第9章投資性房地產(chǎn)(公允)_

1、 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)的核算對于投資性房地產(chǎn)核算有兩種方法：對于投資性房地產(chǎn)核算有兩種方法：l A A 成本模式計量成本模式計量l B B 公允價值模式計量公允價值模式計量對于投資性房地產(chǎn)核算有兩種方法：對于投資性房地產(chǎn)核算有兩種方法：l A A 成本模式計量成本模式計量l B B 公允價值計量公允價值計量l一、公允價值模式計量的核算一、公允價值模式計量的核算l1.采用公允價值模式的前提條件采用公允價值模式的前提條件l 只有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公只有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可采用。允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可采用。l 一旦選擇采用不能

2、改變一旦選擇采用不能改變l l2. “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” 成本公允價值變動（一）外購的投資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn)l【例如】乙公司【例如】乙公司2013年年3月月27日購買一幢日購買一幢商務(wù)辦公樓，擬用于招租，買價商務(wù)辦公樓，擬用于招租，買價5000萬元，萬元，假定相關(guān)稅費假定相關(guān)稅費200萬元，銀行存款支付。萬元，銀行存款支付。l借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本（買價（買價+費用）費用）貸：銀行存款貸：銀行存款 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（同成本法）同成本法）1.1.達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出。發(fā)生的必要支出

3、。2.2.建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。 l【例】【例】20122012年年1 1月，順達(dá)公司從其他單位購月，順達(dá)公司從其他單位購入一塊土地使用權(quán)，并在這塊土地上建造入一塊土地使用權(quán)，并在這塊土地上建造三棟廠房。三棟廠房。20122012年年8 8月順達(dá)公司預(yù)計廠房即月順達(dá)公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。合將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。合同規(guī)定，該廠房完工時開始出租。同規(guī)定，該廠房完工時開始

4、出租。20122012年年9 9月月1010日，三棟廠房同時完工。該土地使用日，三棟廠房同時完工。該土地使用權(quán)的成本為權(quán)的成本為600600萬元，三棟廠房的造價均為萬元，三棟廠房的造價均為10001000萬元，能單獨計算。萬元，能單獨計算。l買土地時：買土地時： l出租廠房完工時：出租廠房完工時：l自用廠房完工時：自用廠房完工時：l（三）（三） 報表日賬務(wù)調(diào)整報表日賬務(wù)調(diào)整l房地產(chǎn)房地產(chǎn)公允公允價值價值-房地產(chǎn)房地產(chǎn)賬面價值賬面價值l借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動公允價值變動l 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益l（相反分錄）（相反分錄）l注意：注意：該核算方法期末不提折

5、舊該核算方法期末不提折舊l【例】戊公司【例】戊公司20122012年年7 7月月1 1日購進(jìn)一棟樓房日購進(jìn)一棟樓房公允價值公允價值30003000萬元用于出租，于萬元用于出租，于20122012年年1010月月1 1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為2 2年，年租金為年，年租金為120120萬元，租金于每年年末結(jié)萬元，租金于每年年末結(jié)清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體系，該房產(chǎn)系，該房產(chǎn)20122012年末的公允價值為年末的公允價值為32003200萬萬元，元，20132013年末的公允價值為年末的公允價值為31203120萬

6、元。萬元。l 該投資性房地產(chǎn)的入賬成本該投資性房地產(chǎn)的入賬成本3000（萬元）；（萬元）；取得該樓房時：取得該樓房時：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本3000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款30002006年末取得租金時：年末取得租金時：借：銀行存款借：銀行存款30（120/123）貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入302006年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3200萬元時，此時的賬面價萬元時，此時的賬面價值為值為3000萬元，由此造成的增值萬元，由此造成的增值200萬元應(yīng)作為當(dāng)年的公允價值變動萬元應(yīng)作為當(dāng)年的公允價值變動收益，具體處理如下：收益，具體處理如下：借：投資性房地產(chǎn)借

7、：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動200貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益2002007年末取得租金時：年末取得租金時：借：銀行存款借：銀行存款120貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入1202007年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3120萬元時，此時的賬面價萬元時，此時的賬面價值為值為3200萬元，由此造成的貶值萬元，由此造成的貶值80萬元應(yīng)作為當(dāng)年的公允價值變動萬元應(yīng)作為當(dāng)年的公允價值變動損失，具體處理如下：損失，具體處理如下：借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益80貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動80（四）公允價計量的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

8、（四）公允價計量的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量1. 1. 期末不提折舊，但要進(jìn)行賬面調(diào)整期末不提折舊，但要進(jìn)行賬面調(diào)整l 借？：投資性房地產(chǎn)借？：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動公允價值變動l 貸？：公允價值變動損益貸？：公允價值變動損益l 2.2.取得的租金收入取得的租金收入 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入l【例題】甲企業(yè)為【例題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2012年年8月，甲與乙簽訂租賃協(xié)議，將甲公月，甲與乙簽訂租賃協(xié)議，將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為的同時開始租賃給乙公司

9、使用，租賃期為10年。當(dāng)年年。當(dāng)年10月月1日，該寫字樓開發(fā)完成并日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為開始起租，寫字樓的造價為1 000萬元。萬元。2012年年12月月31日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為ll 200萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。(開發(fā)成本而不是在建工程）開發(fā)成本而不是在建工程）l （1）208年年10月月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租并出租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)一成本一成本10 000 000貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本l0 000 000（2）208年年12月月31日，按照公允價

10、值為基日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益值之間的差額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動2 000 000貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益2 000 000（五）費用化后續(xù)支出（五）費用化后續(xù)支出l日常維修日常維修：（所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移）（所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移）l借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本l 貸：銀行存款貸：銀行存款（六）資本化后續(xù)支出（六）資本化后續(xù)支出l 改建擴(kuò)建投資性房地產(chǎn)改建擴(kuò)建投資性房地產(chǎn)l 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本-在建（倒擠）在建（倒擠）l 貸：

11、投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本l 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-公允價價值變動公允價價值變動l發(fā)生費用：發(fā)生費用：l借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本-在建在建l 貸：銀行存款貸：銀行存款l完工：完工：l借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本l貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)-成本成本-在建在建（七）（七） 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換l l自用自用 出租（增值）出租（增值）均按轉(zhuǎn)換日的均按轉(zhuǎn)換日的“公允價公允價”l1.出租轉(zhuǎn)自用l【例】甲公司將其出租的一棟寫字樓收回自用，當(dāng)日該寫字樓公允價5000萬元，賬面成本4500萬，公允價值變動借方400萬元。l借：固定資產(chǎn)-5000

12、萬l 貸：投資性房地產(chǎn)成本4500萬l 投資性房地產(chǎn)公允價值變動400萬l 公允價值變動損益（倒擠）100萬l【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的一棟寫字樓收回待售，當(dāng)日該寫字樓公允價5000萬元，賬面成本4500萬，公允價值變動借方400萬元。l借：開發(fā)產(chǎn)品-5000萬l 貸：投資性房地產(chǎn)成本4500萬l 投資性房地產(chǎn)公允價值變動400萬l 公允價值變動損益（倒擠）100萬l2.自用轉(zhuǎn)出租l差額若為借方：公允價值變動損益l差額若為貸方：資本公積（處置時轉(zhuǎn)為：其他業(yè)務(wù)收入）l【例】甲公司將其自用的一棟寫字樓轉(zhuǎn)為出租，原值4500萬，已提折舊2000萬元。轉(zhuǎn)換日公允價3000萬元。l借：投資性房地產(chǎn)

13、成本3000l 累計折舊-2000l 貸：固定資產(chǎn)4500l 貸：資本公積500l【例】甲公司將其自用的一棟寫字樓轉(zhuǎn)為出租，原值4500萬，已提折舊2000萬元。轉(zhuǎn)換日公允價1000萬元。l借：投資性房地產(chǎn)成本1000l 累計折舊-2000l 貸：固定資產(chǎn)4500l 借？【例】2012年3月10日甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將其寫字樓出租，當(dāng)日該寫字樓公允價5800萬元，賬面5500萬； 2012年12月31日公允價5900萬。l2012年3月10l2012年12月31l借：投資性房地產(chǎn)成本5800l 貸：開發(fā)產(chǎn)品-5500l 資本公積l人的自信來自哪里？來自三個方面人的自信來自哪里？來自三個方面 : :

14、l 一是知識，二是才能，三是勇氣。一是知識，二是才能，三是勇氣。 （八）投資性房地產(chǎn)處置（八）投資性房地產(chǎn)處置1.1.按實際收到的款項按實際收到的款項 借：銀行存款借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入2.2.按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本公允價值變動公允價值變動3.3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益4

15、.4.借：資本公積借：資本公積（注意出現(xiàn)資本公積的時點）（注意出現(xiàn)資本公積的時點） 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入l【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓出【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為售給乙公司，合同價款為15 00015 000萬元，乙萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為字樓的成本為1200012000萬元，公允價值變動為萬元，公允價值變動為借方余額借方余額10001000萬元。假定不考慮營業(yè)稅等萬元。假定不考慮營業(yè)稅等稅費。稅費。l （1 1）收取處置收入）收取處置收入借：銀行存款借：銀行存款1500000

16、00150000000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入150000000 150000000 （2 2）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 130000000 130000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）120000000120000000寫字樓（公允價值變動）寫字樓（公允價值變動）1000000010000000（3 3）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益1000000010000000貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本10000000 10000000 【例】2

17、013.1.1甲公司將其自用的一棟寫字樓轉(zhuǎn)為出租，原值4500萬，已提折舊2000萬元。轉(zhuǎn)換日公允價3000萬元。l2013.6.30該寫字樓公允價4000萬元。l2013.7.1出售，售價5000萬元存入銀行。第四節(jié)第四節(jié) 計量模式的變更計量模式的變更l一、投資性房地產(chǎn)核算方法l 成本法計量 l 公允價值模式計量二、特殊規(guī)定 一旦采用公允價值模式計量，不得轉(zhuǎn)為成本計量模式。三、成本模式轉(zhuǎn)公允價模式的條件三、成本模式轉(zhuǎn)公允價模式的條件 1. 1. 房地產(chǎn)市場比較成熟，能提供公允價，滿房地產(chǎn)市場比較成熟，能提供公允價，滿足公允價模式計量。足公允價模式計量。（隨時可取的房地產(chǎn)的公允價）（隨時可取的

18、房地產(chǎn)的公允價）2.2.屬于會計政策變更屬于會計政策變更3.3.調(diào)整調(diào)整“期初留存收益期初留存收益”【例】甲有一寫字樓對外出租，該寫字樓原值1200萬，折舊120萬元，采用成本模式核算。2013.9.16日改為公允價值模式核算，當(dāng)日改寫字樓公允價1250萬元。甲企業(yè)25%的所得稅率，10%提取盈余公積l 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本 12501250萬元萬元l 借：投資性房地產(chǎn)累計折舊借：投資性房地產(chǎn)累計折舊 120120萬萬l 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 12001200萬萬l 貸：利潤分配貸：利潤分配-未分配利潤未分配利潤 170170萬元萬元l借：利潤分配利潤分配-未分配利潤未分配利潤l 貸：應(yīng)繳稅費貸：應(yīng)繳稅費企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅l