溫州市甌海區(qū)中心區(qū)南單元D-10項(xiàng)目

1、Chapter1Chapter2Chapter3 區(qū)域概況 地塊現(xiàn)狀分析 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié) 宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 宗地狀況 周邊環(huán)境 生活配套 地塊SWOT目目 錄錄 初步投資分析 周邊在售樓盤(pán) 未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格 產(chǎn)品初步定位 投資測(cè)算分析 投資結(jié)論地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)土地位置甌海區(qū)東至路、南至東二路、北至甌海大道用地面積8.224萬(wàn)建筑面積20.56萬(wàn)(地上）容積率2.5建筑密度35%綠地率30%建筑限高80米甌海大道宗地宗地前期準(zhǔn)備或進(jìn)展情況：土地出讓已報(bào)市政府審批，征地已完成，規(guī)劃條件書(shū)已出，市人民政府準(zhǔn)備委托溫州市國(guó)土儲(chǔ)備中心對(duì)地塊公開(kāi)出讓。地區(qū)公司預(yù)估土地總價(jià)為12億。Chapter 1

2、 區(qū)域概況 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié)區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)甌海區(qū)是溫州城市的副中心，是溫州新型城市化的主陣地和城市的重要門(mén)戶(hù)。甌海商務(wù)區(qū)位于新城的核心地塊，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分突出，在1000多畝土地上以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園形式集中了大量商務(wù)樓宇、酒店、文化娛樂(lè)等商務(wù)樓宇； 配套配套醫(yī)療、教育、配套服務(wù)等，整個(gè)區(qū)域交通非常便利，停車(chē)場(chǎng)全部建在地下，是一個(gè)宜居、宜創(chuàng)、休閑的產(chǎn)業(yè)區(qū)； 交通交通規(guī)劃輕軌1號(hào)線(xiàn)，地面公交系統(tǒng)較完善；板塊擁有多條主干道路，自駕出行較為便捷； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)溫州供可開(kāi)發(fā)的土地資源十分有限，每年推出的新房總量不多，二手房市場(chǎng)的交易變化狀況是溫州樓市的晴雨表，由于溫州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)特征，經(jīng)濟(jì)不景氣、

3、樓市調(diào)控和民間借貸危機(jī)等諸多因素綜合作用下，往往使得房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)。宗地空間結(jié)構(gòu)甌海新區(qū)總體結(jié)構(gòu)為：“一軸、二核、三區(qū)一軸、二核、三區(qū)”。一軸一軸甌海新城綜合發(fā)展軸：是聯(lián)系甌海行政中心和商貿(mào)中心的紐帶，是甌海新城核心組團(tuán)功能互動(dòng)的基礎(chǔ)，是跨越高速公路發(fā)展的跳板。二核二核站前商貿(mào)中心、甌海行政中心三區(qū)三區(qū)甌海新城核心片區(qū)(18平方公里)含行政中心、商貿(mào)中心、居住組團(tuán)等多個(gè)組團(tuán)甌海新城作為溫州新型城市化的主要陣地，是未來(lái)甌海區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。新城在空間上被鐵路、高速公路和甌海大道分成三大發(fā)展片區(qū)，在功能布局上以中心商務(wù)區(qū)、站前商業(yè)區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)園“三點(diǎn)一線(xiàn)”為城市發(fā)展主軸。宗地周邊現(xiàn)在紛

4、紛注入工程建設(shè)，周邊成熟建筑物還不多，待拆遷安置房較多。Chapter 2 地塊現(xiàn)狀分析 宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊環(huán)境 交通狀況 生活配套 地塊SWOT分析u 指標(biāo)解讀指標(biāo)解讀1.1. 地塊是占地地塊是占地8.2248.224萬(wàn)方，建筑面積約萬(wàn)方，建筑面積約20.5620.56萬(wàn)萬(wàn) 的住宅用地的住宅用地中等體量，產(chǎn)品上將有一定的可塑性。2.2. 項(xiàng)目容積率是項(xiàng)目容積率是2.52.5，限高，限高8080米米容積率較高，城市型高層建筑布局。D10地塊地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)土地位置甌海區(qū)東至路、南至東二路、北至甌海大道用地面積8.224萬(wàn)建筑面積20.56萬(wàn)(地上）容積率2.5建筑密度35%綠地率30%建筑限高

5、80米周邊景觀：周邊無(wú)優(yōu)美景觀，有兩條河流在宗地交匯，隨著目前整個(gè)板塊的建設(shè)發(fā)展，周邊市政建設(shè)，文化設(shè)施，樓盤(pán)注入，景觀環(huán)境也會(huì)隨著美化。污染狀況：甌海中心的新核心地段，加上市鎮(zhèn)建設(shè)的建立及政府的形象工程，加以治理，空氣環(huán)境相對(duì)清新，河道受到污染相對(duì)較小，河道兩旁將是重點(diǎn)保護(hù)。宗地板塊周邊：甌海中心區(qū)板塊被甌海大道分成南北兩塊，通往各個(gè)區(qū)域。東軒大街、金溫鐵高速、高翔路、甌海大道圍繞四周，私家車(chē)、公交車(chē)等四通八達(dá)。板塊內(nèi)界：形成東一路、區(qū)府路、東四、東三等街區(qū)式道路。地鐵1號(hào)線(xiàn)規(guī)劃中，公交7路、15路、83路、118路等，且地塊東北角為規(guī)劃的公交總站。距離甌海大道閘口300米，白云山觀光園（度

6、假村）2公里，離溫州動(dòng)車(chē)站3公里，離溫州機(jī)場(chǎng)28公里。宗地學(xué)校：同德中學(xué)、婁橋中學(xué)離該地塊5分鐘路程。醫(yī)院：該地塊東北角E20地塊為甌海區(qū)公共衛(wèi)生中心大樓，西邊為婁橋衛(wèi)生服務(wù)中心（原衛(wèi)生院）。商業(yè)：西南方為婁橋最繁華的商業(yè)街（振興街、長(zhǎng)樂(lè)街），西邊6分鐘車(chē)程為大型商業(yè)綜合體（大西洋購(gòu)物中心）。生活：已建成（甌海大道、半塘公園）,一鳴奶吧、吉來(lái)是等，東北角有在建加油站一個(gè)。銀行：農(nóng)行、工行、郵政儲(chǔ)蓄、甌海農(nóng)村合作銀行。郵局：郵政服務(wù)站。其他：該地塊位于甌海中心區(qū)，比鄰甌海區(qū)行政管理中心大樓、區(qū)公安大樓、區(qū)檢察大樓、區(qū)便民服務(wù)中心、區(qū)法院大樓、文化館、健身中心、圖書(shū)館、婦女兒童活動(dòng)中心、中心公園、

7、市民廣場(chǎng)（已建成），溫州市總商會(huì)大廈、云天樓洲際廣場(chǎng)等（在建），中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)鐵通等。 宗地南山小學(xué)音樂(lè)學(xué)院浙南職業(yè)學(xué)校變橋中學(xué)同德中學(xué)1、豐富的生態(tài)景觀資源。東西臨河，位于河的中間。2、規(guī)劃為城市中心，具有一定的城市低位。3、交通便利，接甌海大道、甬臺(tái)溫高速、及溫州動(dòng)車(chē)站。4、項(xiàng)目規(guī)模適中，有一定體量?jī)?yōu)勢(shì)，可塑性強(qiáng)。5、市政建設(shè)的事前建設(shè)，周邊配套基本齊全，生活便捷。6、地塊整體規(guī)整，利于建筑物的布局優(yōu)勢(shì) 1、繁華度不夠，板塊周邊老居住區(qū)較多； 2、周邊配套及開(kāi)發(fā)環(huán)境還在繼續(xù)中，影響樓盤(pán)整體形象。 3、河道整理與環(huán)境綠化需要過(guò)程。劣勢(shì)Chapter 3 初步投資分析 周邊在售樓盤(pán) 未來(lái)市場(chǎng)價(jià)

8、格 產(chǎn)品初步定位 投資測(cè)算 投資小結(jié)宗地國(guó)際華府預(yù)計(jì)2萬(wàn)/華鴻中央2.15萬(wàn)/部分在售樓盤(pán)均價(jià)分布示意圖華星藍(lán)庭國(guó)際1.35萬(wàn)/物業(yè)物業(yè)屬性屬性項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶(hù)型主力戶(hù)型近期價(jià)格近期價(jià)格( (元元/ /) ) 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模公寓公寓華鴻中央城占地6.3萬(wàn)建筑19萬(wàn)2012-09高層150-18021240 溫州市豐基房地產(chǎn)國(guó)際華府占地3.35萬(wàn)建筑13萬(wàn)待定高層86-110待定溫州甌海房屋華星藍(lán)庭國(guó)際占地1.1萬(wàn)建筑2.42萬(wàn)2012-08小高層，高層79-8913500溫州華星置業(yè)區(qū) 域 個(gè) 案 調(diào) 查 匯 總 表區(qū) 域 個(gè) 案 案 列 分 析華鴻中央

9、城華鴻中央城基本信息基本信息行政區(qū)域：行政區(qū)域：甌海區(qū)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：甌海區(qū)東一條路以北、水杉路以西、緯十路以南建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：高層,超高層物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：商鋪,商住戶(hù)型面積：戶(hù)型面積：139-149開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：溫州市豐基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司華鴻分公司樓盤(pán)特色：樓盤(pán)特色：投資地產(chǎn)價(jià)格信息價(jià)格信息均價(jià)：均價(jià)：20400元/平方米詳細(xì)信息詳細(xì)信息產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房開(kāi)工時(shí)間：開(kāi)工時(shí)間：2012年08月竣工時(shí)間：竣工時(shí)間：2015年10月01日容積率：容積率：3.00綠化率：綠化率：32.64%總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：550建筑面積：建筑面積：190000平方

10、米配套信息配套信息車(chē)位數(shù)：車(chē)位數(shù)：1255周邊商業(yè)：周邊商業(yè)：大西洋百貨、站南商貿(mào)城、甌海商貿(mào)區(qū)。西南面與甌海區(qū)行政中心僅一路之隔，盡享市政完善配套。周邊景觀：周邊景觀：半塘公園、“生態(tài)之心”文化休閑公園、秀嶼山公園周邊公園：周邊公園：半塘公園、“生態(tài)之心”文化休閑公園、秀嶼山公園周邊學(xué)校：周邊學(xué)校：甌海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（九年制）、溫州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院、婁橋中學(xué)、婁橋小學(xué)幼兒園周邊交通：周邊交通：與甌海大道、城市軌道s1、m1一路之隔，直通主城區(qū)與機(jī)場(chǎng)，周邊還有直升機(jī)坪、金麗溫高速152.17平米166平米區(qū) 域 個(gè) 案 案 列 分 析國(guó)際華府國(guó)際華府基本信息行政區(qū)域：基本信息行政區(qū)域：甌海區(qū)項(xiàng)目位

11、置：項(xiàng)目位置：甌海區(qū)東一條路與東三路交匯處（甌海新區(qū)府對(duì)面）建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：板樓,小高層物業(yè)類(lèi)別：物業(yè)類(lèi)別：普通住宅開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：溫州甌海房屋開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)特色：樓盤(pán)特色：投資地產(chǎn)售樓地址：售樓地址：甌海區(qū)東一條路與東三路交匯處（甌海新區(qū)府對(duì)面）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年入住時(shí)間：入住時(shí)間：2015年銷(xiāo)售狀況：銷(xiāo)售狀況：待售價(jià)格信息：價(jià)格信息：待定詳細(xì)信息詳細(xì)信息產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房開(kāi)工時(shí)間：開(kāi)工時(shí)間：2012年竣工時(shí)間：竣工時(shí)間：2014年容積率：容積率：3.0綠化率：綠化率：31%建筑面積：建筑面積：130000平方米占地面積：占地面積：3

12、3471.35平方米區(qū) 域 個(gè) 案 案 列 分 析華星藍(lán)庭國(guó)際藍(lán)華星藍(lán)庭國(guó)際藍(lán)物業(yè)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)別 住宅、住宅，商業(yè)項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色 小戶(hù)型,景觀居所建筑類(lèi)別建筑類(lèi)別 板塔結(jié)合 高層裝修狀況裝修狀況 暫無(wú)資料環(huán)線(xiàn)位置環(huán)線(xiàn)位置 暫無(wú)資料所屬商圈所屬商圈 暫無(wú)資料 容容 積積 率率 2.20 綠綠 化化 率率 30% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2012-09-24入住時(shí)間入住時(shí)間 暫無(wú)資料物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)費(fèi) 暫無(wú)資料 物業(yè)公司物業(yè)公司 暫無(wú)資料開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 溫州華星置業(yè)有限公司預(yù)售許可證預(yù)售許可證 暫無(wú)資料售樓地址售樓地址 中匯路與秀浦路交叉口東南邊物業(yè)地址物業(yè)地址 甌海甌海區(qū)中心區(qū)工業(yè)路與中匯路交匯處 交

13、通狀況交通狀況 溫州動(dòng)車(chē)站、輕軌S1、M1線(xiàn)華星藍(lán)庭國(guó)際房?jī)r(jià)華星藍(lán)庭國(guó)際房?jī)r(jià) 均價(jià)13300元/平方米 甌海新城作為溫州新型城市化的主要陣地，也是未來(lái)甌海區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其中商務(wù)區(qū)以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園形吸引了不少區(qū)域客群，并在經(jīng)過(guò)一期商務(wù)樓宇、酒店、文化娛樂(lè)等商務(wù)樓宇建設(shè)后，板塊具有明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但也考慮到宗地所在的板塊發(fā)展還是起步期，推動(dòng)溫州房產(chǎn)價(jià)格的因素往往是人為炒作占據(jù)主導(dǎo)，目前周邊高層住宅1.35萬(wàn)-2萬(wàn)元/，因此建議該宗地銷(xiāo)售產(chǎn)品定因此建議該宗地銷(xiāo)售產(chǎn)品定價(jià)為：價(jià)為：1725017250元元/ / （1.351.35萬(wàn)萬(wàn)+2+2萬(wàn)）萬(wàn)）/2/2* *3%3%年均增長(zhǎng)年均增

14、長(zhǎng)=1.725=1.725萬(wàn)萬(wàn)/ / 產(chǎn)品定位：定位中高端以上人群。產(chǎn)品形態(tài)：純高層項(xiàng)目?？偨娣e約20.56萬(wàn)，總占地約8.224萬(wàn)。建議售價(jià)：板塊具有明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但也考慮到宗地所在的板塊發(fā)展還是起步期，推動(dòng)溫州房產(chǎn)價(jià)格的因素往往是人為炒作占據(jù)主導(dǎo)，建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格為17250元/，銷(xiāo)售總收入為35.466億元指標(biāo)總建筑面積可售面積面積（萬(wàn)）20.560 20.560 預(yù)期售價(jià)（元/）17250 17250 銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）354660.57 354660.57 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的土地成本投資利潤(rùn)率土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的土地成本投資利潤(rùn)率測(cè)算1土地評(píng)估價(jià)的土地成本下凈利潤(rùn)率數(shù)值/比重單位價(jià)格（元/）總額（

15、萬(wàn)元）備注一、成本1.土地成本20.560 5837 120000.0 溫州公司根據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)12億元2.開(kāi)發(fā)成本20.560 5800119248.2 投資總額20.560 11637 239248.2 二、銷(xiāo)售收入住宅20.560 17250 354660.5693銷(xiāo)售總額20.560 17250 354660.6 三、相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%1380 28372.8 按銷(xiāo)售總額*8%計(jì)算四、稅前/稅后盈利稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）（二）-（一）-（三）4233 87040 銷(xiāo)售收入-投資總額-相關(guān)稅費(fèi)稅后利潤(rùn)額（萬(wàn)元）25%3175 65280 按稅前利潤(rùn)額*（1-25%）計(jì)算稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)

16、率（%） （四）/（二）24.5%24.5%稅前利潤(rùn)額/銷(xiāo)售總額投資利潤(rùn)率（%）36.4%36.4%稅前利潤(rùn)額/項(xiàng)目總投資 經(jīng)過(guò)前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位高層住宅項(xiàng)目，未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)1.725萬(wàn)/，可售面積約20.56萬(wàn)，按土地評(píng)估價(jià)5837元/ 測(cè)算，預(yù)計(jì)單位面積凈銷(xiāo)售1.725*0.92=1.578萬(wàn)/ ，那么測(cè)算稅前利潤(rùn)為87040萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為36.4%.投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率 15% 推導(dǎo)土地價(jià)格推導(dǎo)土地價(jià)格測(cè)算2按15%投資利潤(rùn)率推導(dǎo)土地成本價(jià)數(shù)值/比重單位價(jià)格（元/）總額（萬(wàn)元）備注一、成本1.土地成本20.560 8000 164480.3 2.開(kāi)發(fā)成本20.560 5800

17、 119248.2 投資總額20.560 13800 283728 二、銷(xiāo)售收入住宅20.560 17250 354660.5693銷(xiāo)售總收入20.560 17250 354660.5693三、相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%1380 28372.8 按銷(xiāo)售總額*8%計(jì)算四、稅前/稅后盈利稅前利潤(rùn)額（萬(wàn)元）（二）-（一）-（三）2070 42559 銷(xiāo)售收入-投資總額-相關(guān)稅費(fèi)稅后利潤(rùn)額（萬(wàn)元）25%1553 31919 按稅前利潤(rùn)額*（1-25%）計(jì)算稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%） （四）/（二）12.0%12.0%稅前利潤(rùn)額/銷(xiāo)售總額投資利潤(rùn)率（%）15.0%15.0%稅前利潤(rùn)額/項(xiàng)目總投資 經(jīng)過(guò)前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品