4月浙江高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題及答案解析

1、精品自學(xué)考試資料推薦浙江省 2018年 4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題課程代碼： 00171一、單項(xiàng)選擇題（本大題共 24 小題，每小題 1 分，共 24分）在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未 選均無分。1一般來說，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命相比自然壽命（）A 短得多B 長得多C 差不多D長短難以比較，視不同情況而定2物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的許可且市場交易很少， 因而對這類物業(yè)的投資多屬長期投資。 （）A 居住B 商業(yè)C .特殊D.工業(yè)3某商業(yè)店鋪的購買價格為65萬元，其中40萬元由銀行提供的抵押貸款，余款25萬元由投資者現(xiàn)金支

2、付，如果該投資扣除抵押貨款還本付息后的年租金收入現(xiàn)金流為 3 萬元，則該投資回報率為（）A 7.5%B 12%C . 4.6%D . 15%4房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)交納的銷售稅金（兩稅一費(fèi)）是指（）A 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和土地使用費(fèi)C 營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和教育費(fèi)附加D 企業(yè)增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加5我國個人儲蓄存款和國庫券利息都是按 計息的。（ ）A 單利（期限在 1 年以內(nèi)）和復(fù)利（期限在 1 年以上）B 復(fù)利C 間斷復(fù)利D 單利6 隨城市建設(shè)的發(fā)展和城市的發(fā)展，城市規(guī)劃開始向三階段和五層次的規(guī)劃體系轉(zhuǎn)變，即城市總體規(guī)劃和次區(qū)域規(guī)劃、（ ）A 詳細(xì)

3、規(guī)劃、法定圖則和詳細(xì)藍(lán)圖B 詳細(xì)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃C 分區(qū)規(guī)劃、法定圖則和詳細(xì)藍(lán)圖D 分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃7 價包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。 （）A 熟地B 生地C .毛地D .補(bǔ)地8房地產(chǎn)市場交易的對象實(shí)際上是（）A .附著在具體房地產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利）B .土地或物業(yè)本身C .全部的所有權(quán)D .全部的使用權(quán)9. 國外的研究表明，居住物業(yè)的需求價格彈性系數(shù)介于 ，因而價格不是影響居住物業(yè)需求的主要因素。 （）A . 0.2-0.3B . 1.2-1.5C. 1.5-2D. 0.5-1.010. 財務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的 將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開

4、發(fā)活動的期初的現(xiàn)值之和。 （）A .平均投資收益率B.內(nèi)部收益率C .基準(zhǔn)收益率D .長期貸款利率11. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)價值的確定時，如果項(xiàng)目全部銷售，則總開發(fā)價值為（）A項(xiàng)目總的銷售收入扣除總開發(fā)成本后的余額B .項(xiàng)目總的銷售收入C .扣除銷售稅金后的凈銷售收入D 為項(xiàng)目在整個持有期內(nèi)所有的凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和12 .下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)?（）A .室外工程費(fèi)B .附屬工程費(fèi)C . “三通一平”費(fèi)D .建安工程費(fèi)13. 不可預(yù)見費(fèi)的估算一般按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用（稅費(fèi)除外）的估算。（）A . 0.5%-1%B . 1%-2%C. 3%-7%D. 8%-12%

5、14. 為開發(fā)項(xiàng)目竣工后正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。 （）A .投資收益率B .成本收益率C.開發(fā)商成本利潤率D.內(nèi)部收益率15. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動，其基本特征是具有（） A .安全性B .償還性C 可行性D 流動性16. 下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式？（）A .保證B.信用C 抵押D質(zhì)押17. 反映企業(yè)經(jīng)營管理的指標(biāo)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等于（ ）A .銷售收入/應(yīng)收賬款余額B.銷售收入/ 應(yīng)收賬款平均余額C 銷售總成本/應(yīng)收賬款余額D銷售總成本/應(yīng)收賬款平均余額18. 利息保障倍數(shù)是反映企業(yè) 能力的指標(biāo)之一。 （）A .長期償債B.短期

6、償債C .經(jīng)營管理D.獲利能力19. 房地產(chǎn)開發(fā)商大多熱衷于采用預(yù)售樓宇的做法，最主要的原因是（） A .可籌集到必要的建設(shè)資金用于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及將市場風(fēng)險分擔(dān)給買家B .可以享受到未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)增值收益C .可擴(kuò)大影響D .能降低稅收20.凡從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的單位和個人，是以其服務(wù)費(fèi)收入為征稅對象，稅率為 5%。（A .增值稅B .所得稅C .營業(yè)稅D .城市維護(hù)建設(shè)稅21.城市維護(hù)建設(shè)稅是實(shí)行（A .三級幅度稅率B .四級超率累計稅率C.三級差別比例稅率D .固定比例稅率822. 對福州、武漢等四城市城區(qū)商品住宅的價格構(gòu)成分析，目前我國商品房價格構(gòu)成中建安工程費(fèi)約占（B . 3

7、0%A . 20%C. 40%D. 50%23. 土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力，因而土地投資十分重視特定位置的選擇， 如一般投資建 的地塊需要靠近交通流量大的城市干道。 （）A 住宅區(qū)B零售商品及寫字樓C .工業(yè)廠房D .別墅區(qū)24. 寫字樓投資中，投資者可利用 指標(biāo)估計寫字樓的可出租面積，并以其作為投資收益分析的參考依據(jù)。 （）A .得房系數(shù)B .空房率C 有效面積系數(shù)D 空置率二、多項(xiàng)選擇題 （本大題共 10小題，每小題 1 分，共 10分） 在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、 少選或未選均無分。25. 置業(yè)投資多從

8、長期投資的角度出發(fā)，可獲得 等方面的利益。 （）A .收益B .保值C .流動性E.消費(fèi)D .增值26.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用包括（）A .土地出讓金或征地費(fèi)B .前期工程費(fèi)C .拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)E.城市建設(shè)配套費(fèi)D .附屬工程費(fèi)27在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)可采用 等方法估算。 （ ）A .單元估算法B .單位指標(biāo)法C .工程量近似匡算法E.預(yù)算估算法D .概算指標(biāo)法28.房地產(chǎn)市場的特征主要表現(xiàn)在（）A 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場B 自由競爭的市場C .易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷D 地區(qū)性市場E.要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)29 資金時間價值的大小取決于 等因素。（）A .投資利潤率

9、B .通貨膨脹率C .風(fēng)險因素D.宏觀信貸政策E.市場價格30.通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可在法律規(guī)定的范圍內(nèi) 其合法權(quán)益受法律保護(hù)。 （ ）A .轉(zhuǎn)讓C .抵押E.出讓31.個人住房抵押貸款包括A .消費(fèi)性住房抵押貸款C .商業(yè)性住房抵押貸款B .交換D .出租等類型。（）B .信用住房抵押貸款D .組合貸款E.政策性（住房公積金）住房抵押貸款32. 這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率小于200%。（）A .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的開發(fā)資金較多，且本身自有資金不可能很多B .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金一般來源于長、短期借款C .流動負(fù)債

10、中的存貨的變現(xiàn)能力是很差的D 房地產(chǎn)企業(yè)通常采取預(yù)售期房的方式來籌集資金的E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨一般較少33. 寫字樓業(yè)主常用 等形式的租金折扣來吸引新住戶落戶。 （）A 降低租金B(yǎng) .提供免租期C 提供一些附加服務(wù)D 租金提成返退E .由寫字樓業(yè)主承擔(dān)租戶從原來其他寫字樓中遷出的違約責(zé)任34下列指標(biāo)中均為反映企業(yè)經(jīng)營管理能力的指標(biāo)。（）A 存貨占流動資產(chǎn)比重B 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C存貨周轉(zhuǎn)率D 總資產(chǎn)報酬率E.流動比率三、簡答題（本大題共 5小題，每小題6分，共30分）35什么是風(fēng)險，風(fēng)險對房地產(chǎn)投資方向選擇有哪些影響？36.簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要開發(fā)程序（步驟）。37影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)

11、濟(jì)因素的具體內(nèi)容是什么？38開發(fā)商選擇項(xiàng)目融資方案時應(yīng)考慮哪些因素？39什么是土地投機(jī)，土地投機(jī)通常的操作方法及關(guān)注點(diǎn)是什么？四、計算題（本大題共 2小題，每小題12分，共24分）40.某家庭欲購買一套面積為 100平方米的商品房，單價為 4000元/平方米，首付款為房價的30%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為3%和6%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？41某公司出資100萬元購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈租金收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)投資收益率為13% （折現(xiàn)率），試計算該投資項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并