商品房按揭貸款合同的簽訂工作首先，對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用 計劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。其次，在與購 房者簽訂的按揭貸款合

20、同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開 發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購。另外，還要明確借款人與 房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。3、拓寬融資渠道房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在 國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸 等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長，而銀行的存款 又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險防范還在于開放金融市場，讓市場擁有更 多的金融工具， 改革銀行一家獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民可以有 更

21、多的投資渠道參與市場的經(jīng)營，并獲取收益，分散金融風(fēng)險。四）引入保險介入機制利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭勺經(jīng)驗?；阢y行 資產(chǎn)勺安全性勺保障和抵押貸款風(fēng)險分散勺考慮，在開展商品房按揭貸款過程 中，許多國家和地區(qū)都引進了保險機制。在此項業(yè)務(wù)中，保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩 個方面業(yè)務(wù)：（ 1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險而 毀損、滅失時提供保險；（ 2）為房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險， 主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。此外，在國外還有一種新的按揭保險機制，即購房者人壽保險。最有代表性的國家是荷蘭?！昂商m模式”的核心是要求購房者購買相應(yīng)年 限和金額的人壽保險（如養(yǎng)