商品房收房注意事項

1、、注意接收入住通知書這是收房的第一步，要注意期限。一般，rb開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的 答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。驗房師特別提示：1、要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2、收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3、有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。4、若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手

2、續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知 單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。5、如果超過約定的時間，您未接到通知，就屬于開發(fā)商違約了，您翻翻合同，看看如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然，一旦超過約定時間，也有 必要聯(lián)系一下開發(fā)商，了解對方違約及沒通知到位的原因，主張一下違約責(zé) 任。二、書面審查交付的文件是否符合交付條件接到收房通知，就可以開始收房了，在開發(fā)商交付房屋鑰匙同時，您應(yīng) 該要求其提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 ，也就是我們通常說的“兩書”，另外還應(yīng)該有建筑工程竣工驗收備案表 、實測面積數(shù)據(jù) 等相應(yīng)文件，如果雙方在合同中有約定其他的房屋交

3、付條件，也應(yīng)該由開發(fā) 商按合同約定提供。1、竣工驗收備案表房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而 制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、 建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を炇諅浒副碇械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作 用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一 項的話，這個樓盤就是“黑樓” ，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2、住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及

4、保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房 者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3、住宅使用說明書住宅使用說明書 是針對房屋設(shè)計、 施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4、建設(shè)工程質(zhì)量認定證書5、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6、實測面積登記表驗房師特別提示：1、只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、 結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要 看原件而不是復(fù)印件。2、建筑工程

5、竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表 ，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房 的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo) 準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3、對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4、如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示 住宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任確認函” 。5、住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶 走，作為證據(jù)資料保存。6、如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕

6、收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。 開發(fā)商不能提供規(guī)定或約定的相應(yīng)文件， 可以視為交付的房屋不符合條件，購房者可以拒收。同時，應(yīng)該明確通知開 發(fā)商，并保留必要的證據(jù)證明自己已前往收房。如果您在上述文件不齊備的 情況下收了房，過后再主張開發(fā)商延遲交房，就沒多大機會了，所以當(dāng)時要 認真審查，該提異議就要提。三、檢驗房屋狀況實地收房，要認真查驗房屋的實際功能和細節(jié)。一般是讓開發(fā)商或物業(yè)先驗的人帶您查看房屋實際狀況驗收。收房過程中必須要掌握一個原則： 后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件） ，確認無誤 后再簽署收房文件。要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告 ，根據(jù)房屋土地管理局

7、所屬的專 業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積， 核對其與銷售面積是 否存在誤差，誤差率的范圍有多大； 若實測面積誤差超出 3%，可以中止收房。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從房屋本身的質(zhì)量， 景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定，裝修質(zhì)量入 手。驗房師特別提示：1、一定要掌握“先驗后收”的原則。2、如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認函”后中止辦理手續(xù)。3、購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4、若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)

8、主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5、只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房， 應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒 絕交房。6、不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、房屋有質(zhì)量問題要考慮是收還是不收如果在收房的過程中您發(fā)現(xiàn)房屋有什么質(zhì)量問題，首先要決定的是這房是收還是不收。般情況下，如果質(zhì)量問題不嚴重或不是很多，基本不影響使用，您可以先簽字辦理收房手續(xù)，但是對于存在的問題要開列清單，要求開發(fā)商 承諾在一定期限內(nèi)修理。注意在開發(fā)商

9、提供的驗收交接手續(xù)上，要一項一項 地核實，沒有問題的當(dāng)然可以確認，有問題的要明確提出，有些暫時不能確 認的就標(biāo)明“無法核實” 、“暫時不能確認”等。如果質(zhì)量問題比較嚴重，如購房者認為房屋的主體結(jié)構(gòu)有問題，或者其他問題太多，可以考慮不收房，并向開發(fā)商提出明確異議，要求限期整 改或出具相應(yīng)方案解決問題。當(dāng)然，如果雙方對是否存在質(zhì)量問題有爭議， 那恐怕就要涉及請專業(yè)機構(gòu)鑒定或及時起訴由法院委托鑒定確定是否存在 問題了。需要注意的是，不管收不收房，如果有異議除了向開發(fā)商提出外，還應(yīng)該保留提出異議的證據(jù)，最有效的方法是由開發(fā)商出具蓋章的文件，證 明房屋存在問題且購房者已提出異議。如果開發(fā)商拒絕出示相關(guān)證

10、明，本著防人之心不可無”的原則，購房者要保留房屋有質(zhì)量問題和曾提出異議的 證據(jù)，比如拍照、記錄，發(fā)快遞提出異議、甚至可以考慮請公證處公證。以 免出現(xiàn)開發(fā)商不承認購房者提出的異議， 而堅持說通知收房后購房者未按時 收房。這樣的事現(xiàn)實中也發(fā)生過。五、房屋面積與約定不符怎么辦 這個不符有兩種可能：一是在收房時開發(fā)商提供的測繪證明上標(biāo)明的面積與原合同約定的面積不同，這往往是在期房銷售過程中出現(xiàn)的，因為 實際施工和當(dāng)初的設(shè)計多少有一些偏差是正常的； 另一種是購房者認為房屋 的實際面積與測繪面積不同。如果是購房者認為開發(fā)商提供的測繪面積與實際面積不符， 要想* 原測繪面積，從實踐來看，難度實在是太大了，一

11、般不是一兩個購房者能順利 完成的，這一點我在這里就不多說了。我們來說說期房交房時面積發(fā)生變更后如何處理，這個問題在實踐中非常普遍，前面兩個案例中的購房人就都遇到了這種情況， 而引發(fā)了糾紛。處理這類問題，總的原則是“有約定從約定，無約定依法定” 。首先，對于 交房時房屋實際面積與合同不符如何處理，要看雙方的合同是如何約定的， 如果有約定的處理方案，則依雙方的約定；如果沒有約定，則按法定的標(biāo)準(zhǔn) 處理。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的第十四條規(guī)定出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者 建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理； 合同沒有約定

12、或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)（含 3） ，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出 3，買受人請求解除合同、 返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3以內(nèi)（ 含 3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出 3部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面移的， 面積誤差比在 30i ，以內(nèi)（含3） 部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。這個司法解釋規(guī)定得

13、很清楚：面積增加或減少，但誤差在 3以內(nèi)，屬于正常，雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補；面積減少，誤差超過 3，購房者可以選擇解除合同，開發(fā)商要返還購房款利息 （ 實際上購房名還是吃虧了 ）；也可以選擇繼續(xù)履行，開發(fā)商要返還誤差在 3以內(nèi)的房款，對超過 3部分的房價款要雙倍返還； 面積增加，誤差超過 3，購房者可以選擇解除合同，同樣的返還購房款和利息 （同樣是吃虧 ），也可以選擇繼續(xù)履行，那就由購房者補交誤差在 3以內(nèi)的購房款，對超過 3以上的面積不必再付錢了，直接歸購房者。但是，如果雙方在購房合同中約定了明確的處理方法，則按雙力的約定處理。通常我們會碰到有的開發(fā)商在合同中直接約定類似于“最終面積 以實測

14、為準(zhǔn)，如有增加或減少，最終以實際測繪面積結(jié)算，多退少補” 。通 過類似于這樣的手段， 開發(fā)商想剝奪房屋面積發(fā)生變化； 時購房者的話語權(quán)， 我們在簽訂合同的時候不得不防。建議認真閱讀、 理解上述司法解釋的規(guī) 定，購房者在合同中約定的權(quán)利，至少不要更 ?低于這個司法解釋，否則有約定還不如沒約定。為什么這么說呢 ?就，前面的案例而言，如果李女士在簽訂合同時按司法解釋的內(nèi)容去簽訂面積調(diào)整后的處理條款， 那面積增加 10平米對李女士就不是一個壞消息了，而是天大的喜事，只要交了增加的百分之三的錢，剩余的面積就全自得了，面積增加 20 平米也不怕了。相信大家 也明白了怎么在簽訂協(xié)議和收房時處理房屋面積發(fā)生變

15、更的情況了。六、除房款外，還涉及什么費用？ 在房屋交易過程中，除房款外，還涉及很多種類的稅費，我們按順序介紹一下：（一） 在交易過程中需交費用印花稅：房價款的萬分之五。（二） 入住過程中需交費用 物業(yè)管理費：元至元；（三）在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用1登記費：每建筑平方米元； 2房屋所有權(quán)證工本費： 4 元本；3印花稅： 5 元件；4契稅：普通住宅繳納房價款的 15（ 注：別墅、度假村以及每建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅， 不享 受此稅率，按 3繳納） ；5住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的 2如果辦理貸款還涉及到銀行那邊要求的評估費、保險費等。開發(fā)商往往在收房

16、時就要求購房者把辦理產(chǎn)權(quán)證時需要的費用也一并交了，不交就不給鑰匙。應(yīng)該說這種做法是錯誤的，購房者有權(quán)拒絕。開 發(fā)商為什么這么做呢 ?往好處理解是“產(chǎn)權(quán)證手續(xù)一般由開發(fā)商代辦，這錢反正也是要交的，一次交清楚雙方都省事兒。 ''往壞處理解就是想占用購房 者的資金。這錢是交還是不交， 什么時候交，您心里有數(shù)， 由自己考慮決定。除此之外，在商品房交付使用時，還經(jīng)常會有“初裝費”的問題。例如，購房款早已交清，但在交房時，開發(fā)商卻列出了 5000 多元的天然氣 初裝費的繳費清單，這些費用到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢以上海為例，上海市商品房價格管理暫行辦法規(guī)定，本市商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度。開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價出售商品住宅，不得 收取任何未予標(biāo)明的費用。商品住宅銷售價格包括以下部分：住宅開發(fā)成本 費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設(shè)計及 前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。對于新建住宅，所