商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析

1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析 魏大忠內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的急劇升溫，涉及到房屋買賣糾紛的案件也逐年遞增，而在此類案件中商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。筆者在此試著從合同的性質(zhì)、生效要件、定金的性質(zhì)、訂立和履行中的民事責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同進(jìn)行了比較分析，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)這兩種合同的規(guī)制和審判實(shí)務(wù)中對(duì)這兩種合同處理時(shí)存在的問(wèn)題提出了自己的一些看法。關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議 商品房預(yù)售合同 買賣合同 預(yù)約合同 本合同 合同生效要件 定金 締約過(guò)失責(zé)任 違約責(zé)任 近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，在商品房交易過(guò)程中，

2、不斷地出現(xiàn)新的交易方式，商品房預(yù)售作為新型的房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。而與此同時(shí)，商品房買賣糾紛案件也逐年遞增，在此類案件中，由商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。但在實(shí)務(wù)中，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同由于外觀上非常相似很容易被混淆從而給司法審判帶來(lái)了一定的難度，因此，筆者將兩者的關(guān)系在此作一比較分析，以期有助于人們對(duì)二者的區(qū)分判斷。一、從法律性質(zhì)上，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)行探討。在商品房買賣過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署正式的商品房預(yù)售合

3、同或商品房買賣合同之前所簽訂的書(shū)面協(xié)議，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容包括當(dāng)事人的基本情況、房屋的基本情況（房屋方位、面積等）、價(jià)款計(jì)算、簽署正式合同的時(shí)限規(guī)定等。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽署只是商品房銷售的一個(gè)序曲，而商品房銷售包括現(xiàn)房銷售和期房銷售，現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。期房銷售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，并在將來(lái)約定的時(shí)間內(nèi)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，而由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款并按期接受該房屋的行為。商品房預(yù)售合同的訂立一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同形式，具

4、體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況，預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等），預(yù)售商品房的價(jià)格及支付方式和期限，交付房屋的日期，違約責(zé)任及免責(zé)條款，糾紛解決的方法等。由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同存在以上相似之處，因此，理論界對(duì)二者的關(guān)系存在以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是買賣合同，商品房預(yù)售合同是對(duì)其的補(bǔ)充和完善。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確了買賣雙方的身份、買賣的標(biāo)的物、價(jià)錢(qián)、付款方式及日期，雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議都會(huì)約定在某一具體時(shí)間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同，但房屋買

5、賣或預(yù)售合同沒(méi)有強(qiáng)制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣合同或預(yù)售合同完全是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。對(duì)此筆者不敢茍同。雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確了買賣雙方的身份及相應(yīng)的條款規(guī)定，有的甚至還約定了房屋的具體情況，但我們首先應(yīng)明確，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身就是一個(gè)合同，當(dāng)然應(yīng)具備合同所要具備的基本條款。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并不要求所要買賣的房屋是處于正在建設(shè)中還是已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，還是尚不存在，而且也沒(méi)有規(guī)定合同雙方承擔(dān)房屋買賣合同中的債權(quán)債務(wù)等實(shí)體權(quán)利義務(wù)，因?yàn)椋唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是在簽訂商品房買賣或預(yù)售合同之前簽訂的，它是預(yù)購(gòu)人初步選定了自己將來(lái)要購(gòu)買的房屋，而一時(shí)又無(wú)法就該房屋的具體事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)

6、又不想喪失這一交易機(jī)會(huì)而同預(yù)售方簽訂的協(xié)議。所以，協(xié)議雙方要履行的義務(wù)即是在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同。由此可以看出，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的目的是保證雙方最終能夠簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是買賣雙方初步談判的一個(gè)意向性成果，又是為正式簽約所做的準(zhǔn)備。而商品房預(yù)售合同則是以正在建造中的房屋為標(biāo)的物的，簽訂的目的也是為了直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而且不需要再繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房買賣合同，因此，它屬于買賣合同的一種。另外，雖然商品房預(yù)售或買賣合同沒(méi)有強(qiáng)制使用文本，但在商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法等法規(guī)中，對(duì)其的簽訂及合同內(nèi)容都有具體的規(guī)定。由此

7、可知，商品房預(yù)售合同并不是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的補(bǔ)充或完善，兩者是法律性質(zhì)完全不相同的兩個(gè)獨(dú)立的合同。第二種觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同同屬預(yù)約合同。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同都是預(yù)備合同，即叫預(yù)約。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是為最終簽訂商品房買賣合同的預(yù)約，而商品房預(yù)售是預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。對(duì)此筆者亦不敢茍同。為了便于分析此種觀點(diǎn)，在這里要首先明確一下預(yù)約合同的概念及其特征。從民法理論上講，合同從其功能上可分為預(yù)約合同和本合同，預(yù)約合同（或稱“預(yù)約”）是指為將來(lái)要訂立某合同而訂立的合同，俗稱“合同的合同”；本合同（或稱“本約”）是與預(yù)約合同相對(duì)而言的，預(yù)

8、約合同中約定的將來(lái)要訂立的確定性合同即為本合同或本約。在訂立預(yù)約合同時(shí)，本合同尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效使當(dāng)事人負(fù)有在一定時(shí)期內(nèi)訂立本合同的義務(wù)。由于預(yù)約合同與所有的合同一樣，產(chǎn)生于締約當(dāng)事人意思合意一致的有效行為，因此，其同樣歸屬于合同的范疇。但相對(duì)于本合同而言，預(yù)約合同有著自己鮮明的法律特征：1、預(yù)約合同是諾成合同，即締約當(dāng)事人意思表示一致即告成立，而不受其它要式行為的約束。2、預(yù)約合同的標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立本合同而積極誠(chéng)實(shí)地協(xié)商、談判的義務(wù)。3、預(yù)約是一種訂約程序，是本約成立過(guò)程中的一個(gè)先契約準(zhǔn)備階段。4、預(yù)約合同對(duì)本合同的標(biāo)的不需詳細(xì)約定。對(duì)照以上預(yù)約合同的概念及其特征可

9、知，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在其性質(zhì)上符合預(yù)約合同的全部法律特征，因而屬于預(yù)約合同；而商品房預(yù)售合同則不符合預(yù)約合同的法律特征，因而不是預(yù)約合同。商品房預(yù)售合同在簽訂時(shí)，由于房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”字樣，但其并不是預(yù)約交易行為。因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的一切情況都有詳細(xì)明確的約定，雙方無(wú)須將來(lái)再訂立商品房買賣合同，就可以按照商品房預(yù)售合同的約定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，從而取得該房屋，達(dá)到交易的最終目的。因此，當(dāng)事人根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的商品房預(yù)售或買賣合同應(yīng)屬于本合同。綜上所述，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買賣合同有著本質(zhì)的區(qū)別，具體區(qū)別如下：1、商品房認(rèn)

10、購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，而商品房預(yù)售合同是買賣合同，屬于本合同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是商品房預(yù)售或買賣合同的締約過(guò)程，是一個(gè)準(zhǔn)備行為，而商品房預(yù)售或買賣合同則是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行的結(jié)果。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房預(yù)售或買賣合同的預(yù)約，而商品房預(yù)售或買賣合同則是本約。2、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是為了最終簽訂商品房買賣合同，而商品房預(yù)售合同的簽訂則是為了買賣商品房，兩者履行義務(wù)的內(nèi)容不同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)是在一定時(shí)間內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)行積極、誠(chéng)實(shí)地協(xié)商、談判，以便最終簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同，因?yàn)椋炗喩唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為不是一次性的，購(gòu)房者購(gòu)買商品房，僅簽訂商品房認(rèn)購(gòu)

11、協(xié)議是不夠的，還要簽訂商品房買賣合同才能最終取得所購(gòu)房屋。而商品房預(yù)售合同成立并生效后，雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)則是直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，因?yàn)楹炗喩唐贩款A(yù)售合同的行為是一次性的，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的位置、面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定， 而且都采用國(guó)家房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一制訂的合同示范文本訂立并登記備案，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，從而達(dá)到雙方交易的目的。二、從商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的生效要件對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行比較分析。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房

12、預(yù)售合同的法律效力，是指兩者在我國(guó)法律上的認(rèn)可效力，它包括合同有效、無(wú)效、可撤銷和效力待定。在此只就合同有效要件進(jìn)行比較分析。如前所述，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，是預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人訂立本合同（商品房預(yù)售或買賣合同）的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，應(yīng)適用合同法的一般規(guī)則。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立且生效的條件就是符合中華人民共和國(guó)合同法關(guān)于合同生效的有關(guān)規(guī)定即可。首先，由預(yù)約合同的特征可知，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同，只要合同雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即告成立。其次，根據(jù)我國(guó)合同法第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議只

13、要是在誠(chéng)實(shí)信用、確保公平的基礎(chǔ)上通過(guò)友好協(xié)商達(dá)成的，內(nèi)容不違反我國(guó)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其就成立并生效。而對(duì)于商品房預(yù)售合同，由于其標(biāo)的是我國(guó)嚴(yán)格管理的房地產(chǎn)，為了嚴(yán)格管理和規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家公權(quán)力因素便介入了本來(lái)屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同，故其生效條件除了要滿足中華人民共和國(guó)合同法的有關(guān)規(guī)定外，還要滿足城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法等法律、法規(guī)對(duì)其的強(qiáng)制性規(guī)定。由此，商品房預(yù)售合同的生效條件需具備以下幾點(diǎn)：1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格。（1）預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管理辦法的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)

14、售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須符合城市房地產(chǎn)管理法所要求的條件。如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答（以下稱解答）第2條 預(yù)售方必須通過(guò)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土

15、地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購(gòu)方訂立商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書(shū)而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。但是，在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書(shū)的，則可以認(rèn)定合同有效；（解答第25條）預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)商品房。

16、否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無(wú)效合同。另外，預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無(wú)效合同。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，則可以認(rèn)定合同有效。（最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋（以下稱解釋）第2條）

17、（2）預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具備的條件。在商品房預(yù)售合同中，對(duì)預(yù)購(gòu)方主體資格的限制，我國(guó)現(xiàn)有法律中沒(méi)有特別規(guī)定，原則上，一切具有完全民事行為能力的自然人、法人和其他社會(huì)組織均可。2、雙方當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同的意思表示必須真實(shí)。意思表示真實(shí)是指行為人在未受外力強(qiáng)制或誘惑的情況下，根據(jù)自己的權(quán)利義務(wù)和內(nèi)心判斷自主地作出意思表示。意思表示真實(shí)是法律行為生效的必要條件。因此，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性。商品房預(yù)售合同的內(nèi)容合法是指預(yù)售合同的內(nèi)容不得違反相關(guān)的法律、法規(guī)，任何人不得利用預(yù)售商品房買賣合同進(jìn)行非法活動(dòng)。預(yù)售方必須對(duì)預(yù)

18、售合同所載內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任，預(yù)購(gòu)方不得利用購(gòu)買商品房來(lái)轉(zhuǎn)移非法財(cái)產(chǎn)、牟取暴利等。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同的形式合法是指預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；預(yù)售商品房的基本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。城市商品房預(yù)售管理辦法亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

19、企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！辈贿^(guò)應(yīng)明確的是，該登記備案程序只是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施行政管理的一種手段，而不是合同生效的要件。由此可以得知：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂只要符合中華人民共和國(guó)合同法關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定即告成立并生效，我國(guó)其他法律、法規(guī)對(duì)其的簽訂及生效并無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定；而商品房預(yù)售合同則需要同時(shí)滿足中華人民共和國(guó)合同法和城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法及城市商品房預(yù)售管理辦法關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定才能生效。三、從定金的法律性質(zhì)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的

20、關(guān)系進(jìn)行比較分析。在商品房預(yù)售過(guò)程中，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人不管是簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議還是簽訂商品房預(yù)售合同，一般在合同簽訂之時(shí)都要求預(yù)購(gòu)方交付一定數(shù)量的定金。但關(guān)于這兩種合同中定金的法律性質(zhì)，存在著以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同中的定金的性質(zhì)都是違約定金性質(zhì)；另一種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是解約定金，商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金；第三種觀點(diǎn)是，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金，商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金。從這三種觀點(diǎn)我們可以看出，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是這兩個(gè)合同中定金的性質(zhì)問(wèn)題。為了進(jìn)一步了解定金的性質(zhì)，這里有必要介紹一下定金的分類。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定

21、金、證約定金、違約定金、解約定金五種。1、成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件，不交付定金，合同則不成立。2、立約定金：是指以交付定金作為將來(lái)訂立合約的保證，若一方拒絕訂立主合同，則適用定金罰則。3、證約定金：指以定金證明合同的成立，具有證據(jù)的作用，通常用于口頭合同。4、違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金，即交付定金的一方不履行合同約定的，另一方可以沒(méi)收定金，收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。5、解約定金：是指以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來(lái)解除合同，收受定金的人亦可雙倍返還定金來(lái)解除合同。參照以上關(guān)于定金種類的劃分，針對(duì)上述三種觀點(diǎn)，筆者贊成第三種觀

22、點(diǎn)，即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，是為簽訂本合同所作的預(yù)約，其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的，具有明顯的立約定金性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼?，商品房預(yù)購(gòu)人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；預(yù)售人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過(guò)，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的主

23、要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂，對(duì)其他條款的約定只是意向性的，雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商，因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)，而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無(wú)法簽訂，則不適用定金罰則。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金，它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金，當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的，都適用定金罰則。因此，它與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。四、對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)行比較分析。合同在訂立和履行過(guò)程中，一般會(huì)產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任：一種是締約過(guò)失責(zé)任，

24、一種是違約責(zé)任。由于論述的需要，在此將先對(duì)這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。（一） 締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任是指在締約過(guò)程中締約一方或雙方因過(guò)錯(cuò)違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對(duì)方合理信賴?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。它具有以下主要特征：締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過(guò)程中，即合同成立之前的磋商階段。締約當(dāng)事人對(duì)合同的不能成立存在過(guò)錯(cuò)，包括故意和過(guò)失。締約過(guò)失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠(chéng)實(shí)信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠(chéng)實(shí)、保密的義務(wù)。違反先契約義務(wù)的一方給相對(duì)方的合理信賴

25、利益造成了損失。信賴?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴其與對(duì)方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。違約責(zé)任，即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所承擔(dān)的法律后果。它有以下主要特征：違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，主觀上一般不要求必須存在過(guò)錯(cuò)。違約責(zé)任具有可約定性。締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：（1）產(chǎn)生的根據(jù)不同。締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)，而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。 （2）責(zé)任保護(hù)的利益不同。締約過(guò)失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開(kāi)始接觸、磋商到合同不能成立、合同無(wú)效、合同被撤銷時(shí)雙方之間為此

26、而形成一種特殊的信賴關(guān)系，并基于這種特殊的信賴關(guān)系期望通過(guò)合同的訂立、履行去實(shí)現(xiàn)合同目的過(guò)程中產(chǎn)生的信賴?yán)?。而違約責(zé)任則重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益，所謂履行利益是指合同當(dāng)事人基于合同的生效，實(shí)際履行后所獲得的利益。（3）責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過(guò)失責(zé)任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責(zé)任具有約定性，當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任的形式，約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計(jì)算辦法等；（4）責(zé)任發(fā)生的時(shí)間不同。締約過(guò)失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過(guò)程中，締結(jié)過(guò)程包括：因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)致使合同不能成立，即仍處在要約或承諾階段；合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無(wú)效；合同雖已成立但因其意思表示的

27、不真實(shí)，法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。（5）歸責(zé)原則不同。締約過(guò)失責(zé)任的歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，而違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。 （6）責(zé)任形式不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！本喖s過(guò)失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償損失的范圍不同。締約過(guò)失責(zé)任賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失，既包括因他方的締約過(guò)失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，如費(fèi)用的支出，也包括信

28、賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會(huì)。信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失，即合同成立且生效后，而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)給非違約方造成的損失，履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。一般而言，違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大。（二） 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同，是一個(gè)獨(dú)立有效的合同，當(dāng)然適用我國(guó)合同法的一般規(guī)定，對(duì)締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議又不同于

29、一般合同，如前所述，它是預(yù)約合同，預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點(diǎn)。1、締約過(guò)失責(zé)任的適用商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）的預(yù)約合同，其本身的締結(jié)就是后者的磋商過(guò)程，如果承認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以適用締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言，承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的時(shí)間將大大提前，這意味著，為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議（預(yù)約合同）之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過(guò)失責(zé)任的約束，如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后，因一方的過(guò)錯(cuò)而沒(méi)能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的，即構(gòu)成違反先合同義務(wù)，從而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任

30、，須注意的是，該締約過(guò)失責(zé)任為雙重責(zé)任，即預(yù)約合同與本合同共同的締約過(guò)失責(zé)任。若真是這樣，所謂的“先合同義務(wù)”將大大地限制了本合同當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)選擇相對(duì)人的自由，因?yàn)?，一旦本合同的一方選訂了另一方，哪怕對(duì)于本合同而言才是剛剛進(jìn)入初步交涉、商談，雙方當(dāng)事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去，而不管彼此的情況是否發(fā)生了變化，也就是說(shuō)，他們必須一條路走到天黑，否則，將面臨著承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的危險(xiǎn)。然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議畢竟是一個(gè)獨(dú)立的合同，雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同，經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響，但是，這并不能排除為達(dá)成該預(yù)約合同而付出的努力，只要這種努力使其中一

31、方產(chǎn)生了信賴?yán)?，締約過(guò)失責(zé)任就有適用的余地，只不過(guò)適用時(shí)要更加嚴(yán)格，必須有現(xiàn)實(shí)的信賴?yán)鎿p失且對(duì)方主觀上存在故意，損失賠償?shù)姆秶矐?yīng)限制于直接損失范圍內(nèi)。2、違約責(zé)任的適用當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后，其中一方違反協(xié)議約定的義務(wù)時(shí)要向非違約一方承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的構(gòu)成、歸責(zé)原則、免責(zé)條件等方面與其它一般合同并無(wú)太大差異，然而，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，它在違約責(zé)任形式和損害賠償范圍方面與其它一般合同仍存在著較大的差別。首先，違約責(zé)任形式方面。一般合同的違約責(zé)任形式有：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則。對(duì)于一般的合同，如果它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種，非

32、違約方便可請(qǐng)求法院判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，適用以上責(zé)任形式中的、并無(wú)太多疑問(wèn)，而適用的爭(zhēng)議則比較大。關(guān)于繼續(xù)履行，有時(shí)又稱“強(qiáng)制履行”。我國(guó)合同法規(guī)定此種違約責(zé)任形式的原意是想對(duì)那些能夠繼續(xù)履行的合同通過(guò)強(qiáng)制的手段使其繼續(xù)履行直至履行完畢，從而實(shí)現(xiàn)合同簽訂的目的。而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為預(yù)約合同，其標(biāo)的極為特殊，是合同雙方當(dāng)事人應(yīng)于將來(lái)約定的時(shí)間內(nèi)為簽訂本合同（商品房預(yù)售或買賣合同）而進(jìn)行積極、真誠(chéng)地協(xié)商的行為，至于最終能否成功簽訂本合同，在所不問(wèn)。顯然，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的標(biāo)的指向的仍然是一個(gè)不確定的行為。如果適用強(qiáng)制履行，則并不能保證一定能實(shí)現(xiàn)合同的目的，亦即不

33、能保證本合同一定能成功地簽訂。這也與“強(qiáng)制履行”的立法本意不符。另外，預(yù)約合同違約一方的違約行為已表明了其不愿再繼續(xù)簽訂本合同的意思，因?yàn)轭A(yù)約合同簽訂的目的就是為了簽訂本合同，如果一方當(dāng)事人已經(jīng)違反了預(yù)約合同，就證明其已無(wú)意再簽訂本合同，這時(shí)即使通過(guò)強(qiáng)制履行預(yù)約合同也不能實(shí)現(xiàn)簽訂本合同的目的。因此，從保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益來(lái)講，預(yù)約合同不宜適用強(qiáng)制履行。故而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議也以不適用強(qiáng)制履行為宜。其次，損害賠償范圍方面。違約責(zé)任中的損害賠償是指履行利益損失的賠償，即通過(guò)損害賠償使合同當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。對(duì)于一般合同而言，合同全部履行后便能實(shí)現(xiàn)其締結(jié)合同的目的。而對(duì)于預(yù)約合同而言，

34、即使它得到全部履行也并不能保證必然就能簽訂本合同，就是簽訂了本合同也不能以本合同的履行利益來(lái)主張預(yù)約合同的違約損害賠償，因?yàn)轭A(yù)約合同與本合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，預(yù)約合同中關(guān)于對(duì)本合同標(biāo)的的約定都是意向性的。因此，預(yù)約合同中的非違約方主張的損害賠償只能是直接損失，而不包括尚未發(fā)生的履行利益。對(duì)此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議同樣適用。（三）商品房預(yù)售合同在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任由于商品房預(yù)售合同相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而言是本合同，合同簽訂的直接目的就是為了轉(zhuǎn)移商品房的所有權(quán)，是完全意義上的買賣合同，因此，在適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任這兩種基本民事責(zé)任時(shí)，與一般合同沒(méi)有什么太大的差別。唯獨(dú)需要說(shuō)明的地方是，

35、商品房預(yù)售合同除了受合同法調(diào)整外，還受房地產(chǎn)管理法城市商品房預(yù)售管理辦法等行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)整，因此，在效力上它必須同時(shí)具備相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的生效要件才能生效，否則便是無(wú)效合同。然而，實(shí)際生活中締約當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)卻常常忽視了這一點(diǎn)，而導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛時(shí)本可追究相對(duì)方違約責(zé)任的卻只能要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，從而使自己的合法利益受到了極大的損害卻又無(wú)法彌補(bǔ)。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商由于急于收回投資或者擴(kuò)大融資的需要，在尚不具備商品房預(yù)售的條件和資格時(shí)，就急忙將還只存在于圖紙上而在現(xiàn)實(shí)中尚不存在的商品房進(jìn)行預(yù)售，同購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同。由于合同文本都是由開(kāi)發(fā)商提前準(zhǔn)備，房屋的具體情況也根據(jù)設(shè)計(jì)

36、圖的設(shè)計(jì)作了詳細(xì)的約定，再加上開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前進(jìn)行的大量的廣告宣傳，各種因素使廣大購(gòu)房者放松了警惕，也因而促使開(kāi)發(fā)商很快就能同廣大購(gòu)房者就商品房預(yù)售合同內(nèi)容達(dá)成一致，順利簽訂，從而使開(kāi)發(fā)商順利收回投資或獲得融資，購(gòu)房者也因買到了自己心意已久的房屋而松了一口氣，表面看上去，雙方似乎都皆大歡喜。在沒(méi)有產(chǎn)生糾紛時(shí)，雙方都相安無(wú)事，一切都顯得平靜而和諧，而一旦產(chǎn)生了糾紛，購(gòu)房者方才如夢(mèng)初醒，可這時(shí)已經(jīng)為時(shí)已晚。因?yàn)椋谶@種情形下，所簽訂的商品房預(yù)售合同一般會(huì)因不具備法定的生效條件而成為無(wú)效合同，而一旦合同無(wú)效，購(gòu)房者就只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任而不能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。又由于一般情況下締約過(guò)

37、失責(zé)任的賠償范圍要比違約責(zé)任的賠償范圍小，購(gòu)房者遭受的損失一般會(huì)比合同生效后對(duì)方違約造成的損失大。對(duì)于這種結(jié)局，購(gòu)房者雖然痛苦卻很無(wú)奈，不過(guò)，好在相關(guān)的司法性文件（如前面提到的解答）和新的司法解釋（如最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋）對(duì)商品房預(yù)售合同在幾種特定情形下的效力作出了一定的修正，從而在一定程度上提高了對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。（四）商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任與商品房預(yù)售合同的締約過(guò)失責(zé)任的競(jìng)合商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同均為獨(dú)立的合同，它們的締結(jié)一般都要經(jīng)過(guò)協(xié)商訂立、履行等合同的不同階段，因而均可適用締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任，前面的論述也已證明了這一點(diǎn)。若單獨(dú)就

38、一個(gè)合同而言，由于締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任分別產(chǎn)生于合同的不同階段，對(duì)于締約當(dāng)事人的同一過(guò)錯(cuò)行為來(lái)說(shuō)，要么產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任，要么產(chǎn)生的是違約責(zé)任，而不會(huì)發(fā)生兩者競(jìng)合的問(wèn)題。但由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約合同于本合同的關(guān)系，而預(yù)約是相對(duì)于本約而言的，其本身就是本約的一個(gè)締結(jié)過(guò)程，因而，從本約的角度來(lái)講，違反預(yù)約的行為可視為是本約的締約過(guò)失行為。可見(jiàn)，如果將預(yù)約與本約同時(shí)考慮，就有可能發(fā)生預(yù)約的違約責(zé)任與本約的締約過(guò)失責(zé)任相競(jìng)合的問(wèn)題。在此種競(jìng)合情形下，應(yīng)如何保護(hù)受損失一方的利益呢？由于一般情況下違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大，從保護(hù)合同中受損一方的利益而言，筆者

39、以為，應(yīng)允許受損一方當(dāng)事人根據(jù)最佳救濟(jì)原則來(lái)選擇適用締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。就商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房人在與售房人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)對(duì)如何締結(jié)預(yù)售合同以及在一方違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議而使預(yù)售合同不能訂立時(shí)的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定，只有這樣，才能避免在商品房預(yù)售合同不能簽訂時(shí)只能要求對(duì)方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的尷尬困境，從而更大程度地保護(hù)購(gòu)房者的利益。五、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律規(guī)制與實(shí)務(wù)審判的問(wèn)題。通過(guò)以上從合同的性質(zhì)、合同生效條件、定金的性質(zhì)、合同訂立和履行中的民事法律責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同之間的關(guān)系進(jìn)行的比較分析，兩者之間的關(guān)系已不再難于區(qū)分。但

40、在司法實(shí)踐中，對(duì)涉及兩者的法律糾紛的處理仍然比較混亂，不夠清晰。造成這種狀況的原因可能有多方面，但最主要的則是對(duì)兩者進(jìn)行規(guī)制的法律、法規(guī)不夠完善和審判實(shí)務(wù)界的態(tài)度問(wèn)題，下面分別論述。（一）法律規(guī)制問(wèn)題由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同，一經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效，而不受其它效力因素的影響，因此，法律適用上主要是受合同法調(diào)整。同時(shí)，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，標(biāo)的是為簽訂本合同而進(jìn)行協(xié)商的行為，不涉及房屋的實(shí)體權(quán)利義務(wù)，因此，不直接適用房地產(chǎn)管理法等行業(yè)法律、法規(guī)。目前直接對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作出規(guī)定的是2003年頒布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（以

41、下稱解釋），而關(guān)于預(yù)約合同，我國(guó)目前的法律、法規(guī)中對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定，僅限于理論上的探討。因此，實(shí)務(wù)審判中，合同法和解釋便成了處理商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的首選。商品房預(yù)售合同作為買賣合同的一種，與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議相比，法律規(guī)制的相對(duì)比較完善，直接適用的有合同法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法及解答、解釋等。這些法律、法規(guī)共同構(gòu)成預(yù)售合同審理時(shí)的依據(jù)，適用上一般爭(zhēng)議也不大。但當(dāng)案件同時(shí)涉及商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同時(shí)，審理時(shí)便不那么容易，這主要是由于直接規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律、法規(guī)較少和對(duì)兩者的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清造成的。因此，在實(shí)務(wù)審判中，當(dāng)遇到同時(shí)涉及商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)

42、售合同的案件時(shí)，首先要弄清兩者之間的關(guān)系，然后再依據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)的法律理論來(lái)分析、審理，這樣，案子便不會(huì)再那么棘手。 （二）實(shí)務(wù)審判問(wèn)題 實(shí)務(wù)審判中，由于沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一個(gè)案件，不同的法院審理就有可能得出不同的判決結(jié)果。造成這種狀況的主要原因，仍然是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清造成的。下面主要針對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的一些觀點(diǎn)談?wù)勛约旱目捶ā?、在實(shí)際審判中，有這樣一種觀點(diǎn)：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房預(yù)售合同的某些條款，并且交付了定金，外觀上完全符合商品房預(yù)售合同的特征，因此，也應(yīng)將其視為是商品房預(yù)售合同。筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)太過(guò)片面。由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容一般也包括當(dāng)事

43、人的基本情況、房屋的基本情況、價(jià)款計(jì)算、簽署正式合同的時(shí)限規(guī)定等，這在外觀上與商品房預(yù)售合同非常相似。在實(shí)際審判中遇到這種情況時(shí)，有的法院便以商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容及簽訂行為符合商品房銷售的行為為由，將商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議界定為商品房預(yù)售合同，從而將商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的糾紛按照審理商品房預(yù)售合同糾紛來(lái)進(jìn)行處理。筆者認(rèn)為這種做法顯然是不妥的，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是簽訂商品房買賣或預(yù)售合同的預(yù)約，是對(duì)將來(lái)要簽訂商品房買賣或預(yù)售合同的簡(jiǎn)單約定，其必然會(huì)預(yù)約商品房買賣合同的部分內(nèi)容作為將來(lái)訂立商品房買賣合同的條件，但是約定的內(nèi)容并不完整，有的雖有約定但還不明確，不能成為商品房預(yù)售或買賣合同。根據(jù)解釋第五條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)協(xié)

44、議只有具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議才能被認(rèn)定為商品房買賣合同?！币簿褪钦f(shuō)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議只有具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且收受的為購(gòu)房款時(shí)才被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，兩者缺一不可。因此，簡(jiǎn)單地認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房預(yù)售合同的某些條款，并且交付了定金，其就是商品房預(yù)售合同，這種觀點(diǎn)太過(guò)片面了。另外，我們?cè)诖诉€要注意定金與購(gòu)房款的區(qū)別。在實(shí)際審判中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合解釋第五條的規(guī)定進(jìn)行解決。2、在現(xiàn)實(shí)生活中，作為預(yù)售方的房地產(chǎn)企業(yè)在取得銷售資格之前，為了融資而與預(yù)購(gòu)方以簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交納定金的形式進(jìn)行交易。簽合同時(shí)，預(yù)售方在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確寫(xiě)明還未取得商品房預(yù)售許可證，同時(shí)規(guī)定在一定期限內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證之后再與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房買賣或預(yù)售合同。但到期后預(yù)售方還未取得商品房預(yù)售許可證，所以導(dǎo)致商品房買賣或預(yù)售合同無(wú)法簽訂。這種情況下，預(yù)購(gòu)方便根據(jù)合同的約定要求預(yù)售方雙倍返還定金，而此時(shí)預(yù)售方卻以其未取得商品房預(yù)售許可證為由辯解說(shuō)所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，只能返還定金。遇到此類案件，法院的判決并不一致：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)商品房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)定，預(yù)售方不具備商品房