商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、68表1西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場30133013小計(jì)76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)寫字避難層1541154118層設(shè)備層154115411929層寫字避難層154115413139層寫字備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71

2、771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層20482048618層寫字樓20482662419層避難層204820482035層寫字寫字樓1536153637層避難層153615363845層寫字樓1536128884649 層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層2832

3、83小計(jì)919535155層寫字樓10245120合計(jì)101169一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表1、本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從 2002年10月起，至2005 年9月。2、從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用 可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期 間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi) 用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）90799

4、27808975600371392836515083641721.1 土地購置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4開發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3不可預(yù)見費(fèi)165390641631068377

5、2149272228362.4財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5銷售費(fèi)用0027601289385276012893、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。考慮到開發(fā)商已投入了 50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為 55220萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金 970萬元作為啟動(dòng)資金，另 需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部

6、分66051萬元由租售收入 補(bǔ)充，總追加投資為121271萬元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見 表4所示。表4項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（ 2.1+2.2）552002425658251964

7、1017項(xiàng)目銷售與租賃收入測算本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共 58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。 每年各項(xiàng)收入預(yù)測詳見表5、表6、表7所示。表5西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）78861年份20042005200620072008200920102011201220132014201

8、520162017201商場（-1至地面四層）平均月租金（元）380.64340041543045047046048045043041045045045045(出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）3074103548359636832729072107208661061755821624162416241624年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場（-1至地面四層）

9、平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125)496.125496.12；496.125驅(qū)也出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6西塔樓商場租賃收入測算表表7東塔樓出租收入測算表年份2005200620072008200920102011201220132014201520

10、1620172018寫字樓平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商場（1至4層）出租率25%70%90%95%95%96%92%

11、90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）835363839384038363438383838租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931東塔小計(jì)（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金165.37165.37165.37165.37165.3

12、7165.37165.37165.37（元）150157.5157.5157.5157.5157.555555555出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬13311397元）17139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金496.12496.12496.12496.12496.12496.12496.12496.12寫字樓（元）450472.5472.5472.5472.54

13、72.555555555出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%商場（1租賃費(fèi)用（萬至4層）元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計(jì)（萬17241810元）14181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009項(xiàng)目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款45500萬元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等

14、額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。根據(jù)中國人民銀行 2002年2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76%。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的表8借款還本付息表（單位：元）系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：5.76% *1.1 = 6.336%。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表 &項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20032004200520062007200820092010年初借款累計(jì)6190080011224843548044849639578845730576435921003633410824298

15、1本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計(jì)619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810四、項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測算序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20022003200420051銷售收入2265

16、63659819606788602銷售稅金及附加1391224712044842本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表10所示。表9銷售稅金及附加一覽表2.1營業(yè)稅(1)*5 %1133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅(2.1) *7 %79128692762.3教育費(fèi)附加(2.1) *3 %3455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(1) *0.09 %203318712.5交易印花稅(1) *0.05 %111810392.6交易管理費(fèi)(1) *0.5 %113183983943土地增值稅(1) *1 %227366196789表10租賃稅金及附加估算一覽表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)

17、建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入3855303074963184422369728619299892877629269)27229)2420822222!234&!23482租賃稅金及1209272附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅(1)*5 %342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市維護(hù)建設(shè)稅(2.1) *7 %239911

18、7658310010510110295857882822.3教育費(fèi)附加(2.1) *3 %10280728364345434441363335352.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(1)*0.09 %6170417212627262625222021212.5交易印花稅(1)*0.05 %343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅(1) *12 %822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520

19、262027202820292030203120321租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589C)2589(25890)2589()2589()2589()2589()258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅(1)*5 %11741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市維護(hù)建設(shè)稅(2.1) *7 %82828286868686

20、8691919191919191912.3教育費(fèi)附加(2.1) *3 %353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(1) *0.09 %212121222222222223232323232323232.5交易印花稅(1) *0.05 %121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅(1) *12 %2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)五、（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對項(xiàng)目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按

21、盡可能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。1、價(jià)格水平的假定得出物業(yè)將來推出市本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后,場時(shí)的價(jià)格。2、租金升幅的假定5。本租金基本可在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對升幅為 視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。3、稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。4、出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。 折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年 （2005 年至 2032年，共 28 年）。5、出租物業(yè)的期

22、末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。6、期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為 7。二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見表 11 所示。表11項(xiàng)目損益表項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017收入764391022656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482>23482!23 482!1銷售收入788602265636598196062租賃收入6855303074963184422369728

23、61929989287762926927229242082222223482>23482!23 482!總成本費(fèi)用171271115021749014333474847484748474847484748474847484748474847484748由于銷售寫字樓總成1本分?jǐn)?8339115021725395852用于租賃物業(yè)折舊1329322374748474847484748474847484748474847484748474847484748稅金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241421

24、銷售稅金及附加48421391224712042租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241424142土地增值稅789227366196利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581176781519(1355414592>14592! 14592所得稅(5)*33%153965314755272627344548746211658462546388583450134473481548154815稅后利潤(5)-(6)3

25、12596639011221533469959895126111336712698；1297(11844101779081977697769776續(xù)表11項(xiàng)目損益表序號、項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032收入234822348224657246572465724657246572589025890258902589012589(25890)2589()258901銷售收入2租賃收入234822348224657246572465724657246572589025890258902589012

26、589(25890)2589()25890總成本費(fèi)用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845101由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?用于租賃物業(yè)折舊474847484748474847484748474847484748474847484748474847484510稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745671銷售稅金及附加2租賃稅金及附加414241424349434943494349434945674567456745674567456745

27、674567土地增值稅利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)145921459215560155601556C155601556016575165751657516575165751657516575>16813所得稅(5)*33%481548155135513551355135513554705470547054705470547054705548稅后利潤(5)-(6)9776977610425104251042510425)1042511105111051110511105i11105)11105)11105)11265分析：項(xiàng)目年投資利潤率為9.08%基準(zhǔn)收益率7%,基本達(dá)到行業(yè)收

28、益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。（三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析1、 全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。表12全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520167643929982877292627222420222223481現(xiàn)金流入62265636905245691844223697286199699822234821.1銷售收入788602265636598196066855329982877292627222420222223481.2租賃收

29、入63074963184422369728619969982223482500011871133115510632現(xiàn)金流出024252901942150655376699905411260401792838393895889581712750002.1建設(shè)投資0024252425433956606352.2銷售563116182613140022銷售稅金及1附加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加707105487532534180504852905076516348034270392041424142153962.4所得稅33147

30、5527262734454874621165846254638858345013447348154815-409618111744177116591492138214523凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-52458117431464317359568259414524累計(jì)凈現(xiàn)金-1378-1903-6000-4825-3361-1625193037025361685482369689111414流量-5000-742583185618595350948續(xù)表12全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262

31、027202820292030203120321現(xiàn)金流入2348223482234822465724657246572465724657258902589C2589025890258902589025890)258901.1銷售收入1.2租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589C258902589025890)2589(2現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037'101152.1建設(shè)投資2.2銷售22

32、1銷售稅金及附加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量14524145241452415173151731517315173151731585315853158531585315853158531585-1157754累計(jì)凈現(xiàn)1259414046154991701618533200512156823085246712

33、62562784129426310123259734182；35760金流量3725813603693694根據(jù)評價(jià)指標(biāo)顯示:本項(xiàng)目投資回收期為7.89年 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）= 86866萬元全部投資內(nèi)部收益率為21.27%由此可見，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。2、自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 13所示。表13自有資金現(xiàn)金流量表1.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出463

34、843524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838393895889582.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加12092954875325341805048529050765163480342703920414241422.6土地增值稅789227366196153962.7所得稅3314755272627

35、34454874621165846254638858345013447348154815-52423凈現(xiàn)金流量5-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524累計(jì)凈現(xiàn)金-5242-5278-5353-5950-5926-5613-5028-4368-3774-20024流量5832967268-343611489253183984-54367續(xù)表13自有資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322

36、3481現(xiàn)金流入223482234822465724657246572465724657258902589025890258902589025890258902589C1.1銷售收入1.2租賃收入2348223482234822465724657246572465724657258902589025890258902589025890258902589C2現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預(yù)售收入再投入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附加2.5租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量14524145241452415173151731517315173151731585315853158531585315853