企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個(gè)方案

1、企業(yè)管理-銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃的3個(gè)方案（例）運(yùn)用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的走價(jià)，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對(duì)房地產(chǎn)銷售具有重要意義。本文就此提出3個(gè)房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考。運(yùn)用合理的稅收籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的走價(jià)，選取銷售方式，合法進(jìn)行銷售中的房地產(chǎn)稅收籌劃，有效降低稅收成本對(duì)房地產(chǎn)銷售具有重要意義。下面就此提出幾個(gè)房地產(chǎn)稅收籌劃方案，以供參考（以下各方案暫不考慮所得稅）。房地產(chǎn)稅收籌劃方案用好征免稅臨界點(diǎn)土地增值稅暫行條例規(guī)定，稅收入建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中

2、的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制走房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的房地產(chǎn)稅收籌劃0案例1:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲銷售4000intI的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/nV的價(jià)格出售;二是按照2100元/nV的價(jià)格出售。方案一，房產(chǎn)的增值稅率為19.05%(2000x4000-10000-672)-672x100%,小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤(rùn)為128萬(wàn)元。方案二，房產(chǎn)的增值率為25%(2100x400010000-672廠672x100%,

3、需要交納土地增值稅50,4168x30%萬(wàn)元z企業(yè)的稅收利潤(rùn)為117,616850.4萬(wàn)元，銷售價(jià)格提高之后稅收利潤(rùn)卻下降了10,4129-117.6萬(wàn)元,如果再考慮營(yíng)業(yè)稅的因素”兩種方案下利潤(rùn)的差別會(huì)更大。房地產(chǎn)稅收籌劃方案二：控制房地產(chǎn)增值率土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率”則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌戈U。案例2:某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，

4、房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定-該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400x100%=150%。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)貝！）第10條的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的，土1也增值稅稅額二增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額xl5%o因此，應(yīng)當(dāng)繳納240600x50%-400xl5洵萬(wàn)元土地增值稅。同時(shí)，還應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅501000x5洵萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加550x10%萬(wàn)

5、元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為3051000-400-240-50-5萬(wàn)元。如果進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元允許扣除的成本為300萬(wàn)元。成立一個(gè)公司負(fù)責(zé)裝修，另一份為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允格直接出售，需要繳納土地增值稅86.4萬(wàn)元（計(jì)算方法同案例1）,繳納營(yíng)業(yè)稅48（960x5%）萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加4848x（7+3%）萬(wàn)元而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以960萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)則雖然需要繳納土地增值稅864萬(wàn)元，但是可以合法合理地節(jié)省了52.8萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅及附加。注意，財(cái)稅200621號(hào)文件規(guī)走，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資，聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)走的通知（財(cái)稅字口995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)走。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)要繳納相應(yīng)的土地增值稅，而其