商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法

1、商業(yè)銀行商品房按揭貸款管理辦法為發(fā)展個(gè)人商品房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，規(guī)范管理，防范和控 制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法 、貸款通則 以及相關(guān)規(guī)定制定本辦法。第一章 總則第一條 貸款對(duì)象具有完全民事行為能力、有相對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、具有按 期償還貸款本息能力的自然人。第二條 貸款種類 按購(gòu)房用途的不同，該貸款可分為住房按揭貸款和商業(yè) 用房按揭貸款兩種。第三條 貸款對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（一）年齡在 18 周歲以上，身體健康，持有有效身份 證件的自然人；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入， 有償還貸款本息的能力；（三）具真實(shí)、合法、有效的購(gòu)買房屋的合同或協(xié)議；（四）能夠支付貸款人規(guī)定比例的首付款；（五）沒(méi)有不

2、良信用記錄；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。（七）在本行 開(kāi)立結(jié)算賬戶。第四條 貸款額度一、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以 下的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款額度不超過(guò)全部購(gòu)房?jī)r(jià)款的 80% ；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建 筑面積在 90 平方米以上的家庭 （包括借款人、配偶及未成年 子女，下同 ），貸款額度不超過(guò)全部購(gòu)房?jī)r(jià)款的70% ；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款額度不超過(guò)全部購(gòu)房?jī)r(jià)款的 50% ；停止向購(gòu)買第三套及以上住房的發(fā)放按揭貸款。二、購(gòu)買商業(yè)用房貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)商業(yè)用房全部 房?jī)r(jià)款的 50%。三、借款人的貸款額度應(yīng)以借款人住房貸款的月房產(chǎn)支 出

3、與收入比控制在 50%以下（含 50% ），月所有債務(wù)支出與 收入比控制在 55% 以下（含 55%）的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制。第五條 貸款期限。根據(jù)房屋實(shí)際情況合理確定，但最 長(zhǎng)不得超過(guò) 30 年，且執(zhí)行以下規(guī)定：（一）貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)的剩余可使用年 限；（二）借款人的年齡加上貸款期限不得超過(guò) 65 周歲 （含）；（三）購(gòu)買商業(yè)用房，貸款期限最長(zhǎng)為 10 年； 第六條 貸款利率一、貸款利率按人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)上下限 的規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行利率另行通知。二、對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含） 以上住房的，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次 基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；商業(yè)用

4、房貸款利率不得低于人民銀行公 布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。三、貸款期間，遇人民銀行法定利率調(diào)整，從次年 1 月 1 日起從其規(guī)定調(diào)整。第七條 擔(dān)保方式借款人向我行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款采用抵押加階段 性保證的方式，不得采用信用方式。即在所購(gòu)房屋的所有權(quán) 證、土地使用權(quán)證和抵押登記辦妥之前，由開(kāi)發(fā)商即售房人 提供階段性連帶責(zé)任保證。第八條 還款方式借款人可選擇等額本息還款法、 等額本金還款法等還款 方式。第二章 操作規(guī)程第九條 貸款操作流程操作流程如下所示：貸前準(zhǔn)備T受理T調(diào)查T審批T發(fā)放T貸后管理一、貸前準(zhǔn)備（一）開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查及項(xiàng)目審查 對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信調(diào)查及項(xiàng)目審查按涼山州商業(yè)銀行商

5、品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法相關(guān)要求辦理。（二）撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告貸款行信貸人員通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資 料的審核以及對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察后，撰寫(xiě)出項(xiàng)目調(diào)查 報(bào)告，內(nèi)容主要包括：1開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；2開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程 進(jìn)度情況、主體工程是否完工、市場(chǎng)銷售前景；3通過(guò)貸款的合作將對(duì)貸款行在存款、利息收入、中 間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)等各方面帶來(lái)的效益；4貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)貸款行可能造成的影響；5項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論和可提供的貸款規(guī)模、年限 及貸款成數(shù)的明確意見(jiàn)；6其他與貸款合作項(xiàng)目相關(guān)的情況介紹和分析。（三）審核與報(bào)批程序?qū)M提供按揭貸款的項(xiàng)目，由貸款行集體審批后

6、，填寫(xiě) 專門的按揭貸款項(xiàng)目審批表，與開(kāi)發(fā)商資料和項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 一起報(bào)本信貸部，經(jīng)信貸部審查報(bào)本行審貸會(huì)審批同意，明 確項(xiàng)目按揭貸款總額、期限、成數(shù)、利率等審批意見(jiàn)后，由 支行與開(kāi)發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。二、貸款受理（一）本行營(yíng)業(yè)部、 各支行市場(chǎng)營(yíng)銷部為貸款受理部門（二）受理程序1提供咨詢，接受申請(qǐng)凡符合本辦法規(guī)定貸款條件的個(gè)人，由本人填寫(xiě)書(shū)面申 請(qǐng)書(shū)經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意擔(dān)保后均可向本行及分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按揭 貸款。申請(qǐng)人需提供如下材料：（ 1）借款人和財(cái)產(chǎn)共有人的有效身份證件（身份證、 戶口薄、軍官證、士兵證、警官證等） 、居留證件原件及復(fù) 印件；（2）借款人婚姻狀況證明文件原件及復(fù)印件；（ 3）經(jīng)辦行

7、認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借款人償債能力的 證明資料如工資收入或完稅憑證等；（4）真實(shí)、有效、合法的購(gòu)房合同；（5）抵押物有權(quán)處分人同意抵押的證明；（6）借款人委托貸款人每月直接從還款賬戶上扣款歸 還貸款本息的委托書(shū)；（7）開(kāi)發(fā)商同意提供擔(dān)保并承擔(dān)連帶責(zé)任的書(shū)面保證；（8）本行要求的其他貸款資料。2履行告知義務(wù) 經(jīng)辦行在貸款申請(qǐng)人提交申請(qǐng)人切實(shí)履行告知義務(wù)，要 求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等 證明義務(wù)。 凡提供虛假信息、 證明的， 不得受理其信貸申請(qǐng)。 對(duì)發(fā)生上述情況的借款人，應(yīng)及時(shí)上報(bào)，總行應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)?銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告。三、貸前調(diào)查1核實(shí)所提供的資料是否完整，并對(duì)借款人提交的

8、申請(qǐng)材料進(jìn)行審查：（1）身份證件（居民身份證、戶口簿和其他有效居留 證件或證明）的原件及復(fù)印件；（2）借款人償債能力證明材料，如薪資收入證明、完 稅證明及存貸款等信用記錄；對(duì)自雇人士（即自行成立法人 機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過(guò)10股份，或其個(gè)人收入的主要來(lái)源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)收入者）申請(qǐng)個(gè) 人住房貸款進(jìn)行審核時(shí)，除憑個(gè)人開(kāi)具的收入證明來(lái)判斷其 還款能力外，更要通過(guò)要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)帳 單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明和實(shí)地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營(yíng)情 況和真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，全面分析其還款能力。（ 3）購(gòu)房合同審查。2借款人資信調(diào)查（1）借款人的主體資格。重點(diǎn)判斷借款人是否具備完 全民事

9、行為能力，核實(shí)借款人的年齡及健康狀況；（2）借款人家庭收支情況；（3）借款人償債能力。調(diào)查中應(yīng)特別注意借款人借款 動(dòng)機(jī)是否正常，是否存在開(kāi)發(fā)商以借款人名義申請(qǐng)假按揭貸 款的可能。3擔(dān)保抵押審查（1）開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保的資料是否完整，蓋章、負(fù)責(zé)人 簽字是否完整、清晰；（2）抵押物是否足額，權(quán)屬是否清楚、無(wú)異議；（3）借款人同意抵押并辦理抵押（預(yù)）登記的書(shū)面意見(jiàn)表達(dá)是否明確、具體；有權(quán)處分人簽章、日期是否簽署清 楚。4審查其他貸款資料是否完整、真實(shí)。5調(diào)查報(bào)告 信貸經(jīng)辦人根據(jù)調(diào)查情況，對(duì)擬提供貸款的，書(shū)寫(xiě)貸款 調(diào)查報(bào)告，主要內(nèi)容包括借款人的基本情況、借款用途、家 庭收支情況、還款能力和意愿、擔(dān)保抵押的

10、落實(shí)情況、風(fēng)險(xiǎn) 分析等情況。四、貸款審批 對(duì)已通過(guò)項(xiàng)目審批的貸款，單戶借款金額超過(guò)貸款行授 信額度范圍的，由貸款行將貸款材料上報(bào)信貸部審查并逐級(jí) 上報(bào)審批；貸款審批權(quán)限按照相關(guān)授權(quán)文件執(zhí)行。五、貸款發(fā)放與回收貸款的發(fā)放（1）貸款人同意貸款后，與借款人簽訂借款合同 等相關(guān)貸款資料。（ 2 ）辦理期房按揭貸款，發(fā)放貸款時(shí)開(kāi)發(fā)商按約定比 例存足保證金。（ 3）借款人在貸款行開(kāi)立還本付息賬戶、 儲(chǔ)蓄存折（卡） 并與貸款行約定還款方式。（4）貸款人放款時(shí)的出帳憑證借款人與貸款人均需簽 章，貸款人根據(jù)合同約定將款項(xiàng)劃付售房方指定帳戶。5）采取抵押加階段性保證方式的，待取得正規(guī)的購(gòu) 房發(fā)票后，須由借款人、開(kāi)

11、發(fā)商配合貸款人辦理抵押登記手 續(xù)，貸款行必須加強(qiáng)房屋他項(xiàng)權(quán)證歸行的管理，密切關(guān) 注應(yīng)辦未辦產(chǎn)權(quán)的借款人。貸款本息的償還(1)借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法等 還款方式。( 2 )借款人需在我行開(kāi)立的儲(chǔ)蓄卡或儲(chǔ)蓄存折中，按合 同約定的還款計(jì)劃，于每次還款日前，存入足夠償還本期貸 款本息的款項(xiàng)，由貸款人按期扣款。借款人需委托貸款人從 其儲(chǔ)蓄卡或活期儲(chǔ)蓄存款賬戶按約定扣收貸款本息。(3) 借款人足額償還貸款本息后，借款合同自行終止。(4) 借款人在規(guī)定的還款期限內(nèi)， 未能按合同約定歸還貸 款本息時(shí)，貸款人應(yīng)向借款人催收，并根據(jù)合同的規(guī)定，追 究借款人違約責(zé)任。第三章 合同的變更和終止第十

12、條 合同的變更一、合同在經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議 后可變更。涉及第三方擔(dān)保人的，應(yīng)征得其同意。協(xié)議達(dá)成 前，原借款合同繼續(xù)有效。二、借款人在還款期間內(nèi)經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡、失蹤或 喪失民事行為能力，無(wú)繼承人和其受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合 同，貸款行應(yīng)追索保證人的擔(dān)保責(zé)任，保證人拒絕履行擔(dān)保 義務(wù)或已無(wú)擔(dān)保義務(wù)，貸款行有權(quán)依據(jù)按揭借款合同的規(guī)定 處理抵押物。三、借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后，借款合 同自行終止。在合同終止后 10 日內(nèi)，貸款人應(yīng)約同有關(guān)當(dāng) 事人前往有關(guān)部門辦理注銷抵押登記 （或備案） 等相關(guān)手續(xù)第四章 貸款管理及債權(quán)保護(hù)第十一條 貸款管理一、貸款的分期償還 如借款

13、人需提前全部或部分歸還剩余的貸款本金， 須提 前 30 天向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，征得同意后方可辦理有關(guān) 手續(xù)。其中采用等額本金還款法的借款人可提前償還應(yīng)付本 金整數(shù)倍的本金 （縮短相應(yīng)還款期限， 每月還款本金額不變） 或償清全部貸款本息；而采用等額本息還款法的借款人須提 前結(jié)清全部貸款本息，不得提前部分還款。對(duì)于此前已計(jì)收 的貸款利息不再調(diào)整。二、利率調(diào)整 借款人未按合同約定歸還的部分，視為逾期貸款，按原 利率上浮 50%計(jì)收罰息，利息計(jì)收復(fù)息。三、貸款臺(tái)帳 貸款行管戶客戶經(jīng)理應(yīng)建立健全貸款臺(tái)帳，加強(qiáng)臺(tái)帳管理。臺(tái)帳的內(nèi)容包括借款人姓名、 貸款合同號(hào)、 購(gòu)房合同號(hào)、 還款賬號(hào)、借款金額、期限、利

14、率、住址、聯(lián)系電話等。四、信貸資產(chǎn)檢查（一）貸款行應(yīng)按季對(duì)貸款進(jìn)行回訪和檢查，填寫(xiě)貸后 檢查表；對(duì)未按合同約定按月足額歸還貸款的借款及開(kāi)發(fā)商 出現(xiàn)違約行為的情況還應(yīng)書(shū)寫(xiě)貸后檢查報(bào)告，并采取相應(yīng)措 施。貸后檢查內(nèi)容如下：1借款人是否按合同約定用途使用貸款，有無(wú)因挪用 貸款造成風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)的；2借款人資格和償債能力是否發(fā)生重大變化；3監(jiān)控開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目建設(shè)專戶，及時(shí)了解資金使用情 況和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，防止?fàn)€尾工程；4考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任 的履行能力；5檢查對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的個(gè)人住房貸款是否超過(guò)按揭總規(guī) 模；6了解借款人的入住和商業(yè)用房的使用情況；7發(fā)現(xiàn)借款人違約后及時(shí)通知開(kāi)發(fā)

15、商履行擔(dān)保責(zé)任；8密切關(guān)注和掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)；9開(kāi)發(fā)商按揭貸款額度使用完后，如需要增加額度， 貸款行應(yīng)根據(jù)前期的合作情況，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重新評(píng)定并按 前述規(guī)定報(bào)批后另行簽訂協(xié)議。五、檢查結(jié)果處理（一）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定借款人 違約：1借款人提供虛假材料；2借款人在借款期間未按合同約定按時(shí)、足額償還貸 款；3借款人擅自改變貸款用途、挪用貸款，已經(jīng)或有可 能造成貸款損失；4 與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損本行權(quán)益的合同和 協(xié)議；5借款人拒絕或阻撓本行對(duì)貸款的使用進(jìn)行監(jiān)督檢查；6借款人在借款期間本人或家庭出現(xiàn)重大變故，已經(jīng) 或可能造成貸款損失；7借款人死亡、宣告失蹤，其家庭財(cái)產(chǎn)

16、共有人、繼承 人拒絕履行還款義務(wù)；8借款人無(wú)故終止或中斷保險(xiǎn)；9卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律 糾紛，足以影響其償債能力的；10其他違約情況。（二）發(fā)現(xiàn)下述情況，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商 違約：1開(kāi)發(fā)商提供虛假材料；2開(kāi)發(fā)商挪用項(xiàng)目建設(shè)資金；3開(kāi)發(fā)商未按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度施工，影響借款人入住和使用；4工程質(zhì)量不合格；5卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律 糾紛，足以影響其保證能力的；6其他可能造成貸款損失的情況。第十二條 債權(quán)保護(hù)發(fā)現(xiàn)上述違約現(xiàn)象，應(yīng)向支行書(shū)面匯報(bào)，在征得分管行 長(zhǎng)同意后，采取下列一種或數(shù)種方式對(duì)債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，確保 貸款安全：（一）對(duì)借款人違約的處理：1要求違約人限期糾正違約行為；2從借款人存款賬戶中扣款，償還貸款本息；3處以罰息；4終止借款人提取貸款，收回部分和全部已貸貸款；5追索開(kāi)發(fā)商連帶保證責(zé)任，要求其回購(gòu)違約借款人 商品房或從其保證金賬戶中直接扣收資金用于歸還貸款；6依法處置抵押物；7以合同所約定的保險(xiǎn)賠款用于償還貸款； 8依法向人民法院提起訴訟或提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。 （二）對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的處理： 1要求開(kāi)發(fā)商終止違約行為； 2收回按揭合作協(xié)議中未使用額度； 3要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房，并保證將退還借款人的購(gòu)房款用于歸還