南通中南世紀(jì)城-中央商務(wù)區(qū)百貨商店業(yè)態(tài)市場(chǎng)簡(jiǎn)析(共5).doc

1、南通中南世紀(jì)城中央商務(wù)區(qū)百貨商店業(yè)態(tài)市場(chǎng)簡(jiǎn)析聯(lián)系單位：中南控股集團(tuán)有限公司投資發(fā)展部聯(lián)系電話：86-513-82738088圖文傳真：86-513-82738612電子郵件： 通信地址：江蘇省海門(mén)市常樂(lè)鎮(zhèn)中南大廈郵政編碼：226124南通市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況南通位于江蘇省中部，長(zhǎng)江入海口北岸，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個(gè)副中心城市，轄4市2縣3區(qū)，面積8,001平方公里；截至2004年，南通市共有人口773萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口85萬(wàn)人。近年來(lái)，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是2002年以后，南通GDP年增長(zhǎng)率均超過(guò)了10%，2004年突破15%；南通在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受

2、上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無(wú)錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心。蘇通長(zhǎng)江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，促使南通充分發(fā)揮其投資成本低，基礎(chǔ)建設(shè)好、勞動(dòng)力素質(zhì)高等綜合優(yōu)勢(shì)，將有助于南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動(dòng)臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度，蘇通大橋的建成將促進(jìn)蘇南產(chǎn)業(yè)向蘇北的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)上海都市圈對(duì)蘇中、蘇北的輻射作用，從而鞏固南通在上海都市圈副中心城市地位。本項(xiàng)目周邊關(guān)鍵要素示意圖南通市商業(yè)格局“2+4”商業(yè)格局基本形成

3、，即2個(gè)商業(yè)中心（南大街、桃塢路），4個(gè)商業(yè)街區(qū)（外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路）。居民消費(fèi)需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2004年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額384.25億元，比2003年增長(zhǎng)16.0%。南大街作為南通商業(yè)核心，集百貨、餐飲及休閑娛樂(lè)于一體，總商業(yè)規(guī)模在30萬(wàn)平方米左右；桃塢路作為商貿(mào)及休閑娛樂(lè)的特色街區(qū)，主要項(xiàng)目有桃塢路服飾城、金碧輝煌等；外環(huán)北路與鐘秀路主要以家居裝飾、建材、輕紡等工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場(chǎng)為特色；工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸（越江路）以汽車展銷及汽配為主要特色；青年路主要為餐飲及休閑娛樂(lè)消費(fèi)所在地。南通市商業(yè)格局南通市百貨商店市場(chǎng)情況百貨商場(chǎng)主要集中在南大街，且大多處于轉(zhuǎn)型期。截至2

4、005年10月，南通市區(qū)百貨商場(chǎng)約10家左右，總規(guī)模在25萬(wàn)平方米左右。各百貨商場(chǎng)經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營(yíng)策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨轉(zhuǎn)變，但受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場(chǎng)發(fā)展空間相當(dāng)有限。百貨商店地址開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（M2）投資者備注文峰大世界南大街3-21號(hào)1996年1日64,000文峰集團(tuán)文峰集團(tuán)2004年零售總額10億元金鷹國(guó)際購(gòu)物中心南大街2000年10,000南京金鷹國(guó)際集團(tuán)金鷹國(guó)際2004年實(shí)現(xiàn)銷售金額4億元百貨大樓南大街1997年底32,000百貨大樓股份有限公司百貨大樓傳統(tǒng)名牌中央商廈南大街1999年9日25,000文峰集團(tuán)南通中南世紀(jì)城中央商務(wù)區(qū)辦公樓

5、項(xiàng)目本項(xiàng)目的位置和四周狀況四周道路：工農(nóng)南路（城市主干道）、崇川路、園林路、桃園路；住區(qū)環(huán)境：周邊3公里范圍內(nèi)，現(xiàn)有人口13萬(wàn)，在建中高檔樓盤(pán)共24個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)二年內(nèi)總居住人口可達(dá)30萬(wàn)；交通配套：1公里內(nèi)，有3個(gè)公交站點(diǎn)，12條線路均在本區(qū)域四至道路通過(guò)；行政文化：1.5公里內(nèi)，市體展中心、南通大學(xué)中心校區(qū)、圖書(shū)信息中心、青少年活動(dòng)中心、中國(guó)聯(lián)通、南通圖書(shū)館等等；教育設(shè)施：2公里內(nèi)，南通大學(xué)中心校區(qū)、工商行政學(xué)院、南通技校學(xué)院、南通航運(yùn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、市南郊中學(xué)、五山小學(xué)等。CBD中關(guān)于百貨、網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位和技術(shù)指標(biāo)，請(qǐng)見(jiàn)下表地塊編號(hào)用地性質(zhì)總建筑面積M2其中用于商業(yè)面積M2容

6、積率百貨預(yù)售單價(jià)預(yù)計(jì)租金（元/平米天）A-01商業(yè)、辦公71,0008,0003.0.49000元（底層）底層商鋪11.4，頂層2.3A-02酒店式公寓、商辦69,6004,0002.8332400元5-10A-03酒店式公寓、商辦174,80010,0003.0632400元5-10B-01商業(yè)、會(huì)議中心62,0008,0005.7932400元5-10B-02商業(yè)、辦公69,00010,0003.7532400元5-10B-03商業(yè)、辦公61,20010,0003.1932400元5-10D-02商辦、住宅66,6004,0003.6232400元5-10D-03商辦、住宅73,2504,0003.8132400元5-10D-04商辦65,00016,0003.5632400元5-10合計(jì)896,75074,000CBD各地塊位置示意圖合作方式：債權(quán)性融資：以固定利率為主