房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告寫作格式

1、WOED格式第一部分項目總論1. 項目概況1.1項目名稱1.2項目建設單位1.3項目位置（四周范圍）1.4項目周邊目前現(xiàn)狀1.5項目性質(zhì)及主要特點1.6項目地塊面積及邊界長1.7研究工作依據(jù)1.8研究工作概況2. 可行性研究結(jié)論2.1市場分析預測2.2項目地塊分析2.3項目規(guī)劃方案2.4項目工程進度2.5投資估算及資金籌措2.6項目財務與經(jīng)濟評價2.7項目綜合評價結(jié)論3. 主要技術經(jīng)濟指標表4. 項目存在問題與建議第二部分項目背景1. 項目提出背景1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況專業(yè)資料整理WOED格式5. 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境6. 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由1.9項目發(fā)展概況2.8已進行的調(diào)

2、查研究項目及成果2.9項目地塊初勘及初測工作情況2.10項目建議書編制、提出及審批過程1.10項目投資的必要性第三部分市場研究2. 市場供給1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構情況調(diào)查1.3所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構情況調(diào)查1.4其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究3. 市場需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查4. 市場價格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查5. 市場預測4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預測7. 市場推銷1.11推銷方式及措施1.12產(chǎn)品推銷費用預測

3、第四部分項目研究2.11 地塊特征分析6. 項目區(qū)位分析7. 項目交通分析8. 項目人流分析9. 項目周邊規(guī)劃2.12 項目 SWOT分析1.5項目優(yōu)勢分析1.6項目劣勢分析1.7項目機會分析1.8項目威脅分析2.13 項目定位方案2.4項目產(chǎn)品方案2.5主要功能建筑規(guī)模2.6主要技術經(jīng)濟指標第五部分投資估算房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內(nèi)容包括：3.3土地費用3.4前期工程費用專業(yè)資料整理WOED格式8. 建筑安裝工程費用9. 基礎設施建設費用10. 公共配套設施建設費用11.管理費用12.銷售費用13.財務費用14. 各種稅金支出15. 其他成本支出估算第六部分開發(fā)進度

4、第七部分資源供給1.13資金籌集與使用計劃1.14 建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式1.15 施工力量組織計劃1.16項目施工期間的動力、水電等供應1.17 項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應第八部分財務評價2.14獲利性評價10.成本利潤率11.銷售利潤率2.15 效率評價1.9經(jīng)營比率16.資金利用率1.18 信譽評價2.16 流動比率2.17 杠桿比率1.19 靜態(tài)獲利分析12. 投資收益率 (R)13. 投資回收期 (Pt)1.20動態(tài)獲利分析1.10 財務凈現(xiàn)值( FNPV)1.11 財務凈現(xiàn)值率 (FNPVR)第九部分風險評價2.7盈虧平衡分析2.8敏感性分析3.5變動

5、因素一3.6變動因素二第十部分綜合評價4.3經(jīng)濟評價(定性)4.4社會評價(定性)4.5環(huán)境評價4.6存在問題與建議4.7總體結(jié)論及建議專業(yè)資料整理WOED格式估算一土地費用1 土地使用權出讓金土地評估拍賣價格的30%或以上2 土地出讓契稅出讓金 3%二建安費用 810 元/M2-1260 元/M2 含建設及基本安裝三前期費用中高檔樓盤約 80 元/M2-100 元/M2 別墅約 180 元/M21 規(guī)劃設計費建安費 3%2 設計招投標管理費總投資 0.02%3 勘查費設計概算 0.5%4 設計監(jiān)理規(guī)劃設計費 2%5 施工監(jiān)理建安費 1.4%6 施工證費7 規(guī)劃證費建安費 0.6%四配套費用

6、190 元/M2-230 元 /M21 住宅配套費用用地紅線外2 大市政配套費含紅線外道路、上水、燃氣、電話等五其它費用1 管理費用（建安 +前期 +配套） 3%2 銷售推廣費用按銷售收入約 1.53%計3 不可預見費用（建安 +前期 + 配套） 3%或以上六營業(yè)稅費銷售收入 6.1%1 營業(yè)稅銷售收入 5%2 城市維護建設稅營業(yè)稅 7%3 教育附加稅營業(yè)稅 4%4 印花稅銷售收入 0.05%5 交易管理費銷售收入 0.5%杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15% 33%=4.95%七融資成本清單序號費用名稱取費標準1 土地使用權取得費附加17. 國土契稅土地評估價格 3%18. 城市配套費

7、凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎設施配套費。 1.3 拆遷管理費1.21 國土勘測費1.22 拆遷代辦費1.23現(xiàn)狀實測費2 前期工程費中高檔樓盤約 80 元 /M2-100 元 /M2 別墅約 180 元 /M22.18方案設計費多層 1.8 元/M2，高層 2.2 元 /M22.19 水文地質(zhì)勘察設計費多層 3.1 元/M2，高層 3.6 元/M22.20施工圖設計費多層 18-22 元/M2，高層 35元/M2，別墅 100 元/M22.21 施工圖圖審費多層 1.8 元 /M2，高層 2.2 元 /M22.22 基礎設施設計費14. 市政工程設計費多層 1.8 元 /M2，高層

8、2.5 元 /M215. 電信設計費 1 元 /M216. 有線電視寬帶設計費 0.4 元 /M217. 管煤/ 給水/給電工程設計費 3.4 元/M22.23施工用電供配電貼費 1.2-2.7 元 /M22.24 測繪定點費 +灰線驗費 0.85 元/M22.25曬圖費 0.5 元 /M22.26編標費及委托編制標底費用 3.2 元 /M22.27 工程招標管理費 0.42 元/M22.28環(huán)保費 /日照分析費 0.5 元/M22.29建筑地方高等教育費 12 元/M22.30人防費多層 15 元/M2（舊城 10 元/M2）19. 商品房測繪費 0.8 元/M2（住宅 ）1.2 元/M2（

9、商業(yè)用房）20. 白蟻防治費 1.6 元 /M221. 散裝水泥專項基金墻改 10 元/M23 建筑安裝工程費 810 元 /M2-1260 元 /M21.24建安成本多層 800 元/M2，高層 1250元/M21.25監(jiān)理工程招標費管理費多層 0.1 元 /M2，高層 0.14 元/M21.26土建工程監(jiān)理費多層 8.4 元/M2，高層 10 元/M21.27土建工程質(zhì)檢費多層 1.5 元 /M2，高層 2.1 元/M24 基礎設施建設費 190 元 /M2-230 元 /M22.31市政工程建設費多層 70元/M2，高層 100 元/M22.32市政工程質(zhì)檢費多層 1 元/M2，高層 1.5 元/M2 2.33小區(qū)供電工程費 22 元/M22.34小區(qū)