遼陽(yáng)意航世紀(jì)城項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷策略建議

1、意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城整體開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷思路整體開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷思路紀(jì)維房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)2009年6月 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略目目 錄錄 TABLE OF CONTENTS 宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀1、遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、本地市場(chǎng)項(xiàng)目情況、本地市場(chǎng)項(xiàng)目情況4、市場(chǎng)總結(jié)分析、市場(chǎng)總結(jié)分析2、政府相關(guān)政策、政府相關(guān)政策遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼寧中部城市群發(fā)展規(guī)劃遼寧中部城市群發(fā)展規(guī)劃以沈陽(yáng)巨型城市區(qū)為核心，按沈撫本鐵大都市區(qū)、鞍遼都市區(qū)、營(yíng)口都市區(qū)組織空間結(jié)構(gòu)體系；重點(diǎn)建設(shè)核心城市沈陽(yáng)、門戶城市營(yíng)口以及桃仙空港城、燈塔市、遼中

2、縣城、新民市和鐵嶺新城區(qū)。沈撫本鐵大都市區(qū)推動(dòng)沈撫同城化、沈本一體化、沈鐵一體化進(jìn)程，形成遼中城市群的巨型城市核。鞍遼都市區(qū)促進(jìn)鞍鞍遼都市區(qū)促進(jìn)鞍山與遼陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作和空間對(duì)接山與遼陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作和空間對(duì)接，建設(shè)國(guó)家重要的鋼鐵工業(yè)基地和石化工業(yè)基地。遼寧中部城市群對(duì)遼陽(yáng)的影響：遼寧中部城市群對(duì)遼陽(yáng)的影響：遼陽(yáng)處遼寧中部城市群規(guī)劃的“一核四帶” 中的“通海產(chǎn)業(yè)大道經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展格局中，必將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)人均消費(fèi)水平，居民對(duì)居住要求將更傾向于改善居住環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)將向建造高端樓盤方向發(fā)展。遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年1-4月全市固定資產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高

3、速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資37.2億元，增長(zhǎng)96.3 %。其中：50萬(wàn)元以上建設(shè)項(xiàng)目投資33.7億元，增長(zhǎng)104.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.5億元，增長(zhǎng)41.7 %。農(nóng)村非農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資1.9億元，比上年同期增長(zhǎng)434.3% 固定資產(chǎn)高位高速增長(zhǎng)，城市投資活躍固定資產(chǎn)高位高速增長(zhǎng)，城市投資活躍，城市建設(shè)城市建設(shè)投資增長(zhǎng)速度快，將有力地拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。投資增長(zhǎng)速度快，將有力地拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費(fèi)品市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，1-4月份實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額52.3億元，同比增長(zhǎng)19.0%,增幅比上年同期低1.7個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，四月份實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零

4、售額13.1億元，同比增長(zhǎng)20.7%。住宿餐飲業(yè)零售額增幅居高不下，農(nóng)村消費(fèi)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。 居民消費(fèi)能力迅速提升，儲(chǔ)蓄能力較強(qiáng)，居住性支居民消費(fèi)能力迅速提升，儲(chǔ)蓄能力較強(qiáng)，居住性支出逐年增加，帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。出逐年增加，帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1 1、遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但近幾年進(jìn)入、遼陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但近幾年進(jìn)入高速增長(zhǎng)軌道高速增長(zhǎng)軌道。2 2、遼陽(yáng)已成為遼寧省中部城市發(fā)展規(guī)劃、遼陽(yáng)已成為遼寧省中部城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)熱點(diǎn)的一個(gè)熱點(diǎn)。3 3、居民購(gòu)買力較強(qiáng)，、居民購(gòu)買力較強(qiáng)，投資意識(shí)逐年增強(qiáng)投資意識(shí)逐年增強(qiáng)。4 4、預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)、預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間依然很大發(fā)展空間依

5、然很大。總結(jié)：總結(jié)：政府相關(guān)政策政府相關(guān)政策河?xùn)|新城規(guī)劃總占地面積近80平方公里，相當(dāng)于遼陽(yáng)市老城區(qū)規(guī)模。新城按照五大組團(tuán)空間布局，分三期開(kāi)發(fā)時(shí)序。 5年內(nèi)形成新城基本框架，10年內(nèi)建成濱水型現(xiàn)代化城市，實(shí)現(xiàn)在城市規(guī)模上再造一個(gè)新遼陽(yáng)。 09年，河?xùn)|新城擬建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目15個(gè)，總投資80億元。其中基礎(chǔ)設(shè)施和工建項(xiàng) 目7項(xiàng)，市場(chǎng)化運(yùn)作項(xiàng)目8項(xiàng)。商貿(mào)城、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)休閑酒店、回遷樓、經(jīng)濟(jì)適用 房、市民服務(wù)中心、路網(wǎng)建設(shè)中軸大橋等項(xiàng)目，綜合廣場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、寫字樓、 商住樓等一大批工程將全面開(kāi)工建設(shè)。 新遼陽(yáng)將依托得天獨(dú)厚的自然稟賦，通過(guò)各具特色的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行驅(qū)動(dòng)， 挖掘積淀厚重的歷史文脈，成為一座融于自然山

6、水的生態(tài)城市。政府相關(guān)政策政府相關(guān)政策政府對(duì)于河?xùn)|新城的整體規(guī)劃和政策支持，將對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展方向起到重大影響，河?xùn)|新城必將成為遼陽(yáng)市新城市中心。本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱京都國(guó)際外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商新世紀(jì)集團(tuán)富達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型高層住宅（31層）、商場(chǎng)物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市新運(yùn)大街73號(hào)建筑面積建筑面積容積率容積率綠化率綠化率無(wú)綠化價(jià)格價(jià)格住宅：32003300商場(chǎng)：租金1.001.3元/天總套數(shù)總套數(shù)住宅384套銷售階段尾房（剩余大概2030套）面積區(qū)間面積區(qū)間96134裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間07年入住時(shí)間1、京都國(guó)際、京都國(guó)際項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱富虹陽(yáng)光

7、尊邸2期外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)富虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型小高層、多層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市白塔區(qū)富虹大街中段建筑面積建筑面積23萬(wàn)平占地面積占地面積容積率容積率1.5綠化率綠化率30%價(jià)格價(jià)格三期小高28503300元四期多層34003500元總套數(shù)總套數(shù)銷售階段三期尾房、四期多層現(xiàn)房面積區(qū)間面積區(qū)間三期小高（80130）四期多層（50140）裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間08年入住時(shí)間2、富虹陽(yáng)光尊邸、富虹陽(yáng)光尊邸3期、期、4期期本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱翰林天下外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)實(shí)正地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型多層（回遷）、小高、高層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)

8、市南新華路529號(hào)占地面積占地面積2.3萬(wàn)平建筑面積建筑面積5.7萬(wàn)平容積率容積率2.5綠化率綠化率價(jià)格價(jià)格小高：均價(jià)35003600高層：均價(jià)35003600總套數(shù)總套數(shù)500600銷售階段銷售后期（剩余1/4)面積區(qū)間面積區(qū)間90140裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間小高6月末，高層7月末3、翰林天下、翰林天下本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱梧桐雅居外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼寧金世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型高層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市白塔區(qū)衛(wèi)國(guó)路南莊建筑面積建筑面積2期8.8萬(wàn)平容積率容積率2.0綠化率綠化率35%價(jià)格價(jià)格均價(jià)37003800總套數(shù)總套數(shù)440銷售階段尾房（

9、剩余5060套）面積區(qū)間面積區(qū)間46200多平裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間07年初入住時(shí)間08.104、梧桐雅居、梧桐雅居2期期本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱泰和家園外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼寧建發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型小高層、高層物業(yè)地址物業(yè)地址新興街南東興路以西建筑面積建筑面積容積率容積率綠化率綠化率價(jià)格價(jià)格小高均價(jià)3680總套數(shù)總套數(shù)300多銷售階段剩100多套面積區(qū)間面積區(qū)間裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間5、泰和家園、泰和家園本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金寶花園外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商新世紀(jì)集團(tuán)富達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型高層物業(yè)地址物

10、業(yè)地址遼陽(yáng)市新興街53號(hào)建筑面積建筑面積6萬(wàn)平容積率容積率綠化率綠化率無(wú)綠化價(jià)格價(jià)格31203220元，均價(jià)3150元/平總套數(shù)總套數(shù)銷售階段期房面積區(qū)間面積區(qū)間50100平裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間6、金寶花園、金寶花園本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱永興佳城外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)眾城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型高層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市白塔區(qū)新興街4號(hào)建筑面積建筑面積4萬(wàn)平容積率容積率2.15綠化率綠化率不低于15%價(jià)格價(jià)格35層3508元/平起58層3538元/平總套數(shù)總套數(shù)100140套銷售階段面積區(qū)間面積區(qū)間40140平裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)

11、間09年底7、永興佳城、永興佳城本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱時(shí)尚名苑外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)大眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型1棟高層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市新運(yùn)大街227#建筑面積建筑面積40554容積率容積率2.35綠化率綠化率40%價(jià)格價(jià)格起價(jià)3498元/，均價(jià)3700/，頂層4038元/總套數(shù)總套數(shù)192套銷售階段多層售罄面積區(qū)間面積區(qū)間98135裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間08年入住時(shí)間09年10月末8、時(shí)尚名苑、時(shí)尚名苑本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱文成尚品外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)市榮興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型一期、多層（售罄）小高（11層）、二期

12、高層（28層）物業(yè)地址物業(yè)地址東新運(yùn)大街文廟園東100米建筑面積建筑面積6萬(wàn)容積率容積率2.5綠化率綠化率30%價(jià)格價(jià)格小高3088元/起，最高3298，均價(jià)3200。高層未定價(jià)，預(yù)計(jì)均價(jià)3200左右，6.20房交會(huì)定價(jià)總套數(shù)總套數(shù)二期800900套銷售階段一期尾房、二期未開(kāi)盤面積區(qū)間面積區(qū)間40134裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間一期08年初、二期6.20以后入住時(shí)間2010年5月9、文成尚品一、二期、文成尚品一、二期本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱羅馬假日外觀外觀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)市榮興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型高層、小高、多層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市白塔區(qū)武圣路新興街交通崗占地

13、面積占地面積6萬(wàn)多平容積率容積率綠化率綠化率35%價(jià)格價(jià)格起價(jià)3400、均價(jià)3700總套數(shù)總套數(shù)銷售階段尾房（主推16#高層）面積區(qū)間面積區(qū)間50200裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間07年入住時(shí)間08年10、羅馬假日二期、羅馬假日二期本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目11、佰億麗景茗城、佰億麗景茗城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱佰億麗景茗城外觀外觀 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商遼陽(yáng)佰億集團(tuán)物業(yè)類型物業(yè)類型多層、高層物業(yè)地址物業(yè)地址遼陽(yáng)市青年大街168號(hào)占地面積占地面積21.5萬(wàn)平容積率容積率1.4綠化率綠化率37%以上價(jià)格價(jià)格3000起總套數(shù)總套數(shù)銷售階段四期（已售50%多）面積區(qū)間面積區(qū)間52260裝修狀況清水開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間08.

14、5入住時(shí)間09.9本地市場(chǎng)項(xiàng)目本地市場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析小結(jié)：小結(jié)：京都國(guó)際京都國(guó)際商住兩用型商住兩用型京都國(guó)際位置處于新運(yùn)大街，項(xiàng)目周邊分布酒店、家居市場(chǎng)等，配套較為完善，屬繁華商業(yè)區(qū)。京都國(guó)際樓高31層，7層以上為住宅，7層以下為商場(chǎng)。住宅目前剩余不多，屬尾房階段。整體外觀較為氣派，檔次較高。羅馬假日羅馬假日市場(chǎng)價(jià)格的領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)價(jià)格的領(lǐng)導(dǎo)者羅馬假日價(jià)格較高，高于區(qū)域市場(chǎng)其它競(jìng)品，據(jù)銷售人員介紹，兩年前遼陽(yáng)房?jī)r(jià)范圍在每平20003000元之間，自07年羅馬假日高價(jià)開(kāi)售后，整體房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)均提升到3000元以上，可見(jiàn)羅馬假日在遼陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)影響力很大，居住于此的客群多為城市上游

15、消費(fèi)階層。小結(jié)：小結(jié)：項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析翰林天下翰林天下學(xué)府區(qū)人文住宅學(xué)府區(qū)人文住宅翰林天下附近高中、職高等較多，位于遼陽(yáng)知名學(xué)府區(qū)，項(xiàng)目宣傳上也主推學(xué)府特點(diǎn)，園區(qū)內(nèi)景觀以水位主要特點(diǎn)，水系環(huán)繞。戶型設(shè)計(jì)特色上，大高層帶轉(zhuǎn)角窗，但轉(zhuǎn)角窗中間有承重水泥柱，影響美觀，存在一定弊端。文成尚品文成尚品臨河產(chǎn)品臨河產(chǎn)品文成尚品位于太子河以西，為本項(xiàng)目主要競(jìng)品。一期08年開(kāi)盤，多層已售罄，剩余少量小高層產(chǎn)品。二期大高層未開(kāi)盤，20號(hào)以后開(kāi)售，大高層主要為臨河產(chǎn)品，打景觀牌。與本案相比其優(yōu)勢(shì)在于，距市區(qū)較近，周邊配套較完善。故完善本案配套是一大重點(diǎn)。小結(jié)：小結(jié)：項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析

16、富虹陽(yáng)光尊邸四期富虹陽(yáng)光尊邸四期市區(qū)體量大盤市區(qū)體量大盤富虹陽(yáng)光尊邸目前處于四期開(kāi)發(fā)銷售階段，項(xiàng)目無(wú)論是從體量、外觀、還是售樓處包裝上，都可見(jiàn)大盤風(fēng)范，品質(zhì)感較高，售樓處也頗具檔次。售樓處下班后仍有人來(lái)訪，可見(jiàn)銷售較好。但由于富虹集團(tuán)內(nèi)部出現(xiàn)問(wèn)題，政府對(duì)其處于查賬階段，故5月份至今只接待客戶，不簽訂銷售合同，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)下降，預(yù)計(jì)對(duì)銷售造成影響。梧桐雅居梧桐雅居知富階層生活場(chǎng)所知富階層生活場(chǎng)所梧桐雅居聘請(qǐng)萬(wàn)科做物業(yè)顧問(wèn)，園區(qū)高檔雅致，建筑風(fēng)格有品質(zhì)感，現(xiàn)階段園區(qū)人行入口從售樓處進(jìn)入，廣場(chǎng)景觀尊貴時(shí)尚，售樓處客戶較多，銷售人員素質(zhì)較高，銷售狀況較好。時(shí)尚名苑時(shí)尚名苑時(shí)尚名苑體量較小，為一棟高層，項(xiàng)

17、目位置較好，但園區(qū)無(wú)明顯特點(diǎn)，園區(qū)入口處為原有建筑，影響項(xiàng)目檔次，售樓處位置不明顯，人員較少，戶型面積為98、101、135三個(gè)面積段，可選擇性較少，銷售狀況 不理想。小結(jié)：小結(jié)：項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析金寶花園、金寶花園、體量小，位置靠路邊，無(wú)園區(qū)綠化，且朝向覺(jué)偏，無(wú)正南朝向，唯一優(yōu)勢(shì)在于距離市中心較近，配套較好，多為周邊客群，項(xiàng)目檔次不高，銷售不理想。項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析總結(jié)：總結(jié)：分布區(qū)域：分布區(qū)域：市政府周邊地帶，及其輻射周邊地區(qū)包括新興街、新運(yùn)街一帶樓盤較多，該區(qū)域以其位居中心地帶，交通配套完善而吸引開(kāi)發(fā)商到此投資。樓盤檔次：樓盤檔次：從整體市場(chǎng)分析，高檔樓盤為數(shù)

18、并不多，文成尚品、翰林天下、梧桐雅居、富虹陽(yáng)光尊邸、羅馬假日、京都國(guó)際、佰億麗景茗城為高檔樓盤，銷售狀況較好，可見(jiàn)本地市場(chǎng)對(duì)于高檔樓盤接受程度較好，高端樓盤有一定消費(fèi)潛力。物業(yè)類型：物業(yè)類型：從市場(chǎng)接受程度分析，多層接受度最高，銷售程度最快。其次為高層，最后為小高，可見(jiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)于多層接受程度較高，市場(chǎng)占有率大。1 1、項(xiàng)目宗地分析、項(xiàng)目宗地分析2 2、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位4 4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位5 5、推廣亮點(diǎn)、推廣亮點(diǎn)本項(xiàng)目分析本項(xiàng)目分析項(xiàng)目宗地分析項(xiàng)目宗地分析用地規(guī)劃用地規(guī)劃地塊區(qū)位地塊區(qū)位周邊環(huán)境周邊環(huán)境內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境交通狀況

19、交通狀況周邊配套周邊配套項(xiàng)目總占地面積350萬(wàn)平方米，屬于本區(qū)域體量最大項(xiàng)目。用地規(guī)劃用地規(guī)劃地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境西側(cè)太子河北面規(guī)劃的新城市中心本項(xiàng)目位于遼陽(yáng)市東部，地處城市發(fā)展新區(qū)，是市政府大力建設(shè)區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆５貕K區(qū)位地塊區(qū)位-本案所處區(qū)域項(xiàng)目地塊環(huán)境優(yōu)越，依山望水，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。地塊內(nèi)部環(huán)境地塊內(nèi)部環(huán)境-地塊開(kāi)發(fā)有利條件地塊開(kāi)發(fā)有利條件-p離市中心較近；p南面緊鄰太子河，自然條件優(yōu)越；p遼陽(yáng)市重點(diǎn)發(fā)展的高檔居住區(qū)，利于后期品質(zhì)的建立；p緊鄰老城區(qū)利于本地居民的消化；p項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(S)(S)u西鄰太子河，水景條件優(yōu)越u項(xiàng)

20、目體量較大,可以建立豐富的產(chǎn)品線，分期開(kāi)發(fā)利于提升價(jià)格u項(xiàng)目位于規(guī)劃中的高檔居住區(qū)，品質(zhì)感較高，高端人群聚集地u項(xiàng)目離老區(qū)較近，利于老區(qū)客群的消化2 2、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)劣勢(shì)(W)(W)u項(xiàng)目所在地為城東新區(qū)，現(xiàn)有人氣、配套不完善u城市交通不夠便利，公交建設(shè)滯后u商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。2 2、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)(O)u政府政策規(guī)劃，市政建設(shè)力度的加大，新區(qū)發(fā)展的美好前景u經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定步增長(zhǎng)，人們生活水平提高，開(kāi)始改善居住環(huán)境威脅威脅(T)(T)u房地產(chǎn)大盤效應(yīng)未顯現(xiàn)u該區(qū)域居民人口較少，人氣不足，給大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)發(fā)展帶 來(lái)巨大壓

21、力。2 2、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 原地塊在周邊現(xiàn)有配套不足的情況下，只有先期完善自身配套，引導(dǎo)市場(chǎng)。再利用大盤的優(yōu)勢(shì)建立【豐富產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品線】，及【用先進(jìn)新觀用先進(jìn)新觀念形成突破口念形成突破口】，在產(chǎn)品園林推廣方面下足功夫，才能促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售，并建立開(kāi)發(fā)商品牌。小結(jié)小結(jié)用 前瞻性前瞻性 眼光形成 差異化差異化 ，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目 綜合性競(jìng)爭(zhēng)力綜合性競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位河?xùn)|首席濱水生活特區(qū)河?xùn)|首席濱水生活特區(qū)定位分析：定位分析： 河?xùn)|：項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)，突出所在地理區(qū)位。河?xùn)|：項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)，突出所在地理區(qū)位。 首席：首席表現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模體量，凸

22、現(xiàn)大盤優(yōu)勢(shì)。首席：首席表現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模體量，凸現(xiàn)大盤優(yōu)勢(shì)。 濱水：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目濱水生活優(yōu)勢(shì)，水景為主要特點(diǎn)。濱水：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目濱水生活優(yōu)勢(shì)，水景為主要特點(diǎn)。 特區(qū)：專屬階層的生活區(qū)，突出等級(jí)優(yōu)越感。特區(qū)：專屬階層的生活區(qū)，突出等級(jí)優(yōu)越感。項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位定位分析定位分析n 全面覆蓋策略n 隨開(kāi)發(fā)周期而變化n 客戶群與產(chǎn)品定位互通表里目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶定位分析n私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、黨政機(jī)關(guān)干部、公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員是區(qū)域的中高檔項(xiàng)目的購(gòu)房活躍群體。n高檔項(xiàng)目購(gòu)買者大部分為私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶。目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶定位分析從目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目的客戶群來(lái)看，一般而言：從目前市場(chǎng)上在

23、售項(xiàng)目的客戶群來(lái)看，一般而言：目標(biāo)客群身份目標(biāo)客群身份區(qū)域內(nèi)及附近人群區(qū)域內(nèi)及附近人群政府級(jí)公務(wù)員政府級(jí)公務(wù)員退休養(yǎng)老人群退休養(yǎng)老人群城市精英人群城市精英人群投資經(jīng)商群體投資經(jīng)商群體周邊區(qū)縣居民周邊區(qū)縣居民就項(xiàng)目所處區(qū)位、檔次定位，以及目前市場(chǎng)在售中高端項(xiàng)目的客戶群范圍進(jìn)行推導(dǎo)，我們認(rèn)為，我們的目標(biāo)客戶群是：目標(biāo)客群區(qū)域來(lái)源目標(biāo)客群區(qū)域來(lái)源目標(biāo)客群以新城區(qū)域?yàn)橹行?，波及周邊，覆蓋遼陽(yáng)市區(qū)及周邊區(qū)縣?？蛻羧悍治隹蛻羧悍治隹蛻羧盒枨蠓治黾翱剐苑治隹蛻羧盒枨蠓治黾翱剐苑治?050后后空巢期空巢期購(gòu)買需求：養(yǎng)生地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：環(huán)境、醫(yī)療、伙伴）購(gòu)買需求：養(yǎng)生地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：環(huán)境、醫(yī)療、伙伴）購(gòu)買抗性購(gòu)買抗

24、性缺乏剛性需求，對(duì)購(gòu)買缺乏緊迫性，以別墅稀缺性引導(dǎo)。缺乏剛性需求，對(duì)購(gòu)買缺乏緊迫性，以別墅稀缺性引導(dǎo)。6060后后滿巢至空巢期滿巢至空巢期購(gòu)買動(dòng)機(jī)及抗性分析：休閑地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：休閑、身份、品質(zhì)）購(gòu)買動(dòng)機(jī)及抗性分析：休閑地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：休閑、身份、品質(zhì)）購(gòu)買抗性購(gòu)買抗性對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高，以五星級(jí)酒店滿足其面子需求，主推對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高，以五星級(jí)酒店滿足其面子需求，主推別墅及洋房產(chǎn)品。別墅及洋房產(chǎn)品。7070后后滿巢期滿巢期購(gòu)買動(dòng)機(jī)：教育地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：教育、環(huán)境、配套、交通）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：教育地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：教育、環(huán)境、配套、交通）購(gòu)買抗性購(gòu)買抗性購(gòu)房迫切性一般，需要強(qiáng)化子女教育引力，增強(qiáng)購(gòu)買欲望，購(gòu)

25、房迫切性一般，需要強(qiáng)化子女教育引力，增強(qiáng)購(gòu)買欲望，以品牌學(xué)校作為購(gòu)房誘因。以品牌學(xué)校作為購(gòu)房誘因。8080后后初巢期初巢期購(gòu)買動(dòng)機(jī)：婚姻地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：價(jià)格、品質(zhì)、交通、配套）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：婚姻地產(chǎn)（關(guān)鍵詞：價(jià)格、品質(zhì)、交通、配套）購(gòu)買抗性：購(gòu)買抗性：多為學(xué)生、工作年限較短的白領(lǐng)階層，購(gòu)買力較為有限，多為學(xué)生、工作年限較短的白領(lǐng)階層，購(gòu)買力較為有限，注重性價(jià)比，以高層中小戶型作針對(duì)性開(kāi)發(fā)。注重性價(jià)比，以高層中小戶型作針對(duì)性開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃戰(zhàn)略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃戰(zhàn)略較大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)現(xiàn)金流要求極大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金回收要求快，資金鏈要求能持續(xù)滾動(dòng)。項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)發(fā)策略以現(xiàn)金流產(chǎn)品支持資金流，以

26、利潤(rùn)型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收以現(xiàn)金流產(chǎn)品支持資金流，以利潤(rùn)型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收益。益。 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏。啟動(dòng)的基本原則啟動(dòng)的基本原則合理的啟動(dòng)模式合理的啟動(dòng)模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開(kāi)發(fā)中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方 式，商業(yè)后期開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)：最先啟動(dòng)的物業(yè)必須為市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)物業(yè)，否則項(xiàng)目形象與價(jià)值將大大貶損；符合項(xiàng)目資源特色：符合項(xiàng)目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動(dòng)；有利價(jià)值最大化有利價(jià)值最大化：通過(guò)前期成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值提升。故本項(xiàng)目以高等級(jí)酒店啟動(dòng)帶動(dòng)住宅啟動(dòng)可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。故本項(xiàng)目以高等級(jí)酒店啟動(dòng)帶動(dòng)住宅啟動(dòng)可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)

27、爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)主線：開(kāi)發(fā)主線：富人區(qū)富人區(qū)+ +學(xué)府區(qū)學(xué)府區(qū)+ +休閑生態(tài)區(qū)休閑生態(tài)區(qū) 導(dǎo)入“碧桂園”模式，以“學(xué)校+五星級(jí)酒店+別墅”啟動(dòng)市場(chǎng)，建立高端形象，將啟動(dòng)區(qū)打造為本項(xiàng)目的超級(jí)示范區(qū)。n 別墅及類別墅n 多層類洋房n 五星級(jí)酒店n 大型會(huì)議中心n 婚紗攝影基地n 老干部養(yǎng)生基地n 休閑公園n 中型超市開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)前期浪漫大道浪漫大道-婚紗攝影基地婚紗攝影基地老干部養(yǎng)生基地老干部養(yǎng)生基地成立老干部養(yǎng)生基地，不僅贏得社會(huì)效應(yīng)。更為項(xiàng)目爭(zhēng)取目標(biāo)可群。老領(lǐng)導(dǎo)、老干部雖退休賦閑，但多具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而其這部分人群的子女也多為領(lǐng)導(dǎo)干部或經(jīng)商，通過(guò)養(yǎng)生基地，使其產(chǎn)生對(duì)原生態(tài)環(huán)境生活的依賴性，從而促使

28、其購(gòu)買或促使其子女購(gòu)買。商務(wù)會(huì)議中心商務(wù)會(huì)議中心 容量容納數(shù)百人；容量容納數(shù)百人； 具備舉辦大型演出條件。具備舉辦大型演出條件。引入休閑產(chǎn)業(yè)引入休閑產(chǎn)業(yè)打打“休閑牌休閑牌”公園、書(shū)院、文化休閑配套、運(yùn)動(dòng)休閑配套等公園、書(shū)院、文化休閑配套、運(yùn)動(dòng)休閑配套等廣州頤和山莊廣州頤和山莊以別墅區(qū)與酒店成功建立高端形象，高層住宅主打性價(jià)比，配以學(xué)校打教育牌，滿足年輕置業(yè)群體對(duì)婚房及子女教育的需求。n 部分高層住宅n 品牌幼兒園、小學(xué)、初中、海外n 可考慮貴族學(xué)校n 生活類商業(yè)配套開(kāi)發(fā)中期開(kāi)發(fā)中期成才一條龍計(jì)劃成才一條龍計(jì)劃通過(guò)整合政府關(guān)系，引入省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)知名品牌學(xué)通過(guò)整合政府關(guān)系，引入省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)知名品牌

29、學(xué)校，以及貴族學(xué)校、國(guó)外知名大學(xué)。校，以及貴族學(xué)校、國(guó)外知名大學(xué)。引入教育產(chǎn)業(yè)引入教育產(chǎn)業(yè)打打“學(xué)區(qū)牌學(xué)區(qū)牌”桃源居桃源居77歲上清華歲上清華桃源居桃源居77歲上清華歲上清華荔灣南灣荔灣南灣名流教育計(jì)劃名流教育計(jì)劃荔灣南灣荔灣南灣名流教育計(jì)劃名流教育計(jì)劃待本項(xiàng)目入住人氣形成，政府工程及區(qū)域其它項(xiàng)目漸成氣候下，再推出商業(yè)及公建項(xiàng)目，可確保順利招商及銷售。n 部分高層住宅n 商貿(mào)城n 娛樂(lè)城n 公寓n 寫字樓開(kāi)發(fā)中后期開(kāi)發(fā)中后期 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃外外 立立 面面產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線戶戶 型型園區(qū)景觀園區(qū)景觀配配 套套物物 業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)原則：設(shè)計(jì)原則：豐富型產(chǎn)品線 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尤其是大型

30、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，既要有利潤(rùn)產(chǎn)品，也要有現(xiàn)金流產(chǎn)品，還要有一些概念產(chǎn)品，這才構(gòu)成一個(gè)完整互補(bǔ)的產(chǎn)品線，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有良性發(fā)展。利潤(rùn)產(chǎn)品：多層類洋房利潤(rùn)產(chǎn)品：多層類洋房現(xiàn)金流產(chǎn)品：高層住宅小高層住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品：高層住宅小高層住宅概念產(chǎn)品：河景概念產(chǎn)品：河景高層別墅高層別墅【產(chǎn)品線產(chǎn)品線】別墅別墅易于人居：聯(lián)排、雙拼、疊加外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化面積區(qū)間：200平左右多層類洋房多層類洋房易于人居：5-6層，層層退臺(tái)，下沉式花園外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化面積區(qū)間：80-135平小高層小高層易于人居：11層板式小高層,一梯兩三戶外立面：更具風(fēng)情，更賦予凹凸變化面積區(qū)間：60-135平高層高層層數(shù)：

31、18、22層易于人居：板式高層,一梯兩四戶戶戶有露臺(tái)：戶戶贈(zèng)露臺(tái)面積區(qū)間：40-120平高層公寓（學(xué)生公寓、陪讀房等）高層次要求：高層次要求： 策略要求：策略要求： 緊湊舒適功能型緊湊舒適功能型【戶型戶型】利于外立面變化利于外立面變化設(shè)計(jì)原則：設(shè)計(jì)原則：在保證功能性前提下盡量減少空間的浪費(fèi),整體項(xiàng)目面積區(qū)間40-13540-135平平 40-50 40-50 : :投資型一室（一室一廳一衛(wèi)）投資型一室（一室一廳一衛(wèi)）60-70 60-70 : :緊湊型小兩室（二室二廳一衛(wèi)）緊湊型小兩室（二室二廳一衛(wèi)）80-90 80-90 : :舒適型兩室（二室二廳一衛(wèi)）舒適型兩室（二室二廳一衛(wèi)）100-11

32、0 100-110 : :緊湊型小三室（三室二廳一衛(wèi)）緊湊型小三室（三室二廳一衛(wèi)）120-135 120-135 : :舒適型三室（三室二廳二衛(wèi)）舒適型三室（三室二廳二衛(wèi)）S=48.8mS=48.8m。（投資型）布局合理。（投資型）布局合理 功能完善功能完善S=70m(S=70m(緊湊小二室緊湊小二室）S=90mS=90m。舒適兩室，全明戶型。舒適兩室，全明戶型S=110mS=110m。緊湊小三室。緊湊小三室小高層及高層贈(zèng)送小高層及高層贈(zèng)送”空中別院空中別院”：通過(guò)：通過(guò)奇、偶層露臺(tái)錯(cuò)落奇、偶層露臺(tái)錯(cuò)落設(shè)計(jì)，將公攤面積設(shè)計(jì)，將公攤面積返還給業(yè)主，有力返還給業(yè)主，有力降低高層抗性，提降低高層抗性

33、，提升產(chǎn)品附加值。升產(chǎn)品附加值。露臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)設(shè)計(jì)外部陽(yáng)光露臺(tái)，采取奇、偶錯(cuò)落設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)飄窗及假窗臺(tái)的設(shè)計(jì)，便于營(yíng)造生活飄窗及假窗臺(tái)的設(shè)計(jì)，便于營(yíng)造生活情趣，增加贈(zèng)送面積。情趣，增加贈(zèng)送面積。入戶花園提供了一個(gè)可以過(guò)渡的空間，具備會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活內(nèi)容。入戶花園入戶花園 增加增加270270度角窗度角窗 通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)的觀察，觀河觀海項(xiàng)目把山帶有角窗的戶型銷售效果都非常好，并且價(jià)格高于同一樓層其它戶型每平米200元，因此本項(xiàng)目也要考慮增加觀景大角窗78產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新首層贈(zèng)送下沉式私家花園通過(guò)下沉式花園的設(shè)置，增加空間的多變與情趣，滿足業(yè)主呼吸自然、與自然親

34、密接觸的天性。業(yè)主田園生活夢(mèng)想，體現(xiàn)尊貴生活。79產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 首層贈(zèng)送采光地下室贈(zèng)送的采光地下室，可以作為健身房、家庭影院使用，擴(kuò)展使用空間，豐富使用功能。真正實(shí)現(xiàn)給業(yè)主別墅式的生活享受。如何體現(xiàn)項(xiàng)目差異化？如何體現(xiàn)項(xiàng)目差異化？1.1.結(jié)合建筑風(fēng)格，結(jié)合水系景觀2.2.四季景色3.3.景觀與人的關(guān)系4.4.VI應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合5.5. 無(wú)障礙設(shè)計(jì)6.6. 預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置【景觀景觀】整體風(fēng)格：整體風(fēng)格： 首屈一指的皇家園林首屈一指的皇家園林目的：目的：大打景觀牌用最少的成本展現(xiàn)最華麗的效果做法：做法：善用景觀節(jié)點(diǎn) 度假性休閑性自然性人文性坡地坡地 增加景觀層次感、品質(zhì)感小品小品

35、 提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加歐洲風(fēng)情引進(jìn)水系，形成小型水景引進(jìn)水系，形成小型水景“五星級(jí)豪華五星級(jí)豪華”會(huì)所設(shè)計(jì)會(huì)所設(shè)計(jì)配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能，完善園區(qū)內(nèi)部配套，為業(yè)主提高完善的休閑度假享受【配套配套】u游泳館u咖啡吧u小酒吧u棋牌室u鄰里中心u健身中心u美容美發(fā)室u臺(tái)球室u乒乓球室u網(wǎng)球室u引進(jìn)品牌學(xué)校，幼兒園至高中全程教育，滿足業(yè)主子女教育需求.其它大型特色配套其它大型特色配套大型副食品商場(chǎng)大型副食品商場(chǎng) 設(shè)置以設(shè)置以沈陽(yáng)大東副食品商場(chǎng)沈陽(yáng)大東副食品商場(chǎng)為藍(lán)本的商場(chǎng)。由個(gè)體分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，為完善生為藍(lán)本的商場(chǎng)。由個(gè)體分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，為完善生活配套，聚攏項(xiàng)目人氣，打消

36、業(yè)主生活不便的顧慮?；钆涮?，聚攏項(xiàng)目人氣，打消業(yè)主生活不便的顧慮。人氣旺盛的人氣旺盛的大東零副商場(chǎng)大東零副商場(chǎng)1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：智能物業(yè)管理系統(tǒng)：引進(jìn)品牌物業(yè)，導(dǎo)入全方位智能安防系統(tǒng)，為住戶安全提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；方便快捷的物業(yè)服務(wù)（如IC卡等）,體現(xiàn)高品質(zhì)、人性化特色，提升項(xiàng)目品質(zhì)?！疚飿I(yè)物業(yè)】推廣策略推廣策略1、總體思路、總體思路2、推廣原則、推廣原則3、推廣思路、推廣思路4、推廣階段、推廣階段借政府打造河?xùn)|新城的契機(jī)，聯(lián)合并協(xié)助政府有關(guān)部門宣傳、炒作市政建設(shè)事件迅速提升意航的品牌形象，短時(shí)間讓遼陽(yáng)人知道了解意航通過(guò)點(diǎn)面結(jié)合的整合營(yíng)銷推廣，塑造項(xiàng)目城市地標(biāo)頂峰領(lǐng)域的超高

37、端形象通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間全城聚焦造勢(shì)，分批滾動(dòng)式推貨，拉升樓價(jià)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象的高端性，促進(jìn)階段銷售一、總體思路一、總體思路二、推廣原則二、推廣原則原則一：整合營(yíng)銷、立體宣傳原則一：整合營(yíng)銷、立體宣傳 利用項(xiàng)目區(qū)位未來(lái)城市核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，引起市場(chǎng)關(guān)注。 由于項(xiàng)目集高檔住宅、高檔公寓、商業(yè)廣場(chǎng)等于一體，建議多方結(jié)合，復(fù)合推廣，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 全城矚目的效應(yīng)有助于影響窄眾的決定。所以在大眾推廣的鋪墊下，進(jìn)行活動(dòng)式窄眾傳播，整體塑造提升項(xiàng)目巔峰形象。 根據(jù)遼陽(yáng)及周邊城市消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)，推廣本土式營(yíng)銷推廣手法，促使客戶自發(fā)形成群購(gòu)的購(gòu)買沖動(dòng)。原則二：點(diǎn)面結(jié)合、重點(diǎn)突破原則二：點(diǎn)面結(jié)合、重點(diǎn)突破原則三：概念

38、先行、硬件支撐原則三：概念先行、硬件支撐 本案綜合質(zhì)素及高定位須賦予項(xiàng)目超高端概念，引起金領(lǐng)階層的回應(yīng)和共鳴，吸引其產(chǎn)生購(gòu)買行為。 因應(yīng)遼陽(yáng)富豪、金領(lǐng)等上流階層擁有物實(shí)的特性，產(chǎn)品開(kāi)售時(shí)需要超一流硬件支撐，這將關(guān)系到目標(biāo)客戶群購(gòu)買項(xiàng)目行為的發(fā)生時(shí)間。整體推廣思路闡述： 圍繞本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的生態(tài)環(huán)境和區(qū)域未來(lái)發(fā)展進(jìn)行推廣闡述，確立其在遼陽(yáng)市未來(lái)城市CBD城市綜合體概念。既而圍繞我們所面對(duì)的客戶群進(jìn)行描繪。 借助項(xiàng)目?jī)r(jià)值的建立，別墅、住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、星級(jí)酒店的投入使用，附加其復(fù)合增值概念，為項(xiàng)目注入源源不斷的生命力。到了尾期，運(yùn)用最后綻放的成熟之美為項(xiàng)目劃上完美的句號(hào)！三、推廣思路三、推廣思路四、推廣

39、階段劃分四、推廣階段劃分形象導(dǎo)入期：形象導(dǎo)入期：開(kāi)盤引爆期：開(kāi)盤引爆期：持續(xù)強(qiáng)銷期：持續(xù)強(qiáng)銷期：穩(wěn)定銷售期：穩(wěn)定銷售期：尾盤促銷期：尾盤促銷期：p 目目 的：的：形象展示，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入項(xiàng)目形象，吸引客戶關(guān)注，達(dá)到截流部分戶目標(biāo)。p 時(shí)時(shí) 間：間：p 推廣訴求點(diǎn)：推廣訴求點(diǎn)：項(xiàng)目區(qū)位、形象、景觀、配套、設(shè)計(jì)、人文、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)遼陽(yáng)市首席城市綜合體的定位以及遼陽(yáng)市地標(biāo)的行業(yè)高度。p 活動(dòng)配合：活動(dòng)配合： 城市CBD及河?xùn)|新區(qū)規(guī)劃高峰論壇p 媒體配合：戶外、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、宣傳單張媒體配合：戶外、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、宣傳單張形象導(dǎo)入期：形象導(dǎo)入期：城市城市CBDCBD及河?xùn)|新城規(guī)劃高峰論壇及河?xùn)|新城規(guī)劃高峰論壇

40、目的： 借助政府力量召集行業(yè)協(xié)會(huì)及各大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)； 借助“城市標(biāo)志性建筑物”話題對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嫁接，快速提升項(xiàng)目形象，并在探討過(guò)程中滲透項(xiàng)目信息，令其成為代言遼陽(yáng)的城市標(biāo)志； 在論壇舉行期間，借助專家、政府、媒體的共同關(guān)注，提升項(xiàng)目形象。形式： 意航以贊助商形式與遼陽(yáng)規(guī)劃局合辦； 邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、城市規(guī)劃專家學(xué)者、行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及名企領(lǐng)導(dǎo)等參與；共同探討城市規(guī)劃及如何建設(shè)都市高端住宅。企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)：企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)：目的： 借助政府力量為項(xiàng)目前期銷售助力，面向行業(yè)協(xié)會(huì)及各大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)； 與政府聯(lián)合，以政府名義對(duì)參加團(tuán)購(gòu)客戶給予一定補(bǔ)貼政策，讓客戶感受到實(shí)惠，拉動(dòng)前期銷售；形式： 意航集團(tuán)與

41、政府聯(lián)手合辦； 邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)參與，發(fā)動(dòng)企事業(yè)單位員工集體購(gòu)買，以此形成熱銷場(chǎng)面，拉動(dòng)銷售開(kāi)盤引爆期：開(kāi)盤引爆期：遼陽(yáng)城市地標(biāo)p 目目 的：的：集中造勢(shì)！配合銷售現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，進(jìn)行高密度、連續(xù)活動(dòng)炒作！樹(shù)立本項(xiàng)目是遼陽(yáng)市國(guó)際級(jí)地標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)，確立項(xiàng)目遼陽(yáng)首席城市綜合體形象；配合轟動(dòng)性公關(guān)活動(dòng)，充分聚集人氣，達(dá)到人聲鼎沸、全城關(guān)注的轟動(dòng)效果。p 時(shí)時(shí) 間：間： p 階段推廣主題：遼陽(yáng)城市地標(biāo)階段推廣主題：遼陽(yáng)城市地標(biāo)p 報(bào)廣主題：報(bào)廣主題：遼陽(yáng)，終于有了城市的標(biāo)桿遼陽(yáng)，終于有了城市的標(biāo)桿 一個(gè)國(guó)際級(jí)一個(gè)國(guó)際級(jí)CBDCBD，一個(gè)城市的名片，一個(gè)城市的名片 p 活動(dòng)配合：活動(dòng)配合：“

42、絢爛煙花夜，璀璨世紀(jì)城絢爛煙花夜，璀璨世紀(jì)城”p 媒體配合：電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、行業(yè)內(nèi)刊、戶外、樓書(shū)、宣傳媒體配合：電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、行業(yè)內(nèi)刊、戶外、樓書(shū)、宣傳單張單張p 形象炒作：形象炒作：配合平面廣告，進(jìn)行深入傳播，樹(shù)立項(xiàng)目高度形象。炒作主題如： 思想已與國(guó)際接軌，居住呢？ 事業(yè)已與國(guó)際接軌，居住呢？ 成就已與國(guó)際接軌，居住呢？ 成就在世界，居住在世紀(jì)城！p 新聞炒作：新聞炒作：通過(guò)媒體對(duì)城市規(guī)劃、區(qū)域政策、板塊、生態(tài)環(huán)境等外因的炒作，帶出本項(xiàng)目及意航，間接地塑造項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商形象。p 活動(dòng)炒作：活動(dòng)炒作：配合活動(dòng)開(kāi)展進(jìn)行炒作。特別營(yíng)銷手段：特別營(yíng)銷手段：成立名仕階層交流會(huì)“意航會(huì)

43、”目的： “意航會(huì)”的成立，將成為遼陽(yáng)名仕階層的身份標(biāo)簽，不但能將項(xiàng)目 形象進(jìn)一步提升，更能發(fā)揮圈層效應(yīng)，使之渴求加入，從而提高銷售。 通過(guò)論壇、講座、酒會(huì)等活動(dòng)攏聚業(yè)主，通過(guò)口碑傳播或人脈傳播提升銷售，同時(shí)提升項(xiàng)目及珈鼎的品牌形象，對(duì)以后的發(fā)展和項(xiàng)目開(kāi)展提供幫助。形式： 凡購(gòu)買意航世紀(jì)城的業(yè)主自動(dòng)成為“意航會(huì)”會(huì)員。 “意航會(huì)”定期組織論壇、講座、酒會(huì)等各種活動(dòng)，實(shí)實(shí)在在為業(yè)主之間提供交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，提供更多商機(jī)，讓他們喜歡并重視“意航會(huì)” 。目的：目的：n 開(kāi)盤階段在太子河邊舉辦大型的煙花盛放活動(dòng)，其大場(chǎng)面和熱烈效果必定能夠轟動(dòng)全城，引起全城矚目。n 在達(dá)到大眾傳播目的的同時(shí)，通過(guò)設(shè)置貴賓

44、席邀請(qǐng)目標(biāo)消費(fèi)群及家人參與，既能夠體貼到他們追求尊榮的心理需求，也能夠滲透到他們家庭，開(kāi)辟情感營(yíng)銷的新途徑。n 將參與者吸引到售樓部和太子河邊，完美嫁接項(xiàng)目臨近太子河的優(yōu)勢(shì)資源，讓參與者親臨感受項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、形象等優(yōu)勢(shì)，以及項(xiàng)目的升值潛力；n 大型煙花活動(dòng)本身極具新聞炒作性，邀請(qǐng)各媒體記者參與，在短期內(nèi)進(jìn)行立體報(bào)道，最大限度引爆市場(chǎng)?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：絢爛煙花夜，璀璨世紀(jì)城絢爛煙花夜，璀璨世紀(jì)城持續(xù)強(qiáng)銷期：持續(xù)強(qiáng)銷期：名仕名仕專屬專屬財(cái)智階層財(cái)智階層p 目目 的：的：樹(shù)立“名仕專屬”的尚層人居形象，讓目標(biāo)消費(fèi)群感受到其高端的定位與純粹的居住環(huán)境，在目標(biāo)消費(fèi)群心中形成不可替代的“專屬”形象

45、，讓“財(cái)智階層”對(duì)號(hào)入座，其他階層熱切向往。p 時(shí)時(shí) 間：間： p 階段推廣主題：階段推廣主題：名仕專屬財(cái)智階層p 推廣訴求點(diǎn)：推廣訴求點(diǎn)：名仕生活圈層文化p 活動(dòng)配合：活動(dòng)配合：行業(yè)發(fā)展論壇 奢侈品拍賣會(huì) 頂級(jí)豪車匯展p 媒體配合：媒體配合：報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、樓書(shū)、宣傳單張、海報(bào) 行業(yè)發(fā)展論壇行業(yè)發(fā)展論壇n以贊助行業(yè)論壇的形式滲透到各行業(yè)內(nèi)部，在維系與行業(yè)間良好關(guān)系的同時(shí)，進(jìn)一步升華項(xiàng)目形象；n行業(yè)論壇是行業(yè)內(nèi)的盛事，贊助論壇能讓項(xiàng)目最大范圍的接觸到目標(biāo)消費(fèi)群；n無(wú)干擾的項(xiàng)目信息傳播，能將廣告效果擴(kuò)大到最大限度。目的：n 在遼陽(yáng)發(fā)布國(guó)際名牌奢侈品，不但能夠提升項(xiàng)目國(guó)際級(jí)城市綜合體

46、的形象，更能夠提升城市的時(shí)尚文化品位；n 奢侈品拍賣的活動(dòng)模式最具煽動(dòng)性，能夠充分調(diào)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群的獵奇心理，聚集人氣；n 通過(guò)奢侈品的品牌地位，界定目標(biāo)消費(fèi)群，傳達(dá)項(xiàng)目名仕專屬的高端定位。n 國(guó)際品牌在遼陽(yáng)召開(kāi)拍賣會(huì)本身極具新聞炒作性，邀請(qǐng)各媒體記者參與，在短期內(nèi)進(jìn)行立體報(bào)道，炒熱市場(chǎng)。奢侈品拍賣會(huì)奢侈品拍賣會(huì)目的：目的：n 舉辦頂級(jí)名車展，不但能夠提升項(xiàng)目國(guó)際級(jí)的形象，更能夠提升城市地位；n 名車展非常吻合目標(biāo)消費(fèi)群的地位和喜好，能夠聚集有效客戶群體；n 通過(guò)名車的品牌地位，界定目標(biāo)消費(fèi)群，傳達(dá)項(xiàng)目名仕專屬的高端定位；n 大型名車展極具新聞炒作性，邀請(qǐng)各媒體記者參與，在短期內(nèi)進(jìn)行立體報(bào)道，炒熱市場(chǎng)。頂級(jí)豪車匯展頂級(jí)豪車匯展形式形式n 意航以贊助商形式與車行合辦；n 邀請(qǐng)行會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及各大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參與并試駕，邀請(qǐng)媒體記者參與。穩(wěn)定銷售穩(wěn)定銷售期：期：商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)城市引擎城市引擎p 目目 的：的：憑借5A級(jí)酒店的高檔地位，以及商貿(mào)城的凝聚力，將項(xiàng)目