房地產(chǎn)糾紛案例---案件類型的列舉

1、房地產(chǎn)糾紛案例陶娟律師通過多年的法律實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)糾紛的主要類型有：一、商品房買賣合同糾紛該類糾紛主要是購房人與開發(fā)商因買房發(fā)生的糾紛，主要1、開發(fā)商預(yù)售，逾期向購房人交房；2、3、開發(fā)商交付的商品房面積增大或減少；4、開發(fā)商交付的房屋及配套設(shè)施與賣房宣傳資料不一致；開發(fā)商不能按合同約定或法律規(guī)定為購房人辦理產(chǎn)權(quán)證；5、6、開發(fā)商一房二賣或又賣又抵押；7、商品房質(zhì)量有問題；8、購房人不按期領(lǐng)取鑰匙；9、商品房被包銷人包銷后出現(xiàn)糾紛如何承擔(dān)責(zé)任；開發(fā)商與購房人只簽訂了商品房認(rèn)購書未簽訂規(guī)范合同；10 商品房買賣合同被解除后，銀行貸款如何處理； 11、因房地產(chǎn)政策發(fā)生變化購房人要求解除商品房

2、買賣合同。二、城市房屋確權(quán)與所有權(quán)登記糾紛 該類糾紛主要是多人均主張擁有房屋所有權(quán)，引起原因有歷史原因、一房二賣、財(cái)產(chǎn)分割等。如一房二賣， A 開發(fā)商將房屋頂給建筑商 B，B 將該房賣給 C，C 交錢并入住。開發(fā)商 A 又將 該房賣給 D， D 交錢并辦理產(chǎn)權(quán)證，該房所有權(quán)是誰的？ 三、相鄰權(quán)糾紛 該類糾紛主要是房屋相鄰的兩方，因一方的原因影響了對方的采光、通風(fēng)、通行等引起的糾 紛。如一高層建筑建好后影響了周圍一棟房屋三層樓以下住戶的采光權(quán)，這些住戶要求該高層建 筑商賠償。四、物業(yè)管理糾紛 該類糾紛主要是業(yè)主與小區(qū)物業(yè)公司發(fā)生的糾紛，主要有欠交物業(yè)費(fèi)糾紛、物業(yè)公司管理不 到位糾紛、物業(yè)公司違反

3、物業(yè)管理?xiàng)l例私自處分業(yè)主共用設(shè)施、設(shè)備糾紛。如小區(qū)的道路和空地是業(yè)主共有，但物業(yè)公司卻在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私自在道路上設(shè)廣 告牌、在空地上建筑房屋，與業(yè)主發(fā)生糾紛。五、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地糾紛 該類糾紛主要是因農(nóng)村在發(fā)包土地、分配宅基地時(shí)程序不規(guī)范、手續(xù)不完備造成的，又由于 近來農(nóng)村土地增值快從而引發(fā)大量糾紛。如 A 地塊本由村民 B 耕種，后由于 B 外出打工，村民 C 占用，二人均沒有土地承包合同，后B 返鄉(xiāng)， C 不返還，后政府又開始對該塊土地征收，雙方均主張補(bǔ)償款。六、農(nóng)村房屋及小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛 該類糾紛主要是農(nóng)村自建房對外出售引發(fā)的糾紛，由于商品房價(jià)格居高不下，很多外來

4、務(wù)工 人員選擇購買了農(nóng)民的自建房，但近來由于農(nóng)村土地增值快，很多售房農(nóng)民都有悔約現(xiàn)象。如村民A將房出售給處來務(wù)工人員 B,后悔約，將 B訴至法院，以農(nóng)村房屋不能買賣為由主 張解除房屋買賣合同。七、房地產(chǎn)租賃糾紛 該類糾紛主要是因房屋在租賃中引發(fā)的糾紛，主要有承租人擅自轉(zhuǎn)租引發(fā)原房主要求解除合 同、承租人不按約定使用房屋造成房屋受損房東要求解除合同等。如A將房屋租給B,約定不能轉(zhuǎn)租，但 B未經(jīng)A同意就將房屋轉(zhuǎn)租給 C，C已裝修并入住, 但后A發(fā)現(xiàn)要求解除與 B的合同，但解除后 C的權(quán)利如何受到保護(hù)呢?八、房地產(chǎn)行政訴訟 該類糾紛主要是居民以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為被告起訴，要求房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)證或

5、撤銷 產(chǎn)權(quán)證。如居民A起訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為其辦理產(chǎn)權(quán)登記。九、房地產(chǎn)建設(shè)承包中引發(fā)的糾紛，主要有 1、工程款結(jié)算糾紛;2、建設(shè)單位發(fā)包給無資質(zhì)的施工單位，施工單位對外的欠款建設(shè)單位是否負(fù)有連帶責(zé)任的糾紛;3、建筑工程質(zhì)量糾紛;4、施工方對所建工程的法定抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)糾紛;5、房地產(chǎn)合作開發(fā)中引發(fā)的糾紛。相關(guān)典型案例:案例1、商品房買賣合同糾紛2007年12月31日前交2006年11月，李月玖與永航公司簽訂商品房買賣合同，約定 房。2007年12月28日，李收到接房通知驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄 桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。

6、永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改?！九袥Q】 房屋雖驗(yàn)收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范,存在重大安全隱患，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。案例2、商品房買賣合同糾紛2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂房產(chǎn)定購協(xié)議書，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的商品房買賣合同范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂商品房買賣合同時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。【判決】 該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該商品房買賣合

7、同范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的商品房買賣合同，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請求。案例3 :房屋確權(quán)糾紛案例原告劉方是電腦公司職員，被告郭平是中學(xué)教師，兩人系朋友關(guān)系。2001年5月，原告劉方得知本市一房地產(chǎn)開發(fā)公司出售經(jīng)濟(jì)適用房，欲購買一套。但根據(jù)本市相關(guān)政策的規(guī)定,只有具備本市戶口的人才有權(quán)購買。原告雖有錢，但苦于無本市戶口，無購房資格。于是原告找被告商量，口頭約定，由原告以被告的名義購經(jīng)濟(jì)適用房一套，商品房由原告實(shí)際占有、使用。隨后，原告出資 20萬元，由被告與房地產(chǎn)公司簽訂了買賣合同，產(chǎn)權(quán)人登記為被告。2002年8月，郭平以

8、該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押向銀行貸款15萬元，借給其弟做生意。貸款到期后，郭平無力償還，銀行遂要求變賣實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。劉方得知后，向法院起訴，主張自己為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求確認(rèn)被告的房屋抵押行為無效。法院判決：法院認(rèn)為原告以被告名義購房屬無效民事行為，判定被告的房屋抵押行為有效，被告返還原告購房款及其它損失計(jì)21.5 萬元。案例 4：相鄰權(quán)糾紛2009年8月12日，某小區(qū)業(yè)主姚某、郝某將空調(diào)室外機(jī)安裝在孫某家飄窗下方。孫某 發(fā)現(xiàn)姚、郝兩家的空調(diào)室外機(jī)在使用過程中噪音太大，在姚、郝找人維修后，孫某感覺噪音 依然很大，遂要求兩家將室外機(jī)拆除，遭到拒絕后孫某將兩鄰居訴至中原區(qū)法院。法院對現(xiàn)場勘驗(yàn)后確認(rèn)原、被

9、告居住的樓棟業(yè)主，除被告和東戶一樓一業(yè)主外，均將空 調(diào)室外機(jī)安裝在自家飄窗下方，且小區(qū)9 0%以上的業(yè)主也都是將空調(diào)室外機(jī)安裝在自家的飄窗下方。中原區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)空調(diào)室外機(jī)安裝規(guī)范以及人們正常的生活習(xí)慣，空調(diào)室外 機(jī)應(yīng)該安裝在自家飄窗下方，二被告將室外機(jī)安裝在原告家的飄窗下方，侵犯了原告的合法 權(quán)益，法院判決二被告于判決生效后15日內(nèi)將其安裝在原告飄窗下方的空調(diào)室外機(jī)拆除。案例 5： 物業(yè)管理糾紛2010年2月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結(jié)冰 , 趙小姐上班時(shí)經(jīng)過不慎滑到 導(dǎo)致右手骨折 , 事發(fā)后 , 趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為， 根據(jù)租賃合

10、同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上 下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐 走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認(rèn)為趙小姐跌傷是其本人過錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。法院判決：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng) 天管理人員現(xiàn)場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任 全在趙小姐身上。但作為物業(yè)管理公司來講，為了更好地體現(xiàn)自身盡責(zé)的服務(wù)精神和人道主 義，可考慮給予 20 30%的醫(yī)療費(fèi)用的補(bǔ)償。案例 6

11、： 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地糾紛1983 年，第一輪農(nóng)村土地發(fā)包時(shí)， 原告石某從原萬丈村第一生產(chǎn)隊(duì)承包了 111800 畝撂荒地，沒簽書面合同，此土地現(xiàn)歸萬丈村委會(huì)管理。1998 年春，第二輪土地延包中，被告萬丈村委會(huì)將原告石某 1997 年以前承包的土地進(jìn)行調(diào)整，發(fā)包給其他人。原告不同意，由此產(chǎn)生糾紛。后經(jīng)縣、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村合同仲裁委員會(huì)仲裁，裁定原、被告1983 年至 1997 年的口頭合同無效。原告對裁定不服，訴至法院要求被告退還發(fā)包給他人的16400 畝地，繼續(xù)履行合同，并要求被告賠償損失。法院認(rèn)為，縣、鎮(zhèn)農(nóng)村合同仲裁委員會(huì)的兩份裁定確認(rèn)了原、被告的口頭合同無效，原、被告的口頭合同必須終

12、止，雙方當(dāng)事人應(yīng)重新簽訂書面合同。1997 年冬季第二輪土地延包至今，原、被告因土地承包發(fā)生糾紛，但因?yàn)闆]有簽訂土地承包合同，也就是說無合同約定，原告無權(quán)要求繼續(xù)履行合同，法院亦不能確認(rèn)被告違約。最終，法院依法駁回了原告石某的訴訟請求。案例 7：農(nóng)村房屋及小產(chǎn)權(quán)房買賣引發(fā)的糾紛2008 年 9 月，大學(xué)畢業(yè)不久的陳紫月（化名）依靠家人的資助，在XX 市惠濟(jì)區(qū)某小區(qū)購買了一套 “小產(chǎn)權(quán)房 ”，價(jià)格每平方米 2000 元，遠(yuǎn)比附近的樓盤低。明知道辦不來房產(chǎn)證， 但是陳紫月覺得： 既然房子在這兒， 就不怕它跑了。 可是 2009年 6月， 陳紫月所在的小區(qū)突然傳出消息，說是這個(gè)小區(qū)很可能會(huì)拆遷，由于

13、未辦理房產(chǎn)證，她可能 一分錢的補(bǔ)償也得不到。 “十幾萬元難道這么打了水漂？ ”陳紫月決定向法院起訴， 要求認(rèn)定購 房合同無效，要求退款。而賣房人的態(tài)度很堅(jiān)決： “房子是你當(dāng)初要買的，合同也簽了，不可能想反悔就反悔。法院判決：小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)認(rèn)定無效，賣房人應(yīng)當(dāng)予以退款。案例 8：房地產(chǎn)租賃糾紛一套三室一庭的房子，甲乙兩人租住了其中的兩間。經(jīng)過房東的同意，甲乙兩人將剩下的一室轉(zhuǎn)租給一對夫妻丙，他們口頭約定：租期從2008 年 3 月到 12 月份，房租每兩個(gè)月交一次，先行交納兩個(gè)月的房租 1500 和定金 1000 元。四月份的時(shí)候乙由于工作關(guān)系和房東解除了房屋租賃合同。隨后乙的房間租給了另外一對

14、夫妻丁。5 月份丙夫妻兩個(gè)想退房，隨與甲產(chǎn)生了糾紛。夫妻丙提出： 1. 合同的一個(gè)當(dāng)事人乙搬走，合同變更了當(dāng)事人合同無效，要求退還定金解除合同； 2. 他們租房的時(shí)候是兩個(gè)單身的人，但是現(xiàn)在一個(gè)房間租給了兩外一對夫妻，他們可以用的公共空間減少了，以此要求解除合同。法院判決：夫妻丙可以要求解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任案例 9：房地產(chǎn)行政訴訟某業(yè)主從某房地產(chǎn)開發(fā)商處購買了一套住房。某市房地產(chǎn)管理局于2000 年 6 月為該業(yè)主辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。該業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比產(chǎn)權(quán)證上確認(rèn)的面積少5 平方米。于是，該業(yè)主向該市當(dāng)局有關(guān)部門申請行政復(fù)議，哀求復(fù)議機(jī)關(guān)撤銷市房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證。2000 年

15、 10復(fù)議機(jī)關(guān)審查后作出了維持市房產(chǎn)局頒發(fā)的房產(chǎn)證的復(fù)議決定。該業(yè)主不服，于 月以市房管局為被告向法院提起了行政訴訟，哀求判決撤銷市房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證。法院經(jīng) 審理認(rèn)定，市房管局 2000年 6月頒發(fā)房產(chǎn)證所確認(rèn)面積與實(shí)際面積不符，于 2000年 12月判 決撤銷了市房管局所頒發(fā)的房產(chǎn)證。判決生效后，該業(yè)主哀求市房管局重新測量房屋面積， 重新頒發(fā)房產(chǎn)證。不想，市房管局 2001 年 2 月重新頒發(fā)的房產(chǎn)證所確認(rèn)的面積與第一份房產(chǎn) 證千篇一律。該業(yè)主憤而不平，于 2001 年 3 月再次以某市房管局為被告向法院提起了行政訴 訟。法院經(jīng)審理再次撤銷了某市房管局 2001年 2月頒發(fā)的房產(chǎn)證。案例

16、10 ：房地產(chǎn)建設(shè)承包中引發(fā)的糾紛原告：某大廈（以下簡稱A大廈） 被告：某建設(shè)發(fā)展有限公司 （以下簡稱建設(shè)公司 ）2 0 0 8年8月2 0日，A大廈與建設(shè)公司簽訂了 裝修改造合同（以下簡稱合同）。合同約定：總工期13 2天，工程承包造價(jià)為人民幣1 8 5 0萬元。該合同同時(shí)在補(bǔ)充條款中約定：合同為一次包死合同，包括室內(nèi)外裝修、土建改造、新建區(qū)域機(jī)電。乙方負(fù)責(zé)本工 程工程款總包，其中室內(nèi)外裝修、設(shè)計(jì)施工為乙方承包范圍。土建加建工程、新建區(qū)域機(jī)電 由甲方另行發(fā)包給有資質(zhì)的單位。 甲方于200 8年8月2 0日提供建筑、 機(jī)電施工圖一式八 套予乙方，乙方施工范圍內(nèi)的裝修圖紙由乙方設(shè)計(jì)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后

17、使用。合同正式簽訂后15日內(nèi)甲方支付工程款總額的6 0%作為預(yù)付款；乙方開始拆除之2 5日內(nèi)支付工程款總額的10%作為設(shè)備用款；開工后60日支付15%工程款；開工后90日支付1 4%工程款;兩年保修期滿3日內(nèi)支付預(yù)扣的1%保修金。同時(shí)，合同還對工程質(zhì)量、材料采購、驗(yàn)收、 違約責(zé)任等條款進(jìn)行了約定。合同簽訂后，A大廈于2 0 08年9月12日向建設(shè)公司支付4 5 0萬元工程款,于11月2 2日支付了 6 9 5萬元。2 0 0 8年10月2日，A大廈與房建公司就拆除工程和網(wǎng)架工程簽訂合同。合同約定：2008 年10月2日開工，拆除工程于10月22日竣工，網(wǎng)架工程于11月20日竣工。 200 8年

18、10月2 8日，A大廈與房建公司就新建區(qū)域土建加建工程簽訂合同，約定：200 8年10月2 8日開工，12月5日竣工。建設(shè)公司于2 0 0 8年8月2 2日進(jìn)場開始施工。并與供貨商簽訂了購銷合同，為A大廈工程訂購了大量材料。至2 0 09年3月6日A大廈通知撤場時(shí)，工程尚未完工。由于建設(shè)公司至2 0 0 9年3月19日未按時(shí)完工，A大廈遂于2009年5月向XX市某 區(qū)人民法院提起訴訟，要求認(rèn)定雙方合同無效，由被告返還工程款并賠償損失500萬元， 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。建設(shè)公司辯稱：合同無效是由于原告A大廈發(fā)包時(shí)未進(jìn)行招投標(biāo)所致。合同無效的責(zé)任 在原告，由此造成的損失應(yīng)由原告承擔(dān)。原告未能按時(shí)辦

19、理完畢工程所需的規(guī)劃手續(xù)，提供 正式施工圖，并由于A大廈提供的施工圖紙不全以及圖紙錯(cuò)誤，導(dǎo)致土建工程一直未完工, 且未向建設(shè)公司提供適宜的施工場地，造成我公司無法按進(jìn)度施工。原告還沒有按照合同約 定支付工程款。以上原因直接造成了工期的延誤。我公司雖簽訂了轉(zhuǎn)包協(xié)議，但該協(xié)議已經(jīng) 解除并未得到實(shí)際履行。因此，造成工程延誤的原因不是我公司的轉(zhuǎn)包行為。因此，合同無 效以及工期延誤的責(zé)任完全在原告A大廈。被告請求法院駁回原告的訴訟請求。區(qū)人民法院審理認(rèn)為：原告A大廈與被告建設(shè)公司簽訂的合同違反了法律有關(guān)招投標(biāo)的 規(guī)定，是無效合同。A大廈作為建設(shè)單位應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，建設(shè)公司作為施工單位應(yīng)給予建設(shè) 單位以提示，對無效合同的簽訂亦有不可推卸的責(zé)任。本案爭議的焦點(diǎn)：一是建設(shè)公司收取 的工程款與實(shí)際工程量的差距，對于高出部分是否應(yīng)當(dāng)予以返還；二是工程延誤所導(dǎo)致的損 失由誰