最新物業(yè)公司組織架構(gòu)及編制說明資料

1、精品文檔物業(yè)公司組織架構(gòu)及編制說明一、定崗定編基本原則：1、本著提高員工勞動效率，節(jié)約人工成本的原則，根據(jù)實際工作量的大小確定 實際所需人員的數(shù)量。2、物業(yè)公司組織架構(gòu)及人員編制的設(shè)置根據(jù)物業(yè)管理的崗位職責(zé)和經(jīng)營目標(biāo)的 需要，同時應(yīng)考慮各項目不同特點應(yīng)加以區(qū)分定崗定編。二、組織機構(gòu)圖：三、崗位設(shè)置：1、 物業(yè)經(jīng)理1 名；2、 客服部：客服接待兼行政文員1 名；3、 財務(wù)部 : 出納兼會計1 名；4、 物管收費員：2 名 , 南北各 1 名；5、 管理部：南區(qū)2 個項目 1 名物管員，北區(qū)2 個項目 1 名物管員；6、 保安部：班長1 名，保安員6 名；7、 環(huán)境部：保潔員3 名。四、崗位職責(zé)：

2、1、物業(yè)經(jīng)理職責(zé)：1 、依據(jù)公司授權(quán)，按照業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同和公司相關(guān)管理辦法負(fù)責(zé)本公司的經(jīng)營活動；2 、落實經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制，完成公司下達(dá)的經(jīng)營任務(wù)和管理目標(biāo)；3 、落實各項管理規(guī)定，加強與公司的溝通與協(xié)調(diào)，貫徹落實公司領(lǐng)導(dǎo)的指示；4 、貫徹執(zhí)行財務(wù)管理制度，完成公司下達(dá)的收支指標(biāo)；5 、加強安全管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行安全管理制度；6 、落實服務(wù)理念，提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平；7 、加強物業(yè)品牌建設(shè)，樹立企業(yè)在社會上的良好形象；8 、負(fù)責(zé)員工的團隊建設(shè)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)和儲備優(yōu)秀干部；9 、負(fù)責(zé)外聯(lián)工作，協(xié)調(diào)政府部門的公共關(guān)系；10、組織市場調(diào)研，及時進行科學(xué)的進行市場

3、分析，為企業(yè)在今后的經(jīng)營活動、調(diào)整經(jīng)營策略、布局中長期發(fā)展規(guī)劃提供可行性報告。2、客服部職責(zé)：1 、負(fù)責(zé)辦公秩序，行政事務(wù)管理，服務(wù)質(zhì)量檢查；2 、負(fù)責(zé)各種公文的起草與撰寫，以及來往函件的起草和收發(fā)；3 、負(fù)責(zé)召開會議，編寫紀(jì)要；精品文檔精品文檔4 、負(fù)責(zé)法律事務(wù)，申辦證照，合同審核； 5 、負(fù)責(zé)公章的保管和使用； 6 、負(fù)責(zé)人事管理； 7 、負(fù)責(zé)所有行政檔案、資料及合同的管理； 8 、負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的管理與辦公用品的申領(lǐng)與收發(fā)； 9 、負(fù)責(zé)組織與業(yè)主及各客戶單位的溝通和聯(lián)系，積極收集顧客意見，受理顧 客投訴，認(rèn)真解決客戶提出的合理要求。負(fù)責(zé)整個物業(yè)服務(wù)中心的客服工作， 負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢、求助、

4、投訴，接聽業(yè)戶來電。同時客戶服務(wù)中心將每季度對業(yè)戶進行滿意度訪問，收集業(yè)戶的服務(wù)需求，為業(yè)主提供個性化服務(wù)。3、財務(wù)部職責(zé)： 1 、負(fù)責(zé)關(guān)于收費方面各種相關(guān)信息資料的收集、整理和分析，熟練操作物業(yè) 收費軟件，按時完成每月業(yè)主物業(yè)管理費及代收代繳費用賬單的計算、錄入， 以及負(fù)責(zé)交費情況的統(tǒng)計工作及銀行繳費回單錄入軟件，編制各種物業(yè)交費統(tǒng) 計表。熟悉各種票據(jù)的填制方法，填寫應(yīng)正確，清晰，開出支票應(yīng)保證不空頭， 印簽，大小寫金額相符，正確無誤，并書寫規(guī)范；2 、熟悉銀行日常操作程序，與銀行建立良好的協(xié)作關(guān)系； 3 、嚴(yán)格遵守現(xiàn)金和支票使用規(guī)定，做好支票領(lǐng)用、登記工作，妥善保管好支 票，庫存現(xiàn)金，按銀

5、行規(guī)定限額執(zhí)行，不得以任何理由挪用現(xiàn)金；4 、負(fù)責(zé)公司及管理處日常經(jīng)營活動所發(fā)生的成本、費用報銷及工資、津貼的 發(fā)放工作。對各種費用的報銷、付款工作應(yīng)掌握以下原則：每付一筆款都必須 有依據(jù)，并經(jīng)過規(guī)定的審批程序，有相關(guān)的負(fù)責(zé)人簽批。審核每筆需支付的款 項是否符合合同的付款條件，購進物品有無相關(guān)人員驗收。出納對每筆支出負(fù)有最后把關(guān)的責(zé)任，因此，要認(rèn)真審核每筆支出有無錯付、重付情況；審核支 精品文檔出單證后的附件內(nèi)容，抬頭與金額合計是否與支出單證表面上的一致。每月出工資前必須認(rèn)真審核工資合計金額是否準(zhǔn)確無誤。對符合以上原則的款項方可予以支付，對不符合以上原則的付款項目，應(yīng)暫時拒絕支付直至符合要求。

6、領(lǐng)款人必須持身份證在領(lǐng)款處簽名，屬業(yè)務(wù)公司的須持營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋章，授權(quán)方可辦理。并與業(yè)務(wù)部門溝通說明付款的條件、制定程序、函告對方；5 、應(yīng)每日審核各收款員交來的票據(jù)和現(xiàn)金及銀行存款收付日結(jié)表，查明當(dāng)日收款項與其存入銀行數(shù)是否相符，如有不符要與相關(guān)人員聯(lián)系，查明原因，及時糾正；6 、對已收支的款項，按時間順序，按管理處編號，及時登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬，并結(jié)出余額進行匯總，填寫當(dāng)期全公司“資金日報表”，交會計審核；7 、月末號，根據(jù)銀行對賬單對銀行日記賬逐筆進行核對，查出未達(dá)賬項，并編制銀行余額調(diào)節(jié)表，對查出的未達(dá)賬款，要查明原因及時追討，負(fù)責(zé)追討各有關(guān)業(yè)務(wù)借款；8 、對各部門備用金予以

7、管理；9 、月末查清各小區(qū)各業(yè)主/ 租戶的管理費、水電費、租金、停車費、電梯運行費等應(yīng)收賬款的應(yīng)收、預(yù)收、已收、未收、欠交情況，填制分類匯總表，上交會計及管理處各一份，予以催收；10、建立多欄式日記賬本，每天按收費項目詳細(xì)記賬，按每戶業(yè)主/租戶為單位建立三級明細(xì)賬。用于登記本小區(qū)各項收入及代收代繳款項；11、全面掌握小區(qū)所轄物業(yè)情況，如：住宅面積、高低層各是多少、入住及空置多少、商鋪多少、租用情況、租用價格、停車位（室內(nèi)外）多少、使用情況等等，做到心中有數(shù)。加強與項目公司銷售部的聯(lián)系，核實房屋銷售及入住情精品文檔況；12、收業(yè)主裝修保證金時，要審核裝修、安裝申請表上業(yè)主是否已按要求填寫，并已簽

8、名，管理處主任是否已簽批，業(yè)主姓名、房號是否相符等。一切無誤后方可收款，并在申請表收款欄上簽字認(rèn)可；13、退“裝修保證金”、 “工作證保證金”時，要檢查業(yè)主送來的“退保證金的申請表”業(yè)主填寫的部分是否已齊全，附上的收據(jù)是否屬本公司 / 本管理處原開出之收據(jù)。工程驗收人員是否已簽署驗收意見及退款意見，管理部主管是否已經(jīng)簽批。無誤后需驗證收款人身份證，并記錄其身份證號，用紅字沖開水法開票處理，請收款人簽名后方可退款，如有扣抵部分保證金情況時，還需開具相關(guān)收據(jù)，從中抵扣；14、停車費的收取，需車場保安員每天交單交款時，憑停車場收費登記表的票據(jù)號碼順序，核查入場時間、出場時間、核實應(yīng)收費金額無誤后，簽

9、名認(rèn)可，方能收單收款；15、嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)票的領(lǐng)用、保管、使用規(guī)定，妥善保管好所領(lǐng)用的發(fā)票收據(jù)。開具時，應(yīng)按順序開列，不得跳號，并注明房號、業(yè)主姓名、收費內(nèi)容、起止時間、單元平方數(shù)、單價、總額等內(nèi)容；16、如有票據(jù)要作廢，各聯(lián)粘在原票據(jù)存根，并加蓋“作廢”戳記；17、水電費的收支情況與統(tǒng)計；18、完成會計及管理公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。4、項目部物管員職責(zé)：1 、嚴(yán)格遵守公司及財務(wù)部制定的各項規(guī)章制度，服從本部門及公司上級的領(lǐng)導(dǎo)；2 、負(fù)責(zé)關(guān)于收費方面各種相關(guān)信息資料的收集、整理和分析，報會計主管參閱；精品文檔精品文檔3 、熟練操作物業(yè)收費軟件，按時完成每月業(yè)主物業(yè)管理費及代收費等費用賬單的計算、錄

10、入，以及收款通知書的打印工作，并送達(dá)業(yè)主以便收繳費用；并將收費明細(xì)賬單清晰、無誤地存盤轉(zhuǎn)出納員處；4 、負(fù)責(zé)繳費情況的統(tǒng)計工作，及時將銀行繳費回單錄入軟件，編制各種物業(yè)繳費情況統(tǒng)計表；5 、負(fù)責(zé)零星費用的收款工作，負(fù)責(zé)收款發(fā)票的領(lǐng)用、保管，為需要發(fā)票的業(yè)主，開具（打?。┌l(fā)票，并建立收款發(fā)票使用登記表。6 、接受業(yè)主有關(guān)費用收繳情況的查詢，為業(yè)主保守秘密；按規(guī)定收取費用，不得自定標(biāo)準(zhǔn)；7 、及時將業(yè)主欠費情況反饋給客服部，督促其追繳欠費；對于屢催不繳的業(yè)主，要及時報告給領(lǐng)導(dǎo)，以便采取措施；8 負(fù)責(zé)分管項目的品質(zhì)檢查督導(dǎo)和一般投訴問題的處理，及時收集業(yè)主意見建議，并做好回訪。5、項目部工程部職責(zé)：

11、1 、負(fù)責(zé)房屋建筑、公共設(shè)施、設(shè)備等進行日常管理、維修、養(yǎng)護等工作；2 、負(fù)責(zé)制定本部門各項管理制度及應(yīng)急措施；3 、負(fù)責(zé)對專項工程預(yù)算、方案和施工計劃進行審核、監(jiān)督、驗收工作；4 、對裝修現(xiàn)場進行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)違反裝修管理規(guī)定的情況，對違規(guī)裝修提出整改措施；5 、負(fù)責(zé)對電梯維保單位及各項分包工程單位的維修及服務(wù)質(zhì)量進行跟蹤和監(jiān)督管理；6 、負(fù)責(zé)業(yè)戶室內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的巡視檢查和維護保養(yǎng)及對業(yè)戶室內(nèi)非公共設(shè)施、設(shè)備的有償服務(wù)。6、保安部職責(zé)：1 、全面落實物業(yè)公司安全管理制度，對外來人員車輛進行有效管理。2 、負(fù)責(zé)接聽項目24 小時服務(wù)電話，處理業(yè)主簡單的停電、投訴、建議：3 、負(fù)責(zé)二次裝

12、修的保衛(wèi)巡視及裝修人員的管理工作；4 、負(fù)責(zé)定期檢查消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、業(yè)戶單元門、機房門是否關(guān)閉等危險重點部位；5 、負(fù)責(zé)組織制定、落實本部門的安全應(yīng)急預(yù)案6 、負(fù)責(zé)保安員的日常管理，監(jiān)督落實保安員的崗位職責(zé)。7、保潔部職責(zé)：1 、貫徹落實保潔工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)，確保轄區(qū)衛(wèi)生環(huán)境優(yōu)良；2 、負(fù)責(zé)將小區(qū)內(nèi)的生活垃圾在規(guī)定時間清運到指定的市政環(huán)衛(wèi)收集箱內(nèi)。3 、負(fù)責(zé)保潔員遇到業(yè)主反映問題，如設(shè)備損壞可疑嫌疑人等應(yīng)及時通知保安人員。附：整編減員增效方案工作流程方案1、物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)物業(yè)的全面管理工作。2、客服部：主要負(fù)責(zé)收集業(yè)主/客戶的投訴建議，熱情接待來訪客戶，并做好物業(yè)服務(wù)的形象展示、回訪工作。3

13、、財務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè)公司的賬務(wù)管理和催繳費的分析匯報及報稅工作，及相關(guān)工作。4、物管員的調(diào)整：現(xiàn)有3 名物管員，調(diào)整成2 名物管員。1 名負(fù)責(zé)南區(qū)2 個項目的收費和服務(wù)品質(zhì)檢查督導(dǎo)處理，并接待來訪客戶的投訴、建議。1 名負(fù)責(zé)北區(qū) 2 個項目的收費和服務(wù)品質(zhì)的檢查督導(dǎo)處理，并接待來訪客戶的投訴、建議。5、工程部維持現(xiàn)狀人員不變，增加夜間電話值班1 名，接到保安電話，必須在 30 分鐘以內(nèi)到保安處報到，及時解決業(yè)主的水電問題。超過30 分鐘不到保精品文檔安崗報到登記的一次處于30 元罰款，累計3 次該員工將勸退處理。6、 、保安負(fù)責(zé)項目部物業(yè)電話服務(wù)24 小時的接聽記錄；并對外來車輛人員的進行管理，確保

14、小區(qū)安全有序。7、保潔員的調(diào)整：根據(jù)保潔員現(xiàn)在上班全天時間上班減短到半天，人數(shù)不變。前提是保潔的品質(zhì)不能降低，要求管理員每天對項目的保潔品質(zhì)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，并給予保潔員批評教育和適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟處罰，到月累計超過 3 次的將該員工勸退處理。物業(yè)崗位工作一覽表如下：項目名稱崗位人數(shù)上班時間崗位職責(zé)備注物 業(yè) 服 務(wù) 中 心經(jīng)理18:00-17:30負(fù)責(zé)物業(yè)全面工作客服1主要負(fù)責(zé)收集業(yè)主/ 客戶的投訴建議，熱情接待來訪客戶，并做好物業(yè)服務(wù)的形象展示、回訪工作。財務(wù)1負(fù)責(zé)物業(yè)全面財務(wù)收繳和賬務(wù)工作管理員2南區(qū)：2 個項目1 個管理員負(fù)責(zé)南區(qū)兩個項目的品質(zhì)和收繳、資料檔案工作。2 個項目1 個管

15、理員，負(fù)責(zé)項目的品質(zhì)、費用收繳，接待業(yè)主客戶，投訴建議，資料檔案的管理。水電工2全面負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)，水電維修等工作每天夜間有1 名水電工在家電話值班，接到保安電話必須在30 分鐘以內(nèi)到保安崗登記及時處理問題保安724 小時負(fù)責(zé)接聽項目服務(wù)電話，對外來人員行車上班時間維持現(xiàn)狀不輛的登記安全管理變， 增加接聽項目服務(wù)電話保潔34 小時負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生清潔和垃圾清運合計17人五、投訴處理工作流程精品文檔精品文檔六、保修流程圖：七、物業(yè)催繳收費流程圖：精品文檔 八、治安應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)流程精品文檔精品文檔九、突發(fā)事件處理流程備案精品文檔精品文檔十、消防應(yīng)急預(yù)案做好記錄十二、突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工

16、作程序圖確認(rèn)信息 通知主管 做好防護聯(lián)絡(luò)醫(yī)療封鎖現(xiàn)場查明原因（如無法查明，扣留全部在場人員）衛(wèi)生機構(gòu)送醫(yī)院或就地醫(yī)治通報政府有 關(guān)部門尋求 協(xié)助在社區(qū)發(fā)布通知提醒業(yè)主注意事項，同時做易感人群調(diào)查與醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)密切配合， 進行社區(qū)消毒及預(yù)防宣傳平穩(wěn)后開放社區(qū)關(guān)閉了的公共場所，消毒及嚴(yán)格排查工作，不停止至事件完全平息樓宇巡查內(nèi)容裝修違章巡查：防盜網(wǎng)是否按要求安裝； 空調(diào)主機位置是否正確； 室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房、陽臺滲漏水巡查；公共煙道的巡查； 梁、柱的巡查； 燃?xì)夤苈费膊椋?不得擅自在室外加裝燈、牌、廣告等； 不得擅自損壞消防設(shè)施（如：消防箱，報警按鈕等）不得隨意改裝樓宇對講系統(tǒng)； 不得用電梯運送散裝

17、和超長超重裝修材料；有無其他裝修禁止行為。二、公共秩序巡查：1、是否有高空拋物、亂仍、亂倒垃圾、亂粘貼現(xiàn)象；2、是否有閑雜人等亂貼小廣告；精品文檔3、公共設(shè)施是否有遭人為損壞；4、裝修垃圾是否按規(guī)定位置堆放；5、樓道間是否存放雜物等；6、小區(qū)公共場所是否有聚眾賭博行為；7、小區(qū)是否存在噪聲污染（業(yè)主家音響聲音過大、超時裝修、汽車鳴笛）8、施工人員在小區(qū)內(nèi)是否佩帶工作證。三、治安隱患的巡查。四、清潔衛(wèi)生狀況的巡查。五、利用巡查機會與住戶溝通。1、“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問題。2、“聽”：從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障。3、“摸”：通過用手觸摸感覺公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4

18、、 “聞”通過用鼻子聞，有沒有異味。5、“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。渭南國華物業(yè)管理有限公司物業(yè)項目經(jīng)營方案精品文檔根據(jù)物業(yè)各項目部整體交房入住情況，更好的落實各項目的服務(wù)經(jīng)營和管理目標(biāo)。按交房、裝修、入住數(shù)量，項目地段、項目面積的大小等實際進情況， 方便項目業(yè)主的裝修入住，更好的完成項目部的服務(wù)經(jīng)營管理目標(biāo)，結(jié)合項目部的實際情況，特制定經(jīng)營創(chuàng)收方案。一、經(jīng)營方式1、在小區(qū)設(shè)點的按月、季度、年度收取合理的管理費用。2、在小區(qū)內(nèi)擺攤、設(shè)點的按時間或每戶收取合理的管理費用。序號經(jīng)營創(chuàng)收項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注1裝修公司進駐500元 /月 -1000元 /月預(yù)收3個月2沙石、水泥30-50月預(yù)收3個月3地磚、石材、木地板、龍骨、石膏板類500元 /月 -1000元 /月預(yù)收3個月4水電改造500元 /月 -1000元 /月預(yù)收3個月5防盜網(wǎng)、窗簾、廚衛(wèi)類150戶6光纖網(wǎng)絡(luò)接入10元 /戶 -20元 /戶7太陽能（