物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理

1、物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理作者從一個(gè)物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中 的設(shè)備管理的重要性，并提出了切實(shí)可行的解決辦法。同時(shí) 也讓業(yè)主了解到，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備管理的重要性。1 設(shè)施設(shè)備管理的特點(diǎn)高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年 來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時(shí)， 高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地?cái)[在了人們面前。中 國當(dāng)前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功 能的綜合樓宇。其特點(diǎn)為： 1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多， 功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確 保大樓各部分正常運(yùn)作，確保樓內(nèi)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全， 任務(wù)十分艱巨。

2、 2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管 理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有 中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤 氣供應(yīng)系統(tǒng)， 電梯系統(tǒng)， 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)， 通信自動(dòng)化系統(tǒng)， 辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要 建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手 段、方法，對(duì)大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些 系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 3.房屋建筑主體的維修管理。 物業(yè)管理應(yīng) 定期掌握房屋的基本情況，對(duì)大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、 養(yǎng)護(hù)和管理， 使建筑物保持完好、 整潔和美觀； 對(duì)大樓的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修

3、而 影響危及他人安全。為此大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)大樓的供 電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用 設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)施設(shè)備完 好的運(yùn)行狀態(tài)。 設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)， 它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)組成部分。為 了實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí) 和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思 想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織 機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè) 施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理供水的設(shè) 施設(shè)

4、備管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。 2 設(shè)施設(shè)備管理的重要性 現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布 局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品 質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和 競爭機(jī)制的引入，物業(yè)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度 越來越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來越突出。事實(shí)上，設(shè)施設(shè) 備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功 效與意義主要有以下幾個(gè)方面。 （一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存 作 為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對(duì)保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及 物業(yè)的保值、升值，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有 著重要

5、意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便 地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認(rèn)可， 社會(huì)地位逐漸提高， 競爭力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施 設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè) 的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)，物業(yè)管理企 業(yè)便無法再取得人們的承認(rèn)，就會(huì)丟掉市場，喪失生存的根 本條件。（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用事實(shí)設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外， 還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。 機(jī)槍維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周 期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能

6、耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管 理來減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、 滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直 處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例 越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資 金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是最關(guān)鍵 的。具體地說，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否 達(dá)到最佳水平。（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)若設(shè)施 設(shè)備的運(yùn)行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運(yùn)行中經(jīng)常發(fā)生 意外，這不僅會(huì)干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時(shí)也使業(yè)戶遭 受重大的經(jīng)濟(jì)損失。 若設(shè)施設(shè)

7、備陳舊落后，排放有害物質(zhì) 或噪聲超標(biāo)，就會(huì)污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社 會(huì)公害。 因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè) 施設(shè)備引致人身事故及社會(huì)公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重 要課題。 物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含 量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè) 管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有 較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的上升設(shè)備 管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。 3 設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)本要 求設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心，應(yīng)對(duì)寫字樓水 電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電 線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施） 進(jìn)

8、行全面的管理和維修， 供水、 供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重 對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有 健全的檢查維修制度，對(duì)公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走 廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)；應(yīng)對(duì)業(yè)戶的設(shè)備報(bào)修及 時(shí)處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100。良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到： （一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備 管理體制 1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、 檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工 作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素，實(shí)事求是地設(shè) 置設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理

9、順關(guān)系，提高工作效 率，體現(xiàn)先進(jìn)性。 2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國家的有關(guān) 政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時(shí)，具有一 定的業(yè)務(wù)能力。 3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作， 提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培 訓(xùn)，對(duì)操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行技能培 訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃之中。 （二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度 制定嚴(yán)密的設(shè)施 設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)以及考 核實(shí)施辦法，并不定期對(duì)實(shí)施設(shè)備的正常運(yùn)行和完好情況進(jìn) 行抽檢，使其管理工作始終處于動(dòng)態(tài)之中將突然性與計(jì)劃 性、 集中管理與分散管理相結(jié)合： 1.

10、設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任 制度； 2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度； 4.設(shè)施設(shè)備檢修制度； 5.固定資產(chǎn)管理制 度； 6.培訓(xùn)教育制度； 7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度； 8. 各類機(jī)房的出入登記制度等。 （三）做好設(shè)施設(shè)備管理的 基礎(chǔ)資料工作 基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依 據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系 統(tǒng)發(fā)揮作用的。 例如， 中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機(jī)組、 冷卻泵、 冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè) 施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè) 施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障， 系統(tǒng)都將不能正常制冷。 因此， 除了

11、設(shè)施設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對(duì)系統(tǒng)的資料管理也必 須加以重視。系統(tǒng)圖也是對(duì)員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的 參考教材。 利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ) 資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時(shí)地反映全部設(shè)施設(shè)備 的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實(shí)際 工作。 （四）設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo) 管好、用好、修好、改造 好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施 設(shè)備的根本目標(biāo)。設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)及檢修是設(shè)施設(shè)備管 理的重要環(huán)節(jié)。 設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、 使用壽命的長短， 固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于 它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺(tái)設(shè)施設(shè)備 能

12、正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè) 施設(shè)備的完好，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用 不當(dāng)，就會(huì)降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使 用壽命，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損 壞或報(bào)廢。 1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)施事 故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由于操作使用不 當(dāng)，沒有正確的維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè) 施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費(fèi)在排除故障及計(jì)劃外檢修（搶修）的實(shí)踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實(shí) 踐越來越少，設(shè)施設(shè)備停機(jī)或無效工作實(shí)踐會(huì)越來越多，勢(shì) 必會(huì)大大降低設(shè)施勢(shì)必的有效利用率。但是，不能任意消減 必要的

13、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè) 施設(shè)備的運(yùn)載能力，使設(shè)施設(shè)備長時(shí)期超負(fù)荷運(yùn)行這樣“拼 設(shè)施設(shè)備” 勢(shì)必會(huì)加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報(bào)廢。2.設(shè)施設(shè)備的完好率： 根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好 率應(yīng)為 100，只有通過日常巡檢才能保證。（ 1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；（ 2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求；（ 3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行記錄齊全； （ 4）設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、 滴、漏”現(xiàn)象； （ 5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。 評(píng)定為不完好的設(shè)施設(shè)備， 應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整改， 經(jīng)過維護(hù)、 維修，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)施設(shè)備。 （五）加 強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 設(shè)施設(shè) 備管理人員應(yīng)當(dāng)具有一定專業(yè)知識(shí)及管理業(yè)務(wù)水平。但是， 單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)施設(shè)備是不 可能的，還應(yīng)該發(fā)動(dòng)公司全體員