計量課設(shè)房價影響因素的多元線性分析

1、河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院計量經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計報告指導(dǎo)教師：日期2015年7月1日河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院石家莊房價影響因素的多元線性分析一、研究背景2014年12月1日，百城價格指數(shù)公布對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11 月，全國100個城市住宅平均價格與10月相比下降0.28%。房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷數(shù)年 連續(xù)上漲后，開始出現(xiàn)下降趨勢，不少分析人士指出房價的下降體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控 措施的效果，也有不少學(xué)者擔憂房價下跌是經(jīng)濟衰退疲軟的征兆顯現(xiàn)。改革開放以來，特別是1998年推行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國國民經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展，住房消 費占我國城鎮(zhèn)居民消費的比重越來越高。 房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長

2、，使得以商品住 宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)的快速發(fā)展對改善居民居住 條件、提高人民生活水平、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及加快城市建設(shè)都發(fā)揮了重要 作用，然而我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象使房地產(chǎn)價格 虛高，泡沫經(jīng)濟。顯現(xiàn)從全國總體來看，國家的宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)作 用顯得非常重要。而要進行有效調(diào)控，得首先識別在各種因素中，到底哪些因素能對 房地產(chǎn)價格有影響。二、文獻綜述影響我國房價波動的原因十分復(fù)雜，既有商品房成本上漲原因，又有國家宏觀調(diào) 控政策原因。對于這一問題的分析應(yīng)多角度多層次綜合考慮。2007年，英國學(xué)者Gocrffye和Mark

3、 Andrew對影響住宅價格的動力因素進行文 獻研究，他們發(fā)現(xiàn)文獻理論對區(qū)域住宅價格差異的解釋主要集中在五個領(lǐng)域：(I)人口遷移(migration)； (2)交易和搜尋成本 (transactions andsearch costs)； (3)居住區(qū)位遷移(equity transfer)；住房投機套利(spatial arbitrage) ； (5)定價模 式(patter in the price determi nan ts)。同時，他們認為影響住宅價格的主要因素是：(I)收入(income) ； (2)利率(interest rates) ； (3)社會誠信度(credit avai

4、lability) ； (4)稅收結(jié)構(gòu)(tax structure) ； (5)住房供給(housing supply) ； (6) 人口結(jié)構(gòu)(demographic structure) 。（一）關(guān)于房價的影響因素通過實證研究得出結(jié)論：包括土地成本、前期費用、財務(wù)費用、管理費用和綜合 費用的住宅成本的上升推動房價上漲； 隨著對土地需求的增長，土地價格的上漲趨勢 越來越明顯，土地上的附著物一房屋價格也隨之增長；與CPI同步上升的建筑成本上 升導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷攀升；利率上調(diào)所導(dǎo)致的開發(fā)商財務(wù)成本的上升對房價的上漲 產(chǎn)生一定的作用；在房屋需求增加的情況下供給沒有同步增加， 使得在價格杠桿的作 用

5、下房價不斷攀高；土地的稀缺、存量供應(yīng)使地價長期只升不降，導(dǎo)致房屋價格同步 上漲。影響房地產(chǎn)的主要因素包括四大方面：1、房地產(chǎn)價格的特性：房地產(chǎn)包括土地、 建筑物和其它地上定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。2、影響房地產(chǎn)需求的因素：消費者的預(yù)期，就是對未來房地產(chǎn)市場前景和房地產(chǎn)價格的 估計、預(yù)測。3、影響房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，會直接刺激房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，投資水平的降低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到很大的負面影響。 4、政策，利率等一些其他因素：一般國民經(jīng)濟發(fā)展水平較高的國家或地區(qū)居民收入 水平也較高、資金比較充裕，無論是需求總量上還是供給上作為經(jīng)濟水平衡

6、量尺度的 GDP旨標都起到了較大的推動作用。（二）關(guān)于房價的政策措施1、進一步深化經(jīng)濟體制改革2、保持政策穩(wěn)定性，狠抓執(zhí)行落實3、提高房地產(chǎn) 市場的準入門檻，繼續(xù)加強市場規(guī)范措施 4、規(guī)范地方政府在建設(shè)保障房過程中的行 為5、將解決民眾住房問題納入政績考核體系。通過對房價上漲的稅收原因的實證分 析，提出了抑制我國房價過快上漲的稅收政策建議：改革現(xiàn)行土地批租制和土地出讓金制度為年租制；規(guī)范收費項目，減少開發(fā)環(huán)節(jié)的不合理收費項目， 降低稅費成本； 完善土地增值稅制度。在房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課征土地增值稅；取消房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán) 節(jié)的營業(yè)稅，并入土地增值稅一并征收；取消目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個人所得稅， 而

7、 用土地增值稅取代之。著重對貨幣供給量對房價的影響做了專門分析， 指出在長期中， 貨幣供給量增長率對商品房銷售價格增長率不存在意義上的因果關(guān)系，但貨幣供給量增長率是商品房銷售價格增長率的短期原因； 在長期中，商品房銷售價格增長率對貨 幣供給量增長率存在意義上的因果關(guān)系，但商品房銷售價格增長率不是貨幣供給量增長率的短期原因。綜上所述，國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)價格比動機制與對策的研究成果， 一是房地產(chǎn)價 格波動具有周期性。二是都大體認為房地產(chǎn)投機過度， 過度寬松的的金融環(huán)境是導(dǎo)致 當前房地產(chǎn)泡沫的原因。三是在都認為對房地產(chǎn)要加強監(jiān)管， 政府要積極發(fā)揮調(diào)控作 用。四是都進行了大量的實證研究，普遍都采用計量

8、方法進行因素分析。三、研究內(nèi)容和方法本文主要以石家莊房地產(chǎn)市場為主進行分析，通過對 2000年至2014年的相 關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)整理建立起多元線性回歸模型。從理論上來講，房價的波動主要受宏觀經(jīng) 濟影響，包括地區(qū)生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人均可支配收入，建設(shè)成本，城市人口密度，貨幣 政策，土地價格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額等指標。 這里主要選取商品房平均售價作為因 變量，城鎮(zhèn)人均可支配收入，城市人口密度，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為自變量來進 行分析，通過多元回歸方法來了解商品房價格的影響因素。四、多元線性回歸模型的建立根據(jù)理論敘述與生活常識，我選擇的變量及其指標表示如下：丫一一商品房平均售價（元）X1城鎮(zhèn)人均可支配收入（

9、元）X城市人口密度（人每平方公里）X3房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）卩t 隨機誤差項，代表其他無法用數(shù)字表示的因素我設(shè)計的一般模型為：Y=B 0+ B 1X1 + B 2X2+P 3X3+卩 t五、收集樣本數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)樣本見附錄）說明：樣本數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒 2014年-國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)（最近15年）六、計量模型參數(shù)估計、檢驗和修正1.參數(shù)顯著性檢驗和整體顯著性檢驗通過建立的數(shù)據(jù)源，用EViews 8軟件進行OLS回歸估計得出回歸參數(shù)方程為：Y=-14142.59+0.195657X1+27.65259X2-0.120355X3(4024.46)( 0.070739)( 7.419448)( 4.41

10、8007)N=15 F=456.5695 RA2=0.992033注：括號內(nèi)為標準差X1X2X3F-statisticProb.0.01840. 00330.97880.000000根據(jù)Probv a ,統(tǒng)計是顯著的；Prob> a ,統(tǒng)計是不顯著的原理來進行判斷分析。 整體顯著性檢驗：給定a =0.05,由方程和上面圖表可以看出 Prob(F-statistic) 為 0.000000,值很小，因此整體參數(shù)是顯著的，說明回歸方程顯著 ，即XI、X2、X3聯(lián)合 起來對商品房平均售價有顯著影響。 參數(shù)顯著性檢驗：給定a =0.05,看出參數(shù)顯著和不顯著。例如Prob (X1) =0.018

11、4<0.05,統(tǒng)計顯著說明城鎮(zhèn)人均可支配收入對于商品房平均售 價有顯著性的影響；Prob (X2) =0.0033<0.05,統(tǒng)計顯著說明城市人口密度對于商品 房平均售價有顯著性的影響；Prob (X3) =0.9788> a =0.05,統(tǒng)計不顯著說明房地產(chǎn)開 發(fā)投資額對于商品房平均售價沒有顯著性的影響；2. 多重共線性檢驗-利用缺某一解釋變量的擬合優(yōu)度檢驗整體參數(shù)檢驗的結(jié)果為R-squared=0.992033 缺少X1 (城鎮(zhèn)人均可支配收入)求得 R-squared=0.9864 缺少X2 (城市人口密度)求得 R-squared=0.9819 缺少X3 (房地產(chǎn)開發(fā)投

12、資額)求得 R-squared=0.9920綜上所述,可以得出缺少解釋變量 X3時的擬合優(yōu)度(0.9920)與所有解釋變量回歸時 的擬合優(yōu)度(0.992033)非常接近。所以X3與其他變量的線性組合相關(guān)，則說明模型 中增加解釋變量X3后，XI、X2的線性相關(guān)的程度并未明顯的增加，可以知道X3是引起多重共線性的變量。3. 刪除不必要的共線解釋變量將因變量丫分別對XI、X2、X3作簡單OLS回歸，結(jié)果如下表所示解釋變量X1X2rX3參數(shù)估計值0.406250.5917M7.369Prob.0.00000.00000.0000R-squared0.96850.97400.9623由上表可以得出：X2

13、的擬合優(yōu)度最大(0.9740)，X3的擬合優(yōu)度最小(0.9623)， 因此將X3剔除。X1和X2進行回歸解釋變量X1X2參數(shù)估計值0.19404727.49921Prob.0.00020.0001所以保留X1、X2,最后修正嚴重的多重共線性影響的回歸方程結(jié)果如下所示:Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2(2342.718)( 0.037259)( 4.626580)N=15 F=747.0629 RA2=0.9920334. 異方差檢驗-懷特檢驗法Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2對原模型用最小二乘法進行估計求出殘差Reside用懷特檢驗法

14、求得輔助方程的 RA2=0.28096在原假設(shè)下 nRA2=4.2144<x2 (5)=11.07則隨即誤差項之間不存在異方差性綜上所述，我們最后修正后的模型如下：Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2(2342.718)( 0.037259)( 0.4626580)N=15 F=747.0629 RA2=0.992033其含義是：在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)人均可支配收入每提高1元，商品房平均 售價會提高0.19407元。在其他條件不變時，城市人口密度每增加 1元，商品房平均 售價會升高27.4992元。七、結(jié)論及建議房地產(chǎn)價格的主要影響因素包括地區(qū)生產(chǎn)總值，

15、城鎮(zhèn)人均可支配收入，建設(shè)成本, 城市人口密度，貨幣政策，土地價格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額， 其中最明顯的是城鎮(zhèn)人 均可支配收入和城市人口密度?；谏鲜龇治雠c結(jié)論，筆者提出了一些建議。(一) 鼓勵建立新型衛(wèi)星城，以緩解城市人口壓力隨著城市化進程的加快，人口數(shù)量也在逐年增長，大量農(nóng)村人口及外來人口涌入 城市，致使城市人口密度急增，而相對緊缺的住房資源，推動著地區(qū)的房價的上升。 所以應(yīng)根據(jù)各地區(qū)需要及城市發(fā)展規(guī)劃，建立新型“衛(wèi)星城”，控制城市的過度擴展，疏散過分集中的人口及工業(yè)，以降低人們對城市住房需求，緩解住房壓力。(二) 引導(dǎo)合理有效需求，抑制市場投資投機需求對房地產(chǎn)的投資及投機活動，大量的炒房行為

16、，大大虛增了對房地產(chǎn)的有效需求， 致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，使房價趨于非理性上漲。政府實施的“限購令”、 提高首付款比例等措施，在一定程度上壓制了投機者的需求， 保障了中低收入者的購 房利益。同時，政府應(yīng)引導(dǎo)對房地產(chǎn)的合理剛性需求，比如購買首套房的居民進行稅 收優(yōu)惠，對低收入者提供住房或租房補貼等，以滿足人們對房地產(chǎn)的合理必須需求。 筆者認為，政府應(yīng)進行房產(chǎn)稅改革，通過增加持有環(huán)節(jié)的稅負對房地產(chǎn)投機、 投資需 求產(chǎn)生雙重影響：既改變投機者的價格預(yù)期，也改變資產(chǎn)的收益流，促使房產(chǎn)持有人在 稅收負擔的壓力下，不得不對閑置的資產(chǎn)加以處置，減少投機行為。（三）適度控制對房地產(chǎn)的信貸規(guī)模鑒于信貸規(guī)模

17、對房價產(chǎn)生較大的正效應(yīng)，所以政府應(yīng)合理控制信貸規(guī)模，實施適 度緊縮的貨幣政策，上調(diào)貸款利率及準備金率，控制金融機構(gòu)的貸款規(guī)模，減少在市 場中流動的貨幣量，一方面，增加了投機者的貸款成本，抑制投機者的投機需求，有 效防止房價的過度上漲；另一方面，適度減少貸款規(guī)模，在一定程度上減少市場中的 閑置資金，壓 制對房地產(chǎn)的投資及投機活動。應(yīng)該注意的是，國家在對房地產(chǎn)進行 宏觀調(diào)控的時候，仍應(yīng)充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的自我調(diào)節(jié)作用。（四）加大對保障性住房的投資，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展目前，面向中低收入者住房的投資并不是很多，為了滿足人們對住房的合理需求， 保障大多數(shù)人們的利益，政府應(yīng)支持開放商多推廣經(jīng)濟適用房、 廉租房、公共租賃房 等保障性住房的建設(shè)，在保質(zhì)保量的前提 下，為控制房價不合理上漲提供可能。保 障性住房的供給，實質(zhì)是變相給中低收入者購買提供補貼，從而在解決購房難的同時， 促使房地產(chǎn)市場可持續(xù)健康發(fā)展。附錄:本表格的數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒2014年-國家數(shù)據(jù)（最近15年）石家莊房地產(chǎn)市場均價（元）可支配收入（元）人口密度 （人每平方公里）投資額（億元）200023426281543.7170.59200125646583557.2576.24200228147385568.5181.592003342277415