注冊會計(jì)師考試輔導(dǎo)章節(jié)知識點(diǎn)匯總考情分析0601

1、第六章投資性房地產(chǎn)本章屬于基礎(chǔ)性章節(jié)，考試中以客觀題形式單獨(dú)出現(xiàn)，所占分值并不多。但與非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、所得稅及會計(jì)政策變更、差錯(cuò)更正等內(nèi)容結(jié)合，常以主觀題的形 式出現(xiàn)，而且分值不低。通?？疾榈氖峭顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 （包括計(jì)量模式的變更） 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置與其他內(nèi)容的結(jié)合，會計(jì)處理難度不大。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的 后續(xù)計(jì)量 L采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量匚投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模武的變更第13頁投資性房地產(chǎn)的J成本模式 轉(zhuǎn)換和處置I公允價(jià)值模式知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍含義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本増值,

2、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)段資性房地產(chǎn)的護(hù)特征征與范圍是一種經(jīng)營活動在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營 場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備増值后轉(zhuǎn)讓的范圍卜已出租.建筑物J屬.于投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)持有咲備經(jīng)營出租的空蚤建筑物咸在建建筑物，如 果董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其用于 經(jīng)營出租且持有意團(tuán)短期內(nèi)不再發(fā)生變化企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)J 輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中是否重大？L曰疋自用房地產(chǎn),（廠房、職工宿舍一一固定資產(chǎn)）一 房地產(chǎn)企業(yè)的在建，準(zhǔn)備増值后出售房屋、土地使用 權(quán)一一祥貨以經(jīng)營租賃方式租入的房屋、土地使用權(quán)，

3、再轉(zhuǎn)租 不能單獨(dú)計(jì)量和岀售的已出租的房屋建筑韌按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地確認(rèn)r經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)外購 購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)，可直接歸屬于該資產(chǎn) 的其他支出性產(chǎn)認(rèn)始 資地確初量 投房的和計(jì)1成本能夠可靠地加以計(jì)量土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、1 腔55應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付其 TT里 遅g他苗用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用（不包括非正常損失L非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)瓠為投資性房地產(chǎn)（重分類）自行建造投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理銀行存款等投資性序地產(chǎn)一廠房（在建）投資性房地產(chǎn)一廠房原材料* 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊應(yīng)付職工薪酬投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程知識點(diǎn)：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后支岀，

4、滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資I渤1產(chǎn)成本.雜舊 【提示】進(jìn)行改擴(kuò)建且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的, 支茁 在再幵發(fā)朗間應(yīng)繼賣將其作城資性房地產(chǎn),再幵發(fā)"期間不計(jì)提折I冊錚與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后支岀，不j齪投資性房地費(fèi)用化. 的后 支出產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)心職益。企業(yè)在 發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后支出3寸，借記汀其也 業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記 哪行存款"等科目。【例題綜合題】20 X8年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2 000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠

5、房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租 賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期,廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元, 即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)仍采用成本模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：(1) 20 X8年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)一一廠房(在建)14 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊6 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房20 000 000(2) 20 X8年3月15日12月10日：借：投資性房地產(chǎn)一一廠房(在建)1 500 000貸：銀行存款等1 500 000

6、(3) 20 X8年12月10日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)廠房15 500 000同固定資產(chǎn)同無形資產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)一一廠房（在建）15 500 000知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量廠房產(chǎn)一采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量I地產(chǎn)一性產(chǎn)荽 資地后量 投房的計(jì)采用公允價(jià)值模-式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 會計(jì)處理同以公允價(jià)值計(jì)量且苴變動 計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)變更原則投資性房地產(chǎn)后續(xù)中H+量模式的變更成本模式f公允模式公允模式f成本模式（不得變更）計(jì)提折舊、攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷）模會理 本的處 成式計(jì)借：銀行存款等確認(rèn)租金收入貸：其地業(yè)務(wù)收入L應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交増值

7、稅（銷項(xiàng)稅額）1、 j借：資產(chǎn)減值損失計(jì)提減值準(zhǔn)備i貸;投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場條件;能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地 :產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn) L的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)會計(jì) 凰理無需計(jì)提折舊、攤銷借:銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交増值稅（銷項(xiàng)稅額）借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動貸：公允價(jià)值變動損益.（或做相反分錄）確認(rèn)租. 金收入期末確認(rèn)公. 允價(jià)值變動變更原則一計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更借：投資性房地產(chǎn)一一成本（原值公允價(jià)値變動計(jì)式更后量射成本f -公允投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（已計(jì)提的折舊或

8、攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計(jì)提的誠值準(zhǔn)備） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）利潤分配一一未分配利潤（或借記）盈余公積（或借記）公允價(jià)倩模式f成本模式不允許-會計(jì)差錯(cuò)更正知識點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置整資性房 地產(chǎn)的羥 換和處置投一一非投成本模式彳心丄l非投一一投轉(zhuǎn)換投一一非投l公允價(jià)值模式火L非投_投成本模式f L成本模式L公允價(jià)值模式1）投資性房地產(chǎn)豐勒非投資性房地產(chǎn)羽非投資性房地轉(zhuǎn) 匕為投資性房地產(chǎn)無需考慮 公允價(jià)值、 與賬面i介 值的大爾廣）投資性房地円功 非投資性房地產(chǎn)緞轟/成本模式下投資性房地產(chǎn)與存貨的轉(zhuǎn)換新形成的資產(chǎn)按賬面價(jià)值入賬投資性房地產(chǎn)與固原資產(chǎn)與新形成的“固定資產(chǎn)”或“無

9、形資產(chǎn)”對應(yīng)2）非投資性房地產(chǎn)HI為投資性房地產(chǎn)具體分析定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)資產(chǎn)對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)“投資性房地產(chǎn)”；的轉(zhuǎn)換生損益“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”;“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”zl）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 非投資性房地產(chǎn)2.公允價(jià)J值模式®非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 為投資性房地產(chǎn)f公允價(jià)值賬面價(jià)值 （賬面價(jià)值公允價(jià)值/公允價(jià)值賬面價(jià)值 I 計(jì)入其他綜合收益1公允價(jià)值V賬面價(jià)值I當(dāng)期丿損益計(jì)入當(dāng)期損益【注釋】1. 當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)：由于投資性房地產(chǎn)持有的目的就是為了賺 取差價(jià)以及資本增值，在轉(zhuǎn)換時(shí)，無論是

10、公允價(jià)值大于賬面價(jià)值（有利差異）還是公允價(jià) 值小于賬面價(jià)值（不利差異），賺了或者陪了，都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，所以直接計(jì)入當(dāng)期損益。2. 當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于非投資性房地產(chǎn)持有的主要目是為了 生產(chǎn)經(jīng)營，而不是賺取差價(jià)，所以，當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值（有利差異），說明漲價(jià)了， 但是暫不確認(rèn)損益，而是先計(jì)入其他綜合收益中，待處置時(shí)確認(rèn)損益；當(dāng)公允價(jià)值小于賬 面價(jià)值時(shí)（不利差異），說明跌價(jià)了，基于“謹(jǐn)慎性”原則，直接確認(rèn)損益。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)（有利差額）20 X8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20 X8年10月15日，

11、該寫字樓的公允價(jià)值為4 800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬元，其中，成本為4500萬元，公允價(jià)值變動為增值250萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本45 000 000公允價(jià)值變動 2 500 000公允價(jià)值變動損益500 000非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)(有利差額)20 X8年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟 寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為 20 X8年4月15日。20 X8年4月15日，該寫字 樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。20 X8年

12、12月31日，該項(xiàng)投資 性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：(1) 20 X8 年 4 月 15 日：借：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000其他綜合收益20 000 000(2) 20 X8 年 12 月 31 日：借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動10 000 000貸：公允價(jià)值變動損益10 000 000經(jīng)典考題【2016年單選題】下列各項(xiàng)有關(guān)投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理的表述中，正確的是()。A. 以成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，存貨應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為其他綜合收益B. 以成本模式后續(xù)

13、計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益C. 存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值小于存貨賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益D. 以公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為其他綜合收益正確答案C答案解析選項(xiàng)AB，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值；選項(xiàng)D，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)

14、換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。微信號tiebUGT-手提共，其它渠道購買報(bào)取均為側(cè)賣，不提供害后更新等服勞，特此說明。處置投資性房地產(chǎn)（成本模式）處置投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值模式）投資性房地產(chǎn)-成本苴他牛務(wù)成本茸他牛務(wù)4攵入銀彳再款f投資性房地產(chǎn)-公允"II其他綜合收益:I公允價(jià)值變動損益借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動損益其他綜合收益其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動【例題綜合題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20 X7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽 訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租

15、給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20 X7年4月15日。20 X7年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。 20 X7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為 48 000萬元。20 X8年6月租賃 期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以 55 000萬元出售，出售款項(xiàng)已收訖。甲企業(yè) 采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1） 20 X7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000其他綜合收益20 000 000(2) 20 X7年12月31

16、日，公允價(jià)值變動：借：投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動10 000 000貸：公允價(jià)值變動損益10 000 000(3) 20 X8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：借：銀行存款550 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本480 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本470 000 000公允價(jià)值變動 10 000 000借：其他綜合收益20 000 000貸：其他業(yè)務(wù)成本20 000 000借：公允價(jià)值變動損益10 000 000貸：其他業(yè)務(wù)成本10 000 000【例題單選題】20 X6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租

17、賃期為1年，年租金為200萬元。當(dāng)日，出租辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬元，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額為 5 500萬元。20 X6年12 月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為9 000萬元。20 X7年6月30日，甲公司收回租賃期屆 滿的辦公樓并對外出售，取得價(jià)款 9 500萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn) 進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮其他因素。上述交易或事項(xiàng)對甲公司20 X7年度損益的影響金額是()。A. 500萬元第15頁B. 6 000萬元C. 6 100萬元D. 7 000萬元正確答案C答案解析上述交易或事項(xiàng)對甲公司 20 X7年度損益的影響金額=（9 500 9 000 ）（出售損益

18、）+ 5 500 （其他綜合收益轉(zhuǎn)入損益的金額）+ 200/2 （半年的租金收入）=6 100 （萬元）問題：為什么9 000 8 000 = 1 000不計(jì)入20 X7年度損益？因?yàn)椴铑~1000萬元反應(yīng)在分錄上是：借記公允價(jià)值變動損益，貸記其他業(yè)務(wù)成本，屬于損益內(nèi)部的此增彼減，總額不變！對 20 X7年度的損益是沒有影響的。2017年綜合題：甲股份有限公司（以下簡稱“甲公司”）2 X16年發(fā)生的有關(guān)交易和事項(xiàng)如下：（1 ）略（2） 6月30 日,甲公司將原作為辦公用房的一棟房產(chǎn)對外出租，該房產(chǎn)原值為3000萬元，至租賃期開始日已計(jì)提折舊1200萬元，未計(jì)提減值。房產(chǎn)公允價(jià)值為1680萬元。 2 X16年12月31日，周邊租賃市場租金水平上升，甲公司采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量，當(dāng)日 根據(jù)租金折現(xiàn)法估計(jì)，甲公司該房產(chǎn)的公允價(jià)值為1980萬元。其他相關(guān)資料：除上述交易或事項(xiàng)外，甲公司 2X16年未發(fā)生其他可能影響其他綜合 收益的交易或事項(xiàng)。本