商管物業(yè)公司問題和計劃doc資料

1、商管物業(yè)公司財務工作學習總結本次崗位培訓工作通過制度講解、實地觀察、與同事溝通交流等方法來開展 自己的崗位培訓互動。通過三天學習和溝通對單位基本情況， 崗位職責有了初步 認識，并做了記錄。具體過程及具體內容如下：第一天學習了考勤管理辦法包括打卡制度、 請假流程、出差管理規(guī)定等；員 工加班管理辦法及加班管控流程， 公司倡導高效率工作思想；員工聘用、離職制 度的學習，包括獎勵和懲罰措施，公司的有效運轉離不開制度的保障； 員工薪酬 福利提現(xiàn)公司對員工的關懷；費用報銷相關規(guī)定和印章使用管理、工裝的使用管 理辦法、保安部崗位職責，公司審核審批權限學習。財務工作交接事宜，重點熟悉待辦事項：發(fā)票開具問題，明

2、確對接相關人員 及電話，管理費收取相關事宜；商場內部廣告位資產的登記確認；欠費催收、提 醒等工作；通過學習，對公司的制度有了基本了解，與財務相關的業(yè)務也有了了解， 公司審批權限設置基本都會涉及到財務部，財務工作是與相關制度流程息息相關 的，只有熟悉制度，才能在今后工作中得到有效執(zhí)行，按規(guī)定嚴格審批，做到有 效管控。溝通跟李經理溝通熟悉了重點待辦事項，進一步規(guī)范商場廣告位登記確 認，欠費數據準備統(tǒng)計和催收提醒等等，感覺剛來公司還有很多深層次的東西需 要去發(fā)現(xiàn)。第二天學習了解決財務部基本工作流程和相關報表、表單，各崗位職責基本了解。出納收費，以及相關系統(tǒng)數據錄入，核算往來會計注重內部臺賬管控，李

3、會計主要賬務處理、對外報稅業(yè)務。目前賬務處理符合稅務等相關規(guī)定， 需要再細化成本費用賬務處理，出納工 作有序進行。日常采購報銷完善相關手續(xù)，發(fā)揮財務監(jiān)督職能。需要強化內部核 算會計管理職能，充分發(fā)揮內部管理工作，目前這方面比較薄弱，需要全面梳理， 基礎收費數據需要及時更新，提高數據準確性，夯實基礎數據，增加現(xiàn)場核對工 作等等，重點加強財務監(jiān)督、管控工作。出納現(xiàn)場收取水電收費與自身工作可能存在時間沖突，減少現(xiàn)場收費頻次， 后期需要統(tǒng)籌考慮。物業(yè)相關收費與客服部、招商部緊密聯(lián)系，收費應該作為項 目人員重點關注的事項，任務的前置，把服務與收費緊密聯(lián)系起來。可以考慮改 造電表使用預付費方式，可以有效緩

4、解現(xiàn)場電費收費壓力。第三天學習了解公司物業(yè)資產和固定資產臺賬經營資產收費基礎信息需要更新數據， 如地庫顯示原合同期信息，臺賬目前 未及時更新，部分商戶已經開始繳下半年費用， 需要落實合同是否續(xù)簽；全面清 查核對資產，梳理目前資產狀況，梳理是否存在未交費長期占用情況， 合同到期 未續(xù)簽合同或未催繳收費情況，最終目標臺賬信息能夠真實反映現(xiàn)狀。 資產狀況 重分類：產權、出租、空置、十年經營權、會議室、公司倉庫、未售出租，以便 分類匯總資產收費和欠費情況；財務應為催費工作提供準備及時的信息， 提前預 警提醒；與招商部互動，全程參與合同的簽訂和進撤場關鍵點把控， 規(guī)避財務風 險發(fā)生；固定資產近來新增資產

5、較少，后期完善固定資產臺賬，結合相關部門定期盤點通過商場走動了解，一層商戶空置很少，都正常經營；二層商戶電梯、步梯口中心地段基本正常經營， 偏外周邊商鋪一般做倉庫使用， 存在空置現(xiàn)象； 通過 現(xiàn)場觀察人流量不算大，經走訪商戶，一般商戶都經營多年，積累了較多客戶， 老客戶購買和對外配送也是經營主要收入，整體查看市場經營正常，環(huán)境整潔， 重點關注客戶關系維護和服務工作，為商戶創(chuàng)造安全、有序、經營環(huán)境，提高客 戶感知度，將有利于我們收費工作開展。問題點及建議如下：1. 公司各部門整體協(xié)調方面。個人感覺沒有有效統(tǒng)一性，缺乏總的項目領導， 缺乏統(tǒng)籌安排，雖然總部直接領導，但是現(xiàn)場實際運營情況，現(xiàn)場人員的

6、狀 況，可能不能真實有效把控， 問題處理滯后。 建議 盡快把各部門統(tǒng)籌規(guī)劃， 步調統(tǒng)一協(xié)調，大家形成統(tǒng)一整體，需要項目總部負責人充分發(fā)揮作用；2. 目前商戶自愿到管理處繳納水電費意愿不強， 水電表需要出納和核算會計現(xiàn) 場收費，工作量也比較大，也容易形成壞賬。后期能否條件允許改造成插卡 電表，商戶預存電費形式，可以減少工程抄表次數和財務收費工作量，同時 也減少欠費或壞賬情況， 改造可能需要一次性電表費用投入， 收益是長期的， 可以與商戶溝通電表安裝費用承擔問題；3. 底商商戶較多用電管理重點關注。注意是否存在私接用電情況，加強日常的 巡查力度，進行抄表周期電量對比，分析是否存在異常。4. 廣告位

7、較多，管理比較困難，需要現(xiàn)場檢查盤點， 廣告位分類：出租、空置， 與目前繳費信息核對，是否存在長期占用未續(xù)費情況，對于未續(xù)費的及時清 理，采取相應措施，對于到期空置信息及時傳遞招商部，方便后期招商。商 場內存在非合作類廣告位隨意安裝，對無合作協(xié)議的廣告位進行拆除處，或 者補充協(xié)議；5. 廣告位定價做好單平方管控， 最好制定單平方收費上浮區(qū)間， 便于日后管控；6. 全面梳理核對現(xiàn)有經營資產如廣告位、商業(yè)二層，地庫、臨建項目等租賃信 息，分階段核對；7. 固定資產臺賬信息簡單，信息不完整，建立統(tǒng)一固定資產臺賬信息，定期更 新；8. 固定資產運行維護，相關部門制定和完善固定資產制度，將日常維護流程制

8、 度化，制定合理的日常維修和大修理計劃，并經主管領導審批。確保資產使 用流程與既定操作流程相符，實現(xiàn)安全運行，不斷提高使用效率。9. 資產管理目標是確保實現(xiàn)資產的合理使用和有序流動， 并通過清查盤點等環(huán) 節(jié)，確保企業(yè)固定資產的數量、分布、和資產狀況等信息完整準確、賬實相 符，進一步明確相關部門職責，定期或不定期地開展盤點，10. 對清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈或盤虧的及時分析原因，妥善處理，審批流程結束后進 行相應的賬務處理，確保賬實相符。11. 合同催費作為財務應提供準備及時的欠費信息，包括欠費周期，提前預警提 醒；12. 合同到期未簽現(xiàn)象存在，建立合同臺賬預警機制，核算會計和招商部及時溝 通，保持信息

9、暢通。定期對合同臺賬進行跟蹤，對即將到期的合同提前進行 續(xù)簽商定，避免被動倒簽合同；正常占用商戶落實有無合同及相關手續(xù)，限 期清理通知或協(xié)商補充租賃合同；按照公司標準收費且未簽合同，根據位置 因素，合理定價13. 催繳收費方面加大催收頻次，采用多種方式收費，為住戶繳費提供方便，做 好服務工作，商戶、業(yè)主存在問題相關人員及時跟進解決， 服務管理跟的上， 對收費將會起關鍵作用。提醒商戶和業(yè)主拖欠款將收取滯納金，滯納金可以 作為后期和解的條件，提請住戶及時繳交對于長期欠費，定期及時遞送催繳 款通知單，嚴格依照法律執(zhí)行起訴并做好催款的記錄及證據的保存工作，如 保存好業(yè)主簽收的欠款通知單或通過寄持號信的

10、方式保存催款證據， 避免超 過訴訟期14. 物資采購完善驗收手續(xù)，經辦人和使用部門必須簽字，確保真實采購，真實 使用。15. 報銷流程需要規(guī)范，如合同付款必須附合同復印件，明確付款金額等；完善 成本費用報銷手續(xù)，先申請后報銷，杜絕浪費；16. 會計科目設置問題，進行二級科目設置增加維修、保潔、安全核算明細，以 便于統(tǒng)計各模塊費用情況， 為日后成本費用管控和單平方分析管控提供對比 數據17. 財務隊伍方面，核算會計新接手工作，各崗需要盡快熟悉規(guī)范業(yè)務，財務工 作是一個互相協(xié)作、互相制約的有機整體，需要營造互相協(xié)作的精神，建立 良好的內部環(huán)境；18. 要求財務人員必須堅持財務制度，保證財務信息的準

11、確性、真實性，完整， 梳理目前資產狀況，欠費情況。19. 財務各崗位需要轉變觀念，加強學習，從單純的核算工作向財務管理轉變，要控制風險，實施精細化管理，有效控制經營成本，確保應收盡收；工作開展計劃：財務核算工作方面1、經營資產收費基礎信息全面梳理更新，完善基礎信息，及時更新合同期 限，更新應收租金和物業(yè)費數據等，到期合同在未收到招商部撤租信息 的情況下，自動順延收費信息；2、每日更新收費信息，確保當日收費，第二日前更新完畢；3、核算會計完善現(xiàn)有經營資產收費臺賬基礎信息，資產狀況重新分類，便 于分析匯總；4、經營資產分步驟逐步推進臺賬核對和現(xiàn)場核對，做到真實、完整；5、利用系統(tǒng)進行業(yè)務處理數據，

12、 盡快熟悉租金、 物業(yè)費、水電費系統(tǒng)操作， 提高會計核算工作的速度和準確性；6、往來對賬定期核對，落實往來定期對賬，確保應收應付往來準確；7、供電局抄表電量和自抄表用電量比對，基礎數據完善，公攤數據核算準 確，做好對比數據分析8、與總賬會計溝通， 財務賬套二級科目增設， 增加安全、 保潔、維修模塊， 以便細化核算，分析成本費用耗費情況，統(tǒng)計資產運營的數據；9、10、固定資產的會計明細核算工作，建立固定資產臺賬帳，及時辦理記 帳登記手續(xù)。11、12、妥善處理，審批流程結束后進行相應的賬務處理，確保賬實相符，加強現(xiàn)金、銀行管理；13、全面深入熟悉公司現(xiàn)有賬務核算情況，包括收入確認和成本費用核算，科

13、目設置和科目核算規(guī)范化，提出建議意見14、做好會計原始憑證、帳冊、報表等會計檔案的整理、歸檔工作，檔案管理為日后資產清查提供原始依據。15、參與集中物資采購市場詢價，做好物資采購價格管控，做到貨比三家。16、17、參與固定資產的清查盤點，分析固定資產的使用效果財務監(jiān)督工作方面1、2、逐步完善制度體系，進一步推進財務工作規(guī)范，加強相關人員制度培訓；3、4、采購業(yè)務從申請開始，參與選擇供應商，確定采購渠道，建立采購價格 數據庫，定期開展重要物資的市場詢價，實時掌握物資采購供應過程的 情況，嚴審票據的真實性、合法性和有效性，重視采購付款的過程控制5、參與招商部合同合同簽約、催費 進撤場各環(huán)節(jié)，首先在

14、合同簽訂時對 價格和入場時間把控，根據合同或相關聯(lián)系單生成應收費用，撤柜前做 好各項費用的結算，并對撤柜后商鋪現(xiàn)場巡檢核對；& 簽訂合同后必須財務留檔一份，做到對合同全程控制；7、財務人員商場定期巡查，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象及時制止，上報8、發(fā)揮核算會計管理職能，對收費基礎信息確保準確后，監(jiān)督商戶動向，定期現(xiàn)場巡視，發(fā)現(xiàn)異常及時上報；分析商戶出租、空置率為決策提供 依據；9、對經營資產定期盤點核對，對欠費信息早提醒，早預警；10、11、加強成本費用報銷管控，嚴格把關，確保業(yè)務真實有效，把好最后 一道關；12、各財務崗位按照公司制度執(zhí)行，充分發(fā)揮各崗位職能，堅持原則， 嚴格要求，監(jiān)督到位任何人公

15、司紅線不能碰。預算管控方面物業(yè)公司成本控制主要是人力成本、物資采購、能源消耗，制定預算應根據 控制要點對應制定相應預算；收入預算根據項目業(yè)態(tài)制定1、 根據以前公司預算格式修訂（如有），設計預算格式表格，便于各部門編 制預算；2、物資采購預算管控，需求各部門根據經營需要制定物資需求計劃，統(tǒng)籌 安排采購計劃，并按規(guī)定的權限和程序審批后執(zhí)行。3、4、建立人員定編定崗預算，明確公司的組織結構設置，然后明確各個崗位的職責要，按崗設置人員，人員成本物業(yè)行業(yè)占比較大，要做好預算管控5、 設備運行和能源消耗預算管控，根據設備運行情況制定日常維護和維修 計劃，根據項目實際能源消耗制定能耗標準，公攤能耗除外。6、收入預算管控，分類住宅和商鋪物業(yè)費、商鋪租金，車場收入等，需要 細化預算數據，7、會計核算數據與預算數據對接，確保考核數據完整、準確8、9、在預算編制過程中明確了各個部門、單位的預算編制責任，使企業(yè)各個 部門、單位全部參與到預算的編制過程中10、11、 做好預算執(zhí)行實時監(jiān)控制度，及時發(fā)現(xiàn)和糾正預算執(zhí)行中的偏差， 提高預算的執(zhí)行力12、 做好本年度預算完成情況分析，對影響主要預算指標完成情況的非 經常性