房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)大全最新政策知識(shí)

1、WORD格式一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)1、房地產(chǎn)： 指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：a 、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；b 、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；c 、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；d 、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。5、房屋分類：a 、功能用途： 居住用房 （小區(qū)、 高品住宅） 、工業(yè)用房 （廠房、 倉庫）、商業(yè)用房 面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫字樓）、行政用房

2、（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；b 、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；c 、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。7、土地分類：a 、開發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c 、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、 交通用地、綠化用地、特殊用地等；8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：a 、土地開發(fā)；b 、房屋建設(shè)、維修、管理；c 、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；e 、房地產(chǎn)抵押貸款；f 、房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、；9、土地使用權(quán)： 就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利 （指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、 利用和收益的權(quán)利） 。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式：劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程；出讓： 從國家有償取得使用權(quán)， 方式：協(xié)議（如 200-250 萬 / 畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)， 根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：a 、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地

4、市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；b 、二級(jí)市場(chǎng)： 開發(fā)商獲得土地后， 投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；c 、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)稱謂土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、 增量商品土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市市場(chǎng)房市場(chǎng)、住房一級(jí)市場(chǎng)等場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等市場(chǎng)政府、開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主主體（投資者）存量商品房、已售舊公房、私市場(chǎng)國有土地使用權(quán)增量商品房房客體交易拍賣、招標(biāo)、出售、出租等買賣、租賃、交換等方式協(xié)議11、土地使用權(quán)出讓：指國

5、家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和 城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地 使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使 用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀 行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取 收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；13、土地使用年限：指國家將土地

6、使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使 用的年限。1 ）土地使用權(quán)出讓年限：a、居住用地 70 年；b 、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用50地年；2專業(yè)資料整理WORD格式c 、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行； 2）土地使用年限到期后如何處理：a、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房，項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容， 只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS： a 、 b 條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則 無條件收回；14、商品房：開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)

7、后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng) 上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資 產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。15、商品房的預(yù)售制度：五證二書五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證二書： 質(zhì)量保證書、 使用說明書、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律 文件和保證文件。16、爛尾樓： 指未能完成施工中途停建的樓盤。 造成樓盤爛尾的 原因主要有資金不足、 設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)

8、等。17、樓花： 指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工 的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。18、炒樓花： 買賣尚未建筑好的房屋。（關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策 個(gè)人將購買不足 2 年的住房對(duì)外 銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅5.6%；個(gè)人將購買 2 年以上（含 2 年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅）19、期房： 指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。 （價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊 全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20、現(xiàn)房： 指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收， 并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品 房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大）21、經(jīng)濟(jì)

9、適用房： 指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房 （帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品 住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過 排號(hào)購買。長(zhǎng)沙房口， 25 歲以上， 65 以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買， 65 以外 以商品房?jī)r(jià)購買， 5年后才能轉(zhuǎn)賣）。22、二手房： 辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、 安置房等福利房。專業(yè)資料整理WORD格式23、誠意金： 指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲 得開發(fā)商的折扣承諾）。24、定金： 指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 （能擔(dān)保債權(quán)人的作

10、用）不能返還。25、訂金： 不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。26、玄關(guān)： 登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。27、公寓： 指 2 層以上，供多戶人家居住的建筑。28、純辦公樓： 專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。29、綜合樓： 居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。30、商住住宅： SOHO，居家，辦公于一體。31、別墅： 指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOU（SE聯(lián)體別墅、單排別墅）。32、SHOPPINGMAL：L 一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源 于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。33、物業(yè)管理： 指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用

11、人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管 理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。34、物業(yè)管理內(nèi)容： 對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、 維 修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、 安全保衛(wèi)、 公共綠化、 公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理； 向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。 物業(yè)管 理屬社區(qū)管理范疇。35、業(yè)主大會(huì)： 指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的， 對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán) 的組織形式。36、業(yè)主代表大會(huì)： 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會(huì)： 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成， 代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組 織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次

12、性付款： 指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下， 將全部買房 款一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款： 購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房 款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。40、銀行按揭： 指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)， 向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定， 按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息， 并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保 （一般的購房合同和 產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。9專業(yè)資料整理41、公積金： “全稱住房公積金”，

13、指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集 體企業(yè)、 外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存 的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工 資的 5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是 由職工所在單位繳存；42、個(gè)人住房公積金貸款： 指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自 住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸 款。43、契稅： 指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受 人征收的一次性稅收（普

14、通住宅：2%、非普通住宅： 4%）。44、公共維修基金： 指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅： 2%；電梯房、門面： 3%）。45、生地： 指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。46、起價(jià)： 即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不 好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十幾百元）。47、基價(jià)： 即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。 是針對(duì)房地產(chǎn)定 價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）。48、均價(jià)： 即物業(yè)的平均銷售價(jià)格， 將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位 建筑面積的和數(shù)，即可得出每平

15、方米的均價(jià)）。49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測(cè)定的價(jià)格。包括： A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； B 、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C 、建安工程費(fèi)； D、住宅 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； E 、管理費(fèi)； F 、貸款利息； G、稅金；二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)：1、三通一平： 是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。2、七通一平： 給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平整?、占地面積： 紅線范圍內(nèi)的面積。4、建筑面積： 指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、 地下室、室外樓梯等。5、銷售面積： 指商品房按套出售，其銷售面積為購房

16、者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯?積的共有建筑面積之和。6、使用面積： 指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一 般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。WORD格式7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)： 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積， 由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、 電梯機(jī)房、 水箱間等；二） 套單元與公用 建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑

17、面積 / 套內(nèi)建筑面積之和。8、實(shí)用面積： 建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。9、計(jì)租面積： 住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。10、套內(nèi)建筑面積： 指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 / 標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、容積率： 總建筑面積 / 總用地面積（多層容積率大致為3，高層為 5 ，超高層為7，別墅為 0.3-0.45 左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）12、建筑密度： 基底面積之和 / 總占地面積 *100%13、綠化率： 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)

18、用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積 / 占地面積 *100%14、綠地率： 所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于 25% （不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率15、得房率： 套內(nèi)建筑面積 / 套建筑面積（銷售面積）之比 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建 筑面積套建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)16、開間： 住宅房子的橫向?qū)挾取６取?7、層高： 指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18、凈高： 指層高

19、減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。19、綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于 2平方米的土地。20、躍層式商品房： 上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21、復(fù)式樓： 樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22、錯(cuò)層： 房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。23、磚混結(jié)構(gòu)： 由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)）。24、框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱， 墻面可以自由打通。 其次還有： 磚木結(jié)構(gòu)、 鋼筋混凝土、 框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、 鋼體結(jié)構(gòu)等。專業(yè)資料整理25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維

20、持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80 年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)： 30-50 年 其他：15 年以下26、土地計(jì)量單位：22平方公里=100 萬平方米1 公頃 =1 萬平方米1 ( km）（ hm ）1 公頃 =15畝1畝 =667 平方米27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1-3層多層住宅為：4-6 層中高層住宅： 7-9 層高層住宅為：10-30 層 超高層住宅為： 40 層以上 三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)：1、房地產(chǎn)開發(fā)： 在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。 它包括從定點(diǎn)選址

21、到交付使用的全過程， 由征地與拆遷安置、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 供水、 排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。2、土地開發(fā) ：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開發(fā)： 由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力 網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。4、房地產(chǎn)二次開發(fā)： 指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租， 由買地者去建造房屋。5、房地產(chǎn)一次開發(fā)： 一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。6、能源系統(tǒng)： 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。7、給水、排水系統(tǒng)： 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上

22、下水道），排水 管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。8、土地國家所有權(quán)： 指作為土地所有者的國家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。9、土地集體所有權(quán)： 指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享 有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。10、房屋的所有權(quán)： 對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。11、土地所有權(quán)： 指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對(duì)土 地支配的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。 四、其它內(nèi)容須知：1、辦理銀

23、行按揭合同需出示：WORD格式1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3 份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；2）首期購房款（不低于 30%，二次購房者首付不低于40%）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；3）購房者或配偶單位的工資收入證明；4）與開發(fā)商簽訂的購房合同；5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3 個(gè)月的按揭款；6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；7）委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；8）住房抵押承諾書；9）貸款申請(qǐng)書。2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10 年 0.5 、 11-20 年 0.45 貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；2）抵押費(fèi)，貸款額 3（交房地產(chǎn)局）；3）律師見證費(fèi)，貸款額1.8 （交律師事務(wù)

24、所）；4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20 元（交房地產(chǎn)局）；5）印花稅，每份合同10 元（交房地產(chǎn)局）；6）按揭資料費(fèi)，每份合同40 元（交銀行）；3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房；2）職工離、退休時(shí)；3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；5）償還購房貸款本息的；6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：1）貸款額不能超過 25 萬元的最高上限；2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5 倍；3）貸款額不能超出總房款的70%；5、預(yù)售房

25、的條件：1）土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）；4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；5）竣工驗(yàn)收前；五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營(yíng)銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí)）：1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。態(tài)度 - 行動(dòng)目標(biāo)2、有正確的價(jià)值觀： 價(jià)值觀 - 信念 - 期望 -3、行動(dòng)過程： 執(zhí)行 - 核心價(jià)值 -中程目標(biāo) -短期目標(biāo) - 每日工作計(jì)劃11專業(yè)資料整理4、忌語： 大概不能肯定的語言五聲四語：迎客聲稱呼聲致

26、謝聲 -送客聲反對(duì)四語：蔑視語煩躁聲否定語 -斗氣語5、建筑面積必須高于2.2 米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；6、朝向： 一般以客廳陽臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。7、商圈： 稱之購買圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。20%；分為：核心商圈： 以大型商場(chǎng)為中心， 人口占 60-80% ，價(jià)格高； 次級(jí)商圈： 擁有客戶占8、邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。商業(yè)飽和度： 是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。IRS ：商業(yè)飽和度C ：主要客戶指數(shù)RE：每一個(gè)顧客平均購買量

27、RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積IRS=（ C*RE） /RF9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：1）價(jià)格組成 = 土地成本價(jià)格國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)+建安成本 + 利潤(rùn)+ 管理費(fèi)用政策、法律法規(guī)）；2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、 升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷售技巧、自 然環(huán)境不可復(fù)制；3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；4）多層： 7 層以下，金三銀四銅五六；高層： 7 層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀 越好；5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)

28、、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、 人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià) 格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。10、遞名片技巧：1）當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印象深，認(rèn)知度；2）當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解；2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；12、市場(chǎng)調(diào)查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現(xiàn)狀：1）了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤；2）了解消費(fèi)需求；3）了解消費(fèi)行情；4）為策劃、銷售提

29、供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電 梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c）價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）； 具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧?、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市 場(chǎng)客戶訪談；具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn) 具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、 長(zhǎng)途車）13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷： 南向房間特征 （通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、 日照時(shí)間長(zhǎng)、 不易發(fā)霉、 冬暖夏涼） 風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰： 山之南、水之北；陽： 山之北、 水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）14、建筑顏色：紅色 - 象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。16、使用率 = 實(shí)用面積 / 建筑面積 小高層的使用率小于多層： 60-70% 高層的使用率小于小高層：80%以上寫字樓的使用率小于高層： 50-60%WORD格式17、產(chǎn)權(quán)證： 土地使用證、 房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的， 福利房是有產(chǎn)權(quán)證， 可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常