商管物業(yè)公司問題和計劃doc資料

1、商管物業(yè)公司財務(wù)工作學(xué)習(xí)總結(jié)本次崗位培訓(xùn)工作通過制度講解、實地觀察、與同事溝通交流等方法來開展 自己的崗位培訓(xùn)互動。通過三天學(xué)習(xí)和溝通對單位基本情況， 崗位職責(zé)有了初步 認(rèn)識，并做了記錄。具體過程及具體內(nèi)容如下：第一天學(xué)習(xí)了考勤管理辦法包括打卡制度、 請假流程、出差管理規(guī)定等；員 工加班管理辦法及加班管控流程， 公司倡導(dǎo)高效率工作思想；員工聘用、離職制 度的學(xué)習(xí)，包括獎勵和懲罰措施，公司的有效運轉(zhuǎn)離不開制度的保障； 員工薪酬 福利提現(xiàn)公司對員工的關(guān)懷；費用報銷相關(guān)規(guī)定和印章使用管理、工裝的使用管 理辦法、保安部崗位職責(zé)，公司審核審批權(quán)限學(xué)習(xí)。財務(wù)工作交接事宜，重點熟悉待辦事項：發(fā)票開具問題，明

2、確對接相關(guān)人員 及電話，管理費收取相關(guān)事宜；商場內(nèi)部廣告位資產(chǎn)的登記確認(rèn)；欠費催收、提 醒等工作；通過學(xué)習(xí)，對公司的制度有了基本了解，與財務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)也有了了解， 公司審批權(quán)限設(shè)置基本都會涉及到財務(wù)部，財務(wù)工作是與相關(guān)制度流程息息相關(guān) 的，只有熟悉制度，才能在今后工作中得到有效執(zhí)行，按規(guī)定嚴(yán)格審批，做到有 效管控。溝通跟李經(jīng)理溝通熟悉了重點待辦事項，進一步規(guī)范商場廣告位登記確 認(rèn)，欠費數(shù)據(jù)準(zhǔn)備統(tǒng)計和催收提醒等等，感覺剛來公司還有很多深層次的東西需 要去發(fā)現(xiàn)。第二天學(xué)習(xí)了解決財務(wù)部基本工作流程和相關(guān)報表、表單，各崗位職責(zé)基本了解。出納收費，以及相關(guān)系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入，核算往來會計注重內(nèi)部臺賬管控，李

3、會計主要賬務(wù)處理、對外報稅業(yè)務(wù)。目前賬務(wù)處理符合稅務(wù)等相關(guān)規(guī)定， 需要再細(xì)化成本費用賬務(wù)處理，出納工 作有序進行。日常采購報銷完善相關(guān)手續(xù)，發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能。需要強化內(nèi)部核 算會計管理職能，充分發(fā)揮內(nèi)部管理工作，目前這方面比較薄弱，需要全面梳理， 基礎(chǔ)收費數(shù)據(jù)需要及時更新，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，夯實基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增加現(xiàn)場核對工 作等等，重點加強財務(wù)監(jiān)督、管控工作。出納現(xiàn)場收取水電收費與自身工作可能存在時間沖突，減少現(xiàn)場收費頻次， 后期需要統(tǒng)籌考慮。物業(yè)相關(guān)收費與客服部、招商部緊密聯(lián)系，收費應(yīng)該作為項 目人員重點關(guān)注的事項，任務(wù)的前置，把服務(wù)與收費緊密聯(lián)系起來?？梢钥紤]改 造電表使用預(yù)付費方式，可以有效緩

4、解現(xiàn)場電費收費壓力。第三天學(xué)習(xí)了解公司物業(yè)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)臺賬經(jīng)營資產(chǎn)收費基礎(chǔ)信息需要更新數(shù)據(jù)， 如地庫顯示原合同期信息，臺賬目前 未及時更新，部分商戶已經(jīng)開始繳下半年費用， 需要落實合同是否續(xù)簽；全面清 查核對資產(chǎn)，梳理目前資產(chǎn)狀況，梳理是否存在未交費長期占用情況， 合同到期 未續(xù)簽合同或未催繳收費情況，最終目標(biāo)臺賬信息能夠真實反映現(xiàn)狀。 資產(chǎn)狀況 重分類：產(chǎn)權(quán)、出租、空置、十年經(jīng)營權(quán)、會議室、公司倉庫、未售出租，以便 分類匯總資產(chǎn)收費和欠費情況；財務(wù)應(yīng)為催費工作提供準(zhǔn)備及時的信息， 提前預(yù) 警提醒；與招商部互動，全程參與合同的簽訂和進撤場關(guān)鍵點把控， 規(guī)避財務(wù)風(fēng) 險發(fā)生；固定資產(chǎn)近來新增資產(chǎn)

5、較少，后期完善固定資產(chǎn)臺賬，結(jié)合相關(guān)部門定期盤點通過商場走動了解，一層商戶空置很少，都正常經(jīng)營；二層商戶電梯、步梯口中心地段基本正常經(jīng)營， 偏外周邊商鋪一般做倉庫使用， 存在空置現(xiàn)象； 通過 現(xiàn)場觀察人流量不算大，經(jīng)走訪商戶，一般商戶都經(jīng)營多年，積累了較多客戶， 老客戶購買和對外配送也是經(jīng)營主要收入，整體查看市場經(jīng)營正常，環(huán)境整潔， 重點關(guān)注客戶關(guān)系維護和服務(wù)工作，為商戶創(chuàng)造安全、有序、經(jīng)營環(huán)境，提高客 戶感知度，將有利于我們收費工作開展。問題點及建議如下：1. 公司各部門整體協(xié)調(diào)方面。個人感覺沒有有效統(tǒng)一性，缺乏總的項目領(lǐng)導(dǎo)， 缺乏統(tǒng)籌安排，雖然總部直接領(lǐng)導(dǎo)，但是現(xiàn)場實際運營情況，現(xiàn)場人員的

6、狀 況，可能不能真實有效把控， 問題處理滯后。 建議 盡快把各部門統(tǒng)籌規(guī)劃， 步調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大家形成統(tǒng)一整體，需要項目總部負(fù)責(zé)人充分發(fā)揮作用；2. 目前商戶自愿到管理處繳納水電費意愿不強， 水電表需要出納和核算會計現(xiàn) 場收費，工作量也比較大，也容易形成壞賬。后期能否條件允許改造成插卡 電表，商戶預(yù)存電費形式，可以減少工程抄表次數(shù)和財務(wù)收費工作量，同時 也減少欠費或壞賬情況， 改造可能需要一次性電表費用投入， 收益是長期的， 可以與商戶溝通電表安裝費用承擔(dān)問題；3. 底商商戶較多用電管理重點關(guān)注。注意是否存在私接用電情況，加強日常的 巡查力度，進行抄表周期電量對比，分析是否存在異常。4. 廣告位

7、較多，管理比較困難，需要現(xiàn)場檢查盤點， 廣告位分類：出租、空置， 與目前繳費信息核對，是否存在長期占用未續(xù)費情況，對于未續(xù)費的及時清 理，采取相應(yīng)措施，對于到期空置信息及時傳遞招商部，方便后期招商。商 場內(nèi)存在非合作類廣告位隨意安裝，對無合作協(xié)議的廣告位進行拆除處，或 者補充協(xié)議；5. 廣告位定價做好單平方管控， 最好制定單平方收費上浮區(qū)間， 便于日后管控；6. 全面梳理核對現(xiàn)有經(jīng)營資產(chǎn)如廣告位、商業(yè)二層，地庫、臨建項目等租賃信 息，分階段核對；7. 固定資產(chǎn)臺賬信息簡單，信息不完整，建立統(tǒng)一固定資產(chǎn)臺賬信息，定期更 新；8. 固定資產(chǎn)運行維護，相關(guān)部門制定和完善固定資產(chǎn)制度，將日常維護流程制

8、 度化，制定合理的日常維修和大修理計劃，并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。確保資產(chǎn)使 用流程與既定操作流程相符，實現(xiàn)安全運行，不斷提高使用效率。9. 資產(chǎn)管理目標(biāo)是確保實現(xiàn)資產(chǎn)的合理使用和有序流動， 并通過清查盤點等環(huán) 節(jié)，確保企業(yè)固定資產(chǎn)的數(shù)量、分布、和資產(chǎn)狀況等信息完整準(zhǔn)確、賬實相 符，進一步明確相關(guān)部門職責(zé)，定期或不定期地開展盤點，10. 對清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈或盤虧的及時分析原因，妥善處理，審批流程結(jié)束后進 行相應(yīng)的賬務(wù)處理，確保賬實相符。11. 合同催費作為財務(wù)應(yīng)提供準(zhǔn)備及時的欠費信息，包括欠費周期，提前預(yù)警提 醒；12. 合同到期未簽現(xiàn)象存在，建立合同臺賬預(yù)警機制，核算會計和招商部及時溝 通，保持信息

9、暢通。定期對合同臺賬進行跟蹤，對即將到期的合同提前進行 續(xù)簽商定，避免被動倒簽合同；正常占用商戶落實有無合同及相關(guān)手續(xù)，限 期清理通知或協(xié)商補充租賃合同；按照公司標(biāo)準(zhǔn)收費且未簽合同，根據(jù)位置 因素，合理定價13. 催繳收費方面加大催收頻次，采用多種方式收費，為住戶繳費提供方便，做 好服務(wù)工作，商戶、業(yè)主存在問題相關(guān)人員及時跟進解決， 服務(wù)管理跟的上， 對收費將會起關(guān)鍵作用。提醒商戶和業(yè)主拖欠款將收取滯納金，滯納金可以 作為后期和解的條件，提請住戶及時繳交對于長期欠費，定期及時遞送催繳 款通知單，嚴(yán)格依照法律執(zhí)行起訴并做好催款的記錄及證據(jù)的保存工作，如 保存好業(yè)主簽收的欠款通知單或通過寄持號信的

10、方式保存催款證據(jù)， 避免超 過訴訟期14. 物資采購?fù)晟乞炇帐掷m(xù)，經(jīng)辦人和使用部門必須簽字，確保真實采購，真實 使用。15. 報銷流程需要規(guī)范，如合同付款必須附合同復(fù)印件，明確付款金額等；完善 成本費用報銷手續(xù)，先申請后報銷，杜絕浪費；16. 會計科目設(shè)置問題，進行二級科目設(shè)置增加維修、保潔、安全核算明細(xì)，以 便于統(tǒng)計各模塊費用情況， 為日后成本費用管控和單平方分析管控提供對比 數(shù)據(jù)17. 財務(wù)隊伍方面，核算會計新接手工作，各崗需要盡快熟悉規(guī)范業(yè)務(wù)，財務(wù)工 作是一個互相協(xié)作、互相制約的有機整體，需要營造互相協(xié)作的精神，建立 良好的內(nèi)部環(huán)境；18. 要求財務(wù)人員必須堅持財務(wù)制度，保證財務(wù)信息的準(zhǔn)

11、確性、真實性，完整， 梳理目前資產(chǎn)狀況，欠費情況。19. 財務(wù)各崗位需要轉(zhuǎn)變觀念，加強學(xué)習(xí)，從單純的核算工作向財務(wù)管理轉(zhuǎn)變，要控制風(fēng)險，實施精細(xì)化管理，有效控制經(jīng)營成本，確保應(yīng)收盡收；工作開展計劃：財務(wù)核算工作方面1、經(jīng)營資產(chǎn)收費基礎(chǔ)信息全面梳理更新，完善基礎(chǔ)信息，及時更新合同期 限，更新應(yīng)收租金和物業(yè)費數(shù)據(jù)等，到期合同在未收到招商部撤租信息 的情況下，自動順延收費信息；2、每日更新收費信息，確保當(dāng)日收費，第二日前更新完畢；3、核算會計完善現(xiàn)有經(jīng)營資產(chǎn)收費臺賬基礎(chǔ)信息，資產(chǎn)狀況重新分類，便 于分析匯總；4、經(jīng)營資產(chǎn)分步驟逐步推進臺賬核對和現(xiàn)場核對，做到真實、完整；5、利用系統(tǒng)進行業(yè)務(wù)處理數(shù)據(jù)，

12、 盡快熟悉租金、 物業(yè)費、水電費系統(tǒng)操作， 提高會計核算工作的速度和準(zhǔn)確性；6、往來對賬定期核對，落實往來定期對賬，確保應(yīng)收應(yīng)付往來準(zhǔn)確；7、供電局抄表電量和自抄表用電量比對，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善，公攤數(shù)據(jù)核算準(zhǔn) 確，做好對比數(shù)據(jù)分析8、與總賬會計溝通， 財務(wù)賬套二級科目增設(shè)， 增加安全、 保潔、維修模塊， 以便細(xì)化核算，分析成本費用耗費情況，統(tǒng)計資產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)；9、10、固定資產(chǎn)的會計明細(xì)核算工作，建立固定資產(chǎn)臺賬帳，及時辦理記 帳登記手續(xù)。11、12、妥善處理，審批流程結(jié)束后進行相應(yīng)的賬務(wù)處理，確保賬實相符，加強現(xiàn)金、銀行管理；13、全面深入熟悉公司現(xiàn)有賬務(wù)核算情況，包括收入確認(rèn)和成本費用核算，科

13、目設(shè)置和科目核算規(guī)范化，提出建議意見14、做好會計原始憑證、帳冊、報表等會計檔案的整理、歸檔工作，檔案管理為日后資產(chǎn)清查提供原始依據(jù)。15、參與集中物資采購市場詢價，做好物資采購價格管控，做到貨比三家。16、17、參與固定資產(chǎn)的清查盤點，分析固定資產(chǎn)的使用效果財務(wù)監(jiān)督工作方面1、2、逐步完善制度體系，進一步推進財務(wù)工作規(guī)范，加強相關(guān)人員制度培訓(xùn)；3、4、采購業(yè)務(wù)從申請開始，參與選擇供應(yīng)商，確定采購渠道，建立采購價格 數(shù)據(jù)庫，定期開展重要物資的市場詢價，實時掌握物資采購供應(yīng)過程的 情況，嚴(yán)審票據(jù)的真實性、合法性和有效性，重視采購付款的過程控制5、參與招商部合同合同簽約、催費 進撤場各環(huán)節(jié)，首先在

14、合同簽訂時對 價格和入場時間把控，根據(jù)合同或相關(guān)聯(lián)系單生成應(yīng)收費用，撤柜前做 好各項費用的結(jié)算，并對撤柜后商鋪現(xiàn)場巡檢核對；& 簽訂合同后必須財務(wù)留檔一份，做到對合同全程控制；7、財務(wù)人員商場定期巡查，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象及時制止，上報8、發(fā)揮核算會計管理職能，對收費基礎(chǔ)信息確保準(zhǔn)確后，監(jiān)督商戶動向，定期現(xiàn)場巡視，發(fā)現(xiàn)異常及時上報；分析商戶出租、空置率為決策提供 依據(jù)；9、對經(jīng)營資產(chǎn)定期盤點核對，對欠費信息早提醒，早預(yù)警；10、11、加強成本費用報銷管控，嚴(yán)格把關(guān)，確保業(yè)務(wù)真實有效，把好最后 一道關(guān)；12、各財務(wù)崗位按照公司制度執(zhí)行，充分發(fā)揮各崗位職能，堅持原則， 嚴(yán)格要求，監(jiān)督到位任何人公

15、司紅線不能碰。預(yù)算管控方面物業(yè)公司成本控制主要是人力成本、物資采購、能源消耗，制定預(yù)算應(yīng)根據(jù) 控制要點對應(yīng)制定相應(yīng)預(yù)算；收入預(yù)算根據(jù)項目業(yè)態(tài)制定1、 根據(jù)以前公司預(yù)算格式修訂（如有），設(shè)計預(yù)算格式表格，便于各部門編 制預(yù)算；2、物資采購預(yù)算管控，需求各部門根據(jù)經(jīng)營需要制定物資需求計劃，統(tǒng)籌 安排采購計劃，并按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟髨?zhí)行。3、4、建立人員定編定崗預(yù)算，明確公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置，然后明確各個崗位的職責(zé)要，按崗設(shè)置人員，人員成本物業(yè)行業(yè)占比較大，要做好預(yù)算管控5、 設(shè)備運行和能源消耗預(yù)算管控，根據(jù)設(shè)備運行情況制定日常維護和維修 計劃，根據(jù)項目實際能源消耗制定能耗標(biāo)準(zhǔn)，公攤能耗除外。6、收入預(yù)算管控，分類住宅和商鋪物業(yè)費、商鋪租金，車場收入等，需要 細(xì)化預(yù)算數(shù)據(jù)，7、會計核算數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)對接，確?？己藬?shù)據(jù)完整、準(zhǔn)確8、9、在預(yù)算編制過程中明確了各個部門、單位的預(yù)算編制責(zé)任，使企業(yè)各個 部門、單位全部參與到預(yù)算的編制過程中10、11、 做好預(yù)算執(zhí)行實時監(jiān)控制度，及時發(fā)現(xiàn)和糾正預(yù)算執(zhí)行中的偏差， 提高預(yù)算的執(zhí)行力12、 做好本年度預(yù)算完成情況分析，對影響主要預(yù)算指標(biāo)完成情況的非 經(jīng)常性