工程建設(shè)實(shí)施階段

1、程建設(shè)實(shí)施階段工程管理是對一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營的全過程 （具體工作包括： 投 資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、 勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、施工、 試運(yùn)行等） 進(jìn)行管理。工程實(shí)施階段業(yè)主的項(xiàng)目管理則可描述為： 在工程的實(shí)施 階段，業(yè)主的項(xiàng)目部和項(xiàng)目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī) 范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、 工程監(jiān)理合同、 其他合同及合同性文件， 調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源， 對項(xiàng)目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、 進(jìn)度、投資及其 他方面的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程。、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場地平整，達(dá)到施工條件3、施

2、工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)9、及時(shí)委托和組織相關(guān)單位進(jìn)行定位放線，委托規(guī)劃部門進(jìn)行灰線驗(yàn)收10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作12、開工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對施工單位的施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全面檢查和控制11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實(shí)施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)備工作完成后， 工程部對施工單位的準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查。準(zhǔn)備工作已全部完成，符合開工條件，應(yīng)及時(shí)簽發(fā)施工單位的開工

3、報(bào)告 ，允 許開工，否則要求施工單位盡快做 好準(zhǔn)備，待條件具備后，再重新審核。一）、工程進(jìn)度控制1、工程建設(shè)進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制的三大目標(biāo)之一， 而施工階段是工程實(shí)體形成階段。 對其進(jìn)行進(jìn)控制是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 控制的重點(diǎn)，因此施工階段的進(jìn)度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣， 是項(xiàng)目施工中的重點(diǎn)控制之一。 它是保 證施工項(xiàng)目按期完成，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本的重要措施。2、施工進(jìn)度管理的地位和作用：關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。3、進(jìn)度控制的基本程序：1）、承包人編制工程總進(jìn)度計(jì)劃、 年度

4、、月進(jìn)度計(jì)劃、 單項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃； 2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審批； 3）、工程部對承包人的實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行檢查； 4）、監(jiān)理工程師對工程施工進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行分析， 對進(jìn)度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理等調(diào)整措施工程進(jìn)度控制的基本程序4、工程進(jìn)度計(jì)劃的表示方法有： （1）、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法； （2）、采用進(jìn) 度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃控制法； （4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項(xiàng)目進(jìn)度的因素由于工程項(xiàng)目的施工特點(diǎn)， 尤其是較大和復(fù)雜的施工項(xiàng)目、 工期較長， 影響 進(jìn)度因素較多。編制計(jì)劃和執(zhí)行控制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必須充分認(rèn)識(shí)和估計(jì)這

5、些因 素，才能克服其影響，使施工進(jìn)度盡可能按計(jì)劃進(jìn)行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)考慮有 關(guān)影響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有1）、有關(guān)單位的影響：施工項(xiàng)目的主要施工單位對施工進(jìn)度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、 設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、 運(yùn)輸部門、 水、電供應(yīng)部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施 工進(jìn)度。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不及時(shí)和有錯(cuò)誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對設(shè)計(jì)方案的變 動(dòng)是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。 材料和設(shè)備不能按期供應(yīng)， 或質(zhì)量、 規(guī)格不符 合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會(huì)使施工進(jìn)度中斷或速度減慢等。2）、施工條件的變化： 施工申工程地質(zhì)條件

6、和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫 和洪水等都對施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、造成臨時(shí)停工或破壞。3）、技術(shù)失誤 ：施工單位采用技術(shù)措施不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故 ;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進(jìn)度。4）、施工組織管理不利 ：流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計(jì)劃的執(zhí)行。5）、意外事件的出現(xiàn) ：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響施工進(jìn)度計(jì)劃。總之，施工進(jìn)度控制是技術(shù)性要求較強(qiáng)的工作， 不僅要求施工管理人員要掌合同握施

7、工組織設(shè)計(jì)的編制， 還要熟悉建筑施工、 建筑工程勞動(dòng)定額與工程預(yù)算定額、 技術(shù)方案方面的知識(shí)，并熟悉相關(guān)專業(yè)的知識(shí)，如建筑設(shè)計(jì)、建筑材料 法等建筑法規(guī)的知識(shí)，另外還要求細(xì)心收集和整理有關(guān)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、 自然災(zāi)害等資料。 在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中， 進(jìn)度控制就是經(jīng)過不斷地計(jì)劃、 執(zhí)行、 檢查、分析和調(diào)整 的動(dòng)態(tài)循環(huán)，因此做好施工進(jìn)度的計(jì)劃與銜接，跟蹤檢查施 工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況， 在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整， 在保證工程質(zhì)量的前題下， 確保工 程建設(shè)進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二）、工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿 于工程建設(shè)的決策、勘察、設(shè)計(jì)、施工的全過程。一般意義

8、的質(zhì)量管理，指的是 工程施工階段的管理。 它從系統(tǒng)理論出發(fā)， 把工程質(zhì)量形成的過程作為整體， 正確的設(shè)計(jì)文件為依據(jù)， 結(jié)合專業(yè)技術(shù)、 經(jīng)營管理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)， 建立一整套施工 質(zhì)量保證體系， 用最經(jīng)濟(jì)的手段， 科學(xué)的方法， 對影響工程質(zhì)量的各種因素進(jìn)行 綜合治理，建成符合標(biāo)準(zhǔn)、用戶滿意的工程項(xiàng)目。2、目標(biāo)和意義目標(biāo)是使工程建設(shè)質(zhì)量達(dá)到全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟(jì)效益高、施工文明和符合安全標(biāo)準(zhǔn)。全優(yōu)工程的具體檢查評(píng) 定標(biāo)準(zhǔn)包括六個(gè)方面：1）達(dá)到國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。2) 必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者

9、 ,以合 同規(guī)定的單位工程竣工日期為準(zhǔn) ;未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關(guān)建筑 安裝工程工期定額為準(zhǔn)。3) 工效必須達(dá)到全國統(tǒng)一勞動(dòng)定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實(shí) 現(xiàn)計(jì)劃規(guī)定的指標(biāo)。4) 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。5) 堅(jiān)持文明施工 ,保持現(xiàn)場整潔 ,做到工完場清。 組織施工要制定科學(xué)的施工 組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場應(yīng)達(dá)到場容管理規(guī)定要求。6) 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預(yù)防為主， 并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。 這就是要把工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)， 以事后 檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、 改正為主， 從

10、管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩兀?把影響質(zhì)量的諸因素 查找出來，發(fā)動(dòng)全員、全過程、多部門參加，依靠科學(xué)理論、程序、方法，使工 程建設(shè)全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理分為三個(gè)階段：1) 、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量管理。 主要包括：圖紙的審查，施工組織設(shè)計(jì)的編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品的檢驗(yàn)，施工機(jī)械設(shè)備的檢修等。2) 、施工過程中的質(zhì)量管理。 施工過程是控制質(zhì)量的主要階段， 這一階段的質(zhì)量管理工作主要有： 做好施工的技術(shù)交底， 監(jiān)督按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范、 規(guī)程 施工；進(jìn)行施工質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。3) 、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。 這一過程是檢驗(yàn)工程實(shí)際質(zhì)量的過程，是工程質(zhì)量的歸宿

11、點(diǎn)。 投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項(xiàng)： 一是及時(shí)回訪。 對已完 工程進(jìn)行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時(shí)反饋， 為日后改進(jìn)施工質(zhì)量管理提供信息。二是實(shí)行保修制度。5、工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的施工過程中工程部應(yīng)做的工作：1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視、 檢查， 保證對整個(gè)施工過程的質(zhì)量實(shí)施控制。2）、工程部應(yīng)隨時(shí)對施工單位的質(zhì)保體系進(jìn)行檢查， 保證質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性。3）、對進(jìn)場的材料和設(shè)備， 相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時(shí)全面進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。對不符合投標(biāo)要求和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)要求施工單位及時(shí)清理出場。4）、對重要的分項(xiàng)分部工程， 應(yīng)要求施工單位制定施工方案， 并對施工方案進(jìn)行審查， 將審查意見以書面形

12、式反饋給施工單位， 對需要修改的應(yīng)要求施工 單位限期修改，并重新報(bào)審。5）、工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)將每月的工程質(zhì)量、 安全、 文明施工等情況寫成書面總結(jié)報(bào)告。三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本， 即包括產(chǎn)品的直接材料 成本、直接人工成本和應(yīng)該分?jǐn)偟闹圃熨M(fèi)用， 而將其他的費(fèi)用放入管理費(fèi)用和銷 售費(fèi)用中，一律作為期間費(fèi)用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因此，廣義的成本概 念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)成本（上游），同 時(shí)也包括使用成本、 維護(hù)保養(yǎng)成本和廢棄成本 （下游） 的一系列與產(chǎn)品有關(guān)的所有企業(yè)資源的耗費(fèi)。相應(yīng)地，對于成本控制，就要控制這三個(gè)環(huán)節(jié)的各種

13、影響成 本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施， 以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理 行為?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是： 在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前 提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位 的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。(1) 、項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定

14、位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究 和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出?？尚行匝芯抠M(fèi)尤其是報(bào)批支出及建設(shè) 工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi) 容：(I)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià) 一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 土地費(fèi)用主要包括置 換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù) 計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)每平方米商品房 所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)

15、)，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。(2)配套及其他收 費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活 服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)， 如檔案保 證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類 繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行， 任意性很強(qiáng), 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大 的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的10-15% 。(2) 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘 察(測量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證

16、金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建 設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、 供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源，接用手續(xù)、 人防、消防審核費(fèi)用等。(3) 、項(xiàng)目施工階段成本這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付 使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào) 節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、 其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性 能認(rèn)定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。(4) 、項(xiàng)目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，

17、即通常的 物業(yè)管理成本。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施(1) 、項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達(dá)到 30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址 （地段、地塊的選擇）和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金 的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)（拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用）和配套設(shè)施費(fèi)用的高低, 結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建 設(shè)地點(diǎn)特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。 通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開 發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)

18、計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（投資估算）。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng) 濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的 方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳， 但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠 程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破（或較大突破）估算值。（2）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可 能采用國家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短工期, 給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位， 在委托設(shè)計(jì)范圍之 前一定要對項(xiàng)目

19、投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般可以采用以下幾點(diǎn)措施對設(shè) 計(jì)成本進(jìn)行控制: 、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化：設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)， 它對工程建設(shè) 成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性， 還要考慮經(jīng)濟(jì) 上的合理性。此階段能控制造價(jià)的比率占 5%。 、前期造價(jià)分析：設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研一設(shè)計(jì)任務(wù) 書一方案設(shè)計(jì)一圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對工程成本控制的重視程度不如我們開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由我們牽頭，由設(shè) 計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。我們在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題 調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)

20、等方式，與設(shè)計(jì) 單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。、實(shí)行限額設(shè)計(jì)：所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功 能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的也決不設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)這個(gè)階科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。段能控制造價(jià)的比率為 5%左右。、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前

21、的審核工作： 加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的 發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺 陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對設(shè) 計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段, 減少不必要的浪費(fèi)。此階段能控制造價(jià)的比率占 5 %。、實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理：設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng) 采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)的情況。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收， 防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn) 收造成作好的東西要拆掉，從而浪費(fèi)工程費(fèi)用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計(jì)院的責(zé)

22、任 是否能對其進(jìn)行處罰有待商討。、建立獎(jiǎng)懲制度：無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只 要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本?？傊?，在實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程的工程造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出，重點(diǎn)加強(qiáng) 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，強(qiáng)化決策層及技術(shù)人員重視投資決策估算及設(shè)計(jì)階段 造價(jià)控制意識(shí)；設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)方案的主體。項(xiàng)目投資“龍管理只有從項(xiàng)目前期投資控制目標(biāo)的設(shè)定以及加強(qiáng)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目投資控制中的 頭”作用的管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，開展設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)項(xiàng)目各階 段的審查，才能有效而合理地控制整個(gè)項(xiàng)目的投資。同時(shí)，認(rèn)為要真正實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)在工程項(xiàng)目中對投資

23、控制的“龍頭”作用，必 須向國際化靠攏組建以設(shè)計(jì)為主體的設(shè)計(jì)、采購、施工管理和開車服務(wù)為一體的EPC工程公司，使工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理的交叉。實(shí)現(xiàn)對進(jìn) 度、質(zhì)量、費(fèi)用的有效控制。在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展。將各種分散 的管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、 職業(yè)化的管理優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)建設(shè)管理向?qū)I(yè)項(xiàng)目法人發(fā)展， 向?qū)I(yè)項(xiàng)目管理承包公 司的轉(zhuǎn)變。(3) 、項(xiàng)目施工階段成本控制施工階段的成本控制工作主要包括：編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理 人員各自的職能任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán) 境，作為重點(diǎn)

24、控制對象；對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析, 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生 的索賠提供依據(jù)。定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方 案和措施；及時(shí)掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；注重 合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對項(xiàng)目成本的影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，具體可按以下方案實(shí)施:、嚴(yán)格控制合同的簽訂:簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商進(jìn)行制約，防止施工單

25、位進(jìn)場后以工 期緊、場地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確、合同內(nèi)容范圍界定不明確等為借 口，提出各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成 工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能 有效地杜絕這類費(fèi)用的增長。關(guān)于合同條款的約定在編制合同條款時(shí)，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的約定, 將項(xiàng)目管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險(xiǎn)量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方的利 益。主要重視以下幾類條款：（1）程序性條款。目的在于規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的形成，預(yù)防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（2）有

26、關(guān)工 程計(jì)量條款。注重計(jì)算方法的約定：（一般按凈值計(jì)量）嚴(yán)格確定計(jì)量內(nèi)容，加 強(qiáng)隱蔽工程計(jì)量的約定。（3）有關(guān)價(jià)款的條款，特別注意價(jià)格調(diào)整條款。（4） 雙方職責(zé)條款。為進(jìn)一步劃清雙方責(zé)任，量化風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對雙方的職責(zé)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)拿枋?。?）索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭端解決方式等。（6） 有關(guān)通用條款與專用條款。、加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析,變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場,掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對其中不實(shí)之處

27、和不合理性加以嚴(yán)格審查,針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?再審查虛實(shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。 因設(shè)計(jì)質(zhì)量 引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更， 工程部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可 行性和合理性；預(yù)算部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增加：2萬元以下需經(jīng)項(xiàng)目主管批準(zhǔn)；25萬元以下需 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需經(jīng)公司成本控制小組批準(zhǔn)后實(shí)施。因甲方原因提出變更時(shí)，工程部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價(jià)后，成 本增加2萬元以下的需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2 5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以

28、 上的需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)院正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)施。 、把好施工過程中部分專業(yè)工程 （如保安對講等）及甲供材料設(shè)備的價(jià)格 關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告， 每個(gè)公司都可以來參加投 標(biāo)競價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。、做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查，施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，

29、以示負(fù)責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項(xiàng) 目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審核方式, 即首先由造價(jià)咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開 發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān) 督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。(4) 、保修服務(wù)階段的成本管理與控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。、作好商品房的使用說明書和保修書， 分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶 各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。、選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的

30、物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作, 加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)， 從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信 譽(yù)的目的。(四)、工程合同控制建筑工程在整個(gè)施工過程中受自然條件、社會(huì)條件的不可預(yù)見因素的影響, 各種風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能發(fā)生,也正是由于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強(qiáng) 合同管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)，在合同簽訂和合同履約管理 中應(yīng)米取以下措施。1.簽訂完善的施工合同是預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)、保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的前 提和基礎(chǔ)。(1 )依法簽訂合同。合同法規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方”，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定各方的權(quán)利和 義務(wù)?！?/p>

31、市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，對合同約定內(nèi)容的法律作用也愈來愈被當(dāng)事人所重視。涉及施工階段的法律、法規(guī)是保護(hù)工程承發(fā)包雙方利益的法律依據(jù)。房地 產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強(qiáng)用法律保護(hù)自己利益的意 識(shí)，有效依法控制工程風(fēng)險(xiǎn)。(2) 掌握市場價(jià)格動(dòng)態(tài)。在招標(biāo)定價(jià)時(shí)，要及時(shí)掌握市場價(jià)格，使定價(jià)準(zhǔn)確合理，要避免不顧實(shí)際情況和客觀條件一昧壓低標(biāo)價(jià)，可能造成質(zhì)量低下或其他 相關(guān)矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。(3) 簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對項(xiàng)目進(jìn) 行科學(xué)論證，對可預(yù)見及不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究， 所有相關(guān)合同必須具有 可行性，方可再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判。(4) 使用國家標(biāo)準(zhǔn)合同文本。國

32、家建設(shè)工程施工合同示范文本 內(nèi)容完整, 條款齊全，雙方責(zé)權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險(xiǎn)較小，對一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)比 較公正合理。雙方應(yīng)按照建設(shè)工程施工合同示范文本 結(jié)合工程項(xiàng)目的具體情 況，將合同條款認(rèn)真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對工程的一些具體要 求在專用條款內(nèi)約定。要特別注意合同用詞的嚴(yán)密性，不能使用“爭取”等不規(guī) 范用語，前后條款不能互相矛盾或互相否定。各項(xiàng)約定都必須非常具體。例如:一方面是具備開工條件方面的約定。由發(fā)包人完成的施工場地“三通一平”，應(yīng) 寫明水、電、電訊等管線接至的地點(diǎn)，接通的時(shí)間和要求；道路的起止地點(diǎn)，開 通的時(shí)間，路面的要求；施工場地的面積和應(yīng)達(dá)到的平整程度等要求

33、以及影響開 工的責(zé)任等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工， 則工期順延。另 一方面是合同價(jià)款的約定。如果采用固定價(jià)格合同，必須把風(fēng)險(xiǎn)范圍約定清楚。如建筑規(guī)模擴(kuò)大，裝飾水平提高，主要材料價(jià)格超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一定幅 度等因素，不包括在風(fēng)險(xiǎn)范圍以內(nèi),在合同約定中必須注明；應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的 計(jì)算方法約定清楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價(jià)款為基礎(chǔ)，確定一個(gè)百 分比率，作為計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的方法。也可采用絕對值法，如將風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用定為若干 萬元；對于風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng) 約定調(diào)整辦法。如遇設(shè)計(jì)有重大變更, 采用原合同造價(jià)的計(jì)算方法調(diào)整，主要材料價(jià)格變動(dòng)超過合同價(jià)款內(nèi)相應(yīng)價(jià)格一 定幅度時(shí)，采用超過部分按實(shí)調(diào)整方法等。 通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清 楚地認(rèn)識(shí)到各自在施工合同中承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利， 并對工程風(fēng)險(xiǎn)通過合同 條款在合同雙方之間進(jìn)行合理分配。2.在施工合同履行過程中加強(qiáng)合同管理是對合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制的手段。(1 )研究合同