南通中南世紀城-中央商務區(qū)百貨商店業(yè)態(tài)市場簡析(共5).doc

1、南通中南世紀城中央商務區(qū)百貨商店業(yè)態(tài)市場簡析聯(lián)系單位：中南控股集團有限公司投資發(fā)展部聯(lián)系電話：86-513-82738088圖文傳真：86-513-82738612電子郵件： 通信地址：江蘇省海門市常樂鎮(zhèn)中南大廈郵政編碼：226124南通市社會與經(jīng)濟發(fā)展情況南通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑叮诘乩砦恢蒙?，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄4市2縣3區(qū)，面積8,001平方公里；截至2004年，南通市共有人口773萬人，其中南通市區(qū)人口85萬人。近年來，南通經(jīng)濟高速發(fā)展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2004年突破15%；南通在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受

2、上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎工業(yè)和先進制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。蘇通長江公路大橋建成以后，將使南通進入上海一小時經(jīng)濟圈，促使南通充分發(fā)揮其投資成本低，基礎建設好、勞動力素質高等綜合優(yōu)勢，將有助于南通產(chǎn)業(yè)結構重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動臨港經(jīng)濟發(fā)展。從區(qū)域經(jīng)濟角度，蘇通大橋的建成將促進蘇南產(chǎn)業(yè)向蘇北的轉移，增強上海都市圈對蘇中、蘇北的輻射作用，從而鞏固南通在上海都市圈副中心城市地位。本項目周邊關鍵要素示意圖南通市商業(yè)格局“2+4”商業(yè)格局基本形成

3、，即2個商業(yè)中心（南大街、桃塢路），4個商業(yè)街區(qū)（外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路）。居民消費需求也明顯轉旺，2004年全市社會消費品零售總額384.25億元，比2003年增長16.0%。南大街作為南通商業(yè)核心，集百貨、餐飲及休閑娛樂于一體，總商業(yè)規(guī)模在30萬平方米左右；桃塢路作為商貿(mào)及休閑娛樂的特色街區(qū)，主要項目有桃塢路服飾城、金碧輝煌等；外環(huán)北路與鐘秀路主要以家居裝飾、建材、輕紡等工業(yè)消費品專業(yè)市場為特色；工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸（越江路）以汽車展銷及汽配為主要特色；青年路主要為餐飲及休閑娛樂消費所在地。南通市商業(yè)格局南通市百貨商店市場情況百貨商場主要集中在南大街，且大多處于轉型期。截至2

4、005年10月，南通市區(qū)百貨商場約10家左右，總規(guī)模在25萬平方米左右。各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨轉變，但受自身物質條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相當有限。百貨商店地址開業(yè)時間建筑面積（M2）投資者備注文峰大世界南大街3-21號1996年1日64,000文峰集團文峰集團2004年零售總額10億元金鷹國際購物中心南大街2000年10,000南京金鷹國際集團金鷹國際2004年實現(xiàn)銷售金額4億元百貨大樓南大街1997年底32,000百貨大樓股份有限公司百貨大樓傳統(tǒng)名牌中央商廈南大街1999年9日25,000文峰集團南通中南世紀城中央商務區(qū)辦公樓

5、項目本項目的位置和四周狀況四周道路：工農(nóng)南路（城市主干道）、崇川路、園林路、桃園路；住區(qū)環(huán)境：周邊3公里范圍內(nèi)，現(xiàn)有人口13萬，在建中高檔樓盤共24個，預計未來二年內(nèi)總居住人口可達30萬；交通配套：1公里內(nèi)，有3個公交站點，12條線路均在本區(qū)域四至道路通過；行政文化：1.5公里內(nèi)，市體展中心、南通大學中心校區(qū)、圖書信息中心、青少年活動中心、中國聯(lián)通、南通圖書館等等；教育設施：2公里內(nèi)，南通大學中心校區(qū)、工商行政學院、南通技校學院、南通航運職業(yè)技術學院、外國語學院、市南郊中學、五山小學等。CBD中關于百貨、網(wǎng)點商業(yè)項目的定位和技術指標，請見下表地塊編號用地性質總建筑面積M2其中用于商業(yè)面積M2容

6、積率百貨預售單價預計租金（元/平米天）A-01商業(yè)、辦公71,0008,0003.0.49000元（底層）底層商鋪11.4，頂層2.3A-02酒店式公寓、商辦69,6004,0002.8332400元5-10A-03酒店式公寓、商辦174,80010,0003.0632400元5-10B-01商業(yè)、會議中心62,0008,0005.7932400元5-10B-02商業(yè)、辦公69,00010,0003.7532400元5-10B-03商業(yè)、辦公61,20010,0003.1932400元5-10D-02商辦、住宅66,6004,0003.6232400元5-10D-03商辦、住宅73,2504,0003.8132400元5-10D-04商辦65,00016,0003.5632400元5-10合計896,75074,000CBD各地塊位置示意圖合作方式：債權性融資：以固定利率為主