新舊房地產(chǎn)估價規(guī)范差異

1、新舊房地產(chǎn)估價規(guī)范差異2015-11-20估價師之家點(diǎn)擊標(biāo)題下估價師之家可快速關(guān)注時隔16年，更新的房地產(chǎn)估價規(guī)范主要內(nèi)容如下：1、整體來說，調(diào)整了章節(jié)劃分，更加全面細(xì)化完善各章節(jié)內(nèi)容；2、刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語，先行單獨(dú)發(fā)布房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) (GB/T50899-2013)，對房地產(chǎn)估價術(shù)語進(jìn)行了更全面的解析；3、 刪除了舊版房地產(chǎn)估價規(guī)范附錄A估價報告的規(guī)范格式；4、方法的新增：增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損 失資本化法、價差法等方法；5、估價目的的新增：增加了房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務(wù) 報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價；以下就

2、以章節(jié)形式分述房地產(chǎn)估價規(guī)范各部分內(nèi)容的差異(僅涉及房地產(chǎn)估價基本 術(shù)語調(diào)整的部分不再贅述)：估價原則11、 強(qiáng)化獨(dú)立客觀公正原則，將其提至各原則之首，“獨(dú)立、客觀、公正”不再作為估價 的通用原則，而是房地產(chǎn)估價中應(yīng)遵循的原則之一， 將價值時點(diǎn)原則與最高最佳利用原則順 序調(diào)整；2、吸收房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，將謹(jǐn)慎原則正式列入房地產(chǎn)估價規(guī)范；3、明確規(guī)范中所載 5大原則僅為市場價值評估的原則，其他估價目的和價值類型的評 估可以相應(yīng)增減，但不得隨意；4、最高最佳利用原則中，區(qū)分權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán) 利；5、增加估價對象的實(shí)際用途、登記用途和規(guī)劃用途之間不一致時的處理規(guī)

3、定。估價程序21、增加受理估價委托、審核估價報告、交付估價報告三個步驟；2、估價委托中，明確估價委托書、估價委托合同的簽訂要求，明確除采用批量估價的 項目外，可以只有一名估價師全程參與、實(shí)地查勘、撰寫報告，但報告簽署必須兩名；3、明確價值時點(diǎn)在回顧性估價和預(yù)測性估價中可以到周、旬、月、季、半年、年等；4、新增估價對象實(shí)地查勘的方式和內(nèi)容規(guī)定；5、增加估價人員未能進(jìn)入估價對象內(nèi)部查勘時的處理方式；6、內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價規(guī)范中；7、存檔材料的增加：新增估價對象來源和溝通情況記錄、估價中的不同意見記錄。不同估價目的下的估價 31、房地產(chǎn)抵押估價新規(guī)程中房地產(chǎn)抵押估價中增加了設(shè)立最高額抵押

4、權(quán)時原有債權(quán)的處理。對評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時采用假設(shè)開發(fā)法評估假設(shè)前提的設(shè)定進(jìn)行限定，對帶租約房地產(chǎn)評估時租金取值進(jìn)行了規(guī)定。抵押評估時，抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制的價值，當(dāng)合同租金低于市場租金時，應(yīng)為出租人的權(quán)益價值。既哪個低取哪個，而不是籠 統(tǒng)地以合同租金取代。評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng) 事人同意，抵押價值或抵押凈值中可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在報告中說明并在使用上限制。2、房地產(chǎn)稅收估價房地產(chǎn)稅收估價

5、，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價和房地產(chǎn) 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)進(jìn)行估價。且持有環(huán)節(jié)稅收估價， 各種房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)應(yīng)相同，交易環(huán)節(jié)稅收估價，各種房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)應(yīng)為各自的成交日期。評估的價值或價格統(tǒng)稱為計稅價值，它是指為征稅目的而評估的價值或價格。3、房地產(chǎn)征收、征用估價新規(guī)程將原規(guī)程中的 6.7征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價修改為新規(guī)程的5.3房地產(chǎn)征收、征用估價。增加了房地產(chǎn)征用估價。征收與征用，共同之處在于，都是為了公共利益需要，都 具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予公平補(bǔ)償。不同之處在于，征收是所有權(quán)的改變，而征用只是使用權(quán)的改變。被征

6、用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還給財產(chǎn)所有人。在征收、 征用評估中應(yīng)做到：房地產(chǎn)征收評估，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集體土地征收評估。國有土地上房屋征收評估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評估、因征收房屋造成的臨時安置費(fèi)用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。被征收房屋價值應(yīng)包括被征收房屋及其所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動產(chǎn)的價值。如果被征收房屋的裝飾裝修當(dāng)事人協(xié)商確定或者另行評估，則被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋的裝飾裝修價值，并應(yīng)做特別說明。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價

7、值評估，是在房屋征收決定公告之日的市場價值。應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動產(chǎn)價值。當(dāng)被征收房屋為正常待建或因征收停建、緩建的未完工且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價。當(dāng)被征收房屋為非因征收原因停建、緩建的未完工且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。房地產(chǎn)征用估價，應(yīng)評估被征用房地產(chǎn)市場租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依 據(jù)。4、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價新規(guī)程將拍賣評估分為司法拍賣和普通拍賣。并說明了兩種拍賣評估應(yīng)注意的事項。房地產(chǎn)拍賣估價，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)瑕疵的影響

8、，但不應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響，應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，但人民法院書面同意說明將其去除后拍賣的可以不考慮。房地產(chǎn)普通拍賣估價， 可以根據(jù)委托人需要， 評估市場價值或價格、 快速變現(xiàn)價值， 為確定拍賣標(biāo)的的保留價提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)變賣估價，宜評估市場價值。5、房地產(chǎn)損害賠償估價新規(guī)程增加的內(nèi)容。在舊規(guī)程的其他目的的房地產(chǎn)估價有提及。房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評估、因房地產(chǎn)損害造成的搬 遷費(fèi)用評估、臨時安置費(fèi)用評估、停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。損害評估應(yīng)根據(jù)被損害房地產(chǎn)是否可以修復(fù)采用相應(yīng)的估價方法?？尚迯?fù)的房地產(chǎn)損害評估

9、，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為價值減速額。對不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害評估，根據(jù)房地產(chǎn)所在地的市場狀況。采用損失資本化和價差法等方法評估。6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價新規(guī)范中增加了保障性住房銷售價格評估，完善了原來轉(zhuǎn)讓評估中相關(guān)條件的設(shè)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)根據(jù)委托人的要求確定評估市場價值、投資價值、協(xié)議價值等。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值的確定做出了規(guī)定，當(dāng)事人有約定條件的，按約定條件評估，無約定或者約定不明確的，按價值時點(diǎn)狀況、價款一次性付清、稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的情況下的價值或價格。已出租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值。如約定或者承諾租賃關(guān)系可以解 除后轉(zhuǎn)讓的，按另行評估無租約限制價值。并在報告中同時說明出租人

10、權(quán)益價值和無租約限制價值及其使用條件。4）保障性住房銷售價格評估，應(yīng)根據(jù)其分享產(chǎn)權(quán)、獨(dú)有產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)想有方式，評估其 市場價值或其他特定價值。但有相關(guān)國家和地方特別規(guī)定的，從其規(guī)定。7、房地產(chǎn)租賃估價新規(guī)范中增加了保障性住房租賃價格評估，完善了原來租賃評估中相關(guān)條件的設(shè)定。房地產(chǎn)租賃估價，應(yīng)根據(jù)委托人的要求評估市場租金、特定租金或承租人權(quán)益價值 等。保障性住房租賃價格評估，應(yīng)根據(jù)貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)貼等租金補(bǔ)貼方式，評估市場 租金或其他特定租金。但有相關(guān)國家和地方特別規(guī)定的，從其規(guī)定。8、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價新規(guī)范中區(qū)分了出讓人和意向用地者的估價，并對估價中采用假設(shè)開發(fā)法評估的假設(shè)前提進(jìn)行了規(guī)定。

11、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)具體需要評估市場價值或投資價值，相應(yīng)出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手可能的出價等。對建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價的出讓條件，有明文規(guī)定的，應(yīng)評估其明文規(guī)定條件下的價值或價格，沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的，按價值時點(diǎn)的土地狀況、出讓金等費(fèi)用在價值 時點(diǎn)一次性付清等條件下的價值或價格。當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，根據(jù)土地占用情況分為三種情形： 當(dāng)土地未被占用時， 應(yīng)選擇自愿

12、轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價，當(dāng)土地被意向用地者占用時，應(yīng)選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估 價，當(dāng)土地已被其他意向用地者占用時，應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間之間的某種前提進(jìn)行估價。9、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價新規(guī)范增加的內(nèi)容房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價和其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價，根據(jù)信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營管理、退出市場及相 關(guān)信息披露等需要，可以包括信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研和價值評估。信托物業(yè)價值評估，應(yīng)對信托物業(yè)的市場價值或其他價值、價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見。 宜采用報酬資本化法中的持有加

13、轉(zhuǎn)售模式。并應(yīng)遵循一致性和一貫性原則，當(dāng)未遵循一致性或一貫性原則時，應(yīng)在報告中說明并陳述理由。已出租的信托物業(yè)價值評估，應(yīng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看租賃合同原件，并與執(zhí)行法律、財務(wù)盡職調(diào)查的專業(yè)人員溝通，核查租賃信息的真實(shí)性和客觀性。信托物業(yè)的狀況評價，應(yīng)對實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定，并提供相關(guān)專業(yè)意見。信托物業(yè)的市場調(diào)研，應(yīng)對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測，并提供相關(guān)專業(yè)意見。其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)根據(jù)具體情況，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。10、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價新規(guī)范增

14、加的內(nèi)容。為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)目的評估公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等及依據(jù)其會計屬性，選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等方 法評估相應(yīng)的價值或價格。從事為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價時，應(yīng)與委托方和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師溝通，熟悉相關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度，及其與房地產(chǎn)估價相關(guān)價值、價格的聯(lián)系和區(qū)別。估價期日也應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債表日、減價測試日、購買日、轉(zhuǎn)換當(dāng)日、 首次執(zhí)行日等特定日期。11、其他目的的房地產(chǎn)估價新規(guī)程將原來的損害賠償估價予以單獨(dú)列出，增加了分家析產(chǎn)、處境提供財產(chǎn)證明、行政紀(jì)檢立案、補(bǔ)地價和國有土地上房屋征收預(yù)評估等。分家析產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分財

15、產(chǎn)分割和財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價。分割的估價按本規(guī)范分割估價的規(guī)定執(zhí)行，不分割的估價應(yīng)評估財產(chǎn)的市場價值。為出境提供財產(chǎn)證明的估價，應(yīng)評估財產(chǎn)的市場價值。為行政機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門查處、檢查機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價，應(yīng)慎重確定價值時點(diǎn)等估價基本事項。補(bǔ)地價可以按國土資廳【2013】20號文，國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知內(nèi)容評估。國有土地上房屋征收預(yù)評估，為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)或政府作出房屋征收巨鼎等服務(wù)，可按規(guī)范對國有土地上房屋征收評估的規(guī)定進(jìn)行，但不能替代國有土地上房屋征收評估。估價方法41、增加了方法適用性分析，針對方法選用做了詳細(xì)講解

16、，也對老規(guī)范中的“必須選用 兩種方法”進(jìn)行了修改。2、 比較法的估價步驟有所調(diào)整，交易實(shí)例信息增加了交易方式、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況等；調(diào)整了不宜選為可比實(shí)例的情況；增加對可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)化處理；將原有的“區(qū)域因素、個別因素”調(diào)整為“區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況”調(diào)整；細(xì)化了原有的調(diào)整幅度和調(diào)整后各比準(zhǔn)價格的比例關(guān)系；增加了比準(zhǔn)價格的計算方法。3、收益法調(diào)整了估價步驟，細(xì)化了收益法的模型，增加收益期及各種情況下凈收益的詳細(xì)應(yīng)用，增加了自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)價值規(guī)定。4、成本法調(diào)整了估價步驟；增加估價路徑規(guī)定；細(xì)化土地成本規(guī)定；修改并細(xì)化建筑 物重置成本；增加“各項

17、必要支出及應(yīng)得利潤”的規(guī)定；修改了三種折舊的名稱，修改了折舊的計算方法，細(xì)化了各種折舊的計算；刪除了雙倍余額遞減法計算方式，增加成本價值的規(guī)定。5、假設(shè)開發(fā)法調(diào)整了估價步驟；增加假設(shè)開發(fā)法的具體估價方法、估價前提、開發(fā)經(jīng) 營期、后續(xù)必要支出、靜態(tài)和動態(tài)分析法中各項參數(shù)的計算。6、其他估價方法，在老的基準(zhǔn)地價修正法基礎(chǔ)上增加了路線加法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法等方 法，并增加各方法的介紹。估價結(jié)果51、新增估價結(jié)果應(yīng)包括評估價值和相關(guān)專業(yè)意見；2、新增在評估價值前，對選用的估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較分析；3、新增對測算結(jié)果進(jìn)行校核和

18、比較分析時，檢查測算結(jié)果存在的差錯及原因，在老版6項的基礎(chǔ)上新增了 5項內(nèi)容：不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍一致性；不同估價方法的估價前提一致性；估價假設(shè)的合理性；估價依據(jù)的正確性；房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。4、新增基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價報告中說明。估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用、不選用的，應(yīng)在估價報告中陳述理由。5、老版對測算結(jié)果只是簡單說明根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，新版增加了選用兩種或兩種以上估價方法的， 應(yīng)根據(jù)估價目的和不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果差異程度等具體情況，并經(jīng)過分析選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出 綜合結(jié)果；6、新增對選用一種

19、估價方法估價的，應(yīng)在確認(rèn)測算結(jié)果無差錯后，將其作為綜合測算結(jié)果；7、 新版對最終評估價值的確定進(jìn)行了修改，新增最終評估價值的確定應(yīng)符合下列規(guī)定：應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適 當(dāng)調(diào)整后確定最終評估價值，并應(yīng)在估價報告中陳述調(diào)整的理由；當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定最終評估價值；最終評估價值的精度應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。估價報告61、新增估價報告應(yīng)采取書面形式，并應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。刪除 老版估價報告全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性敘述；2、新增

20、房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，應(yīng)包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險分析；3、新增根據(jù)估價委托人的需求或有關(guān)要求，可在完整的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要；4、新增估價技術(shù)報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供；5、 老版關(guān)于估價報告描述較為簡略，新版對估價報告中每一事項都提出具體寫作要求， 這部分增加內(nèi)容很多、較細(xì)致，包括每一部分都是新增的內(nèi)容：封面包括7項內(nèi)容并有詳細(xì)說明：估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期；致估價委托人函包括 9項內(nèi)容并有詳細(xì)說明：致函對象、估價目的、估價對象、價 值時點(diǎn)、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、特別提示、致函日期；致估價委托人函蓋公章和簽名詳細(xì)說明；目錄按前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼；估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件的各個組成部分應(yīng)在估價報告目錄中按前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼；當(dāng)按估價委托合同約定不向委托人提供技術(shù)報告時，估價報告目錄如何處理詳細(xì)說 明;估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任 能力和勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證。不能與估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容混淆或者變成免責(zé)聲 明；鑒證性估價報告的估價師聲明包括4項內(nèi)容并有詳細(xì)說明；非鑒證性估價報告的估價師聲明可根據(jù)實(shí)際情況對鑒證性估價報告的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng) 刪減；估價假設(shè)和限制條